5053727-96.2025.4.03.6301

Intimação

TRF3 · 8ª Vara Gabinete JEF de São Paulo · Sentença Tipo A

PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5053727-96.2025.4.03.6301 AUTOR: NATHANY MILENA DE ABREU DJURIC ADVOGADO do(a) AUTOR: FABIO MELMAM - SP256649 REU: CCISA48 INCORPORADORA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: SERGIO SENDER - RJ33267 ADVOGADO do(a) REU: NATHALIA LAURENTINA DA SILVA - SP478349 ADVOGADO do(a) REU: THIAGO DE OLIVEIRA ASSIS - SP312442 SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/1995, aplicável subsidiariamente aos Juizados Especiais Federais. Decido. De início, rejeito a alegação de incompetência do Juizado Especial Federal por suposta necessidade de prova pericial complexa. A controvérsia pode ser adequadamente solucionada pela prova documental já produzida, especialmente pelos termos de vistoria e revistoria, pelas comunicações encaminhadas pela incorporadora, pelo contrato e pelos demonstrativos financeiros. Ademais, a unidade já foi entregue, tendo os reparos sido documentados, de modo que a perícia atual não se revela útil ou necessária. Rejeito a impugnação ao valor da causa. A demanda não versa sobre aquisição, propriedade, posse ou resolução do contrato de compra e venda, mas sobre consequências patrimoniais e extrapatrimoniais do atraso na entrega da unidade e de cobranças dele decorrentes. O valor da causa deve, portanto, corresponder à soma das pretensões deduzidas, a qual não supera o limite de alçada do Juizado Especial Federal. Também rejeito as alegações de ilegitimidade passiva. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa, pois uma das questões neste processo (taxa de evolução de obra) diz respeito ao cumprimento do contrato de compra e venda de imóvel na planta, com financiamento da obra pela Caixa Econômica Federal e pacto de alienação fiduciária, celebrado entre as partes. Nesse sentido: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISCUSSÃO SOBRE ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA). RECURSO DA CEF. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO AO JULGAMENTO VIRTUAL. ADIAMENTO PARA A SESSÃO TELEPRESENCIAL OU PRESENCIAL SUBSEQUENTE. PREVISÃO EM RESOLUÇÃO LOCAL. NOVA INTIMAÇÃO. DESNECESSIDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DO MPF E PASSIVA DA CEF. CONFIGURAÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO COM AS CONSTRUTORAS. AUSÊNCIA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SÚMULAS 283/STF E 7/STJ. RECURSO DO MPF. RESSARCIMENTO EM DOBRO. CONTRATOS DE CONSUMO. COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ. DESNECESSIDADE. MODULAÇÃO DOS EFEITOS. OBSERVÂNCIA. DANOS MORAIS INDIVIDUAIS. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação civil pública, da qual foram extraídos os presentes recursos especiais, interpostos em 10/8/2020 e 6/4/2021 e conclusos ao gabinete para julgamento em 9/2/2023. 2. Do recurso especial interposto pela CEF. 2.1. O propósito do recurso da CEF é decidir se (I) houve negativa de prestação jurisdicional; (II) deve haver nova intimação da parte após o adiamento do julgamento para a próxima sessão presencial, em razão de oposição ao julgamento virtual; (III) há legitimidade ativa do MPF para ajuizar ação civil pública em defesa dos mutuários do SFH; (IV) há legitimidade passiva da CEF na ação em que se discute a ilegalidade da cobrança de juros de obra; (V) há litisconsórcio passivo necessário com as construtoras nessa espécie de ação; e (VI) é cabível a denunciação da lide nessa hipótese. 2.2. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 2.3. Quando o processo é adiado da pauta virtual para a sessão presencial ou telepresencial subsequente, em razão de oposição ao julgamento virtual pela parte, autorizada por Resolução do Tribunal local, a ausência de nova publicação de pauta e nova intimação não viola o art. 935 do CPC, tampouco o princípio do contraditório. 2.4. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o Ministério Público tem legitimidade para ajuizar ação civil pública em defesa de interesses dos mutuários do SFH. 2.5. A CEF tem legitimidade passiva na ação em que se discute a ilegalidade da cobrança de juros de obra por ela efetuada dos adquirentes do SFH. Embora o atraso tenha sido causado pela construtora, quem pratica o ato de efetuar a cobrança ilegal do adquirente é a CEF, de modo que é contra esta instituição que deve ser direcionada a pretensão relacionada à declaração de ilegalidade dessa cobrança, com a sua cessação e ressarcimento aos adquirentes, bem como nulidade de eventual cláusula que permita tal cobrança pela CEF. 2.6. Em ação na qual se discute a ilegalidade da cobrança de juros de obra efetuada pela CEF dos adquirentes dos imóveis no âmbito do SFH, não há litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as construtoras. 2.7. O Tribunal de origem decidiu não ser cabível a denunciação da lide na espécie, tendo em vista que a CEF não apresentou a relação das construtoras a serem denunciadas, como prevê o art. 126 do CPC, e esse fundamento não foi impugnado nas razões do recurso especial, cuja alteração, ainda, demandaria o reexame de fatos e provas. Incidência das Súmulas 283/STF e 7/STJ. 3. Do recurso especial interposto pelo MPF. 3.1. O propósito do recurso do MPF é decidir se (I) deve haver a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados pela CEF, nos contratos regidos pelo CDC, independentemente da comprovação de má-fé; e (II) é devida a indenização por danos morais individuais em razão da cobrança ilegal de juros de obra dos adquirentes no âmbito do SFH no período de atraso da construção, por causa não imputável a eles. 3.2. A Corte Especial, afastando o requisito de comprovação de má-fé, fixou a tese de que ?a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo?. 3.3. Deve-se observar a modulação dos efeitos da referida decisão quanto aos indébitos não decorrentes de prestação de serviço público, para que o entendimento se aplique apenas às cobranças realizadas após 30/3/2021 (data de publicação do acórdão). 3.4. No particular, o acórdão recorrido fixou como requisito a comprovação de má-fé para o ressarcimento em dobro previsto no parágrafo único do art. 42 do CDC, o que contraria o entendimento fixado pela Corte Especial deste STJ, impondo-se a devolução em dobro do indébito para as cobranças realizadas após 30/3/2021. 3.5. Alterar o acórdão recorrido quanto à caracterização de danos morais individuais exige, na espécie, o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, por força da Súmula 7/STJ. 4. Recurso especial da CEF parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. 5. Recurso especial do MPF parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para determinar que a repetição do indébito, para os contratos não cobertos pelo FCVS, ocorra em dobro para as cobranças realizadas após 30/3/2021 e de forma simples para as cobranças anteriores a essa data. (REsp n. 1.947.636/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/9/2024, DJe de 6/9/2024.) Por sua vez, a CCISA48 Incorporadora Ltda. possui legitimidade para responder pelos pedidos relacionados ao atraso, à entrega da unidade e aos efeitos da mora, pois figura como promitente vendedora e incorporadora, além de haver previsão contratual de assunção dos encargos do financiamento em determinadas hipóteses de atraso da obra. Por fim, rejeito o pedido de expedição de ofícios à Ordem dos Advogados do Brasil e ao Ministério Público. A existência de demandas semelhantes relativas ao mesmo empreendimento não configura, por si só, atuação processual abusiva ou irregular, inexistindo elemento concreto que justifique a adoção da providência pretendida. É incontroverso que a data contratual originalmente prevista para a conclusão da obra era 31/01/2025, com cláusula de tolerância de 180 dias, cujo termo final ocorreu em 31/07/2025 (ID 462028126 – fls. 09). A própria incorporadora comunicou aos adquirentes, em julho e agosto de 2025, que não havia concluído integralmente as etapas necessárias à entrega, reconhecendo a superação do prazo de tolerância e assumindo a responsabilidade pelas taxas de evolução de obra a partir de 31/07/2025 (ID 462028134 – fls. 16). Embora o habite-se tenha sido expedido em agosto de 2025, isso não equivale à disponibilização física da unidade em condições de aceitação. Com efeito, a primeira vistoria, realizada em 10/11/2025, registrou extensa relação de vícios e pendências, incluindo infiltrações, vazamentos, defeitos em esquadrias, pisos, portas, revestimentos e laje (ID 592586360). Em 09/03/2026, a revistoria ainda foi reprovada, com registros de infiltração, vazamentos, desnivelamento de piso e defeitos em esquadrias (ID 592586359). A entrega definitiva das chaves ocorreu somente em 13/03/2026, quando a revistoria foi aprovada e a autora foi imitida na posse (ID 598013844). Logo, a mora da incorporadora perdurou de 01/08/2025 até 13/03/2026. Pois bem, a cobrança dos encargos próprios da fase de construção é admissível até a efetiva entrega das chaves ao mutuário. Contudo, ultrapassado o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, e sendo o atraso imputável à construtora ou incorporadora, não pode ser transferido ao adquirente o custo financeiro da mora do fornecedor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 996, REsp nº 1.729.593/SP, firmou entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o prazo de tolerância, quando o atraso for imputável à construtora. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) Com efeito, cabe às rés, de forma solidária, a restituição do que a parte autora pago a título de taxa de evolução de obra (juros de obra) 01/08/2025 até 13/03/2026, cujo valor será devidamente apurado em fase de liquidação. A restituição, porém, deve ocorrer de forma simples. Não se verifica, na espécie, conduta da incorporadora diretamente voltada à cobrança em duplicidade ou prática incompatível com engano justificável, sobretudo porque as cobranças foram operacionalizadas pela instituição financeira e a própria incorporadora reconheceu a obrigação de reembolso, ainda que não o tenha efetivado. Acerca da multa contratual, a cláusula 7.2, item “b”, do compromisso de compra e venda prevê, ultrapassado o prazo de tolerância e mantido o contrato, indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago à promitente vendedora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de mora (ID 462028126 – fls. 09): Demonstrada a mora da incorporadora até a entrega das chaves, é devida a cláusula penal moratória, a incidir de 01/08/2025 a 13/03/2026, pro rata die, sobre os valores efetivamente pagos à incorporadora. Todavia, foi juntado aos autos o “Termo de Acordo de Pagamento de Multa Contratual por Atraso”, firmado em relação à unidade objeto da demanda, pelo qual a autora ajustou com a CCISA48 Incorporadora Ltda. e a Cury Construtora e Incorporadora S.A. o pagamento de R$ 4.418,37, quantia expressamente destinada à composição da multa contratual pelo atraso e ao reembolso da taxa de obra referente a agosto de 2025 (ID 462028150). O instrumento prevê quitação relativa ao atraso na entrega da unidade, abrangendo, entre outras verbas, a multa contratual, bem como estabelece obrigação de não renovação da controvérsia judicial ou extrajudicial quanto ao objeto transacionado. Ainda que a autora sustente a persistência de prejuízos decorrentes do atraso, não lhe é possível exigir novamente a cláusula penal moratória. A transação regularmente celebrada substitui a controvérsia anterior quanto à multa contratual, devendo eventual inadimplemento do pacto ser discutido pela via própria, mediante pretensão de cumprimento do acordo, o que não constitui objeto desta demanda. Por conseguinte, afasto a condenação da incorporadora ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 7.2, item “b”, do compromisso de compra e venda. O pedido de lucros cessantes também é improcedente. A cláusula penal moratória prevista no contrato possui função indenizatória pelo atraso. Portanto, não cabe sua cumulação com lucros cessantes decorrentes do mesmo fato, quando ambas as verbas buscam compensar a indisponibilidade econômica do imóvel. O entendimento foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970, REsp nº 1.635.428/SC, segundo o qual a cláusula penal moratória estabelecida em favor do comprador, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes. Além disso, as conversas juntadas aos autos apenas demonstram intenção futura e ainda indeterminada de locar a unidade, sem prova de contratação concreta, disponibilidade imediata para locação ou efetiva perda de renda (ID 462030854). No mais, observo que a pretensão de suspensão das parcelas de amortização do financiamento resta prejudicada pela superveniente entrega da unidade em 13/03/2026. De todo modo, não cabe reconhecer a inexigibilidade das parcelas ordinárias de amortização do contrato de financiamento. Após o encerramento da fase de construção, a obrigação de pagamento do mútuo subsiste, não havendo demonstração de ilegalidade específica na evolução do saldo devedor ou na transição contratual à fase de amortização (ID 591101468). Quanto às despesas condominiais, a obrigação da autora somente se inicia com a efetiva imissão na posse, em 13/03/2026. Eventuais cotas anteriores a essa data são de responsabilidade da incorporadora, pois a autora não dispunha da unidade para uso e fruição, tendo a recusa de recebimento sido justificada pelas pendências documentadas nas vistorias. Todavia, não há comprovante de pagamento, pela autora, de despesas condominiais anteriores à entrega das chaves. Assim, é cabível apenas a declaração de inexigibilidade dessas cotas em face da autora, sem condenação restitutória. Por fim, passa-se à análise dos danos morais. O pedido de indenização por dano moral em face da Caixa Econômica Federal é improcedente. Não há prova de conduta ilícita autônoma da instituição financeira, de negativação indevida, de cobrança em desacordo com o contrato ou de comportamento que exceda os efeitos patrimoniais próprios da relação de financiamento. A responsabilidade pelo atraso na conclusão, pelos reparos e pela efetiva disponibilização da unidade é da incorporadora e da construtora. Diversamente, o dano moral em face da CCISA48 Incorporadora Ltda. está configurado. A autora suportou atraso relevante após o prazo de tolerância, sucessivas vistorias e revistorias, além de persistentes vícios que impediram o recebimento seguro e regular da unidade até março de 2026. A situação excede o mero dissabor contratual, pois afetou de modo significativo a legítima expectativa de fruição do imóvel adquirido. Considerando a extensão do atraso, a reparação material já reconhecida, as particularidades do caso e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, arbitro a indenização em R$ 2.000,00. O valor deverá ser corrigido monetariamente a partir desta sentença e acrescido de juros de mora legais a contar da citação. Dispositivo Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar inexigíveis da autora as despesas condominiais anteriores a 13/03/2026, data da efetiva entrega das chaves e da imissão na posse; b) condenar a CEF e CCISA48 Incorporadora Ltda. a restituírem à autora, de forma simples, o valor referente aos encargos de evolução de obra pagos de 01/08/2025 até 13/03/2026, cujo valor será devidamente apurado em fase de liquidação, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de mora a partir da citação; c) condenar a CCISA48 Incorporadora Ltda. ao pagamento de R$ 2.000,00 a título de danos morais, corrigidos monetariamente a partir desta sentença e acrescidos de juros de mora desde a citação. Reconheço a perda superveniente do objeto do pedido de tutela de urgência relacionado à suspensão de cobranças até a entrega do imóvel, uma vez que a autora recebeu as chaves em 13/03/2026. Defiro a gratuidade judiciária. Sem condenação em custas e honorários advocatícios nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. SãO PAULO, 10 de setembro de 2026. ANDERSON FERNANDES VIEIRA Juiz Federal