5107399-25.2022.8.13.0024

Intimação

TJMG · 20ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte · Sentença

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5107399-25.2022.8.13.0024/MG AUTOR: ANTONIO FERREIRA BATISTA ADVOGADO(A): MATHEUS DE BARROS RODRIGUES SALES BESSA (OAB MG129455) RÉU: TECNOVENDAS LTDA ADVOGADO(A): MARIA JÚLIA SILVA NÉRI (OAB MG245668) ADVOGADO(A): GERALDO TEIXEIRA NERY LOPES (OAB MG107091) SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenizatória ajuizada por ANTONIO FERREIRA BATISTA em face de TECNOVENDAS LTDA, partes qualificadas e representadas nos autos. Em síntese, alegou a parte autora que celebrou com a requerida compromisso particular de compra e venda, tendo por objeto a aquisição do lote 15 da quadra 26, situado no Bairro Santa Ana, no Município de Igarapé/MG. Narrou que, por motivos de foro íntimo, optou por rescindir a avença, firmando com a requerida instrumento de distrato, oportunidade em que foi acordada a devolução de R$ 3.790,29, dividida em 5 parcelas de R$ 758,06 com vencimento inicial em 15/02/2022. Sustentou, contudo, que o termo de distrato foi elaborado unilateralmente pela ré e contemplou percentual de retenção manifestamente abusivo, superior a 25% do montante adimplido, em desconformidade com o disposto pelo art. 67-A, II, da Lei n. 13.786/2018. Asseverou, ademais, que a requerida incorreu em inadimplemento absoluto da obrigação pactuada no distrato, deixando de efetuar o pagamento de qualquer das parcelas avençadas. Por esses motivos, veio a juízo pugnar pela concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, pela inversão do ônus da prova e pela exibição do contrato de promessa de compra e venda original. Ao final, requereu a declaração de nulidade do termo de distrato (ou a revisão de suas cláusulas abusivas), a restituição integral dos valores desembolsados e a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais. Junto à inicial acostou documentos. Em decisão de evento n. 9, foram deferidos à parte autora os benefícios da justiça gratuita. Devidamente citada, a ré apresentou contestação em eventos n. 17.2 e 17.3. Preliminarmente, suscitou a inépcia da petição inicial, ao argumento de ausência de documentos indispensáveis e formulação de pedido genérico, e impugnou a concessão da gratuidade de justiça deferida ao demandante. No mérito, defendeu a validade e higidez do distrato livremente firmado, ressaltando os postulados da força obrigatória dos contratos, da autonomia privada e da intervenção estatal mínima. Argumentou que o percentual retido atende aos parâmetros legais, pugnando, subsidiariamente, pela retenção de 25% dos valores pagos, com abatimento de eventuais débitos tributários de IPTU e arbitramento de taxa de fruição do bem no período de posse. Afastou a existência de danos morais sob a alegação de mero descumprimento de obrigações negociais e requereu a condenação da parte autora às penas da litigância de má-fé. A parte autora apresentou impugnação à contestação evento n. 20. Instadas a especificar provas, a parte autora manifestou desinteresse na produção de novas provas e pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (evento n. 22), enquanto a ré formulou requerimento genérico de dilação probatória condicionado à inversão do ônus da prova e manifestou interesse na realização de audiência conciliatória (evento n. 23.2). Realizada sessão de conciliação perante o CEJUSC, restou infrutífera a autocomposição, nos termos da ata de evento n. 39.2. Em decisão de saneamento e organização do processo (evento n. 42), este Juízo retificou, de ofício, o valor da causa para o importe de R$ 23.790,29, rejeitou a preliminar de inépcia da petição inicial e desacolheu a impugnação à gratuidade da justiça. No mesmo ato, foi reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, deferida a inversão do ônus da prova e determinada à ré a exibição do contrato originário e do extrato consolidado de pagamentos. Em atendimento à ordem judicial, a demandada carreou aos autos o contrato de promessa de compra e venda e o extrato de parcelas adimplidas pelo cliente em evento n. 47, sobre os quais a parte autora apresentou manifestação em evento n. 52. Encerrada a instrução probatória, foi concedido prazo para apresentação de alegações finais por memoriais, tendo as partes se manifestado em eventos n. 64 e 65. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Cinge-se a controvérsia a examinar a eventual abusividade do termo de distrato firmado entre as partes, o percentual exigível de retenção sobre os valores pagos pelo comprador, a ocorrência de inadimplemento absoluto por parte da ré e a configuração de danos morais indenizáveis. Compulsando o acervo probatório, verifica-se que as partes celebraram, em 11/10/2019, Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio relativo ao lote 15 da quadra 26 do Bairro Santa Ana, em Igarapé/MG (evento n. 47.2). O extrato financeiro apresentado pela própria requerida em evento n. 47.3 comprova de forma idônea que o autor efetuou a quitação regular de 24 prestações consecutivas, perfazendo o montante total desembolsado de R$ 12.634,30, sendo R$ 12.540,00 de valor nominal de parcelas, acrescido de encargos de atualização e tarifas. Em 12/11/2021, os contratantes formalizaram o instrumento particular de distrato juntado em evento n. 1.5, por meio do qual convencionaram a resilição do vínculo negocial com a previsão de devolução ao adquirente da quantia de R$ 3.790,29, em 5 parcelas mensais de R$ 758,06, vencendo-se a primeira em 15/02/2022. Do cotejo entre a totalidade paga pelo consumidor (R$ 12.634,30) e a importância prometida à restituição no distrato (R$ 3.790,29), exsurge nítido que a demandada reteve em seu favor R$ 8.844,01, o que corresponde a uma retenção de aproximadamente 70% dos valores adimplidos, restituindo ao adquirente tão somente 30% do total aportado. Com efeito, embora a extinção da relação tenha decorrido de iniciativa imotivada do promissário comprador, a pactuação de retenção no patamar de 70% ostenta manifesto caráter leonino e vulnera os preceitos de ordem pública do estatuto consumerista, especificamente o art. 51, incisos II e IV, e § 1º, inciso II, do CDC, por subtrair de forma substancial o reembolso e impor desvantagem exagerada ao consumidor, quebrando a equivalência material das prestações. A liberdade negocial e a autonomia privada encontram balizas inafastáveis na função social do contrato e na boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), sendo inadmissível chancelar cláusula de distrato pré-redigida que confisca a quase totalidade das quantias vertidas pelo contratante hipossuficiente sob a roupagem de mera transação. Nesse cenário, impõe-se declarar a nulidade da cláusula restitutória estipulada no distrato para adequar a retenção ao teto máximo de 25% sobre a totalidade dos valores efetivamente desembolsados pelo autor, percentual que se mostra justo, equilibrado e suficiente para ressarcir a fornecedora das despesas administrativas e de comercialização da unidade imobiliária. Por conseguinte, faz jus o requerente à restituição de 75% das importâncias pagas. Lado outro, não prospera a pretensão da ré tendente à cobrança de taxa de fruição. Trata-se de lote de terreno não edificado, sem comprovação de ocupação efetiva com aproveitamento econômico que justifique indenização por fruição, inexistindo, ademais, reconvenção para tal finalidade. Já quanto aos valores devidos a título de impostos, cumpre ressaltar que o referido percentual de retenção ora fixado já abrange tais importâncias, não carecendo de qualquer compensação nos valores a serem restituídos ao requerente. Nesse sentido, o entendimento deste Eg. Tribunal de Justiça: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA DE LOTE - RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - APLICABILIDADE DE CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO/RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - TERMO INICIAL PARA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA - APLICAÇÃO DO TEMA 1.002 DO STJ - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE VAZIO - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. -A Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa à rescisão da promessa de compra e venda. - A jurisprudência do STJ entende ser razoável retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas pelo comprador, no valor compreendido entre 10% e 25%, na hipótese de rescisão contratual. - A fixação do percentual de retenção garantido ao vendedor abrange as "despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp 1224921/PR, Terceira Turma, DJe 11/05/2011). Seguindo essa orientação: AgInt no REsp 1806095/CE, Terceira Turma, DJe 21/11/2019. - Tratando-se rescisão do contrato particular de compra e venda por desistência do comprador, o termo inicial dos juros de mora dos valores a serem restituídos é o trânsito em julgado da decisão condenatória. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.478000-3/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/11/2024, publicação da súmula em 02/12/2024) (grifo próprio) Rejeita-se, igualmente, a pretensão da requerida de imposição de penalidades por litigância de má-fé ao autor, haja vista que a parte apenas exerceu seu regular direito de acesso ao Judiciário na defesa de interesses legítimos, sem incidir em nenhuma das condutas tipificadas no art. 80 do CPC. No que tange aos danos morais, o pleito inaugural comporta acolhimento. Restou incontroverso nos autos que a ré, após redigir e impor distrato patentemente desproporcional com retenção abusiva de cerca de 70% dos valores pagos, incorreu em inadimplemento absoluto de sua própria promessa de pagamento, não adimplindo nenhuma das parcelas de R$ 758,06 ajustadas a partir de fevereiro de 2022. A moldura fática delineada nos autos desborda amplamente do mero aborrecimento ou simples descumprimento de dever contratual. A conduta da requerida — que impôs retenção draconiana e, ato contínuo, reteve a integralidade dos recursos do adquirente por anos a fio sem efetuar qualquer devolução, forçando o consumidor a ingressar em juízo para resgatar numerário que lhe pertencia legitimamente — caracteriza conduta abusiva, violadora da boa-fé e atentatória à dignidade do consumidor, ensejando dever de indenizar nos moldes dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Em caso símile, a jurisprudência: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - INOVAÇÃO RECURSAL - OCORRÊNCIA - IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO CIVIL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DISTRATO - INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS - LUCROS CESSANTES - DESCABIMENTO - DANOS MORAIS - OCORRÊNCIA - QUANTUM INDENIZATÓRIO - CRITÉRIO BIFÁSICO. 1. A súmula n. 481 do STJ dispõe que "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". 2. Quando as alegações perfilhadas no recurso não foram deduzidas no momento oportuno, não devem ser conhecidas pela instância revisora, por expressa vedação legal - art. 1.013, § 1º c/c art. 1.014, ambos do CPC - e em observância aos princípios constitucionais do duplo grau de jurisdição e do devido processo legal. 3. Não há que se falar em lucros cessantes referentes ao atraso na entrega de unidade imobiliária na hipótese em que as partes tenham firmado distrato e, nesta avença, nada tenha sido estabelecido a tal título. 4. Efetuado o distrato referente à promessa de compra e venda de imóvel, a recalcitrância da promitente vendedora em restituir os valores pagos, conforme previsto no distrato firmado, gera danos morais indenizáveis ao promitente comprador. 5. O critério bifásico de quantificação do dano moral considera i) o interesse jurídico lesado e os julgados semelhantes; e ii) a gravidade do fato, a responsabilidade do agente e o poder econômico do ofensor. 6. Em se tratando de inadimplemento da promitente vendedora, os juros de mora deverão incidir a partir da data da citação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.111669-4/003, Relator(a): Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/05/2026, publicação da súmula em 22/05/2026) (grifo próprio) No tocante ao arbitramento do valor indenizatório, considerando a gravidade da conduta, a extensão do dano, a repercussão patrimonial, a capacidade econômico-financeira das partes e os postulados da razoabilidade e proporcionalidade, além do caráter pedagógico-preventivo e da vedação ao enriquecimento sem causa, fixo a indenização em R$ 5.000,00. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, nos termos do art. 487, inc. I do CPC, resolvo o mérito do presente feito e julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para: (a) declarar a abusividade da cláusula de restituição do termo de distrato firmado entre as partes e autorizar a retenção pela ré de tão somente 25% dos valores comprovadamente pagos pelo autor, determinando a restituição à parte autora do percentual equivalente a 75% da referida quantia, valor este a ser apurado em fase de liquidação, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), qual seja, a data de cada desembolso, e acrescido de juros de mora pela SELIC, desde a citação (art. 405 do CCB), conforme artigo 406 e § 1º c/c artigo 389, § único, ambos do Código Civil – redação dada pela Lei 14.905/2024, e pelo que foi decidido pelo STJ, Recurso Especial nº 2.199.164 – Tema 1.368 dos recursos repetitivos –, até final pagamento; (b) condenar a ré ao pagamento de danos morais ao autor, no valor de R$ 5.000,00, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), e acrescido de juros de mora pela SELIC, a partir da citação (art. 405 do CCB), conforme artigo 406 e § 1º c/c artigo 389, § único, ambos do Código Civil – redação dada pela Lei 14.905/2024, e pelo que foi decidido pelo STJ, Recurso Especial nº 2.199.164 – Tema 1.368 dos recursos repetitivos –, até final pagamento. Em razão da sucumbência recíproca, contudo mínima, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo, a teor do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 15% sobre o valor atualizado da condenação. Transitada em julgado, tomadas as providências necessárias quanto à apuração e ao pagamento das custas processuais, nada mais sendo requerido, arquivar com baixa e anotações pertinentes junto ao sistema. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica.