5056535-66.2023.8.21.0010

Intimação

TJRS · 4ª Vara Cível da Comarca de Caxias do Sul · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5056535-66.2023.8.21.0010/RS EXEQUENTE: RESIDENCIAL ESTRADA DO IMIGRANTE ADVOGADO(A): ANDRESA THAIS DA SILVA (OAB SC041630) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação de Execução de taxas condominiais ajuizada por RESIDENCIAL ESTRADA DO IMIGRANTE em face de TAIS CONRADO BERNARDI. Citada, a executada permaneceu inerte. Sobreveio pedido de penhora do imóvel originário das dívidas, qual seja, matrícula nº102.963 do CRI 2ª Zona. Realizada hasta positiva, não foi possível a perfectibilização da arrematação, diante da informação de que a CEF, credora fiduciária, consolidou a propriedade (157.1). Intimada a parte autora a dizer do prosseguimento, postula a inclusão da CEF no polo passivo. É o breve relatório. Da análise da matrícula do imóvel (179.7), denota-se que a CEF consolidou a propriedade plena sobre o imóvel (Av.7/102.963), por força do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Desse modo, determino a inclusão do agente financeiro no polo passivo. Destaco a jurisprudência do TJRS: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ATUAL TITULAR DO DOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. 1. Do caso concreto. Trata-se de cumprimento de sentença decorrente do processo nº 5016227-62.2021.8.21.0008, no qual foi homologado acordo para pagamento de débitos condominiais, posteriormente inadimplido pelos promitentes compradores do imóvel. Diante do inadimplemento, o condomínio exequente iniciou a fase executiva em 03/01/2023, requerendo, após frustradas tentativas de intimação dos executados, a penhora do imóvel gerador da dívida, medida deferida pelo juízo de origem. Todavia, ao tentar averbar a constrição, constatou-se que a propriedade do bem havia sido consolidada em nome da Caixa Econômica Federal em 13/05/2025, em razão de execução de garantia fiduciária. Em razão disso, o exequente pleiteou a inclusão da CEF no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, o que foi indeferido pela decisão agravada. 2. Da natureza propter rem da obrigação condominial e da responsabilidade patrimonial. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, e não à pessoa do devedor, razão pela qual acompanham a titularidade do direito real em todas as suas mutações. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive encargos moratórios. Tal sistemática visa resguardar a coletividade condominial, assegurando que o próprio bem funcione como garantia do adimplemento das obrigações que dele decorrem. Assim, a responsabilidade pelas cotas condominiais transfere-se ao novo proprietário, independentemente de sua participação na formação da dívida. A aquisição do domínio implica a assunção dos ônus inerentes ao imóvel, sendo certo que a dívida o grava e deve ser suportada por quem o detém, a qualquer título, como expressão da natureza propter rem da obrigação. 3. Da responsabilidade do credor fiduciário após a consolidação da propriedade e da interpretação da legislação aplicável. O cerne da controvérsia reside na interpretação conferida ao art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e ao art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. O juízo de origem, com base em interpretação literal dos dispositivos legais, concluiu que a responsabilidade pelas despesas condominiais anteriores à imissão na posse seria exclusiva do devedor fiduciante, afastando a legitimidade da Caixa Econômica Federal. Entretanto, tal conclusão não se sustenta à luz de uma interpretação sistemática e teleológica. As normas invocadas disciplinam a relação interna entre fiduciante e fiduciário, não sendo aptas a afastar a natureza propter rem da obrigação condominial perante terceiros. Assim, o pagamento de débitos pretéritos pelo credor fiduciário pode ensejar direito de regresso contra o fiduciante, sem excluir, contudo, sua responsabilidade perante o condomínio após a consolidação da propriedade. Entendimento diverso esvaziaria a garantia do crédito condominial, ao desvincular a dívida do próprio bem que a originou, comprometendo sua efetividade. Dessa forma, consolidada a propriedade, o credor fiduciário assume a titularidade do imóvel e os encargos a ele inerentes, inclusive débitos condominiais anteriores, ressalvado o direito de regresso contra o anterior possuidor. 4. Da competência da justiça federal. Reconhecida a responsabilidade patrimonial da Caixa Econômica Federal, na condição de atual proprietária do imóvel, a competência da Justiça Federal decorre de forma lógica. Nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, compete aos juízes federais processar e julgar as causas em que empresa pública federal figure como parte. Ademais, a Súmula nº 150 do STJ estabelece que cabe à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença dessas entidades no processo. Ao indeferir a remessa dos autos, o juízo estadual antecipou juízo acerca da ausência de interesse jurídico da Caixa Econômica Federal, usurpando competência do juízo federal. Dessa forma, indicada a participação de empresa pública federal, impõe-se a remessa dos autos à Justiça Federal, a quem compete deliberar sobre a pertinência de sua inclusão no feito, sob pena de violação à norma constitucional e à jurisprudência consolidada. RECURSO PROVIDO, POR MAIORIA.(Agravo de Instrumento, Nº 53876089120258217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Redator: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 30-04-2026) Dessa forma, tenho que inconteste a necessidade da presença da instituição financeira no polo passivo, o que, por via de consequência, implica no deslocamento da competência. Assim, intimo as partes da presente decisão. Preclusa, inclua-se a CEF no polo passivo e remeta-se à Justiça Federal.