5133276-59.2025.8.13.0024

Intimação

TJMG · 1ª Vara Empresarial da Comarca de Belo Horizonte

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 1ª Vara Empresarial da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5133276-59.2025.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) ASSUNTO: [Esbulho / Turbação / Ameaça] AUTOR: RICARDO PINHO LARA CPF: 248.054.676-49 RÉU: CONSTRUTORA FERREIRA MIRANDA CPF: 71.335.830/0001-18 DECISÃO Vistos, etc. 1. RICARDO PINHO LARA propôs os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO em face da MASSA FALIDA DA CONSTRUTORA FERREIRA MIRANDA – CNPJ: 71.335.830/0001-18 pleiteando o cancelamento da indisponibilidade anotada sob a AV.27-86.974 na matrícula individualizada nº 86.974 do Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a revogação da arrecadação do apartamento nº 1.804, com direito ao uso das vagas de garagem de nºs 50 e 51, localizadas no terceiro pavimento do Edifício Carpo Loft Live, situado na Rua Sergipe, nº 46, Bairro Boa Viagem, Belo Horizonte/MG, como patrimônio da massa falida. 2. Alega o Embargante que, em 28/06/2011, celebrou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel e quitou integralmente as obrigações assumidas. 3. Sustenta que, embora a entrega estivesse prevista para maio de 2013, as obras sofreram sucessivos atrasos, até serem integralmente abandonadas pelas construtoras no início de 2019. Diante disso, os adquirentes constituíram comissão de representantes, promoveram a destituição das incorporadoras em 04/06/2022 e, mediante recursos próprios, concluíram as obras em julho de 2023. 4. Defende que, posteriormente, com a decretação da falência da Construtora Ferreira Miranda, em 18/12/2023, as restrições existentes em face da falida foram trasladadas para a matrícula individualizada do imóvel, culminando na averbação de indisponibilidade AV.27-86.974, em 31/01/2025, mediante CNIB. Afirma que a restrição impede a lavratura e o registro da escritura definitiva, embora a aquisição tenha ocorrido muito antes da falência e da própria indisponibilidade. 5. Assevera a sua boa-fé, destacando que a aquisição se deu em 2011, aproximadamente doze anos antes da decretação da falência e quatorze anos antes da averbação da indisponibilidade, inexistindo indícios de fraude ou má-fé. Invoca, ainda, as Súmulas 84 e 375 do STJ, para sustentar a possibilidade de proteção possessória e dominial decorrente de contrato de compra e venda não registrado e a inexistência de fraude à execução sem prova de má-fé do adquirente. 6. Aduz que, a ausência de registro anterior do imóvel não decorreu de sua conduta, mas da própria atuação das construtoras, que não providenciaram a documentação necessária à regularização e ao registro da unidade. Teceu considerações sobre, entendimento do STJ acerca da proteção dos adquirentes de boa-fé em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, com referência ao REsp nº 1.862.274/PR. 7. Ao final, requer o cancelamento da indisponibilidade constante da matrícula nº 86.974, com a consequente possibilidade de registro do imóvel e das vagas de garagem em seu nome, livres de penhoras e demais restrições. Requer, ainda, a condenação das responsáveis pelos ônus sucumbenciais, com fundamento no princípio da causalidade, bem como a realização das intimações exclusivamente em nome de seu patrono e manifesta interesse na realização de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC. 8. A inicial veio acompanhada de diversos documentos (Id 10467847326 e ss), assim como comprovante de pagamento das custas iniciais (Id 10470025583). 9. Nos termos do despacho de Id 10469907028, este Juízo alterou de ofício o valor da causa para R$ 550.000,00, com fundamento no § 3º do art. 292 do CPC, determinando o recolhimento de custas complementares, o que foi objeto de recurso de Agravo de Instrumento pelo embargante, pugnando pela retratação. (Id 10484095962) 10. O efeito suspensivo ao recurso foi deferido em Id 10486607359 e, em sede de acórdão da 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (Id 10575785873), deu provimento ao Agravo de Instrumento para retificar o valor da causa para R$ 262.884,44, afastando a exigência de complementação das custas com base no valor integral do bem. 11. O valor da causa foi alterado nos termos da certidão de Id 10592472855 e o comprovante de pagamento das custas complementares foi juntado no Id 10595885419. 12. Com vistas dos autos, o Ministério Público em seu parecer de Id 10625096013, manifestou-se pela concessão da tutela de urgência requerida, com a determinação de suspensão da constrição patrimonial relativa à falida sobre o apartamento nº 1.804, com direito ao uso das vagas de garagem de nºs 50 e 51, localizadas no terceiro pavimento do Edifício Carpo Loft Live. O Parquet reconheceu a presença dos requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora, destacando a existência de prova farta, robusta e irrefutável dos fatos deduzidos pelo embargante, notadamente o contrato de promessa de compra e venda datado de 28 de junho de 2011(Id 10467848940), os recibos de pagamento, a certidão de matrícula do lote onde foi incorporado o empreendimento (Id 10467860426) e as atas de assembleia dos proprietários das unidades do empreendimento. Manifestou-se, ainda, pela intimação do embargante para juntar documentos comprovatórios da posse, tais como contas de consumo, guia de IPTU, recibos de taxas condominiais, contratos de locação com terceiros ou outros documentos equivalentes. 13. Por fim, o embargante manifestou no Id 10676986361, informando fatos supervenientes e requerendo: (a) o reconhecimento da perda superveniente de objeto em relação ao pedido de tutela de urgência, em razão da alegada ausência de resistência da administradora judicial à pretensão de liberação do bem; (b) o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC; (c) a determinação do cancelamento definitivo da indisponibilidade anotada sob a AV.27-86.974 na matrícula individualizada nº 86.974; e (d) a expedição de mandado ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte para cumprimento das baixas determinadas. 14. É o relatório. Decido. 15. Dou ciência da manifestação de Id 10676986361, para deferir em parte os pedidos. Vejamos: 16. Para o deferimento liminar dos embargos de terceiro, a parte deverá provar a sua posse e, se entendido necessário pelo juízo, prestar caução de devolver os bens com seus rendimentos, nos termos do art. 678 do CPC. Confira-se: “Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido. Parágrafo único. O juiz poderá condicionar a ordem de manutenção ou de reintegração provisória de posse à prestação de caução pelo requerente, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente.” 17. Em sede de liminar entendo que também devem estar preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC/2015 que prevê que será concedida a tutela de urgência “quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” (destaquei) 18. A probabilidade do direito (fumus boni iuris) encontra-se suficientemente demonstrada pelo conjunto probatório documental acostado aos autos. 19. Isso porque, o contrato particular de promessa de compra e venda (Id 10467848940), celebrado em 28 de junho de 2011, comprova que a aquisição do imóvel pelo embargante antecede em mais de doze anos a decretação da falência da Construtora Ferreira Miranda, ocorrida em 18 de dezembro de 2023, e em mais de treze anos a anotação da indisponibilidade AV.27-86.974 na matrícula individualizada nº 86.974, lançada em 31 de janeiro de 2025. 20. Verifica-se que, a matrícula individualizada do imóvel (Id 10467861791) e a matrícula matriz do empreendimento (Id 10467860426) corroboram os fatos narrados nos autos. Nesse contexto, a boa-fé do embargante na aquisição do bem é elemento que se presume, nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça, não havendo nos autos qualquer indício de má-fé ou de conluio com a devedora falida. 21. A Súmula nº 84 do mesmo Tribunal assegura, ademais, a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. A probabilidade do direito, portanto, é evidente. 22. O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora) igualmente se faz presente. A manutenção da indisponibilidade e da arrecadação do bem como patrimônio da massa falida, sem que haja qualquer controvérsia quanto à titularidade da posse pelo embargante, gera insegurança jurídica concreta e continuada, podendo ensejar atos de disposição ou de constrição adicionais sobre o imóvel no âmbito do processo falimentar, com potencial de causar dano de difícil ou impossível reparação ao embargante, que se encontra privado da possibilidade de consolidar o domínio e a propriedade do bem que adquiriu e quitou integralmente. A demora na prestação jurisdicional, nesse cenário, é incompatível com a efetividade do processo. 23. Portanto, preenchidos os requisitos a tutela poderá ser deferida tal como requerido. 24. Pelas razões expostas, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA requerida pelo embargante, para determinar a suspensão imediata de qualquer medida constritiva relativa à massa falida da Construtora Ferreira Miranda que recaia sobre o apartamento nº 1.804, com direito ao uso das vagas de garagem de nºs 50 e 51, localizadas no terceiro pavimento do Edifício Carpo Loft Live, situado na Rua Sergipe, nº 46, Bairro Boa Viagem, Belo Horizonte/MG, correspondente à fração ideal de 0,02667 do terreno constituído pelo lote 15 do quarteirão 27 da quarta Seção Urbana, matriculado sob o nº 86.974 no Cartório de Registro de Imóveis competente, garantindo ao embargante a manutenção da posse sobre o referido bem até o julgamento definitivo do mérito da presente ação. 25. No que se refere ao pedido de reconhecimento da perda superveniente de objeto da tutela de urgência, formulado na petição Id 10676986361, com fundamento na alegada ausência de resistência da Administradora Judicial à pretensão de liberação do bem, não é possível acolhê-lo neste momento sem que a Administradora Judicial se manifeste expressamente nos presentes autos acerca de tal posicionamento. 26. A afirmação constante da petição do embargante, no sentido de que a Administradora Judicial teria manifestado ausência de interesse na arrecadação dos imóveis do empreendimento no âmbito do processo falimentar principal, não foi comprovada documentalmente nestes autos, sendo necessária a verificação de tal circunstância para que se possa avaliar o esvaziamento prático da medida de urgência ora deferida. 27. Quanto ao pedido de julgamento antecipado do mérito, formulado com fundamento no art. 355, inciso I, do CPC, a sua apreciação demanda análise mais detida do conjunto probatório, especialmente no que tange à comprovação da posse efetiva do embargante sobre o imóvel, conforme também requerido pelo Ministério Público em seu parecer Id 10625096013. 28. Com efeito, o Parquet expressamente requereu a intimação do embargante para juntar documentos comprovatórios da posse, tais como contas de consumo, guia de IPTU, recibos de taxas condominiais, contratos de locação com terceiros ou outros documentos equivalentes, o que ainda não foi cumprido. A instrução probatória, portanto, não se encontra exaurida para fins de julgamento antecipado do mérito, sendo necessária a complementação documental indicada. 29. Dando prosseguimento, determino a expedição de ofício ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, comunicando a concessão da tutela de urgência e determinando a anotação da suspensão de qualquer medida constritiva relativa à massa falida da Construtora Ferreira Miranda sobre o imóvel descrito no item 24 desta decisão, matriculado sob o nº 86.974, até ulterior deliberação deste Juízo. 30. Intimar o embargante RICARDO PINHO LARA, na pessoa de seus advogados, para, no prazo de 15 (quinze) dias, juntar aos autos documentos comprovatórios da posse efetiva sobre o apartamento nº 1.804 do Edifício Carpo Loft Live, tais como contas de consumo (água, energia elétrica, gás), guia de IPTU, recibos de taxas condominiais, contratos de locação com terceiros ou quaisquer outros documentos que demonstrem o exercício da posse, conforme requerido pelo Ministério Público no parecer Id 10625096013. 31. Intimar a Administradora Judicial GATEKEEPER ADMINISTRAÇÃO JUDICIAL LTDA., na pessoa de sua advogada, para manifestar-se, no prazo de 15 (quinze) dias, acerca dos pedidos formulados na petição Id 10676986361, especialmente quanto à alegada ausência de interesse na arrecadação do imóvel descrito nestes autos como patrimônio da massa falida, juntando, se for o caso, a manifestação formal proferida no processo falimentar de referência que embase tal posicionamento. 32. Intimar a embargada MASSA FALIDA DA CONSTRUTORA FERREIRA MIRANDA, na pessoa de seus advogados, para, querendo, manifestar-se sobre os pedidos formulados na petição Id 10676986361, no prazo de 15 (quinze) dias. 33. Após, dar vista ao Ministério Público. 32. Intimar. Cumprir. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. MURILO SILVIO DE ABREU Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Empresarial da Comarca de Belo Horizonte RPBB