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TJSC · Gab. 01 - 1ª Câmara de Direito Civil · Outros
Processo 5086108-93.2026.8.24.0000 distribuido para Gab. 01 - 1ª Câmara de Direito Civil - 1ª Câmara de Direito Civil na data de 09/09/2026.
TJSC · Gab. 01 - 1ª Câmara de Direito Civil · DESPACHO/DECISÃO
Agravo de Instrumento Nº 5086108-93.2026.8.24.0000/SC AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: RESIDENCIAL AZALEIAS ADVOGADO(A): TAYNARA ROCHA OLIVEIRA (OAB SC070788) ADVOGADO(A): ALESSANDRO DI GIUSEPPE DE OLIVEIRA (OAB SP230050) DESPACHO/DECISÃO Caixa Econômica Federal interpôs agravo de instrumento com pedido de concessão de efeito suspensivo em face da decisão interlocutória prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Palhoça que, no âmbito da execução de título extrajudicial n. 5019894-87.2023.8.24.0045, rejeitou a impugnação à penhora por si formulada e deferiu a alienação judicial do bem penhorado, nos seguintes termos (Evento 119): 1) Rejeito a impugnação à penhora deduzida por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (EV. 92 e 117) porque não integra a relação processual. A defesa de seus direitos deveria ser manejada em embargos de terceiro (CPC, art. 674). De todo modo, ratifico na íntegra a decisão que deferiu a constrição judicial (EV. 69), por seus próprios fundamentos jurídicos. 2) Admito a habilitação de crédito articulada subsidiariamente por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (EV. 92), em função da alienação fiduciária que recai sobre o imóvel descrito na exordial. Em caso de alienação judicial, a CAIXA poderá ficar com parte do valor obtido em leilão, para liquidar (ainda que parcialmente) o saldo devedor do contrato de financiamento, após o pagamento da dívida condominial e de eventuais tributos vinculados ao imóvel. 3) Defiro a alienação judicial do bem penhorado no EV. 73, por leilão presencial ou eletrônico (CPC, art. 879, II). Fixo o preço mínimo da venda judicial em 60% do valor da avaliação (EV. 110), devidamente atualizado pelo IPCA-IBGE desde a lavratura do laudo. O pagamento poderá ser feito em até seis parcelas mensais, reajustadas de acordo com a variação do IPCA-IBGE. Para o caso de parcelamento, o arrematante deverá prestar caução real ou fidejussória. Nomeio o leiloeiro da vez, de acordo com a Portaria Conjunta n. 01/2017. Intime-se o leiloeiro para dar início aos atos de alienação forçada, na forma do art. 884 do CPC. Cabe ao leiloeiro a publicação de edital (CPC, art. 884, I), nos moldes do art. 886 do CPC. O edital deverá ser publicado com pelo menos cinco dias de antecedência do leilão (CPC, art. 887, § 1.º) no mural do Juízo, na rede mundial de computadores (no sítio de divulgação do próprio leiloeiro), no Diário da Justiça e em jornal de ampla circulação regional (especificamente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios), a expensas do credor. Intimem-se a parte exequente (por seu advogado) e a parte executada (na forma do art. 889, I , do CPC). Em suas razões recursais, a parte agravante aduz, em resumo, que o bem não integra o patrimônio pleno da executada, pois a propriedade fiduciária lhe pertence, sendo admissível, quando muito, a constrição dos direitos aquisitivos da devedora. Defende a concessão de tutela recursal para suspensão dos atos expropriatórios, alegando risco de realização de leilão e transferência do bem antes da definição dos limites da penhora. No mérito, requer o afastamento da penhora direta sobre o imóvel ou, subsidiariamente, a limitação da constrição aos direitos aquisitivos da executada, com preservação da garantia fiduciária, reserva do saldo devedor decorrente do contrato habitacional, intimação da credora fiduciária de todos os atos expropriatórios e observância da ordem legal de preferência na distribuição do produto de eventual alienação. É o relatório necessário. Decido. Do juízo de admissibilidade O recurso foi interposto tempestivamente no prazo legal (CPC, art. 1.003, § 5º o c/c art. 219). O preparo recursal foi comprovado (Evento 1, CUSTAS2). Ademais, cuida-se de agravo cabível, visto o que dispõe o Código de Processo Civil: Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: [...] Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário. Assim, preenchidos estes e os demais pressupostos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido, com análise imediata do pleito de antecipação dos efeitos da tutela, do qual o Código incumbe o relator: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [...] Do pedido de efeito suspensivo Os requisitos para a obtenção de tutela provisória de urgência em sede recursal são os mesmos que se aplicam aos demais estágios do processo, identificados pelo art. 300, caput, do diploma: (a) "a probabilidade do direito"; e (b) "o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo". É indispensável, aliás, que ambos influam, não bastando, por exemplo, que o provimento do recurso seja plausível: afinal, o que justifica a inversão da ordem normal do procedimento, com a postergação do contraditório, é a necessidade de atuar imediatamente para dirimir risco aos direitos em conflito. Conforme ensinam Fredie Didier Júnior, Rafael Alexandria de Oliveira e Paula Sarno Braga: Importante é registrar que o que justifica a tutela provisória de urgência é aquele perigo de dano: i) concreto (certo), e, não hipotético ou eventual, decorrente de mero temor subjetivo da parte; ii) atual, que está na iminência de ocorrer; e, enfim, iii) grave, que tem aptidão de prejudicar ou impedir a fruição do direito. Dano irreparável é aquele cujos efeitos são irreversíveis. [...] Dano de difícil reparação é aquele que provavelmente não será ressarcido, seja porque as condições financeiras do réu autorizam supor que não será compensado ou restabelecido, seja porque, por sua própria natureza, é complexa sua individualização ou quantificação precisa. Enfim, o deferimento da tutela provisória somente se justifica quando não for possível aguardar pelo término do processo para entregar a tutela jurisdicional, porque a demora do processo pode causar à parte um dano irreversível ou de difícil reversibilidade. [Curso de direito processual civil. Vol. 2. Salvador: Juspodivm, 2015, p.595-597)] De início, cumpre registrar que a matéria atinente à possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial situa-se em zona de controvérsia jurisprudencial, por exigir a harmonização de dois vetores jurídicos de elevada densidade normativa. De um lado, coloca-se a natureza propter rem das cotas condominiais, que vincula a obrigação à própria unidade autônoma e resguarda a higidez financeira da coletividade edilícia. De outro, impõe-se a consideração da estrutura jurídica da alienação fiduciária em garantia, pela qual a propriedade resolúvel do bem é transferida ao credor fiduciário até a integral quitação da dívida garantida. A primeira corrente, conferindo primazia à feição propter rem do crédito condominial, sustenta que a obrigação adere à coisa e, por essa razão, autorizaria a constrição do próprio imóvel gerador da dívida, ainda que submetido à alienação fiduciária. Nessa perspectiva, o regime fiduciário não poderia servir de obstáculo absoluto à satisfação de débito essencial à manutenção do condomínio, sob pena de deslocar para os demais condôminos o ônus econômico decorrente da inadimplência daquele que frui, utiliza ou se beneficia da unidade autônoma. A segunda orientação, por sua vez, sem descurar da relevância do crédito condominial, parte da premissa de que a natureza propter rem da obrigação não possui aptidão para desconstituir a titularidade dominial decorrente da alienação fiduciária. Assim, enquanto pendente a quitação do contrato garantido, o imóvel permanece sob propriedade resolúvel do credor fiduciário, ao passo que o devedor fiduciante titulariza apenas direitos aquisitivos de conteúdo patrimonial, estes sim sujeitos à constrição judicial. É nesse ponto que reside o núcleo da controvérsia, consistente em definir se a eficácia real do crédito condominial autoriza a execução a ultrapassar os limites do patrimônio juridicamente pertencente ao devedor, alcançando diretamente bem cuja propriedade resolúvel pertence a terceiro, ou se a tutela executiva deve circunscrever-se aos direitos efetivamente incorporados à esfera jurídica do fiduciante. A divergência, inclusive, ensejou a afetação da matéria ao Tema n. 1.266 do Superior Tribunal de Justiça, cuja controvérsia foi delimitada para definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. Tal circunstância evidencia que a solução não decorre de resposta automática extraída da natureza propter rem do débito, mas de opção hermenêutica entre modelos distintos de compatibilização da efetividade da execução condominial com a preservação da estrutura jurídica da garantia fiduciária. Nesse cenário, conquanto se reconheça a existência de respeitável orientação em sentido diverso, filio-me à tese consolidada no âmbito desta Primeira Câmara de Direito Civil, segundo a qual é inviável a penhora direta do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, admitindo-se, quando juridicamente cabível e economicamente útil, apenas a constrição dos direitos aquisitivos titularizados pelo devedor fiduciante. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO LIMITADA AOS DIREITOS AQUISITIVOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação à penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária no âmbito de cumprimento de sentença para cobrança de cotas condominiais. Alegada impossibilidade de constrição sobre bem fiduciário e necessidade de observância da ordem legal de preferência prevista no art. 835 do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se a alegação de inobservância da ordem de preferência do art. 835 do CPC pode ser conhecida quando não arguida na instância de origem; e (ii) saber se é possível a penhora da integralidade de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A tese sobre violação da ordem de preferência do art. 835 do CPC não pode ser conhecida por configurar inovação recursal, pois não foi submetida ao juízo de origem. 2. No contrato de alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor fiduciário até a quitação integral, não integrando o bem o patrimônio do devedor fiduciante. 3. A constrição sobre o imóvel afeta patrimônio de terceiro estranho à lide, sendo juridicamente possível apenas a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato, conforme art. 835, XII, do CPC. 4. Apesar de existir orientação no STJ admitindo a penhora do próprio imóvel em razão da natureza propter rem da dívida condominial, a controvérsia encontra-se submetida ao rito dos repetitivos (Tema 1.266), sem tese vinculante fixada. 5. Diante da pendência de definição e da necessidade de resguardo da segurança jurídica, aplica-se o entendimento consolidado da Terceira Turma do STJ e desta Câmara, que veda a penhora direta do bem e admite apenas a constrição dos direitos aquisitivos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, na extensão, provido. Teses de julgamento: 1. A alegação de inobservância da ordem de preferência legal configura inovação recursal quando não suscitada na origem, sendo incabível seu conhecimento em grau recursal. 2. O imóvel alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante, sendo inviável a penhora de sua integralidade em execução de dívida condominial. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, XII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.036.289/RS, 3ª Turma, j. 18.04.2023; TJSC, AI 5069841-80.2025.8.24.0000, 1ª Câmara de Direito Civil, j. 19.11.2025. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5085975-85.2025.8.24.0000, Primeira Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão Des. André Alexandre Happke, j. 27-03-2026). Ainda: EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ART. 1.021 DO CPC. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA PARTE EXEQUENTE. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. REJEIÇÃO. PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSTRIÇÃO QUE DEVE SER LIMITADA AOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO DESTA CÂMARA. IRRESIGNAÇÃO APRESENTADA QUE NÃO TEM O CONDÃO DE DESCONSTITUIR O ENTENDIMENTO ADOTADO NO DECISUM. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. PENALIDADE DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME A controvérsia decorre da decisão proferida em execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio residencial, que rejeitou o pedido penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária. A decisão monocrática negou provimento ao agravo de instrumento. O agravante, em sede de agravo interno, defende a possibilidade de penhora do imóvel com base na natureza propter rem da obrigação condominial, invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça que admitem a constrição do bem, desde que assegurado o contraditório ao credor fiduciário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em avaliar a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O imóvel alienado fiduciariamente pertence ao credor fiduciário, não integrando o patrimônio do devedor fiduciante, o que inviabiliza sua penhora por dívidas condominiais. 2. A constrição judicial deve recair exclusivamente sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 835, XII, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. TESE DE JULGAMENTO: É inviável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, por não integrar o patrimônio do devedor fiduciante. Admite-se, contudo, a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/97, art. 27, § 8º; Código Civil, art. 1.368-B; Código de Processo Civil, arts. 789 e 835. Jurisprudência relevante citada: TJSC, AI n. 5058476-97.2023.8.24.0000, rel. Des. Raulino Jacó Bruning, j. 1º/2/2024; TJSC, AI n. 5081954-03.2024.8.24.0000, rel. Edir Josias Silveira Beck, j. 20/03/2025; TJSC, AI n. 5027745-84.2024.8.24.0000, rel. João Marcos Buch, j. 26/06/2025; TJSC, AI n. 5034675-84.2025.8.24.0000, rel. Silvio Dagoberto Orsatto, j. 10/07/2025. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5041964-68.2025.8.24.0000, Primeira Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão Des. Silvio Dagoberto Orsatto, j. 16-10-2025). Tal compreensão revela-se, a meu sentir, a mais consentânea com a disciplina da alienação fiduciária, com o princípio da responsabilidade patrimonial e com a necessidade de delimitação objetiva do bem ou direito sujeito à execução, pois impede que a constrição promovida contra o fiduciante recaia sobre bem cuja propriedade resolúvel integra a esfera jurídica do credor fiduciário. A propósito, a natureza propter rem da obrigação condominial revela a especial vinculação do débito à unidade autônoma, decorrente da titularidade, posse ou fruição do bem, bem como da necessidade de custeio das despesas comuns indispensáveis à manutenção do condomínio edilício. Todavia, essa qualidade jurídica não tem o condão de afastar, por si só, a disciplina própria da alienação fiduciária de bem imóvel, nem de transmutar a posição jurídica do devedor fiduciante em propriedade plena sobre o bem. Nos termos da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel, permanecendo o devedor fiduciante, até a quitação integral da dívida garantida, com a posse direta e com direitos aquisitivos derivados do contrato. Desse modo, enquanto pendente a satisfação da obrigação perante a instituição financeira, o imóvel não integra o patrimônio jurídico pleno do devedor fiduciante. O que lhe pertence, propriamente, é a posição contratual dotada de expressão econômica, consistente nos direitos aquisitivos decorrentes da relação fiduciária. Noutras palavras, embora o crédito condominial guarde vinculação com a unidade autônoma, a definição do objeto penhorável exige identificar, com precisão, qual direito efetivamente compõe o patrimônio do executado. Se o bem se encontra alienado fiduciariamente, o domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, ao passo que ao fiduciante remanescem apenas os direitos aquisitivos decorrentes do contrato. Daí por que a execução promovida contra o devedor fiduciante não deve alcançar diretamente o imóvel, sob pena de atingir bem que, na atual conformação jurídica, integra a esfera patrimonial do credor fiduciário. Sendo assim, prima facie, está demonstrada a verossimilhança das alegações da ora agravante, bem como a urgência da medida, tendo em vista o deferimento da alienação por meio de leilão e iminência dos atos expropriatórios. Desse modo, preenchidos os pressupostos imprescindíveis à concessão da tutela, cabível o deferimento do efeito suspensivo almejado pela parte agravante. Por derradeiro, importante consignar que a decisão ora exarada não se reveste de definitividade, na medida em que o presente recurso ainda está pendente de exame definitivo pelo Órgão Fracionário, o qual poderá, inclusive, se pronunciar de modo diverso. Da conclusão Pelas razões expostas, defiro o pedido de efeito suspensivo para determinar a suspensão dos atos expropriatórios em relação ao imóvel penhorado. Comunique-se o Juízo a quo. Cumpra-se o disposto no art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intime-se.
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