5118016-10.2023.8.13.0024

Intimação

TJMG · 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5118016-10.2023.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: DMA DISTRIBUIDORA S/A CPF: 01.928.075/0001-08 RÉU: LILIANE APARECIDA BUENO FIGUEIREDO CPF: 816.305.816-15 e outros SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de Ação Renovatória de Locação Comercial ajuizada por DMA DISTRIBUIDORA S/A em face de LILIANE APARECIDA BUENO FIGUEIREDO E OUTROS, versando sobre o imóvel não residencial situado na Avenida Resplendor, nº 201, Bairro Teresópolis, no Município de João Monlevade/MG. A autora sustentou, em síntese, que mantém contrato de locação para exploração de atividade comercial supermercadista de forma ininterrupta há mais de cinco anos no imóvel. Afirmou ter preenchido todos os requisitos legais exigidos pelos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991 para renovação do contrato. Foi realizada emenda à petição inicial para adequar o valor do aluguel vigente para o importe bruto de R$ 34.745,13, retificando o valor da causa para R$ 416.941,56 (ID 9896425787), com a juntada das respectivas guias de preparo e custas complementares (ID 10085327694 e ID 10150130336), o que restou devidamente acolhido (ID 9911393000 e ID 9923576850). Regularmente citados, os réus apresentaram contestação (ID 10331386772), arguindo preliminares de carência de ação e decadência do direito à renovação. No mérito, manifestaram concordância com a renovação da avença locatícia por novo período de sessenta meses, mas apresentaram contraproposta para que o aluguel mensal fosse fixado em R$ 57.015,19, pugnando pela fixação de aluguel provisório e manutenção das demais condições contratuais (ID 10331386772). Houve impugnação à contestação pela parte autora (ID 10352527559), oportunidade em que reiterou a presença de todos os requisitos legais e refutou a contraproposta financeira apresentada pelos locadores. Em decisão de saneamento e organização do processo (ID 10415355778), este juízo rejeitou as preliminares arguidas, fixou como único ponto controvertido a apuração do valor locativo de mercado e determinou a realização de perícia técnica judicial de engenharia de avaliações (ID 10415355778). O laudo pericial oficial foi acostado aos autos (ID 10640974181 e ID 10640962161), concluindo pela apuração do valor locativo mensal médio de R$ 53.261,26 (ID 10640974181). Após a apresentação de manifestações pelas partes (ID 10655848638 e ID 10692415545), o perito judicial prestou esclarecimentos técnicos conclusivos (ID 10680656597), culminando na homologação judicial da prova pericial (ID 10693706652). As partes manifestaram expressa desistência quanto à produção de prova testemunhal (ID 10699591807 e ID 10699767888). O despacho de encerramento da instrução processual foi proferido (ID 10727945796), concedendo prazo para a apresentação de memoriais (ID 10727945796). A autora e os réus apresentaram alegações finais por memoriais nos IDs 10733393987 e 10741115821, respectivamente, repisando seus argumentos fáticos e jurídicos. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o que basta relatar. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, com a presença de todos os pressupostos processuais de existência e validade, bem como das condições da ação, inexistindo nulidades a serem sanadas. A - DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA RENOVAÇÃO LOCATÍCIA A ação renovatória visa a tutelar o fundo de comércio construído e consolidado pelo empresário ao longo do tempo, conciliando a proteção à atividade econômica com o direito de propriedade dos locadores, desde que preenchidos os requisitos estatuídos pela Lei nº 8.245/1991. No que tange aos pressupostos materiais delineados no artigo 51 da Lei do Inquilinato, verifica-se que o contrato a renovar foi formalizado por escrito e com prazo determinado (inciso I) (ID 9824136260), a relação contratual escrita e ininterrupta supera o prazo quinquenal contínuo estabelecido em lei (inciso II) (ID 9824136260), e a locatária explora o mesmo ramo de comércio varejista de supermercados há mais de três anos ininterruptos no local (inciso III) (ID 9824136260). Quanto aos requisitos formais da petição inicial, disciplinados no artigo 71 da Lei nº 8.245/1991, a autora demonstrou o pontual e exato cumprimento do contrato em vigor, mediante a juntada dos comprovantes de pagamento dos aluguéis e encargos (ID 9824101749 a ID 9824159253). Comprovou-se, outrossim, a quitação dos tributos e tarifas incidentes sobre o imóvel locado, mediante a apresentação da Certidão Negativa de Débitos Imobiliários de IPTU emitida pelo Município de João Monlevade (ID 9824154216 e ID 10352527559), da certidão perante o Departamento Municipal de Águas e Esgotos (ID 9824154073) e das declarações de quitação de energia elétrica perante a concessionária CEMIG (ID 9824144422, ID 9824153262, ID 9824161454 e ID 9824161958). No que se refere à garantia locatícia, a autora indicou os fiadores originais, Walter Santana Arantes e Vicente Bretz da Silva, colacionando a necessária comprovação de idoneidade financeira, outorga conjugal e atos constitutivos societários correlatos (ID 9824148777, ID 9824148829, ID 9824148782 e ID 9824173700), em plena convergência com os incisos V e VI do artigo 71 da legislação de regência. Por conseguinte, resta patente a procedência do pedido quanto ao direito subjetivo da autora à renovação compulsória da locação não residencial pelo período de sessenta meses, compreendido entre 17/12/2023 e 16/12/2028. Ressalto que não há pelos réus oposição ao pedido de renovação, havendo apenas oposição ao valor da locação. B - DA FIXAÇÃO DO VALOR LOCATÍCIO E DA PROVA PERICIAL Remanescendo controvérsia apenas quanto ao valor do locativo mensal a vigorar no quinquênio renovado, o exame técnico pericial constitui o meio idôneo e imparcial para apurar o valor locativo real e de mercado do imóvel objeto da lide. O laudo pericial oficial (ID 10640974181 e ID 10640962161) examinou pormenorizadamente as características físicas, mercadológicas e funcionais do imóvel comercial, dotado de área total de terreno de 10.200 m² e área construída equivalente a 3.502,93 m², situado na Avenida Resplendor, nº 201, Município de João Monlevade/MG (ID 10640974181). Ao empregar os métodos avaliatórios pertinentes à singularidade do imóvel, notadamente o Método Evolutivo e o Método da Renda, o perito judicial estabeleceu a taxa de capitalização no patamar médio de 0,6% ao mês, fixando o valor locativo médio mensal em R$ 53.261,26 (ID 10640974181 e ID 10680656597). Em suas manifestações (ID 10655848638 e ID 10741115821), os réus pugnaram pela elevação do aluguel para R$ 57.015,19, argumentando que a taxa de capitalização deveria ser fixada acima da média, em razão da segurança do ativo e ausência de risco de vacância (ID 10741115821). Todavia, inexistem nos autos elementos técnicos concretos aptos a justificar a majoração ou a redução do valor além da média aritmética apurada pela perícia oficial. O laudo pericial é conclusivo e esclareceu satisfatoriamente que a aplicação da taxa média de 0,6% ao mês equilibra com precisão as peculiaridades do porte e da liquidez de imóveis comerciais de grande metragem na praça de João Monlevade/MG (ID 10680656597). Além disso, a vistoria técnica pericial constatou o estado de conservação do bem e a existência de pontos de infiltração na cobertura da área comercial (ID 10640974181), circunstâncias que desautorizam a majoração da remuneração locatícia acima do padrão técnico médio apurado pelo vistor oficial. Desse modo, ante a solidez metodológica da perícia e a ausência de elementos idôneos para infirmar o laudo homologado (ID 10693706652), adota-se integralmente a conclusão do perito oficial, fixando-se o aluguel mensal renovado no valor médio de R$ 53.261,26 (cinquenta e três mil, duzentos e sessenta e um reais e vinte e seis centavos), a vigorar desde 17/12/2023 (ID 10640974181 e ID 10680656597). Eventuais diferenças financeiras entre os aluguéis pagos provisoriamente e o montante ora arbitrado, acumuladas desde o início do período renovado, deverão ser objeto de liquidação e cobrança nos próprios autos, a serem adimplidas de uma só vez, nos moldes do artigo 73 da Lei nº 8.245/1991, com atualização monetária pelo IPCA a contar de cada vencimento e juros legais moratórios. C - DOS CONSECTÁRIOS DA SUCUMBÊNCIA No tocante aos ônus de sucumbência, verifica-se que a pretensão renovatória foi deferida em sua totalidade, havendo controvérsia pontual quanto ao arbitramento do novo aluguel de mercado. A autora propôs o valor contemporâneo de R$ 34.745,13 (ID 9896425787), enquanto os réus formularam contraproposta no importe de R$ 57.015,19 (ID 10331386772), tendo a perícia oficial e a presente decisão fixado a quantia média de R$ 53.261,26 (ID 10640974181). Diante da constatação de pretensão resistida veiculada na contestação no tocante às preliminares extintivas e do acolhimento integral do pedido de renovação compulsória, aliada à fixação do valor locativo em patamar muito próximo ao apurado pela perícia técnica, impõe-se a distribuição das despesas do processo. Assim, os honorários advocatícios sucumbenciais serão fixados no patamar estrito de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cabendo a cada uma das partes arcar com o pagamento de 50% (cinquenta por cento) dessa verba honorária em favor dos patronos da parte adversa, vedada a compensação conforme preconiza o artigo 85, § 14, do mesmo diploma legal. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECRETAR A RENOVAÇÃO do contrato de locação comercial do imóvel não residencial situado na Avenida Resplendor, nº 201, Bairro Teresópolis, no Município de João Monlevade/MG (matrículas nº 10.503 e nº 10.515 do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de João Monlevade), pelo prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com termo inicial em 17/12/2023 e termo final em 16/12/2028; b) FIXAR o valor do aluguel mensal renovado no montante de R$ 53.261,26 (cinquenta e três mil, duzentos e sessenta e um reais e vinte e seis centavos), devido a partir de 17/12/2023, mantendo-se inalteradas as demais cláusulas e condições contratuais anteriormente pactuadas; c) DETERMINAR que eventuais diferenças decorrentes dos aluguéis vencidos entre o termo inicial da renovação (17/12/2023) e o trânsito em julgado desta sentença sejam executadas nos próprios autos, a serem pagas de uma só vez pela locatária, nos termos do artigo 73 da Lei nº 8.245/1991, corrigidas monetariamente pelo IPCA a partir de cada vencimento e acrescidas de juros moratórios legais; d) CONDENAR a autora e os réus, ante a sucumbência recíproca, ao pagamento das custas processuais, despesas com a perícia técnica e taxas judiciárias na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a parte autora e 50% (cinquenta por cento) para os réus, com amparo no artigo 86, caput, do Código de Processo Civil; e) CONDENAR reciprocamente as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cabendo a cada polo processual arcar com a metade desse encargo honorário em proveito dos advogados da parte contrária, observada a expressa vedação de compensação insculpida no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se, observando-se as anotações dos respectivos patronos constituídos pelas partes. Com o trânsito em julgado e cumpridas as diligências legais, arquivem-se os autos com a devida baixa na distribuição. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. CLÁUDIA COSTA CRUZ TEIXEIRA FONTES Juiz(íza) de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte