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TJGO · 8ª Câmara Cível · Relatório e Voto
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Ronnie Paes Sandre 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112466-75.2026.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO APELANTE: SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA. APELADO: JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE V O T O Os pressupostos de admissibilidade recursal foram demonstrados, razão pela qual conhece-se da Apelação. Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela empresa SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Cível da comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Quantias Pagas, movida pelo JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA, o qual julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, para condenar a Requerida ao pagamento da restituição em parcela única ao Autor dos valores efetivamente pagos na vigência do contrato, mediante retenção de 15% (quinze por cento), sobre o montante das parcelas pagas, excluída a restituição da comissão de corretagem por ter sido paga diretamente à imobiliária intermediadora estranha à lide, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. Ainda: condenou a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico. A situação fática circunscreve ao pleito formulado na Ação de Rescisão de Contrato combinada com Restituição de Valores, em relação ao lote n. 5, quadra n. 16, do loteamento Top do Lago. A empresa Suplicante aponta que a sentença deve ser reformada e levanta as seguintes teses: a) reforma da sentença em relação ao capítulo sobre a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado; b) incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018; c) reconhecimento da sucumbência mínima da Apelante e incidência do artigo 86 do Código de Processo Civil; d) afastar a gratuidade da justiça concedida ao Apelado. A Apelante postula o conhecimento e provimento da Apelação, para reformar a sentença afastar a gratuidade da justiça deferida ao Apelado; para determinar a incidência da multa contratual e legal de 10% (dez por cento), conforme previsto no artigo 32-A da Lei n.º 6.766/79, com redação modificada pela Lei n.º 13.786/2018; alternativamente que seja aplicado o porcentual máximo de 25% (vinte e cinco por cento), sobre o total pago; inversão do ônus de sucumbência e, subsidiariamente, aplicação do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. As contrarrazões foram apresentadas pela parte contrária, a qual redarguiu os argumentos expendidos pela empresa Recorrente e bradou pelo desprovimento do apelo, conforme se vê na movimentação n.º 48. Em relação à questão sobre o capítulo referente a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado, razão não assiste ao Recorrente, eis que em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. No tocante à incidência da multa de 10% (dez por cento), sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018, sublinhe-se que num julgamento recente e decisivo para o mercado imobiliário (REsp n.º 2.232.983 – SP), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou um acórdão estadual para validar a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato em casos de resolução por culpa do comprador. A decisão representa um marco importante na interpretação da Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/2018), especialmente no que tange aos contratos de compra e venda de lotes (parcelamento de solo urbano). Ademais, a parametrização que deve haver nessa situação decorre da possibilidade dessa multa da cláusula penal demonstrar desproporcionalidade concreta, como, por exemplo, quando o valor a ser retido (10% do contrato) não exceder o total efetivamente pago pelo comprador, com verificação do enriquecimento sem causa da vendedora ou onerosidade excessiva que justificasse a intervenção judicial para reduzir a multa, situação evidenciada no caso, conforme descrito na sentença recorrida. Por derradeiro, afasta-se o pedido de reconhecimento da sucumbência mínima formulado pela Apelante, eis que tal situação não ocorre na situação em testilha, conforme os pedidos narrados no libelo em cotejo analítico com os pleitos acolhidos na sentença recorrida. Ao fim e ao cabo, há preclusão no pleito da parte recorrente e atacar o deferimento da gratuidade da justiça, situação que deve ser refutada no primeiro momento. Ademais, em análise dos autos, não se vislumbra prova produzida pela Recorrente no tocante à impugnação da gratuidade da justiça ora apresentada. Isso posto, CONHEÇO e DESPROVEJO o recurso de Apelação, para manter incólume a sentença recorrida. ACRESÇO a verba honorária recursal para o porcentual de 17% (dezessete por cento), sobre o proveito econômico. Após o trânsito em julgado, remeta-se o processo ao juízo de origem com baixa no acervo do Relator. É o voto. Goiânia, 24 de agosto de 2026 Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112466-75.2026.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO APELANTE: SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA. APELADO: JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA. RETENÇÃO DA MULTA DE FORMA PROPORCIONAL. POSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. PREVISÃO NA LEGISLAÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA IMPUGNADA SEM PROVA EM CONTRÁRIO E DE FORMA PRECLUSA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela empresa SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Cível da comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Quantias Pagas, movida pelo JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA, o qual julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, para condenar a Requerida ao pagamento da restituição em parcela única ao Autor dos valores efetivamente pagos na vigência do contrato, mediante retenção de 15% (quinze por cento), sobre o montante das parcelas pagas, excluída a restituição da comissão de corretagem por ter sido paga diretamente à imobiliária intermediadora estranha à lide, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. Ainda: condenou a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O Insurgente levanta os seguintes questionamentos: a) reforma da sentença em relação ao capítulo sobre a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado; b) incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018; c) reconhecimento da sucumbência mínima da Apelante e incidência do artigo 86 do Código de Processo Civil; d) afastar a gratuidade da justiça concedida ao Apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Improcede a tese abordada nas razões do apelo de majoração do porcentual de retenção, sobre o montante pago. 3.2. No caso de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. No caso, o Sentenciante parametrizou com esmero esse capítulo. 3.3. Por derradeiro, afasta-se o pedido de reconhecimento da sucumbência mínima formulado pela Apelante, eis que tal situação não ocorre na situação em testilha, conforme os pedidos narrados no libelo em cotejo analítico com os pleitos acolhidos na sentença recorrida. 3.4. Ao fim e ao cabo, há preclusão no pleito da parte recorrente e atacar o deferimento da gratuidade da justiça, situação que deve ser refutada no primeiro momento. Ademais, em análise dos autos, não se vislumbra prova produzida pela Recorrente no tocante à impugnação da gratuidade da justiça ora apresentada. IV. DISPOSITIVO 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese: no caso de rescisão de compromisso de compra e venda a devolução do valor pago é medida que se impõe, com observância das deduções legais e contratuais. Jurisprudência colacionada: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. Dispositivo legal citado: Lei nº 13.786/2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as pessoas supra indicadas. ACORDAM os componentes da 3ª Turma Julgadora da 8ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator, conforme o extrato de ata. Presidiu a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente. Presente a representante da Procuradoria-Geral de Justiça, Dra. Marta Maia de Menezes. Goiânia, 24 de agosto de 2026 Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112466-75.2026.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO APELANTE: SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA. APELADO: JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA. RETENÇÃO DA MULTA DE FORMA PROPORCIONAL. POSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. PREVISÃO NA LEGISLAÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA IMPUGNADA SEM PROVA EM CONTRÁRIO E DE FORMA PRECLUSA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela empresa SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Cível da comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Quantias Pagas, movida pelo JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA, o qual julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, para condenar a Requerida ao pagamento da restituição em parcela única ao Autor dos valores efetivamente pagos na vigência do contrato, mediante retenção de 15% (quinze por cento), sobre o montante das parcelas pagas, excluída a restituição da comissão de corretagem por ter sido paga diretamente à imobiliária intermediadora estranha à lide, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. Ainda: condenou a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O Insurgente levanta os seguintes questionamentos: a) reforma da sentença em relação ao capítulo sobre a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado; b) incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018; c) reconhecimento da sucumbência mínima da Apelante e incidência do artigo 86 do Código de Processo Civil; d) afastar a gratuidade da justiça concedida ao Apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Improcede a tese abordada nas razões do apelo de majoração do porcentual de retenção, sobre o montante pago. 3.2. No caso de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. No caso, o Sentenciante parametrizou com esmero esse capítulo. 3.3. Por derradeiro, afasta-se o pedido de reconhecimento da sucumbência mínima formulado pela Apelante, eis que tal situação não ocorre na situação em testilha, conforme os pedidos narrados no libelo em cotejo analítico com os pleitos acolhidos na sentença recorrida. 3.4. Ao fim e ao cabo, há preclusão no pleito da parte recorrente e atacar o deferimento da gratuidade da justiça, situação que deve ser refutada no primeiro momento. Ademais, em análise dos autos, não se vislumbra prova produzida pela Recorrente no tocante à impugnação da gratuidade da justiça ora apresentada. IV. DISPOSITIVO 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese: no caso de rescisão de compromisso de compra e venda a devolução do valor pago é medida que se impõe, com observância das deduções legais e contratuais. Jurisprudência colacionada: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. Dispositivo legal citado: Lei nº 13.786/2018.
TJGO · 8ª Câmara Cível · Relatório e Voto
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Ronnie Paes Sandre 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112466-75.2026.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO APELANTE: SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA. APELADO: JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE V O T O Os pressupostos de admissibilidade recursal foram demonstrados, razão pela qual conhece-se da Apelação. Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela empresa SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Cível da comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Quantias Pagas, movida pelo JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA, o qual julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, para condenar a Requerida ao pagamento da restituição em parcela única ao Autor dos valores efetivamente pagos na vigência do contrato, mediante retenção de 15% (quinze por cento), sobre o montante das parcelas pagas, excluída a restituição da comissão de corretagem por ter sido paga diretamente à imobiliária intermediadora estranha à lide, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. Ainda: condenou a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico. A situação fática circunscreve ao pleito formulado na Ação de Rescisão de Contrato combinada com Restituição de Valores, em relação ao lote n. 5, quadra n. 16, do loteamento Top do Lago. A empresa Suplicante aponta que a sentença deve ser reformada e levanta as seguintes teses: a) reforma da sentença em relação ao capítulo sobre a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado; b) incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018; c) reconhecimento da sucumbência mínima da Apelante e incidência do artigo 86 do Código de Processo Civil; d) afastar a gratuidade da justiça concedida ao Apelado. A Apelante postula o conhecimento e provimento da Apelação, para reformar a sentença afastar a gratuidade da justiça deferida ao Apelado; para determinar a incidência da multa contratual e legal de 10% (dez por cento), conforme previsto no artigo 32-A da Lei n.º 6.766/79, com redação modificada pela Lei n.º 13.786/2018; alternativamente que seja aplicado o porcentual máximo de 25% (vinte e cinco por cento), sobre o total pago; inversão do ônus de sucumbência e, subsidiariamente, aplicação do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. As contrarrazões foram apresentadas pela parte contrária, a qual redarguiu os argumentos expendidos pela empresa Recorrente e bradou pelo desprovimento do apelo, conforme se vê na movimentação n.º 48. Em relação à questão sobre o capítulo referente a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado, razão não assiste ao Recorrente, eis que em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. No tocante à incidência da multa de 10% (dez por cento), sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018, sublinhe-se que num julgamento recente e decisivo para o mercado imobiliário (REsp n.º 2.232.983 – SP), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou um acórdão estadual para validar a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato em casos de resolução por culpa do comprador. A decisão representa um marco importante na interpretação da Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/2018), especialmente no que tange aos contratos de compra e venda de lotes (parcelamento de solo urbano). Ademais, a parametrização que deve haver nessa situação decorre da possibilidade dessa multa da cláusula penal demonstrar desproporcionalidade concreta, como, por exemplo, quando o valor a ser retido (10% do contrato) não exceder o total efetivamente pago pelo comprador, com verificação do enriquecimento sem causa da vendedora ou onerosidade excessiva que justificasse a intervenção judicial para reduzir a multa, situação evidenciada no caso, conforme descrito na sentença recorrida. Por derradeiro, afasta-se o pedido de reconhecimento da sucumbência mínima formulado pela Apelante, eis que tal situação não ocorre na situação em testilha, conforme os pedidos narrados no libelo em cotejo analítico com os pleitos acolhidos na sentença recorrida. Ao fim e ao cabo, há preclusão no pleito da parte recorrente e atacar o deferimento da gratuidade da justiça, situação que deve ser refutada no primeiro momento. Ademais, em análise dos autos, não se vislumbra prova produzida pela Recorrente no tocante à impugnação da gratuidade da justiça ora apresentada. Isso posto, CONHEÇO e DESPROVEJO o recurso de Apelação, para manter incólume a sentença recorrida. ACRESÇO a verba honorária recursal para o porcentual de 17% (dezessete por cento), sobre o proveito econômico. Após o trânsito em julgado, remeta-se o processo ao juízo de origem com baixa no acervo do Relator. É o voto. Goiânia, 24 de agosto de 2026 Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112466-75.2026.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO APELANTE: SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA. APELADO: JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA. RETENÇÃO DA MULTA DE FORMA PROPORCIONAL. POSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. PREVISÃO NA LEGISLAÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA IMPUGNADA SEM PROVA EM CONTRÁRIO E DE FORMA PRECLUSA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela empresa SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Cível da comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Quantias Pagas, movida pelo JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA, o qual julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, para condenar a Requerida ao pagamento da restituição em parcela única ao Autor dos valores efetivamente pagos na vigência do contrato, mediante retenção de 15% (quinze por cento), sobre o montante das parcelas pagas, excluída a restituição da comissão de corretagem por ter sido paga diretamente à imobiliária intermediadora estranha à lide, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. Ainda: condenou a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O Insurgente levanta os seguintes questionamentos: a) reforma da sentença em relação ao capítulo sobre a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado; b) incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018; c) reconhecimento da sucumbência mínima da Apelante e incidência do artigo 86 do Código de Processo Civil; d) afastar a gratuidade da justiça concedida ao Apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Improcede a tese abordada nas razões do apelo de majoração do porcentual de retenção, sobre o montante pago. 3.2. No caso de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. No caso, o Sentenciante parametrizou com esmero esse capítulo. 3.3. Por derradeiro, afasta-se o pedido de reconhecimento da sucumbência mínima formulado pela Apelante, eis que tal situação não ocorre na situação em testilha, conforme os pedidos narrados no libelo em cotejo analítico com os pleitos acolhidos na sentença recorrida. 3.4. Ao fim e ao cabo, há preclusão no pleito da parte recorrente e atacar o deferimento da gratuidade da justiça, situação que deve ser refutada no primeiro momento. Ademais, em análise dos autos, não se vislumbra prova produzida pela Recorrente no tocante à impugnação da gratuidade da justiça ora apresentada. IV. DISPOSITIVO 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese: no caso de rescisão de compromisso de compra e venda a devolução do valor pago é medida que se impõe, com observância das deduções legais e contratuais. Jurisprudência colacionada: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. Dispositivo legal citado: Lei nº 13.786/2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as pessoas supra indicadas. ACORDAM os componentes da 3ª Turma Julgadora da 8ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator, conforme o extrato de ata. Presidiu a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente. Presente a representante da Procuradoria-Geral de Justiça, Dra. Marta Maia de Menezes. Goiânia, 24 de agosto de 2026 Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112466-75.2026.8.09.0174 COMARCA DE SENADOR CANEDO APELANTE: SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA. APELADO: JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA. RETENÇÃO DA MULTA DE FORMA PROPORCIONAL. POSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. PREVISÃO NA LEGISLAÇÃO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA IMPUGNADA SEM PROVA EM CONTRÁRIO E DE FORMA PRECLUSA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pela empresa SOUSA E BATISTA URBANISMO LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Cível da comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Quantias Pagas, movida pelo JOÃO RODRIGO SILVA ROCHA, o qual julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, para condenar a Requerida ao pagamento da restituição em parcela única ao Autor dos valores efetivamente pagos na vigência do contrato, mediante retenção de 15% (quinze por cento), sobre o montante das parcelas pagas, excluída a restituição da comissão de corretagem por ter sido paga diretamente à imobiliária intermediadora estranha à lide, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados do trânsito em julgado. Ainda: condenou a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O Insurgente levanta os seguintes questionamentos: a) reforma da sentença em relação ao capítulo sobre a taxa de fruição, eis que se trata de imóvel não edificado; b) incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, eis que não se trata de mera vontade ou imposição da Requerida, mas do comando legal, especificamente, o artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 com redação da Lei n.º 13.786/2018; c) reconhecimento da sucumbência mínima da Apelante e incidência do artigo 86 do Código de Processo Civil; d) afastar a gratuidade da justiça concedida ao Apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Improcede a tese abordada nas razões do apelo de majoração do porcentual de retenção, sobre o montante pago. 3.2. No caso de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. No caso, o Sentenciante parametrizou com esmero esse capítulo. 3.3. Por derradeiro, afasta-se o pedido de reconhecimento da sucumbência mínima formulado pela Apelante, eis que tal situação não ocorre na situação em testilha, conforme os pedidos narrados no libelo em cotejo analítico com os pleitos acolhidos na sentença recorrida. 3.4. Ao fim e ao cabo, há preclusão no pleito da parte recorrente e atacar o deferimento da gratuidade da justiça, situação que deve ser refutada no primeiro momento. Ademais, em análise dos autos, não se vislumbra prova produzida pela Recorrente no tocante à impugnação da gratuidade da justiça ora apresentada. IV. DISPOSITIVO 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese: no caso de rescisão de compromisso de compra e venda a devolução do valor pago é medida que se impõe, com observância das deduções legais e contratuais. Jurisprudência colacionada: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça. Dispositivo legal citado: Lei nº 13.786/2018.
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