2026-09-16 · TJGO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Ronnie Paes Sandre 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5114568-11.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTES: FGR CASAS JARDINS MARSELHA/LYON SPE - LTDA E OUTRA APELADA: MARIA ISABEL FERREIRA DA COSTA RECURSO ADESIVO RECORRENTE: MARIA ISABEL FERREIRA DA COSTA RECORRIDAS: FGR CASAS JARDINS MARSELHA/LYON SPE - LTDA E OUTRA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE REVISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LAUDO PERICIAL SUFICIENTE. TABELA PRICE. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA CONSTATADA NO CASO CONCRETO. CAPITALIZAÇÃO AFASTADA. SUBSTITUIÇÃO PELO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE – SAC. IPTU/ITU E TAXAS ASSOCIATIVAS ANTERIORES À POSSE. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível e Recurso Adesivo interpostos contra sentença que, em Ação de Revisão e Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Materiais e Morais, reconheceu a capitalização mensal de juros decorrente da sistemática aplicada ao contrato, determinou o recálculo do saldo devedor, declarou a nulidade da transferência ao adquirente dos encargos de IPTU/ITU e taxas associativas anteriores à posse, aplicou cláusula penal em razão do atraso na entrega do imóvel, rejeitou os pedidos de lucros cessantes e danos morais e distribuiu igualmente os ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há sete questões em discussão: (i) saber se a prova pericial é válida ou se há necessidade de nova perícia contábil; (ii) saber se a utilização da Tabela Price, nas circunstâncias concretas do contrato, resultou em capitalização mensal indevida de juros; (iii) saber se, afastada a Tabela Price, o saldo devedor deve ser recalculado pelo Sistema de Amortização Constante – SAC; (iv) saber se o adquirente responde pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas anteriores à imissão na posse; (v) saber se a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente pode ser aplicada em favor do consumidor diante da mora da vendedora; (vi) saber se o atraso na entrega do imóvel e as demais irregularidades contratuais configuram dano moral indenizável; e (vii) saber se os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos de acordo com a proporção de êxito e decaimento das partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A realização de nova perícia, nos termos do art. 480 do CPC, pressupõe insuficiência da prova técnica para o esclarecimento da matéria. A perícia contábil e o laudo complementar examinaram a evolução financeira do contrato, identificaram 57 competências com amortização negativa e foram submetidos ao contraditório. A mera discordância com as conclusões do perito não justifica nova prova pericial. 4. A simples adoção da Tabela Price não caracteriza, por si só, capitalização ilícita de juros. No caso concreto, entretanto, a perícia demonstrou períodos em que o valor da prestação foi inferior aos juros incidentes, com amortização negativa e repercussão no saldo devedor. A licitude abstrata do sistema e a invocação da Lei nº 9.514/1997 não afastam as conclusões da prova técnica sobre a forma concreta de evolução da dívida. 5. Afastada a Tabela Price na forma empregada no contrato, é necessária a definição de método para o recálculo do saldo devedor. O Sistema de Amortização Constante – SAC mostra-se adequado e foi requerido subsidiariamente pelas próprias apelantes, sem restabelecimento da capitalização mensal de juros afastada. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas somente pode ser atribuída ao adquirente após a imissão na posse do imóvel. São nulas as cláusulas que transferem esses encargos ao consumidor em período anterior à entrega das chaves, com restituição simples dos valores comprovadamente pagos antes da posse. 7. A cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do adquirente pode servir de parâmetro para indenizar o consumidor pelo atraso imputável à vendedora, conforme o Tema Repetitivo nº 971 do STJ. Demonstrada a mora após o término do prazo de tolerância e até a entrega das chaves, é cabível a incidência proporcional da penalidade contratual sobre os valores efetivamente pagos. A cláusula penal moratória afasta a cumulação com lucros cessantes, conforme o Tema Repetitivo nº 970 do STJ. 8. O atraso na entrega do imóvel não gera dano moral de forma automática. Embora reconhecidas irregularidades contratuais, estas receberam tutela patrimonial mediante revisão do contrato, restituição de valores e aplicação da cláusula penal. Ausente demonstração de circunstância excepcional com repercussão concreta em direito da personalidade, não há indenização por dano moral. 9. A sucumbência recíproca deve observar a extensão do êxito e do decaimento de cada litigante, nos termos do art. 86 do CPC. Como a parte autora obteve êxito na maior parte dos núcleos da demanda, mas sucumbiu integralmente quanto aos lucros cessantes e aos danos morais, mostra-se adequada a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para as requeridas. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. Tese de julgamento: 1. A mera discordância da parte com as conclusões de perícia suficientemente esclarecedora e submetida ao contraditório não autoriza a realização de nova perícia. 2. A utilização da Tabela Price não caracteriza, por si só, capitalização ilícita de juros, cuja ocorrência deve ser aferida conforme a evolução concreta do saldo devedor demonstrada por prova técnica. 3. Afastada a Tabela Price no caso concreto, admite-se a substituição pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, sem restabelecimento da capitalização mensal de juros reconhecida como indevida. 4. A responsabilidade do adquirente pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas surge após a imissão na posse do imóvel. 5. A cláusula penal estipulada apenas para o inadimplemento do adquirente pode ser utilizada como parâmetro em favor do consumidor quando caracterizada a mora da vendedora, sem cumulação com lucros cessantes quando se tratar de cláusula penal moratória. 6. O atraso na entrega do imóvel não configura dano moral automaticamente, exigindo demonstração de circunstância excepcional com repercussão concreta em direito da personalidade. 7. Na sucumbência recíproca, as despesas e os honorários devem ser distribuídos proporcionalmente ao êxito e ao decaimento de cada parte. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 85, § 11, 86, 480 e 932, V, “a” e “b”; CC, art. 406, § 1º; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 14.905/2024. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Temas Repetitivos nº 970 e nº 971; TJGO, Apelação Cível nº 5410400-05.2022.8.09.0137, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, 11ª Câmara Cível, publicação em 20.05.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5130566-64.2023.8.09.0051, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, publicação em 25.09.2023. D E C I S à O M O N O C R Á T I C A Trata-se de Apelação Cível e de Recurso Adesivo interpostos pela FGR CASAS JARDINS MARSELHA/LYON SPE - LTDA E OUTRA e por MARIA ISABEL FERREIRA DA COSTA, respectivamente, contra a sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da comarca de Aparecida de Goiânia-GO, Dra. Rita de Cássia Rocha Costa que, nos autos da Ação de Revisão e Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada pela segunda em face das primeiras, julgou a ação nos seguintes termos: (…) Ante o exposto, resolvo o mérito da lide, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, a fim de: a) DECLARAR a nulidade da cláusula contratual que permite a capitalização mensal de juros (amortização negativa) derivada da aplicação da Tabela Price no caso concreto; b) DETERMINAR o recálculo do saldo devedor do contrato, com a exclusão da capitalização mensal de juros, devendo incidir juros simples, com a restituição, na forma simples, dos valores pagos a maior pela autora, autorizada a compensação com eventual saldo devedor em aberto. O montante exato será apurado em liquidação de sentença; c) DECLARAR a nulidade das cláusulas que transferem à autora a responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas antes da imissão na posse (06/01/2025); d) CONDENAR as requeridas, solidariamente, à restituição, na forma simples, dos valores comprovadamente pagos pela autora a título de IPTU/ITU e taxas associativas em período anterior a 06/01/2025; e) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento da cláusula penal moratória fixada em 1% (um por cento) ao mês sobre os valores efetivamente pagos pela autora até a entrega das chaves, incidente de forma proporcional ao período de atraso (31/07/2024 a 06/01/2025). Julgo improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes e danos morais. Sobre os valores a serem restituídos e pagos a título de cláusula penal, incidirão os consectários legais previstos na Lei n. 14.905/2024. A atualização monetária dar-se-á pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a contar de cada desembolso (para as restituições) ou do vencimento da obrigação (para a multa). Os juros de mora incidirão a partir da citação, calculados pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil. Dada a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para as requeridas. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido), a serem pagos na mesma proporção pelas partes aos patronos da parte adversa, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 2º e § 14, do Código de Processo Civil. (…). Nas razões da Apelação Cível (mov. 143), as requeridas, preliminarmente, suscitam a nulidade da prova pericial e postulam a cassação da sentença para reabertura da instrução processual e realização de nova perícia contábil. Sustentam, em síntese, que o perito teria partido da premissa de que a simples utilização da Tabela Price configuraria anatocismo, apontando, ainda, deficiência na fundamentação da decisão que homologou o laudo. No mérito, defendem a incidência da Lei nº 9.514/1997 em razão da existência de pacto de alienação fiduciária, sustentando que o regime jurídico respectivo permitiria a capitalização dos juros e legitimaria a utilização da Tabela Price. Insurgem-se, ainda, contra a declaração de nulidade das cláusulas referentes ao IPTU/ITU e às taxas associativas, ao argumento de que tais encargos seriam de responsabilidade da adquirente em decorrência do regime da alienação fiduciária, ainda que anteriores à efetiva entrega das chaves. Por fim, questionam a inversão da cláusula penal, sustentando a ausência de prejuízo comprovado pela autora e dos pressupostos necessários à aplicação da penalidade em favor da consumidora. Ao final, pugnam, preliminarmente, pela cassação da sentença para realização de nova perícia e, subsidiariamente, pela reforma do julgado. Preparo realizado (mov. 143, arq. 2). Contrarrazões apresentas pelo desprovimento do recurso (mov. 147). Por sua vez, a parte autora interpôs Recurso Adesivo (mov. 146), insurgindo-se contra o capítulo que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. Sustenta que a situação experimentada não se restringiu ao mero atraso na entrega do imóvel, devendo ser considerado o conjunto de inadimplementos e abusividades verificados na relação contratual. Discorre, ainda, acerca da distribuição paritária dos ônus sucumbenciais, sustentando ter obtido êxito na maior parte dos núcleos da demanda. Pugna, portanto, o conhecimento e provimento do recurso, para reformar parcialmente a sentença e condenar solidariamente as recorridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), ou em quantia a ser arbitrada pelo Tribunal. Requer, ainda, em razão da reforma pretendida, o afastamento da sucumbência recíproca, com a condenação integral das recorridas nos ônus sucumbenciais ou, subsidiariamente, o seu redimensionamento. Preparo realizado (mov. 146, arq. 4). Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento do recurso (mov. 152). É o breve relatório. Passo à decisão. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos recursos e passo à análise de forma conjunta. No caso, mostra-se cabível o julgamento monocrático, nos termos do artigo 932, V, “a” e “b” do Código de Processo Civil, porquanto as matérias devolvidas encontram respaldo em entendimento sumulado e em teses firmadas em julgamento de recursos repetitivos. De chofre, consigno que ao caso em testilha aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a relação estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, nos termos do artigo 2º e 3º do referido codex. Inicialmente, as apelantes sustentam a nulidade da prova pericial, pretendendo a cassação da sentença e a realização de nova perícia contábil. Entretanto razão não lhes assiste. Isso porque, nos termos do artigo 480 do Código de Processo Civil, a realização de segunda perícia pressupõe que a matéria não esteja suficientemente esclarecida, não constituindo providência obrigatória em razão da mera discordância de uma das partes com as conclusões alcançadas pelo expert. No caso, a controvérsia relacionada à evolução financeira do contrato foi submetida à perícia contábil (mov. 92). O laudo complementar ratificou as conclusões anteriormente apresentadas, tendo o perito consignado que, em diversos períodos, o valor da prestação se mostrou inferior ao montante dos juros incidentes no mesmo período, circunstância que gerou amortização negativa. A prova técnica identificou 57 (cinquenta e sete) competências com amortização negativa. Portanto, diversamente do que sustentam as apelantes, a conclusão adotada na sentença não decorreu da simples premissa de que a utilização da Tabela Price necessariamente configuraria anatocismo. Ao contrário, houve análise da evolução concreta do contrato, tendo a sentença considerado a forma pela qual os encargos efetivamente repercutiram no saldo devedor. Ademais, a prova técnica foi submetida ao contraditório, com apresentação de impugnação e posterior prestação de esclarecimentos pelo perito. Nesse contexto, não demonstrada insuficiência da prova técnica capaz de impedir a adequada compreensão da controvérsia, a mera discordância das apelantes com o resultado alcançado não justifica a realização de nova perícia. A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. REGULARIDADE DO LAUDO PERICIAL. PEDIDO DE NOVA PERÍCIA INDEFERIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Cediço que o laudo pericial judicial, elaborado por perito nomeado pelo juízo, goza de presunção de veracidade, de forma que, inexistindo prova hábil capaz de elidir o seu teor conclusivo, deve ser ele considerado correto. 2. In casu, a simples discordância da conclusão do perito oficial, desprovida de elementos aptos a desqualificar a técnica da perícia, não é suficiente para rechaçar o laudo apresentado. 3. Na hipótese, a parte agravante busca a realização de nova perícia contábil, em substituição à última regularmente elaborada, o que não é razoável. impondo-se a manutenção da decisão recorrida.AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5079835-30.2024.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/05/2024). Logo, rejeito a preliminar de nulidade da prova pericial. Superada a questão, consta nos autos que a autora celebrou com as requeridas instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, pelo valor de R$ 587.368,80 (quinhentos e oitenta e sete mil, trezentos e sessenta e oito reais e oitenta centavos), cuja entrega estava inicialmente prevista para 31/01/2024. Contudo, as chaves somente foram entregues em 06/01/2025. Além disso, a adquirente questionou a cobrança de IPTU/ITU e taxas associativas em período anterior à sua imissão na posse, bem como a sistemática de amortização e a capitalização de juros incidentes no contrato, motivo pelo qual ajuizou a presente demanda, objetivando a revisão das cláusulas contratuais, a restituição dos valores que reputa indevidamente pagos e a reparação dos danos alegados. É preciso registrar que a controvérsia recursal cinge-se, quanto à apelação das requeridas, à alegada nulidade da prova pericial, à regularidade da capitalização de juros e da utilização da Tabela Price, à responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas em período anterior à imissão da adquirente na posse do imóvel e à aplicação, em favor da consumidora, da cláusula penal prevista contratualmente. Por sua vez, no recurso adesivo, a insurgência limita-se ao cabimento da indenização por danos morais e à redistribuição dos ônus sucumbenciais. Imperioso se faz salientar que razão assiste parcialmente à recorrente adesiva. Explico. "In casu", as apelantes insurgem-se contra o reconhecimento da capitalização de juros, defendendo a regularidade da sistemática de amortização adotada no contrato e sustentando que a utilização da Tabela Price não caracteriza, por si só, anatocismo. Contudo, sem razão. De fato, a simples adoção da Tabela Price não permite concluir, de forma automática, pela ocorrência de capitalização ilícita de juros, razão pela qual a controvérsia deve ser examinada à luz da forma como os encargos repercutiram concretamente na evolução do saldo devedor. No caso, a questão foi submetida à perícia contábil, tendo o expert identificado 57 (cinquenta e sete) competências com amortização negativa e esclarecido que, em determinados períodos, o valor das prestações foi inferior ao montante dos juros incidentes. Foi justamente a partir da evolução concreta do débito evidenciada pela prova técnica, e não da mera utilização da Tabela Price, que a sentença reconheceu a ocorrência de capitalização no contrato. Assim, a insurgência recursal fundada na licitude abstrata da Tabela Price não é suficiente para afastar a conclusão alcançada no caso concreto, pois não desconstitui o resultado da prova pericial quanto à forma de evolução do saldo devedor. De igual modo, a invocação da Lei nº 9.514/1997 não afasta, por si só, a necessidade de exame da sistemática efetivamente empregada no contrato, especialmente diante das conclusões alcançadas pela prova técnica produzida sob o crivo do contraditório. Desse modo, não demonstrado elemento capaz de infirmar a conclusão pericial acolhida pelo Juízo de origem, deve ser mantida a sentença quanto ao reconhecimento da capitalização verificada no caso concreto e à determinação de recálculo do saldo devedor. Quanto da substituição pelo método SAC e da impossibilidade de exclusão integral do método de amortização, subsidiariamente, as apelantes requerem que, mantido o afastamento da Tabela Price, seja determinada sua substituição pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, sustentando a necessidade de definição de método de amortização para o recálculo do saldo devedor. Neste ponto, a pretensão merece acolhimento. Com efeito, embora a fundamentação da sentença tenha consignado, subsidiariamente, a possibilidade de adoção do Sistema de Amortização Constante – SAC como forma de expurgar o anatocismo, tal determinação não foi incorporada ao dispositivo, que se limitou a determinar o recálculo do saldo devedor com a exclusão da capitalização mensal de juros e a incidência de juros simples. Assim, mantido o afastamento da Tabela Price na forma concretamente verificada no contrato, mostra-se necessária a definição do método de amortização a ser empregado no recálculo da dívida. Nesse contexto, revela-se adequada a adoção do Sistema de Amortização Constante – SAC, solução que, além de ter sido expressamente requerida pelas próprias apelantes em caráter subsidiário, encontra respaldo em precedente deste Tribunal trazido aos autos, segundo o qual, afastada a Tabela Price como sistema de amortização, necessária a utilização de outro método, qual seja, o SAC. Ressalte-se que a adoção do SAC não importa restabelecimento da capitalização mensal afastada na sentença, devendo o recálculo observar essa limitação. Desse modo, a sentença comporta pontual reforma para determinar que, no recálculo do saldo devedor, a Tabela Price seja substituída pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, mantida a exclusão da capitalização mensal de juros reconhecida na origem. No mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DO SALDO DEVEDOR DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAIS. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AMORTIZAÇÃO PELA TABELA PRICE. ADEQUAÇÃO PARA O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE. PRECEDENTES DO TJGO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. (...). 2. Afastada a incidência da Tabela PRICE como sistema de amortização, necessária a utilização de outro método, qual seja o Sistema de Amortização Constante (SAC), o qual é mais comum no mercado imobiliário. 3. Com o parcial provimento do recurso, deixa-se de arbitrar honorários sucumbenciais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5410400-05.2022.8.09.0137 RIO VERDE, Relator: Des(a). Wilton Muller Salomão, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação:20/05/2024). (Grifei). Em relação ao IPTU/ITU e as taxas associativas, as apelantes insurgem-se contra a declaração de nulidade das cláusulas que atribuíram à adquirente a responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas anteriormente à entrega das chaves. Defendem que, em razão da alienação fiduciária, tais encargos incumbiriam à autora. A pretensão, portanto, não prospera. No caso, a autora somente foi imitida na posse do imóvel em 06/01/2025, com a efetiva entrega das chaves. Até então, não dispunha materialmente do bem nem podia exercer sobre ele as faculdades inerentes ao uso e à fruição. A existência do pacto de alienação fiduciária não é suficiente, nas circunstâncias do caso, para legitimar a transferência à adquirente dos encargos referentes a período anterior à efetiva disponibilização do imóvel. Do mesmo modo: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA ANTECIPADA. RETENÇÃO DAS ARRAS E INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. IMPOSSIBILIDADE. PAGAMENTO DOS IMPOSTOS (IPTU/ITU) E TAXAS CONDOMINIAIS E ASSOCIATIVAS. OBRIGAÇÕES PROTER REM. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA/APELANTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PREVISTA NO PACTO. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. PARCELAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543/STJ. TERMO A QUO DOS JUROS DE MORA. RESP Nº 1.740.911/DF (TEMA 1.002). TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. 1. (...). 3. Consoante verificado no julgamento, pelo Superior Tribunal de Justiça, do REsp 1073846/SP, sob o rito dos repetitivos e AgInt no REsp 1.953.733/SP, a responsabilidade pelo pagamento dos impostos (IPTU/ITU) e taxas condominiais e associativa decorrem da obrigação propter rem. Logo, somente passa a ser responsabilidade dos promitentes compradores quando estes obtém a posse do bem (posse direta), o que não restou comprovado nos autos, por se tratar de loteamento sem edificação. 4. (...). 8. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - AC: 51305666420238090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Camara Cível, Data de Publicação: 25/09/2023). (Grifei). Assim, deve ser mantida a sentença ao declarar a nulidade das cláusulas que atribuíram à autora a responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas associativas anteriormente a 06/01/2025, bem como ao determinar a restituição simples dos valores comprovadamente desembolsados antes daquela data. Quanto da inversão da cláusula penal, também não prospera a insurgência contra a aplicação da cláusula penal em favor da adquirente. A questão encontra-se disciplinada pelo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 971, segundo o qual, no contrato de adesão firmado entre comprador e construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deve ser considerada a sua utilização como parâmetro para a indenização pelo inadimplemento do vendedor. Na hipótese, o prazo inicialmente previsto para entrega do imóvel era 31/01/2024. Acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, considerado válido pela sentença, o termo final para cumprimento da obrigação ocorreu em 30/07/2024. As chaves, entretanto, somente foram entregues em 06/01/2025, razão pela qual foi reconhecida a mora das requeridas no período compreendido entre 31/07/2024 e 06/01/2025. O contrato prevê, na cláusula 11ª, § 2º multa de 1% (um por cento) sobre o valor pago por mês de atraso. Diante da mora reconhecida, correta a utilização da penalidade em favor da consumidora, incidente sobre os valores efetivamente pagos até a entrega das chaves e proporcionalmente ao período de atraso. Do mesmo modo, deve ser preservado o afastamento dos lucros cessantes, diante da aplicação da cláusula penal moratória, conforme orientação firmada no Tema Repetitivo nº 970 do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO URBANO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. 1. (...). 2. O atraso na entrega da infraestrutura no imóvel objeto de compromisso de compra e venda traduz inadimplemento contratual, sendo cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, prevista no pacto. 3. (...). APELOS CONHECIDOS, MAS DESPROVIDOS. (TJ-GO 54223645920188090064, Relator: JOSÉ RICARDO M. MACHADO - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/06/2024). (Grifei). Logo, a sentença não comporta reforma nesse capítulo. Por fim, a recorrente adesiva/autora pretende a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), ou em valor a ser arbitrado. Sustenta que a situação não se restringiu ao atraso na entrega do imóvel, devendo ser considerado o conjunto das irregularidades contratuais reconhecidas na sentença. A insurgência não merece acolhimento. É certo que o atraso injustificado na entrega de imóvel, conforme as circunstâncias concretamente demonstradas, pode produzir consequências que ultrapassem o mero inadimplemento contratual. Todavia, a configuração do dano moral não decorre automaticamente da mora, devendo ser aferida à luz das particularidades efetivamente demonstradas em cada caso. Na hipótese, considerado o prazo de tolerância reconhecido como válido na sentença, a mora das requeridas ocorreu entre 31/07/2024 e 06/01/2025. Embora tenham sido reconhecidas irregularidades relacionadas à evolução financeira do contrato e à cobrança de encargos anteriormente à posse, tais circunstâncias receberam tutela patrimonial específica, mediante revisão contratual, restituição das quantias indevidamente pagas e aplicação da cláusula penal pelo atraso. Por outro lado, não se verifica, a partir dos elementos indicados no recurso, demonstração de circunstância excepcional que tenha produzido repercussão concreta na esfera dos direitos da personalidade da autora. Desse modo, ainda que existam julgados reconhecendo dano moral em hipóteses de atraso na entrega de empreendimento imobiliário, a conclusão depende das circunstâncias particulares demonstradas em cada demanda. No presente caso, não evidenciada consequência extrapatrimonial excepcional decorrente dos fatos narrados, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RELAÇÃO CONSUMERISTA. DANOS MORAIS. NÃO VERIFICADOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 86, PARÁGRAFO ÚNICO, 85, §§ 1º, 2º e 11, AMBOS DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. I - A demora na entrega do imóvel adquirido, por si só, não se mostra suficiente para ultrapassar a esfera do mero dissabor, não se fazendo presentes os elementos caracterizadores e o nexo de causalidade suficiente para que se imponha o dever de indenizar. II - No caso, a pretensão reparatória extrapatrimonial fundou-se, exclusivamente, no fato de que houve o descumprimento contratual, caracterizado pelo atraso injustificado na entrega do imóvel. Conforme posicionamento recente adotado pelo STJ, tal fato, por si só, não configura dano moral indenizável, devedo haver a comprovação inequívoca de circunstâncias excepcionais que importem em significativa violação aos direitos da personalidade dos promitentes compradores. Na hipótese vertente, não houve a comprovação dessas circunstância excepcionais. Assim, não há se falar em dano moral. III - Considerando que os autores da ação obtiveram êxito em praticamente todos os pedidos formulados, sucumbindo apenas em parte mínima, devem as requeridas arcarem integralmente com os ônus da sucumbência ( CPC, art. 86, parágrafo único). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO 55040692120188090051, Relator: LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/09/2021). (Grifei). Por outro lado, merece parcial acolhimento a insurgência relacionada à distribuição dos ônus sucumbenciais. A sentença estabeleceu a divisão das custas e honorários advocatícios na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada polo. Todavia, essa repartição não corresponde à extensão do êxito alcançado pelas partes. Com efeito, a autora obteve pronunciamento favorável quanto ao reconhecimento da capitalização mensal indevida; ao recálculo do saldo devedor e à restituição dos valores pagos a maior; à nulidade das cláusulas que lhe transferiram a responsabilidade pelo IPTU/ITU e taxas associativas anteriormente à posse; à restituição desses valores; ao reconhecimento da mora das requeridas; e à aplicação da cláusula penal em favor da consumidora. De outro lado, foram rejeitadas as pretensões de recebimento de lucros cessantes e de indenização por danos morais. Logo, embora não se trate de hipótese de sucumbência mínima da autora, é evidente que o decaimento das partes não ocorreu em proporções equivalentes. Nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, havendo sucumbência recíproca, as despesas e os honorários devem ser distribuídos proporcionalmente. Considerando a extensão dos pedidos acolhidos e rejeitados, mostra-se adequada a redistribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para as requeridas, mantidos os demais critérios estabelecidos na sentença e vedada a compensação. Não incide, contudo, o parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, uma vez que a autora sucumbiu integralmente nos pedidos de lucros cessantes e danos morais, não se podendo considerar mínimo o seu decaimento. Assim, o Recurso Adesivo comporta parcial provimento exclusivamente quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais. Ante o exposto, com fundamento no artigo 932 do Código de Processo Civil, CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL E DO RECURSO ADESIVO E DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, para determinar que, no recálculo do saldo devedor, a Tabela Price seja substituída pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, mantido o afastamento da capitalização mensal reconhecida na sentença e preservados os demais capítulos do julgado; bem como para redimensionar os ônus sucumbenciais, atribuindo à autora a responsabilidade por 20% (vinte por cento) e às requeridas por 80% (oitenta por cento), mantidos os demais critérios estabelecidos na sentença. Deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, diante do parcial provimento dos recursos. As partes devem ficar cientes da nova orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 06/08/2025, na qual restou consignado que o agravo interno contra decisão do tribunal de origem que aplica tese vinculante rende multa, mesmo que o objeto seja exaurir as instâncias ordinárias, nos termos do § 4º do artigo 1.021 do Código de Processo Civil. O Ministro Mauro Campbell ressaltou que o objetivo é dar cumprimento ao espírito do CPC de 2015: o respeito aos precedentes. “O STJ há de ser um farol disso. Não podemos sair por aí a dar palestras e distribuir cartilhas aos tribunais para que respeitem precedentes para, quando os juízes aplicarem o que decidimos, dizermos aqui que nada vale.” (Resp. n.º 2.043.826; Resp. n.º 2.043.887; Resp. n.º 2.044.143 e Resp. n.º 2.006.910). Após o trânsito em julgado deste acórdão, DETERMINO a remessa dos autos ao Juízo de origem com as respectivas baixas necessárias, inclusive retirando o feito do acervo desta Relatoria no Sistema de Processo Judicial Digital. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R