5070087-41.2024.8.24.0023

Intimação

TJSC · Diretoria de Recursos e Incidentes · DESPACHO/DECISÃO

Apelação Nº 5070087-41.2024.8.24.0023/SC APELANTE: ADRIANA FONSECA SCHNEIDER (AUTOR) ADVOGADO(A): RONEY DE ASSIS FEIJO (OAB SC029628) ADVOGADO(A): ODILON PAULO DA SILVA LORENSKI (OAB SC056998) ADVOGADO(A): JESSICA DE ASSIS FEIJO (OAB SC060357) ADVOGADO(A): JULIANO CESAR BRAGA (OAB SC065377) APELANTE: CARLOS ROMEU VIEIRA (AUTOR) ADVOGADO(A): RONEY DE ASSIS FEIJO (OAB SC029628) ADVOGADO(A): ODILON PAULO DA SILVA LORENSKI (OAB SC056998) ADVOGADO(A): JESSICA DE ASSIS FEIJO (OAB SC060357) ADVOGADO(A): JULIANO CESAR BRAGA (OAB SC065377) APELANTE: HELLMUTH SCHNEIDER (AUTOR) ADVOGADO(A): RONEY DE ASSIS FEIJO (OAB SC029628) ADVOGADO(A): ODILON PAULO DA SILVA LORENSKI (OAB SC056998) ADVOGADO(A): JESSICA DE ASSIS FEIJO (OAB SC060357) ADVOGADO(A): JULIANO CESAR BRAGA (OAB SC065377) APELADO: ALTO PADRAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU) ADVOGADO(A): LUCAS DE PAULA SETUBAL (OAB SC076854) ADVOGADO(A): ROMARIO VIEIRA DE SOUZA (OAB SC062077) DESPACHO/DECISÃO HELLMUTH SCHNEIDER, ADRIANA FONSECA SCHNEIDER e CARLOS ROMEU VIEIRA ajuizaram “Ação de Rescisão Contratual c/c Tutela de Urgência” em face de ALTO PADRÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. perante a 6ª Vara Cível da Comarca da Capital, a qual julgou improcedentes as pretensões aduzidas na exordial. A lide restou assim delimitada, consoante exposto no relatório da sentença da lavra do magistrado Celso Henrique de Castro Baptista Vallim (Evento 153): Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c tutela de urgência interposta por HELLMUTH SCHNEIDER, ADRIANA FONSECA SCHNEIDER e CARLOS ROMEU VIEIRA em face de ALTO PADRÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Afirma a parte autora que firmou com o réu, contrato particular de promessa de compra e venda, em 01.12.2012, de uma área de 1.820,00m², parte de uma gleba maior, de 21.593,80m², devidamente matriculada no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, sob nº 79.410. Sustentam que, embora tenham recebido valores (R$ 120.229,06), a ré não quitou o saldo de R$ 279.770,94, permanecendo inadimplente por quase 12 anos, e, ainda assim, busca o cumprimento de sentença no processo nº 5104250-18.2022.8.24.0023, para efetivar o desmembramento da área. Requerem os autores a rescisão contratual e suspensão do cumprimento de sentença. Indeferida a tutela provisória de urgência (Evento 63). A ré ALTO PADRÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apresentou contestação, no Evento 140. Arguiu, preliminarmente, ausência de interesse de agir, coisa julgada e impossibilidade jurídica do pedido. Refutou as alegações dos autores, alegando que não há inadimplência, visto que o pagamento do saldo está condicionado à lavratura da escritura, o que depende do desmembramento, que não ocorreu pela falta de cumprimento contratual dos autores. Requereu a improcedência, ou subsidiariamente, no caso de procedência da ação, a devolução do valor pago: R$ 120.229,06, corrigidos monetariamente. Houve réplica (Evento 150). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Na parte dispositiva da decisão constou: Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo IMPROCEDENTES os pedido formulados na inicial. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, a teor do art. 85, §2º, do CPC. P. R. I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Os embargos de declaração opostos pela Autora (Evento 161) não foram acolhidos (Evento 168). Irresignada, a parte Autora apresentou Recurso de Apelação. Em suas razões recursais (Evento 179), a Apelante alegou, em síntese, que: (i) a sentença não examinou cláusulas contratuais contraditórias nem os prejuízos econômicos suportados; (ii) o ajuste constitui contrato de adesão, cujas disposições devem ser interpretadas em favor dos vendedores hipossuficientes; (iii) as cláusulas terceira e quarta condicionam a transferência do imóvel ao pagamento integral do preço; (iv) a inflação ocasionou prejuízo aos vendedores e enriquecimento sem causa da compradora; (v) reconhecida a resolução, deve ser abatida a multa contratual dos valores a serem restituídos; (vi) a ação anterior não produz coisa julgada sobre a pretensão resolutória; (vii) o prazo contratual para o desmembramento expirou sem cumprimento pela compradora; e (viii) a reforma da sentença impõe a inversão dos ônus sucumbenciais. Ao final, pugnou pelo provimento do recurso a fim de reformar a sentença recorrida, no sentido de acolher o pedido inicial dos Autores Apelantes e declarar rescindido o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes em 01 de dezembro de 2012. A parte Apelada apresentou contrarrazões ao Recurso de Apelação (Evento 187). Foram distribuídos os autos. Intimada a parte recorrente para que providencie o recolhimento em dobro do preparo (Evento 17), esta juntou comprovante do recolhimento (Evento 24). É o relatório. DECIDO Há causa para o não conhecimento de parte do recurso, com fundamento no art. 932, III, do CPC. Em contrarrazões, a Ré sustenta a ocorrência de inovação recursal, e a insurgência merece acolhimento. Na petição inicial, a Autora fundamentou a pretensão resolutória exclusivamente no alegado inadimplemento da Ré quanto ao pagamento do saldo de R$ 279.770,94. Sustentou que a quitação integral do preço deveria anteceder o desmembramento, a transmissão da posse e a outorga da escritura definitiva. Somente nas razões recursais, a Apelante passou a alegar (i) que o contrato teria sido elaborado unilateralmente pela Ré, sem possibilidade de negociação ou alteração de suas cláusulas; (ii) que o negócio possuiria natureza de contrato de adesão; (iii) que os vendedores seriam hipossuficientes sob os aspectos técnico, jurídico, informacional e econômico; (iv) que seria aplicável o Código de Defesa do Consumidor, mediante equiparação dos vendedores a consumidores; (v) que as cláusulas supostamente ambíguas ou contraditórias deveriam ser interpretadas em favor da Autora, com fundamento no art. 423 do Código Civil e no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor; (vi) que a inflação verificada desde a celebração do negócio teria ocasionado prejuízos patrimoniais à Autora e enriquecimento sem causa da Ré; (vii) que o descumprimento do prazo previsto na cláusula décima segunda para a realização do desmembramento constituiria causa autônoma de resolução do contrato; e (viii) que, reconhecida a resolução, a multa contratual deveria ser abatida dos valores eventualmente restituídos à Ré. As alegações relacionadas à natureza adesiva do contrato, à ausência de negociação, à hipossuficiência dos vendedores e à incidência do Código de Defesa do Consumidor não constituem mera qualificação jurídica dos fatos anteriormente narrados. Elas introduzem circunstâncias fáticas novas, que não integraram a causa de pedir e não foram submetidas ao contraditório, como a inexistência de fase pré-negocial, a elaboração unilateral e uniforme do instrumento e a impossibilidade concreta de interferência da Autora no conteúdo do negócio. Da mesma forma, a Autora não fundamentou a pretensão resolutória no descumprimento do prazo estabelecido para o desmembramento. Na petição inicial, o inadimplemento foi atribuído à falta de pagamento do saldo do preço, e não à inobservância de obrigação temporal prevista na cláusula décima segunda. A invocação desse fato apenas na Apelação altera a causa de pedir ao introduzir modalidade distinta de descumprimento contratual. Também não foram deduzidos na origem pedidos ou fundamentos relativos à reparação de prejuízos inflacionários, ao enriquecimento sem causa decorrente da desvalorização monetária ou à incidência da multa contratual sobre os valores eventualmente restituídos. A apreciação dessas matérias exigiria contraditório específico acerca dos respectivos pressupostos e efeitos patrimoniais, o que não ocorreu. Tais pretensões de obter a resolução contratual com fundamento na natureza adesiva do ajuste, na hipossuficiência dos vendedores, na aplicação do Código de Defesa do Consumidor e no descumprimento do prazo previsto na cláusula décima segunda, bem como de obter recomposição por prejuízos inflacionários e o abatimento da multa contratual sobre os valores eventualmente restituídos à Ré, não foram formuladas em nenhum momento processualmente adequado na origem, o que enseja a inovação recursal e, consequentemente, o não conhecimento do apelo nesses pontos, visto que "configuram-se inovação recursal os argumentos que somente foram sustentados neste grau de jurisdição e sequer submetidos à apreciação do juízo de origem, hipótese que inviabiliza o conhecimento de parte do recurso por este Sodalício, sob pena de incidir em supressão de instância" (TJSC, Apelação Cível n. 2007.061440-8, da Capital - Norte da Ilha, rel. Des. Gerson Cherem II, Terceira Câmara de Direito Comercial, j. 13-12-2012). Diversamente, não há inovação quanto à interpretação das cláusulas segunda, terceira e quarta, na parte em que a Apelante sustenta que a quitação integral do preço deveria anteceder a transferência da posse e da propriedade. A petição inicial já afirmava que o pagamento, o desmembramento e a transmissão do imóvel constituíam obrigações interligadas e que a Ré não poderia exigir o desmembramento sem antes quitar integralmente o preço. Essa matéria foi examinada pela sentença, que concluiu que o saldo somente seria exigível por ocasião da escritura pública e aplicou a exceção do contrato não cumprido. Nesse ponto, a insurgência mantém correspondência com a causa de pedir originária e com a fundamentação adotada na sentença, razão pela qual deve ser conhecida. Também não se conhece da insurgência relacionada à coisa julgada. A sentença rejeitou expressamente a preliminar suscitada pela Ré, ao fundamento de que a ação anterior versou sobre a outorga de procuração, enquanto a presente demanda possui por objeto a resolução do contrato. A decisão, nesse aspecto, foi favorável à Autora. Inexiste, portanto, sucumbência ou utilidade recursal que ampare o pedido de afastamento da coisa julgada, porquanto a providência pretendida já foi integralmente concedida na origem. Por fim, rejeito a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, visto que, quanto às teses remanescentes, o apelo da parte Autora possui clara correspondência com os fundamentos da decisão recorrida, sendo que esta impugnou a interpretação conferida pela sentença à ordem de cumprimento das obrigações contratuais e procurou afastar a conclusão de que o pagamento do saldo ainda não seria exigível. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do restante do recurso. Inicialmente, saliento ser plenamente possível o julgamento do presente recurso por decisão unipessoal, haja vista que, sobre a matéria de direito, a posição desta Corte de Justiça é uniforme, sendo necessário destacar a possibilidade de julgamento monocrático do feito, com lastro no art. 132, XV e XVI, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça, os quais dispõem que são atribuições do relator, além de outras previstas na legislação processual, “negar provimento a recurso nos casos previstos no inciso IV do art. 932 do Código de Processo Civil ou quando esteja em confronto com enunciado ou jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça” ou "depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento a recurso nos casos previstos no inciso V do art. 932 do Código de Processo Civil ou quando a decisão recorrida for contrária a enunciado ou jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça". Além disso, o art. 932, VIII, do Código de Processo Civil, preconiza que incumbe ao relator "exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal". Desta feita, não há que se falar em prejuízo ao julgamento monocrático deste feito. Pois bem. A Apelante sustenta que a sentença não examinou adequadamente a existência de cláusulas contraditórias e os prejuízos econômicos sofridos, incorrendo em violação ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. A alegação não prospera. Sobre o tema, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que “não há falar em negativa de prestação jurisdicional quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no AREsp n. 2.499.201/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 23/5/2024.). A sentença identificou a questão decisiva para o julgamento e expôs, de maneira objetiva, as razões pelas quais não reconheceu o inadimplemento da Ré. O pronunciamento consignou que o saldo de R$ 279.770,94 deveria ser pago por ocasião da escritura pública, que a escritura dependia do prévio desmembramento da área e que a realização desse procedimento exigia a outorga de procuração e a apresentação de documentos pela Autora. Assentou, ainda, que o inadimplemento dessa obrigação pelos vendedores já havia sido reconhecido na ação anterior. A partir dessas premissas, concluiu que o pagamento do saldo ainda não era exigível e aplicou a exceção do contrato não cumprido. A fundamentação enfrenta o núcleo da causa de pedir e permite compreender, sem dificuldade, os motivos que conduziram à improcedência. O magistrado não estava obrigado a examinar alegações relativas à natureza adesiva do ajuste, à hipossuficiência dos vendedores, à aplicação do Código de Defesa do Consumidor ou aos prejuízos inflacionários, pois essas matérias não foram oportunamente deduzidas pela Autora. O art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil não impõe o enfrentamento de argumentos estranhos aos limites da demanda, tampouco exige manifestação individualizada sobre todas as disposições do contrato quando a solução conferida à controvérsia decorre de fundamentação suficiente. Não se verifica, portanto, negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. Por oportuno, sabe-se que o contrato faz lei entre as partes, de modo que estas se obrigam, nos limites da tratativa e da lei, à efetiva execução do que foi contratado. Assim preconiza a legislação civil: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. Nesse sentido, da jurisprudência: “Os pactos devem ser cumpridos e o contrato faz lei entre as partes mas não têm o condão de derrogar as leis imperativas, cogentes, por isso que emanadas da natureza soberana do Estado” (REsp n. 1.850/RS, relator Ministro Waldemar Zveiter, Terceira Turma, julgado em 27/3/1990, DJ de 16/4/1990, p. 2876). “o contrato faz lei entre as partes, conforme o princípio da pacta sunt servanda, e somente pode ser modificado em caso de mútuo acordo” (TJSC, ApCiv 5121281-51.2022.8.24.0023, 5ª Câmara de Direito Civil, Relatora para Acórdão CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA, julgado em 16/09/2025). Ainda, segundo o Prof. Orlando Gomes, em lição extraída da obra "Contratos" (7ª ed., Forense, 1979, pág. 40), "o princípio da força obrigatória dos contratos consubstancia-se na regra de que o contrato faz lei entre as partes. Por isso, tendo ele sido celebrado em observância a todos os pressupostos e requisitos, deve ser executado pelas partes que nele anuíram". No caso, as partes celebraram promessa de compra e venda de uma área de 1.820 m², a ser desmembrada de gleba maior, pelo preço total de R$ 400.000,00 (Evento 1). A cláusula segunda estabeleceu que R$ 120.229,06 seriam pagos no momento da assinatura do contrato, obrigação incontroversamente cumprida pela Ré. O saldo de R$ 279.770,94, por sua vez, seria pago por ocasião da escritura pública de compra e venda. A redação contratual é objetiva ao estabelecer o momento de vencimento da obrigação. O saldo não era exigível desde a assinatura do contrato, mas apenas quando da lavratura da escritura pública. A escritura, por sua vez, dependia do prévio desmembramento da área prometida à venda. Como o imóvel negociado correspondia a uma parcela de gleba maior, não seria possível formalizar a transferência definitiva sem a prévia individualização registral da área. Para promover o desmembramento, a Ré necessitava da outorga de procuração e dos documentos que permaneciam sob a esfera de disponibilidade da Autora. A obrigação da Autora de outorgar a procuração necessária foi reconhecida na ação anteriormente ajuizada pela Ré, cujo título judicial se encontra em fase de cumprimento. Embora esse pronunciamento não produza coisa julgada sobre o pedido de resolução contratual formulado nesta demanda, deve ser respeitado quanto à obrigação definitivamente reconhecida. A Autora não pode, em nova ação, desconsiderar a obrigação que lhe foi imposta por decisão transitada em julgado, nem qualificar como inadimplemento da Ré uma situação provocada pelo descumprimento de prestação que lhe incumbia. A sequência contratual é inequívoca: a outorga da procuração e a disponibilização dos documentos permitiriam a promoção do desmembramento; concluído o desmembramento, seria possível lavrar a escritura pública; e, por ocasião da escritura, venceria o saldo do preço. Como a primeira providência necessária à continuidade dessa cadeia obrigacional não foi cumprida pela Autora, não houve vencimento do saldo de R$ 279.770,94. As cláusulas terceira e quarta não alteram essa conclusão. A previsão de que a posse e a propriedade somente seriam transmitidas após o pagamento integral do preço não significa que a Ré estivesse obrigada a quitar o saldo antes do desmembramento. Essas disposições apenas impedem a transferência definitiva do imóvel sem a correspondente quitação. Não há contradição entre estabelecer o pagamento do saldo por ocasião da escritura e condicionar a transferência da posse e da propriedade à quitação integral. As disposições são complementares e devem ser interpretadas conjuntamente. Primeiro, devem ser praticados os atos necessários à individualização da área e à preparação da escritura. Na ocasião da escritura, a Ré deve pagar o saldo. Efetuada a quitação, implementam-se a transferência e os demais efeitos previstos no contrato. A interpretação defendida pela Apelante inverteria a ordem expressamente convencionada, pois anteciparia o vencimento do saldo para momento anterior àquele indicado na cláusula segunda. Isso equivaleria a modificar judicialmente o conteúdo do negócio sem fundamento legal ou contratual. A Autora não demonstrou fato apto a afastar a força obrigatória da cláusula que fixou o pagamento do saldo por ocasião da escritura pública. Ademais, dispõe o art. 476 do Código Civil que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. A regra incide diretamente sobre a controvérsia. A Autora pretende resolver o contrato sob o argumento de que a Ré deixou de pagar o saldo do preço. Contudo, o pagamento somente seria exigível por ocasião da escritura, cuja celebração dependia do desmembramento da área e, consequentemente, da outorga de procuração e do fornecimento dos documentos necessários. A ausência de pagamento não decorreu de recusa da Ré em cumprir obrigação vencida. Resultou da impossibilidade de alcançar a etapa contratual em que o saldo se tornaria exigível, circunstância causada pelo inadimplemento da obrigação atribuída à própria Autora. Não se admite que o contratante que impede a implementação da condição necessária ao cumprimento da prestação alheia invoque a ausência desse cumprimento para resolver o negócio em seu benefício. A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, impõe deveres de lealdade, cooperação e coerência durante a execução contratual. A conduta da Autora, ao deixar de viabilizar o desmembramento e depois pretender imputar à Ré a falta de pagamento condicionado à escritura, mostra-se incompatível com esses deveres. A Ré efetuou o pagamento inicial estipulado no contrato e permanece obrigada a quitar o saldo quando implementado o momento contratualmente previsto. Não há prova de que tenha recusado o pagamento na ocasião da escritura ou deixado de cumprir obrigação pecuniária vencida. Sem inadimplemento imputável à Ré, inexiste pressuposto para a resolução fundada no art. 475 do Código Civil. A exceção do contrato não cumprido impede que a Autora exija o pagamento do saldo antes de cumprir a prestação necessária ao desmembramento e à lavratura da escritura. Pelas mesmas razões, impede que obtenha a resolução do negócio imputando à compradora inadimplemento que não se caracterizou. A improcedência do pedido deve, portanto, ser mantida. Resolvido o mérito recursal, tem-se por prejudicado o pedido de efeito suspensivo. Da verba honorária Considerando o trabalho adicional exercido pelo procurador da Apelada em sede recursal, majoro os honorários no importe de 2% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, fazendo com que a condenação total em honorários advocatícios, consoante à sentença apelada, alcance o patamar de 12% sobre o valor atualizado da causa. É o quanto basta. DISPOSITIVO Ante o exposto, por decisão monocrática terminativa, conheço em parte do Recurso de Apelação e, na parte conhecida, nego-lhe provimento.