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TJGO · 7ª Câmara Cível · Ementa
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SEGUNDA APELAÇÃO CONTRA A MESMA SENTENÇA. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PROCURAÇÃO SEM CLÁUSULA IN REM SUAM. AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. FALECIMENTO DA OUTORGANTE. EXTINÇÃO DO MANDATO. SUPRESSIO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL. INSUFICIÊNCIA PARA SUPRIR A AUSÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, com fundamento em cadeia negocial iniciada por procuração e sucessivos substabelecimentos. Os recursos sustentam a ausência de título hábil à transferência do imóvel, a extinção do mandato pelo falecimento da outorgante e a falta de prova da quitação integral do preço. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) se a segunda apelação interposta contra a mesma sentença deve ser conhecida, à luz do princípio da unirrecorribilidade; (ii) se a procuração apresentada, sem cláusula in rem suam e sem indicação de preço, condições de pagamento ou quitação, constitui título hábil à adjudicação compulsória; (iii) se o falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato; e (iv) se o decurso do tempo, a inércia dos titulares registrais e a alegada boa-fé permitem presumir a quitação ou suprir a ausência de negócio jurídico translativo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A segunda apelação não deve ser conhecida, pois a sentença, una e indivisível para fins de impugnação, já havia sido objeto de recurso, o que caracteriza preclusão consumativa, em observância ao princípio da unirrecorribilidade. 4. A adjudicação compulsória exige negócio jurídico apto a demonstrar a obrigação de transferir o imóvel e prova da quitação integral do preço. O registro do compromisso de compra e venda não constitui requisito para o exercício da pretensão, mas não dispensa a existência de título negocial idôneo. 5. A procuração apresentada não contém cláusula expressa in rem suam, nem estabelece preço, condições de pagamento ou quitação. O mandato, por si só, não constitui título translativo de propriedade nem substitui o negócio jurídico necessário à adjudicação compulsória. 6. Ainda que reconhecida eventual natureza in rem suam da procuração, o instrumento não implica, por si só, cessão de direitos ou transmissão da propriedade. A ausência de negócio jurídico translativo impede o reconhecimento da cadeia dominial alegada. 7. O falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato, sem prova de seu exercício em vida mediante escritura pública, contrato de compra e venda, recibo ou outro ato de disposição em favor do adquirente. 8. A quitação integral do preço constitui requisito essencial à adjudicação compulsória e deve ser comprovada. O decurso do tempo e a inércia dos titulares registrais não permitem presumir o pagamento nem suprem a ausência de título hábil. 9. A teoria da supressio, a boa-fé objetiva e a função social não podem criar direito à adjudicação compulsória quando ausentes os pressupostos legais para sua constituição. A ausência de prova do negócio jurídico e da quitação não pode ser suprida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. IV. DISPOSITIVO E TESES 10. Segunda apelação não conhecida. Primeiro recurso conhecido e provido. Pedido de adjudicação compulsória julgado improcedente. Teses de julgamento: "1. A interposição de mais de um recurso contra a mesma decisão, em violação ao princípio da unirrecorribilidade, sujeita o recurso posterior à preclusão consumativa. 2. A adjudicação compulsória exige título negocial hábil à transferência do imóvel e prova da quitação integral do preço. 3. A procuração sem cláusula in rem suam e sem indicação dos elementos essenciais do negócio não constitui, por si só, título apto a fundamentar a adjudicação compulsória. 4. A quitação integral do preço não pode ser presumida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. 5. A boa-fé objetiva, a supressio e a função social não suprem a ausência dos pressupostos legais necessários à adjudicação compulsória." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 682, III, 685, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 373, I, 487, I, e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súm. 239; STJ, REsp 1.962.366/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.02.2023, DJe 02.03.2023; STJ, REsp 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.06.2025, DJEN 09.06.2025; STJ, AREsp nº 2.496.312/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 17.11.2025, DJEN 25.11.2025; STJ, AREsp nº 2.882.613/BA, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, AC 5250416-72.2022.8.09.0011, 7ª C. Cível, Rel. Des. Ricardo Prata, publ. 05.12.2025; TJGO, AC 5063007-37.2026.8.09.0164, 5ª C. Cível, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, j. 17.06.2026. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sérgio Mendonça de Araújo 7ª Câmara Cível DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5071308-78.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE: FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO APELADO: EDWALDO TAVARES RIBEIRO RELATOR: DR. DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR– JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2º GRAU e-mail: gab.smaraujo@tjgo.jus.br EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SEGUNDA APELAÇÃO CONTRA A MESMA SENTENÇA. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PROCURAÇÃO SEM CLÁUSULA IN REM SUAM. AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. FALECIMENTO DA OUTORGANTE. EXTINÇÃO DO MANDATO. SUPRESSIO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL. INSUFICIÊNCIA PARA SUPRIR A AUSÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, com fundamento em cadeia negocial iniciada por procuração e sucessivos substabelecimentos. Os recursos sustentam a ausência de título hábil à transferência do imóvel, a extinção do mandato pelo falecimento da outorgante e a falta de prova da quitação integral do preço. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) se a segunda apelação interposta contra a mesma sentença deve ser conhecida, à luz do princípio da unirrecorribilidade; (ii) se a procuração apresentada, sem cláusula in rem suam e sem indicação de preço, condições de pagamento ou quitação, constitui título hábil à adjudicação compulsória; (iii) se o falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato; e (iv) se o decurso do tempo, a inércia dos titulares registrais e a alegada boa-fé permitem presumir a quitação ou suprir a ausência de negócio jurídico translativo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A segunda apelação não deve ser conhecida, pois a sentença, una e indivisível para fins de impugnação, já havia sido objeto de recurso, o que caracteriza preclusão consumativa, em observância ao princípio da unirrecorribilidade. 4. A adjudicação compulsória exige negócio jurídico apto a demonstrar a obrigação de transferir o imóvel e prova da quitação integral do preço. O registro do compromisso de compra e venda não constitui requisito para o exercício da pretensão, mas não dispensa a existência de título negocial idôneo. 5. A procuração apresentada não contém cláusula expressa in rem suam, nem estabelece preço, condições de pagamento ou quitação. O mandato, por si só, não constitui título translativo de propriedade nem substitui o negócio jurídico necessário à adjudicação compulsória. 6. Ainda que reconhecida eventual natureza in rem suam da procuração, o instrumento não implica, por si só, cessão de direitos ou transmissão da propriedade. A ausência de negócio jurídico translativo impede o reconhecimento da cadeia dominial alegada. 7. O falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato, sem prova de seu exercício em vida mediante escritura pública, contrato de compra e venda, recibo ou outro ato de disposição em favor do adquirente. 8. A quitação integral do preço constitui requisito essencial à adjudicação compulsória e deve ser comprovada. O decurso do tempo e a inércia dos titulares registrais não permitem presumir o pagamento nem suprem a ausência de título hábil. 9. A teoria da supressio, a boa-fé objetiva e a função social não podem criar direito à adjudicação compulsória quando ausentes os pressupostos legais para sua constituição. A ausência de prova do negócio jurídico e da quitação não pode ser suprida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. IV. DISPOSITIVO E TESES 10. Segunda apelação não conhecida. Primeiro recurso conhecido e provido. Pedido de adjudicação compulsória julgado improcedente. Teses de julgamento: "1. A interposição de mais de um recurso contra a mesma decisão, em violação ao princípio da unirrecorribilidade, sujeita o recurso posterior à preclusão consumativa. 2. A adjudicação compulsória exige título negocial hábil à transferência do imóvel e prova da quitação integral do preço. 3. A procuração sem cláusula in rem suam e sem indicação dos elementos essenciais do negócio não constitui, por si só, título apto a fundamentar a adjudicação compulsória. 4. A quitação integral do preço não pode ser presumida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. 5. A boa-fé objetiva, a supressio e a função social não suprem a ausência dos pressupostos legais necessários à adjudicação compulsória." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 682, III, 685, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 373, I, 487, I, e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súm. 239; STJ, REsp 1.962.366/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.02.2023, DJe 02.03.2023; STJ, REsp 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.06.2025, DJEN 09.06.2025; STJ, AREsp nº 2.496.312/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 17.11.2025, DJEN 25.11.2025; STJ, AREsp nº 2.882.613/BA, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, AC 5250416-72.2022.8.09.0011, 7ª C. Cível, Rel. Des. Ricardo Prata, publ. 05.12.2025; TJGO, AC 5063007-37.2026.8.09.0164, 5ª C. Cível, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, j. 17.06.2026. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5071308-78.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE: FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO APELADO: EDWALDO TAVARES RIBEIRO RELATOR: DR. DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR– JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2º GRAU e-mail: gab.smaraujo@tjgo.jus.br VOTO De início, não conheço da apelação interposta na movimentação nº 93, em razão da violação ao princípio da unirrecorribilidade. O apelante já havia interposto recurso contra o mesmo ato judicial, de modo que a sentença, una e indivisível para fins de impugnação, não comporta novo recurso. Operou-se, portanto, a preclusão consumativa. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do primeiro recurso de apelação. Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia, na ação de adjudicação compulsória ajuizada por EDWALDO TAVARES RIBEIRO em face do ESPÓLIO DE MAYRA NAVARRO ZULIAN e OUTROS. Na origem, o autor relata ter adquirido, em 2004, o imóvel constituído pelo Lote 13, Quadra 13, Jardim Buriti Sereno, em Aparecida de Goiânia/GO, mediante substabelecimento de procuração outorgada por Mayra Navarro Zulian, com amplos poderes para alienação. Sustenta que a cadeia negocial teve início com Roberto Coimbra Bueno, titular registral, que teria vendido o imóvel a Mayra, a qual, posteriormente, transferiu os direitos a Paulo Fernando do Prado e, deste, ao autor. Requer a adjudicação do imóvel em seu nome, com autorização para posterior transferência aos compradores de 2021. O réu e titular registral originário, Roberto Coimbra Bueno, contestou, alegando nulidade absoluta do negócio originário por ausência de poderes específicos na procuração para venda, preço vil e ocorrência de fraudes imobiliárias (mov. 64). Os herdeiros de Mayra Navarro Zulian — Fernando Zulian de Carvalho e Patrícia Zulian de Carvalho Ebrahim — contestaram sob o argumento de inexistência de título hábil à adjudicação, extinção do mandato com a morte da outorgante, nos termos do art. 682, III, do Código Civil, e ausência de comprovação do pagamento (movs. 48 e 49). A magistrada julgou procedente o pedido com base nos principais fundamentos a seguir transcritos (mov. 83): “[…]. No caso dos autos, a defesa se funda primordialmente na nulidade da cadeia negocial. Argumenta que a Imobiliária Leonardo Rizzo Participações Imobiliárias LTDA. não detinha poderes para alienar o imóvel, pois a procuração de 1985 foi outorgada à pessoa física de Leonardo Cairo Rizzo e vedava o substabelecimento. Ademais, alega a ausência de prova da quitação do preço. A análise detida dos autos revela uma situação jurídica consolidada pelo tempo, que deve ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da função social da propriedade. A cadeia negocial que culminou na aquisição dos direitos pelo autor remonta ao ano de 1986. Desde então, transcorreram quase quatro décadas sem que o proprietário registral ou seus sucessores tomassem qualquer medida para reaver o imóvel ou cobrar eventuais débitos pendentes. A inércia prolongada do credor, que deixa de exercer seu direito por tempo significativo, gera no devedor e em terceiros a legítima expectativa de que a obrigação foi satisfeita ou que o direito não será mais exercido. Tal comportamento omissivo atrai a aplicação do instituto da supressio, uma das vertentes da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que implica a perda de um direito pelo seu não exercício prolongado no tempo. A conduta do proprietário registral, que permaneceu inerte por décadas enquanto o imóvel era sucessivamente negociado, impede que agora, de forma contraditória (venire contra factum proprium), invoque supostas nulidades e a ausência de um recibo formal para obstar a regularização dominial do adquirente de boa-fé. […]. Nesse contexto, a exigência de uma prova formal e cabal da quitação, por meio de recibos específicos datados de quase 40 (quarenta) anos, mostra-se desproporcional e contrária à realidade dos fatos. A posse mansa, pacífica e ininterrupta do autor e de seus antecessores, com animus domini, aliada à ausência total de cobrança ou oposição por parte dos requeridos durante todo esse período, gera uma presunção hominis de quitação do preço. Seria contrário à lógica e à praxe comercial que um vendedor permitisse que o comprador usufruísse plenamente do bem por décadas sem tomar qualquer medida para reaver o imóvel ou cobrar a dívida. Ademais, ainda que se admitisse a existência de alguma parcela em aberto, a pretensão de cobrá-la estaria fulminada pela prescrição. Se o vendedor não pode mais cobrar a dívida, por força da prescrição, não pode, por via oblíqua, valer-se do suposto inadimplemento para se recusar a cumprir sua parte no contrato, qual seja, a outorga da escritura definitiva. A exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é oponível quando a prestação da contraparte se encontra prescrita. Da mesma forma, a alegação de nulidade dos negócios jurídicos por vício de representação ou preço vil também se encontra superada. Eventual pretensão de anulação de negócio jurídico por vício de consentimento ou representação submete-se ao prazo decadencial de 4 (quatro) anos, conforme art. 178 do Código Civil, há muito transcorrido. A tentativa de classificar o vício como nulidade absoluta (art. 166 do Código Civil) não prospera, pois os atos praticados por representante com excesso de poderes são, em regra, anuláveis ou ineficazes em relação ao representado, mas não nulos de pleno direito, especialmente quando se busca proteger terceiro de boa-fé que confiou na aparência de legalidade do ato (teoria da aparência). O fato de ter sido instaurado processo administrativo disciplinar contra a serventia extrajudicial (PROAD 201712000070386), como alegado na contestação, não tem o condão de, por si só, invalidar os negócios jurídicos privados celebrados com terceiros de boa-fé. A apuração de responsabilidade funcional do registrador não afeta a validade e a eficácia dos atos perante as partes que neles confiaram, sob pena de grave violação à segurança jurídica. Portanto, comprovada a existência do contrato de promessa de compra e venda no início da cadeia possessória, a sucessão das cessões de direitos até o autor, a sua boa-fé e a quitação presumida do preço em razão da inércia qualificada dos credores (supressio) e da prescrição da pretensão de cobrança, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe, para concretizar o direito à propriedade e prestigiar a segurança jurídica e a função social da posse consolidada. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para ADJUDICAR ao autor EDWALDO TAVARES RIBEIRO o imóvel constituído pelo Lote 13, da Quadra 13, do loteamento Jardim Buriti Sereno, Aparecida de Goiânia/GO, registrado sob a matrícula (INFORMAÇÃO INDISPONÍVEL) no Cartório de Registro de Imóveis competente, servindo esta sentença como título para a transferência da propriedade, após o trânsito em julgado, suprindo a declaração de vontade dos requeridos. Em razão da sucumbência, condeno os requeridos, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo do profissional, a natureza da causa e o trabalho realizado.” 1. Preliminar – nulidade da sentença: O apelante sustenta que a sentença violou o art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC, por não enfrentar fundamentos relevantes deduzidos na contestação. A preliminar, contudo, está prejudicada. A controvérsia pode ser solucionada no mérito, com fundamentação suficiente e adequada, o que afasta a necessidade de exame autônomo da alegada nulidade. 2. Mérito: A adjudicação compulsória, disciplinada pelos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, pressupõe: (i) a existência de contrato de compra e venda ou promessa irretratável, ainda que não registrada; (ii) a quitação integral do preço; e (iii) a recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva. A ausência de qualquer desses requisitos inviabiliza a pretensão adjudicatória. In verbis: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A Súmula 239/STJ estabelece que: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. A orientação, contudo, não dispensa a existência de título hábil, isto é, de negócio jurídico que efetivamente consubstancie a obrigação de transferir a propriedade. Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. […]. 2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação. 4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles. 5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, AREsp n. 2.496.312/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025) No caso, os autos não contêm instrumento contratual apto a satisfazer esse requisito. A procuração outorgada por Mayra Navarro Zulian e posteriormente substabelecida ao autor não contém cláusula “em causa própria” (in rem suam), tampouco estabelece preço, condições de pagamento ou quitação. O art. 685 do Código Civil dispõe: “Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”. No entanto, a referida cláusula não consta expressamente do instrumento, e sua configuração implícita não pode ser presumida sem a demonstração dos elementos essenciais do negócio translativo. A procuração, portanto, não constitui título translativo de direitos ou de propriedade. Tampouco evidencia cessão de direitos creditórios ou transmissão da propriedade. Por si só, o instrumento não supre a necessidade de título hábil à transferência dominial nem autoriza o ingresso da propriedade no fólio real. O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte de Justiça analisaram e julgaram casos similares sobre a matéria: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. […]. 1. A análise da qualificação jurídica de um documento, cujos fatos são incontroversos, para aferir se ele constitui título hábil para a adjudicação compulsória, configura revaloração da prova, e não seu reexame, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ. 2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação. […]. 5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, AREsp n. 2.496.312/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA (IN REM SUAM OU IN REM PROPRIAM). NATUREZA JURÍDICA. NEGÓCIO JURÍDICO UNILATERAL. PODER DE DISPOR. TÍTULO NÃO TRANSLATIVO DE DIREITOS OU DE PROPRIEDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DO OUTORGANTE PROMITENTE COMPRADOR DE IMÓVEL. […]. 3. O promitente comprador que outorga procuração em causa própria (in rem suam ou in rem propriam) detém legitimidade ad causam para figurar em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel antes de realizado eventual negócio jurídico translativo de direitos sobre o bem. 4. A procuração em causa própria é negócio jurídico unilateral, segundo o qual o outorgante confere ao outorgado poder, formativo e dispositivo, de dispor sobre determinado bem (real ou pessoal), em nome do outorgante, no interesse do outorgado, de maneira irrevogável e sem a necessidade de prestar contas. 5. Não há, por meio da procuração em causa própria, a cessão de direitos creditícios, tampouco a transmissão da propriedade. […]. (STJ, REsp n. 1.962.366/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 2/3/2023) […]. 3. A procuração em causa própria, embora irrevogável e com amplos poderes de disposição, não substitui o negócio translativo nem afasta a exigência de registro imobiliário prevista no art. 1.245 do Código Civil. 4. A cadeia negocial apresentada pelos apelados é composta apenas por procuração e substabelecimentos, inexistindo escritura pública, cessão formalizada ou registro translativo apto a constituir direito oponível à proprietária registral. 5. O imóvel está submetido à alienação fiduciária, sendo indispensável a anuência da Caixa Econômica Federal para cessão dos direitos aquisitivos, inexistente no caso concreto. 6. A posse exercida pelos apelados, desprovida de título válido e eficaz perante a proprietária registral, configura posse injusta para fins de ação petitória. 7. O pedido de perdas e danos não comporta acolhimento, diante da insuficiência probatória quanto à extensão dos prejuízos alegados. […]. (TJGO, Apelação Cível 5063007-37.2026.8.09.0164, Rel. Des. Fernando De Mello Xavier, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2026) […]. 3. A ação de adjudicação compulsória exige compromisso de compra e venda válido, com indicação do objeto, preço, consenso e prova de quitação, requisitos não preenchidos pelas cessões de direitos presentes nos autos, derivadas de procuração sem cláusula in rem suam. 4. A procuração outorgada em 2006 a terceiro, ainda que pública e com poderes para venda, não representa negócio jurídico translativo de propriedade, sendo mero instrumento de representação, incapaz de fundamentar a adjudicação compulsória. […]. (TJGO, Apelação Cível 5250416-72.2022.8.09.0011, 7ª Câmara Cível, Rel. Des. Ricardo Prata, publicado em 05/12/2025) Portanto, ainda que se admitisse a natureza in rem suam da procuração — questão controvertida —, o instrumento não seria, por si só, apto a fundamentar a adjudicação compulsória. Quanto à extinção do mandato pela morte da outorgante, o art. 682, III, do Código Civil estabelece que o mandato cessa “pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer”. Mayra Navarro Zulian faleceu em 07/03/2011, extinguindo-se, portanto, eventual relação mandatária. O apelado sustenta que a natureza negocial e translativa da procuração teria consolidado os direitos antes do óbito. O argumento, contudo, não encontra respaldo nos autos, pois não há prova de que o mandato tenha sido exercido em vida da outorgante. Inexistem escritura pública de alienação, contrato particular de compra e venda, recibo de pagamento ou qualquer outro ato de disposição praticado por Mayra em favor do autor. A quitação integral do preço constitui requisito indispensável à adjudicação compulsória. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória, sendo necessária a quitação integral do preço pactuado: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO COMO REQUISITO ESSENCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A quitação integral do preço do imóvel é requisito essencial para a adjudicação compulsória, conforme o art. 1.418 do Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Sem a quitação, a pretensão de adjudicação compulsória é inviável. […]. (STJ, (AREsp n. 2.882.613/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026) Esse entendimento afasta a pretensão do apelado de presumir o pagamento pelo decurso do tempo e pela inação dos réus. A quitação deve ser comprovada, e não presumida. No caso, não há recibo, contrato de compra e venda com indicação de preço pago ou qualquer outro documento apto a demonstrar a quitação. Embora a jurisprudência admita a adjudicação compulsória por cessionários e sucessores na cadeia dominial, essa possibilidade pressupõe a existência de cadeia negocial válida, composta por sucessivos negócios jurídicos aptos a transferir os respectivos direitos. No caso, a cadeia apresentada tem origem em procuração que, conforme demonstrado, não possui natureza translativa de propriedade, o que compromete os negócios subsequentes. O apelado sustenta, ainda, que eventuais vícios do negócio estariam prescritos e que a prolongada inação dos réus configuraria supressio e venire contra factum proprium. Não há, contudo, pretensão anulatória a ser atingida pela prescrição quando sequer se comprova a existência do negócio jurídico cuja anulação se pretende. A prescrição pressupõe a existência de um direito constituído, e não a ausência do próprio título. A aplicação da teoria da supressio também pressupõe a existência de direito subjetivo cujo exercício tardio pelo titular caracterize abuso, circunstância não verificada, pois o apelado não comprova a aquisição do direito que pretende exercer. Por fim, os princípios da boa-fé objetiva e da função social não podem suprir a ausência de negócio jurídico válido. A boa-fé e a função social orientam a interpretação e a aplicação do direito, mas não criam direitos quando a lei exige o preenchimento de pressupostos específicos. A propósito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. […]. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025) Ante o exposto, conheço do primeiro recurso de apelação e dou-lhe provimento, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do CPC. Segundo apelo não conhecido, em atenção ao princípio da unirrecorribilidade. Em razão do desfecho, inverto os ônus sucumbenciais fixados na sentença em desfavor do autor. Deixo de majorar os honorários em grau recursal, nos termos do Tema 1.059 do STJ. É o voto. Após o trânsito em julgado, retornem os autos à origem, retirando o feito do acervo desta relatoria. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2º Grau Relator ACÓRDÃO DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5071308-78.2025.8.09.0011 da Comarca de APARECIDA DE GOIÂNIA em que figura como APELANTE FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO e como APELADO EDWALDO TAVARES RIBEIRO. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível, por unanimidade de votos, em não conhecer do segundo recurso de apelação, conhecer do primeiro apelo e dar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. A sessão foi presidida pela Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Presente a Procuradoria-Geral de Justiça nos termos da lei e registrado no extrato da ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2º Grau Relator
TJGO · 7ª Câmara Cível · Ementa
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SEGUNDA APELAÇÃO CONTRA A MESMA SENTENÇA. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PROCURAÇÃO SEM CLÁUSULA IN REM SUAM. AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. FALECIMENTO DA OUTORGANTE. EXTINÇÃO DO MANDATO. SUPRESSIO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL. INSUFICIÊNCIA PARA SUPRIR A AUSÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, com fundamento em cadeia negocial iniciada por procuração e sucessivos substabelecimentos. Os recursos sustentam a ausência de título hábil à transferência do imóvel, a extinção do mandato pelo falecimento da outorgante e a falta de prova da quitação integral do preço. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) se a segunda apelação interposta contra a mesma sentença deve ser conhecida, à luz do princípio da unirrecorribilidade; (ii) se a procuração apresentada, sem cláusula in rem suam e sem indicação de preço, condições de pagamento ou quitação, constitui título hábil à adjudicação compulsória; (iii) se o falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato; e (iv) se o decurso do tempo, a inércia dos titulares registrais e a alegada boa-fé permitem presumir a quitação ou suprir a ausência de negócio jurídico translativo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A segunda apelação não deve ser conhecida, pois a sentença, una e indivisível para fins de impugnação, já havia sido objeto de recurso, o que caracteriza preclusão consumativa, em observância ao princípio da unirrecorribilidade. 4. A adjudicação compulsória exige negócio jurídico apto a demonstrar a obrigação de transferir o imóvel e prova da quitação integral do preço. O registro do compromisso de compra e venda não constitui requisito para o exercício da pretensão, mas não dispensa a existência de título negocial idôneo. 5. A procuração apresentada não contém cláusula expressa in rem suam, nem estabelece preço, condições de pagamento ou quitação. O mandato, por si só, não constitui título translativo de propriedade nem substitui o negócio jurídico necessário à adjudicação compulsória. 6. Ainda que reconhecida eventual natureza in rem suam da procuração, o instrumento não implica, por si só, cessão de direitos ou transmissão da propriedade. A ausência de negócio jurídico translativo impede o reconhecimento da cadeia dominial alegada. 7. O falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato, sem prova de seu exercício em vida mediante escritura pública, contrato de compra e venda, recibo ou outro ato de disposição em favor do adquirente. 8. A quitação integral do preço constitui requisito essencial à adjudicação compulsória e deve ser comprovada. O decurso do tempo e a inércia dos titulares registrais não permitem presumir o pagamento nem suprem a ausência de título hábil. 9. A teoria da supressio, a boa-fé objetiva e a função social não podem criar direito à adjudicação compulsória quando ausentes os pressupostos legais para sua constituição. A ausência de prova do negócio jurídico e da quitação não pode ser suprida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. IV. DISPOSITIVO E TESES 10. Segunda apelação não conhecida. Primeiro recurso conhecido e provido. Pedido de adjudicação compulsória julgado improcedente. Teses de julgamento: "1. A interposição de mais de um recurso contra a mesma decisão, em violação ao princípio da unirrecorribilidade, sujeita o recurso posterior à preclusão consumativa. 2. A adjudicação compulsória exige título negocial hábil à transferência do imóvel e prova da quitação integral do preço. 3. A procuração sem cláusula in rem suam e sem indicação dos elementos essenciais do negócio não constitui, por si só, título apto a fundamentar a adjudicação compulsória. 4. A quitação integral do preço não pode ser presumida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. 5. A boa-fé objetiva, a supressio e a função social não suprem a ausência dos pressupostos legais necessários à adjudicação compulsória." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 682, III, 685, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 373, I, 487, I, e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súm. 239; STJ, REsp 1.962.366/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.02.2023, DJe 02.03.2023; STJ, REsp 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.06.2025, DJEN 09.06.2025; STJ, AREsp nº 2.496.312/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 17.11.2025, DJEN 25.11.2025; STJ, AREsp nº 2.882.613/BA, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, AC 5250416-72.2022.8.09.0011, 7ª C. Cível, Rel. Des. Ricardo Prata, publ. 05.12.2025; TJGO, AC 5063007-37.2026.8.09.0164, 5ª C. Cível, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, j. 17.06.2026. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sérgio Mendonça de Araújo 7ª Câmara Cível DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5071308-78.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE: FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO APELADO: EDWALDO TAVARES RIBEIRO RELATOR: DR. DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR– JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2º GRAU e-mail: gab.smaraujo@tjgo.jus.br EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SEGUNDA APELAÇÃO CONTRA A MESMA SENTENÇA. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PROCURAÇÃO SEM CLÁUSULA IN REM SUAM. AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. FALECIMENTO DA OUTORGANTE. EXTINÇÃO DO MANDATO. SUPRESSIO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL. INSUFICIÊNCIA PARA SUPRIR A AUSÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, com fundamento em cadeia negocial iniciada por procuração e sucessivos substabelecimentos. Os recursos sustentam a ausência de título hábil à transferência do imóvel, a extinção do mandato pelo falecimento da outorgante e a falta de prova da quitação integral do preço. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) se a segunda apelação interposta contra a mesma sentença deve ser conhecida, à luz do princípio da unirrecorribilidade; (ii) se a procuração apresentada, sem cláusula in rem suam e sem indicação de preço, condições de pagamento ou quitação, constitui título hábil à adjudicação compulsória; (iii) se o falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato; e (iv) se o decurso do tempo, a inércia dos titulares registrais e a alegada boa-fé permitem presumir a quitação ou suprir a ausência de negócio jurídico translativo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A segunda apelação não deve ser conhecida, pois a sentença, una e indivisível para fins de impugnação, já havia sido objeto de recurso, o que caracteriza preclusão consumativa, em observância ao princípio da unirrecorribilidade. 4. A adjudicação compulsória exige negócio jurídico apto a demonstrar a obrigação de transferir o imóvel e prova da quitação integral do preço. O registro do compromisso de compra e venda não constitui requisito para o exercício da pretensão, mas não dispensa a existência de título negocial idôneo. 5. A procuração apresentada não contém cláusula expressa in rem suam, nem estabelece preço, condições de pagamento ou quitação. O mandato, por si só, não constitui título translativo de propriedade nem substitui o negócio jurídico necessário à adjudicação compulsória. 6. Ainda que reconhecida eventual natureza in rem suam da procuração, o instrumento não implica, por si só, cessão de direitos ou transmissão da propriedade. A ausência de negócio jurídico translativo impede o reconhecimento da cadeia dominial alegada. 7. O falecimento da outorgante extinguiu eventual relação de mandato, sem prova de seu exercício em vida mediante escritura pública, contrato de compra e venda, recibo ou outro ato de disposição em favor do adquirente. 8. A quitação integral do preço constitui requisito essencial à adjudicação compulsória e deve ser comprovada. O decurso do tempo e a inércia dos titulares registrais não permitem presumir o pagamento nem suprem a ausência de título hábil. 9. A teoria da supressio, a boa-fé objetiva e a função social não podem criar direito à adjudicação compulsória quando ausentes os pressupostos legais para sua constituição. A ausência de prova do negócio jurídico e da quitação não pode ser suprida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. IV. DISPOSITIVO E TESES 10. Segunda apelação não conhecida. Primeiro recurso conhecido e provido. Pedido de adjudicação compulsória julgado improcedente. Teses de julgamento: "1. A interposição de mais de um recurso contra a mesma decisão, em violação ao princípio da unirrecorribilidade, sujeita o recurso posterior à preclusão consumativa. 2. A adjudicação compulsória exige título negocial hábil à transferência do imóvel e prova da quitação integral do preço. 3. A procuração sem cláusula in rem suam e sem indicação dos elementos essenciais do negócio não constitui, por si só, título apto a fundamentar a adjudicação compulsória. 4. A quitação integral do preço não pode ser presumida pelo decurso do tempo ou pela inércia dos titulares registrais. 5. A boa-fé objetiva, a supressio e a função social não suprem a ausência dos pressupostos legais necessários à adjudicação compulsória." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 682, III, 685, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 373, I, 487, I, e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súm. 239; STJ, REsp 1.962.366/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.02.2023, DJe 02.03.2023; STJ, REsp 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.06.2025, DJEN 09.06.2025; STJ, AREsp nº 2.496.312/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 17.11.2025, DJEN 25.11.2025; STJ, AREsp nº 2.882.613/BA, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; TJGO, AC 5250416-72.2022.8.09.0011, 7ª C. Cível, Rel. Des. Ricardo Prata, publ. 05.12.2025; TJGO, AC 5063007-37.2026.8.09.0164, 5ª C. Cível, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, j. 17.06.2026. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5071308-78.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE: FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO APELADO: EDWALDO TAVARES RIBEIRO RELATOR: DR. DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR– JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2º GRAU e-mail: gab.smaraujo@tjgo.jus.br VOTO De início, não conheço da apelação interposta na movimentação nº 93, em razão da violação ao princípio da unirrecorribilidade. O apelante já havia interposto recurso contra o mesmo ato judicial, de modo que a sentença, una e indivisível para fins de impugnação, não comporta novo recurso. Operou-se, portanto, a preclusão consumativa. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do primeiro recurso de apelação. Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia, na ação de adjudicação compulsória ajuizada por EDWALDO TAVARES RIBEIRO em face do ESPÓLIO DE MAYRA NAVARRO ZULIAN e OUTROS. Na origem, o autor relata ter adquirido, em 2004, o imóvel constituído pelo Lote 13, Quadra 13, Jardim Buriti Sereno, em Aparecida de Goiânia/GO, mediante substabelecimento de procuração outorgada por Mayra Navarro Zulian, com amplos poderes para alienação. Sustenta que a cadeia negocial teve início com Roberto Coimbra Bueno, titular registral, que teria vendido o imóvel a Mayra, a qual, posteriormente, transferiu os direitos a Paulo Fernando do Prado e, deste, ao autor. Requer a adjudicação do imóvel em seu nome, com autorização para posterior transferência aos compradores de 2021. O réu e titular registral originário, Roberto Coimbra Bueno, contestou, alegando nulidade absoluta do negócio originário por ausência de poderes específicos na procuração para venda, preço vil e ocorrência de fraudes imobiliárias (mov. 64). Os herdeiros de Mayra Navarro Zulian — Fernando Zulian de Carvalho e Patrícia Zulian de Carvalho Ebrahim — contestaram sob o argumento de inexistência de título hábil à adjudicação, extinção do mandato com a morte da outorgante, nos termos do art. 682, III, do Código Civil, e ausência de comprovação do pagamento (movs. 48 e 49). A magistrada julgou procedente o pedido com base nos principais fundamentos a seguir transcritos (mov. 83): “[…]. No caso dos autos, a defesa se funda primordialmente na nulidade da cadeia negocial. Argumenta que a Imobiliária Leonardo Rizzo Participações Imobiliárias LTDA. não detinha poderes para alienar o imóvel, pois a procuração de 1985 foi outorgada à pessoa física de Leonardo Cairo Rizzo e vedava o substabelecimento. Ademais, alega a ausência de prova da quitação do preço. A análise detida dos autos revela uma situação jurídica consolidada pelo tempo, que deve ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da função social da propriedade. A cadeia negocial que culminou na aquisição dos direitos pelo autor remonta ao ano de 1986. Desde então, transcorreram quase quatro décadas sem que o proprietário registral ou seus sucessores tomassem qualquer medida para reaver o imóvel ou cobrar eventuais débitos pendentes. A inércia prolongada do credor, que deixa de exercer seu direito por tempo significativo, gera no devedor e em terceiros a legítima expectativa de que a obrigação foi satisfeita ou que o direito não será mais exercido. Tal comportamento omissivo atrai a aplicação do instituto da supressio, uma das vertentes da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que implica a perda de um direito pelo seu não exercício prolongado no tempo. A conduta do proprietário registral, que permaneceu inerte por décadas enquanto o imóvel era sucessivamente negociado, impede que agora, de forma contraditória (venire contra factum proprium), invoque supostas nulidades e a ausência de um recibo formal para obstar a regularização dominial do adquirente de boa-fé. […]. Nesse contexto, a exigência de uma prova formal e cabal da quitação, por meio de recibos específicos datados de quase 40 (quarenta) anos, mostra-se desproporcional e contrária à realidade dos fatos. A posse mansa, pacífica e ininterrupta do autor e de seus antecessores, com animus domini, aliada à ausência total de cobrança ou oposição por parte dos requeridos durante todo esse período, gera uma presunção hominis de quitação do preço. Seria contrário à lógica e à praxe comercial que um vendedor permitisse que o comprador usufruísse plenamente do bem por décadas sem tomar qualquer medida para reaver o imóvel ou cobrar a dívida. Ademais, ainda que se admitisse a existência de alguma parcela em aberto, a pretensão de cobrá-la estaria fulminada pela prescrição. Se o vendedor não pode mais cobrar a dívida, por força da prescrição, não pode, por via oblíqua, valer-se do suposto inadimplemento para se recusar a cumprir sua parte no contrato, qual seja, a outorga da escritura definitiva. A exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é oponível quando a prestação da contraparte se encontra prescrita. Da mesma forma, a alegação de nulidade dos negócios jurídicos por vício de representação ou preço vil também se encontra superada. Eventual pretensão de anulação de negócio jurídico por vício de consentimento ou representação submete-se ao prazo decadencial de 4 (quatro) anos, conforme art. 178 do Código Civil, há muito transcorrido. A tentativa de classificar o vício como nulidade absoluta (art. 166 do Código Civil) não prospera, pois os atos praticados por representante com excesso de poderes são, em regra, anuláveis ou ineficazes em relação ao representado, mas não nulos de pleno direito, especialmente quando se busca proteger terceiro de boa-fé que confiou na aparência de legalidade do ato (teoria da aparência). O fato de ter sido instaurado processo administrativo disciplinar contra a serventia extrajudicial (PROAD 201712000070386), como alegado na contestação, não tem o condão de, por si só, invalidar os negócios jurídicos privados celebrados com terceiros de boa-fé. A apuração de responsabilidade funcional do registrador não afeta a validade e a eficácia dos atos perante as partes que neles confiaram, sob pena de grave violação à segurança jurídica. Portanto, comprovada a existência do contrato de promessa de compra e venda no início da cadeia possessória, a sucessão das cessões de direitos até o autor, a sua boa-fé e a quitação presumida do preço em razão da inércia qualificada dos credores (supressio) e da prescrição da pretensão de cobrança, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe, para concretizar o direito à propriedade e prestigiar a segurança jurídica e a função social da posse consolidada. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para ADJUDICAR ao autor EDWALDO TAVARES RIBEIRO o imóvel constituído pelo Lote 13, da Quadra 13, do loteamento Jardim Buriti Sereno, Aparecida de Goiânia/GO, registrado sob a matrícula (INFORMAÇÃO INDISPONÍVEL) no Cartório de Registro de Imóveis competente, servindo esta sentença como título para a transferência da propriedade, após o trânsito em julgado, suprindo a declaração de vontade dos requeridos. Em razão da sucumbência, condeno os requeridos, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo do profissional, a natureza da causa e o trabalho realizado.” 1. Preliminar – nulidade da sentença: O apelante sustenta que a sentença violou o art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC, por não enfrentar fundamentos relevantes deduzidos na contestação. A preliminar, contudo, está prejudicada. A controvérsia pode ser solucionada no mérito, com fundamentação suficiente e adequada, o que afasta a necessidade de exame autônomo da alegada nulidade. 2. Mérito: A adjudicação compulsória, disciplinada pelos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, pressupõe: (i) a existência de contrato de compra e venda ou promessa irretratável, ainda que não registrada; (ii) a quitação integral do preço; e (iii) a recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva. A ausência de qualquer desses requisitos inviabiliza a pretensão adjudicatória. In verbis: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A Súmula 239/STJ estabelece que: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. A orientação, contudo, não dispensa a existência de título hábil, isto é, de negócio jurídico que efetivamente consubstancie a obrigação de transferir a propriedade. Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. […]. 2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação. 4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles. 5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, AREsp n. 2.496.312/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025) No caso, os autos não contêm instrumento contratual apto a satisfazer esse requisito. A procuração outorgada por Mayra Navarro Zulian e posteriormente substabelecida ao autor não contém cláusula “em causa própria” (in rem suam), tampouco estabelece preço, condições de pagamento ou quitação. O art. 685 do Código Civil dispõe: “Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”. No entanto, a referida cláusula não consta expressamente do instrumento, e sua configuração implícita não pode ser presumida sem a demonstração dos elementos essenciais do negócio translativo. A procuração, portanto, não constitui título translativo de direitos ou de propriedade. Tampouco evidencia cessão de direitos creditórios ou transmissão da propriedade. Por si só, o instrumento não supre a necessidade de título hábil à transferência dominial nem autoriza o ingresso da propriedade no fólio real. O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte de Justiça analisaram e julgaram casos similares sobre a matéria: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO. […]. 1. A análise da qualificação jurídica de um documento, cujos fatos são incontroversos, para aferir se ele constitui título hábil para a adjudicação compulsória, configura revaloração da prova, e não seu reexame, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ. 2. O direito à adjudicação compulsória exige a existência de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação. […]. 5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória, não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente com os requisitos essenciais do negócio jurídico. 6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, AREsp n. 2.496.312/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA (IN REM SUAM OU IN REM PROPRIAM). NATUREZA JURÍDICA. NEGÓCIO JURÍDICO UNILATERAL. PODER DE DISPOR. TÍTULO NÃO TRANSLATIVO DE DIREITOS OU DE PROPRIEDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DO OUTORGANTE PROMITENTE COMPRADOR DE IMÓVEL. […]. 3. O promitente comprador que outorga procuração em causa própria (in rem suam ou in rem propriam) detém legitimidade ad causam para figurar em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel antes de realizado eventual negócio jurídico translativo de direitos sobre o bem. 4. A procuração em causa própria é negócio jurídico unilateral, segundo o qual o outorgante confere ao outorgado poder, formativo e dispositivo, de dispor sobre determinado bem (real ou pessoal), em nome do outorgante, no interesse do outorgado, de maneira irrevogável e sem a necessidade de prestar contas. 5. Não há, por meio da procuração em causa própria, a cessão de direitos creditícios, tampouco a transmissão da propriedade. […]. (STJ, REsp n. 1.962.366/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 2/3/2023) […]. 3. A procuração em causa própria, embora irrevogável e com amplos poderes de disposição, não substitui o negócio translativo nem afasta a exigência de registro imobiliário prevista no art. 1.245 do Código Civil. 4. A cadeia negocial apresentada pelos apelados é composta apenas por procuração e substabelecimentos, inexistindo escritura pública, cessão formalizada ou registro translativo apto a constituir direito oponível à proprietária registral. 5. O imóvel está submetido à alienação fiduciária, sendo indispensável a anuência da Caixa Econômica Federal para cessão dos direitos aquisitivos, inexistente no caso concreto. 6. A posse exercida pelos apelados, desprovida de título válido e eficaz perante a proprietária registral, configura posse injusta para fins de ação petitória. 7. O pedido de perdas e danos não comporta acolhimento, diante da insuficiência probatória quanto à extensão dos prejuízos alegados. […]. (TJGO, Apelação Cível 5063007-37.2026.8.09.0164, Rel. Des. Fernando De Mello Xavier, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2026) […]. 3. A ação de adjudicação compulsória exige compromisso de compra e venda válido, com indicação do objeto, preço, consenso e prova de quitação, requisitos não preenchidos pelas cessões de direitos presentes nos autos, derivadas de procuração sem cláusula in rem suam. 4. A procuração outorgada em 2006 a terceiro, ainda que pública e com poderes para venda, não representa negócio jurídico translativo de propriedade, sendo mero instrumento de representação, incapaz de fundamentar a adjudicação compulsória. […]. (TJGO, Apelação Cível 5250416-72.2022.8.09.0011, 7ª Câmara Cível, Rel. Des. Ricardo Prata, publicado em 05/12/2025) Portanto, ainda que se admitisse a natureza in rem suam da procuração — questão controvertida —, o instrumento não seria, por si só, apto a fundamentar a adjudicação compulsória. Quanto à extinção do mandato pela morte da outorgante, o art. 682, III, do Código Civil estabelece que o mandato cessa “pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer”. Mayra Navarro Zulian faleceu em 07/03/2011, extinguindo-se, portanto, eventual relação mandatária. O apelado sustenta que a natureza negocial e translativa da procuração teria consolidado os direitos antes do óbito. O argumento, contudo, não encontra respaldo nos autos, pois não há prova de que o mandato tenha sido exercido em vida da outorgante. Inexistem escritura pública de alienação, contrato particular de compra e venda, recibo de pagamento ou qualquer outro ato de disposição praticado por Mayra em favor do autor. A quitação integral do preço constitui requisito indispensável à adjudicação compulsória. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória, sendo necessária a quitação integral do preço pactuado: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO COMO REQUISITO ESSENCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A quitação integral do preço do imóvel é requisito essencial para a adjudicação compulsória, conforme o art. 1.418 do Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Sem a quitação, a pretensão de adjudicação compulsória é inviável. […]. (STJ, (AREsp n. 2.882.613/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026) Esse entendimento afasta a pretensão do apelado de presumir o pagamento pelo decurso do tempo e pela inação dos réus. A quitação deve ser comprovada, e não presumida. No caso, não há recibo, contrato de compra e venda com indicação de preço pago ou qualquer outro documento apto a demonstrar a quitação. Embora a jurisprudência admita a adjudicação compulsória por cessionários e sucessores na cadeia dominial, essa possibilidade pressupõe a existência de cadeia negocial válida, composta por sucessivos negócios jurídicos aptos a transferir os respectivos direitos. No caso, a cadeia apresentada tem origem em procuração que, conforme demonstrado, não possui natureza translativa de propriedade, o que compromete os negócios subsequentes. O apelado sustenta, ainda, que eventuais vícios do negócio estariam prescritos e que a prolongada inação dos réus configuraria supressio e venire contra factum proprium. Não há, contudo, pretensão anulatória a ser atingida pela prescrição quando sequer se comprova a existência do negócio jurídico cuja anulação se pretende. A prescrição pressupõe a existência de um direito constituído, e não a ausência do próprio título. A aplicação da teoria da supressio também pressupõe a existência de direito subjetivo cujo exercício tardio pelo titular caracterize abuso, circunstância não verificada, pois o apelado não comprova a aquisição do direito que pretende exercer. Por fim, os princípios da boa-fé objetiva e da função social não podem suprir a ausência de negócio jurídico válido. A boa-fé e a função social orientam a interpretação e a aplicação do direito, mas não criam direitos quando a lei exige o preenchimento de pressupostos específicos. A propósito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. […]. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025) Ante o exposto, conheço do primeiro recurso de apelação e dou-lhe provimento, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do CPC. Segundo apelo não conhecido, em atenção ao princípio da unirrecorribilidade. Em razão do desfecho, inverto os ônus sucumbenciais fixados na sentença em desfavor do autor. Deixo de majorar os honorários em grau recursal, nos termos do Tema 1.059 do STJ. É o voto. Após o trânsito em julgado, retornem os autos à origem, retirando o feito do acervo desta relatoria. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2º Grau Relator ACÓRDÃO DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5071308-78.2025.8.09.0011 da Comarca de APARECIDA DE GOIÂNIA em que figura como APELANTE FERNANDO ZULIAN DE CARVALHO e como APELADO EDWALDO TAVARES RIBEIRO. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível, por unanimidade de votos, em não conhecer do segundo recurso de apelação, conhecer do primeiro apelo e dar-lhe provimento, nos termos do voto do relator. A sessão foi presidida pela Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Presente a Procuradoria-Geral de Justiça nos termos da lei e registrado no extrato da ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2º Grau Relator
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