5113065-70.2023.8.13.0024

Intimação

TJMG · 10ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5113065-70.2023.8.13.0024/MG AUTOR: LAIS SILVA FRANCA ADVOGADO(A): MATHEUS DE BARROS RODRIGUES SALES BESSA (OAB MG129455) RÉU: FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS EMPIRICA IMOBILIARIO ADVOGADO(A): ISABELLA MARIA MOLINARI SALOMÃO (OAB SP330751) ADVOGADO(A): BRUNO LAFANI NOGUEIRA ALCANTARA (OAB SP330607) ADVOGADO(A): RAFAEL AUGUSTO SALOMAO (OAB SP348327) SENTENÇA Vistos, etc. A/Lt LAIS SILVA FRANCA, aviou a presente AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS LEILÕES em face de FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS EMPÍRICA IMOBILIÁRIO, ambos qualificados na inicial, alegando que celebrou em 29/06/2019, contrato de financiamento imobiliário no valor de R$ 243.500,00, referente a uma sala comercial, cujos créditos foram posteriormente cedidos à ré. Relata que, durante a pandemia, ficou sem renda e solicitou a suspensão dos pagamentos, porém a ré deixou de enviar os boletos e, posteriormente, exigiu o pagamento de quantia elevada, que, segundo a requerente, continha valores de parcelas calculados de forma equivocada. Afirma que tentou negociar e continuar pagando o financiamento, mas a ré permaneceu inerte e, posteriormente, consolidou a propriedade do imóvel, levando-o a leilão. Sustenta que o procedimento foi irregular, pois teria sido impedida de purgar a mora, além de o imóvel ter sido descrito incorretamente no edital, sem mencionar que duas salas foram unificadas mediante reforma. Requereu, liminarmente, a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, a manutenção da autora na posse do bem até o julgamento final e a suspensão do respectivo leilão. Ao final, pugnou para que; a) seja declarada a anulação do procedimento de execução extrajudicial, com a suspensão dos leilões ou dos seus efeitos; b) seja a ré condenada ao pagamento de danos morais e c) seja a ré compelida a realizar o parcelamento do valor em aberto da dívida. Juntos à inicial vieram os documentos de Evento 1, TRASLADO2, Página 1 a Evento 3, DOCCOMPROV1. Liminar indeferida em Evento 6. Citada, a parte ré apresentou contestação de Evento 14, CONT1, Página 1, suscitando, preliminarmente, a impugnação gratuita de justiça. No mérito, sustenta a regularidade do procedimento administrativo e a validez da consolidação da propriedade, alegando que o rito da Lei nº 9.514/97 foi estritamente seguido, que a autora se encontra em mora desde antes do período pandêmico mencionado e que as tentativas de negociação não prosperaram por culpa exclusiva da devedora. Argumenta que a notificação para purga da mora foi realizada via Cartório de Registro de Imóveis e que, diante da inércia, a consolidação da propriedade tornou-se ato jurídico perfeito. Defende a legalidade dos encargos contratuais e a correção do valor da dívida atualizado. Juntou documentos de Evento 14, OUTDOC2, Página 1 a Evento 14, OUTDOC17, Página 2. Impugnação à contestação de Evento 18. Revogação da justiça gratuita concedida à autora em acórdão de Evento 30. Decisão monocrática em Evento 34, TRASLADO5 não conhecendo do recurso interposto pela autora contra o indeferimento da liminar. Concedida justiça gratuita à parte autora em Evento 50. Instrução encerrada em Evento 54. Alegações finais das partes em Evento 58 e Evento 59. Audiência de conciliação em evento 82, oportunidade na qual as partes não compuseram acordo. Convertido o julgamento em diligência em Evento 88 determinando a apresentação do instrumento contratual de alienação fiduciária. Manifestação da parte autora em Evento 94. Manifestação da parte ré em Evento 100. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. As partes estão devidamente representadas, o contraditório, a ampla defesa e o devido processo legal foram respeitados, achando-se o feito apto para julgamento. Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS LEILÕES, em que a autora pleiteia, em sua peça inaugural, que seja declarada a anulação do procedimento de execução extrajudicial, com a suspensão dos leilões ou dos seus efeitos, bem como seja a ré condenada ao pagamento de danos morais e a realizar o parcelamento do valor em aberto da dívida. A ré, por sua vez, defende a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, sustentando o cumprimento da Lei nº 9.514/97, a mora da autora e sua inércia após a notificação. Defende a validade da consolidação, dos encargos contratuais e do valor atualizado da dívida. Superada a preliminar em Evento 50, adentro ao exame do mérito propriamente dito. A controvérsia da presente demanda consiste em verificar a regularidade da execução extrajudicial e da consolidação da propriedade, especialmente quanto à constituição e notificação da autora em mora, à correção do débito e dos encargos cobrados e à alegada recusa ou omissão da ré em possibilitar a negociação e o pagamento da dívida. Ab initio, cumpre destacar que a relação jurídica em análise é regida pela Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1095, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Portanto, o procedimento de consolidação da propriedade deve observar os requisitos previstos na Lei nº 9.514/97, especialmente em seu art. 26, que estabelece que, vencida e não paga a dívida, o credor deve notificar o devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias. Não purgada a mora, consolida-se a propriedade em nome do credor. Inicialmente, restou incontroverso que a parte autora firmou contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária com a Hesa 55 Investimentos Imobiliários Ltda (evento 14, DOC4), tendo os créditos de referido contrato sido cedidos à requerida (evento 14, DOC5). Em que pesem as alegações da autora, verifica-se que, em detida análise dos autos, a própria requerente confessou o seu inadimplemento quanto às prestações do financiamento imobiliário, admitindo ter requerido a suspensão dos pagamentos, justificando sua conduta nas dificuldades financeiras provocadas pela pandemia da COVID-19 e na ausência de concordância do credor em suspender as cobranças. Ainda que se compreendam os impactos econômicos decorrentes da crise sanitária, as dificuldades financeiras vivenciadas pela devedora não possuem a condição de extinguir automaticamente a exigibilidade das obrigações livremente avençadas em contrato de financiamento imobiliário. Além disso, a tentativa da autora em impor à instituição financeira o recebimento do valor por ela apurado como incontroverso, em descompasso com os termos originalmente pactuados ou previstos em contrato, não afasta a configuração da mora, pois o credor não pode ser obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, tampouco a acatar parcelamento unilateral do saldo devedor fora das hipóteses legais ou contratuais. No caso sob exame, a requerente limitou-se a discutir o montante atualizado decorrente do próprio atraso e não promoveu qualquer depósito judicial do valor incontroverso. Assim, a mora restou plenamente caracterizada. Cumpre salientar que a propriedade já se consolidou em nome da ré (evento 1, DOC13, Página 2), sendo que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, ao tomador do empréstimo que não quitou o débito até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia do financiamento, estando a devedora impedida de quitar o débito, purgar a mora e retomar o contrato de financiamento imobiliário (STJ – Resp Nº 2.007.941 – MG, Relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgamento em 14/02/2023, publicação em 16/02/2023). Com isso, ainda que se entendesse pela necessidade de revisão das parcelas do financiamento, a requerente não poderia quitar o débito e purgar a mora. E, não nobstante o esforço argumentativo da autora, não merece acolhimento a alegação de que a ausência de disponibilização ou envio dos boletos pela ré seria suficiente para afastar sua mora ou justificar a inadimplência prolongada. Isso porque, diante de eventual dificuldade ou recusa injustificada do credor em receber os valores devidos, o ordenamento jurídico oferece ao devedor meios adequados para cumprir a obrigação, como a consignação em pagamento, mediante depósito judicial das parcelas nos respectivos vencimentos. No entanto, a autora não se valeu de tais mecanismos, permanecendo inerte e deixando de adimplir o débito contratual. Assim, ainda que tenha havido ausência de envio dos boletos, tal circunstância, por si só, não afasta a responsabilidade da devedora pelo inadimplemento. Ademais, entendo que o procedimento de expropriação extrajudicial conduzido pela instituição financeira observou com rigor os preceitos da Lei nº 9.514/1997. A requerida apresentou a certidão emitida pelo Oficial do Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG, a qual atesta a notificação da requerente para efetuar a purgação da mora (evento 14, DOC9), conforme procedimento previsto na legislação, sendo que, transcorrido o prazo legal sem a purgação da mora, mostrou-se legítimo o prosseguimento do procedimento de consolidação da propriedade. Outrossim, o réu comprovou a notificação prévia acerca das datas, horários e locais designados para o primeiro e segundo leilões extrajudiciais (evento 14, DOC15) e a publicação dos editais de praça em jornal de ampla circulação (evento 14, DOC6 a evento 14, DOC8). Consequentemente, ante a inércia da autora, averbou-se validamente a consolidação da propriedade na matrícula do imóvel (evento 14, DOC10, Página 2). Em relação à alegação de irregularidade do edital dos leilões, sob o fundamento de que a descrição do imóvel não retrataria a situação real do bem em razão da alegada unificação das salas comerciais, não restou demonstrado que as alterações físicas apontadas tenham repercutido na identificação registral do imóvel ou tornado incorreta a descrição constante do edital. Com efeito, a autora limitou-se a apresentar desenho e planta particular (evento 1, DOCCOMPROV15), sem qualquer outro documento hábil a demonstrar divergência entre os dados registrais do bem e aqueles utilizados no procedimento extrajudicial. Ainda que assim não fosse, a análise sobre eventual vício na descrição e divulgação do bem restou prejudicada, porquanto o primeiro e o segundo leilões extrajudiciais operaram-se com resultado negativo, não havendo a arrematação da sala comercial (evento 14, DOC14). Nos termos do artigo 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, como a alienação fiduciária em leilão restou infrutífera, a dívida foi compulsoriamente extinta e as partes contratantes foram integralmente exoneradas de suas obrigações, expedindo-se o respectivo termo de quitação recíproca do contrato (evento 14, DOC16) e restando o imóvel incorporado definitivamente ao patrimônio do credor fiduciário. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a frustração dos dois leilões extrajudiciais extingue a obrigação do mútuo e desobriga o credor fiduciário de devolver valores suplementares que porventura obtenha em ulterior venda direta do bem (REsp n. 1.933.928/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026), de modo que, no caso, ambos os leilões restaram negativos, sem arrematação do imóvel, eventual irregularidade na descrição do bem não resultou em prejuízo concreto capaz de ensejar a nulidade pretendida. Logo, revela-se imperiosa a improcedência dos pedidos de anulação do procedimento de execução extrajudicial, de suspensão dos leilões e seus efeitos, e de parcelamento da dívida. Por fim, não há que se falar em condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, uma vez que atuou em estrito exercício regular de direito reconhecido por lei, razão pela qual sua conduta afasta a ilicitude necessária para configuração dos danos morais. Destarte, a improcedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe, conforme fundamentado. Isso posto, e por tudo que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, com resolução de mérito e apoio no art. 487, inciso I, do NCPC. Em razão da sucumbência, a parte autora arcará com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, com fulcro no art. 85, §§2º, 6º e 8º, CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, em conformidade com o art. 98, § 3º, do NCPC. Após o trânsito em julgado, se nada for requerido, ao arquivo, com baixa. P. R. I.