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5053390-83.2026.4.04.7000
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- set/2026
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Intimação
TRF4 · 5ª Vara Federal de Curitiba · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5053390-83.2026.4.04.7000/PR AUTOR: PATRICIA DE OLIVEIRA PAMPLONAS ADVOGADO(A): LUCAS GALVÃO CUNHA (OAB MG163264) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação, distribuída originalmente na 2ª Vara Cível de Campo Largo, por Patrícia de Oliveira Pamplonas contra Residencial Fontana Maggiore SPE Ltda e Valor Real Empreendimentos Imobiliários Ltda, objetivando, em síntese, a rescisão contratual (distrato) com restituição integral dos valores pagos, além de condenação das rés ao assumir o saldo devedor do financiamento e ao pagamento de indenização por danos morais. Alega em resumo: que, em 03 de abril de 2025, firmou com as rés contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional (apartamento 110-D, Bloco D, Tipo Q do Condomínio Residencial Fontana Maggiore, localizado em Campo Largo/PR), sendo financiada a quantia de R$ 154.727,36, com previsão de prazo para conclusão e legalização da obra para 20 de janeiro de 2028 e prazo de 420 meses de amortização (1.1, páginas 20/49); que, após a assinatura do contrato, a autora se viu diante de sérias dificuldades financeiras supervenientes que tornaram impossível o cumprimento das obrigações assumidas; que o empreendimento encontra-se ainda em fase de construção, sem qualquer entrega efetiva do bem à autora; que a autora buscou composição amigável com as requeridas para o distrato, porém, até a presente data, não houve acordo; que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamenta expressamente o direito de resolução dos contratos imobiliários, permitindo ao adquirente o desfazimento do contrato com restituição dos valores pagos; que o presente empreendimento está submetido ao Regime de Afetação, conforme consta no registro de imóveis, razão pela qual aplicam-se os §§ 5º e 6º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, estabelecendo retenção máxima de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal; que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento, através da Súmula 543, de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer imediata restituição das parcelas pagas, integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor; que a autora desembolsou, a título de recursos próprios, o valor de R$ 35.713,64, além de eventuais parcelas referentes ao encargo mensal de R$ 785,17; que em relação ao financiamento Caixa (R$ 154.727,36), após a rescisão do contrato, deverá ocorrer a extinção do mútuo e a responsabilidade pelas obrigações perante a Caixa Econômica Federal recairá sobre as requeridas, que se sub-rogarão na posição de devedoras; que, considerando a retenção máxima de 10% sobre o valor do contrato (R$ 225.000,00 × 10% = R$ 22.500,00), os valores pagos pela autora devem ser restituídos com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; que é pacífica a jurisprudência no sentido de que cláusulas contratuais que prevejam retenção superior ao legalmente autorizado são nulas de pleno direito, por violação ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa; que o Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento (REsp 1.729.593/SP, Tema Repetitivo 970) no sentido de que cláusula de retenção abusiva deve ser reduzida ao patamar razoável, assegurando ao adquirente a devolução imediata das quantias pagas; que a conduta das requeridas ao negar a viabilização do distrato amigável, retendo abusivamente os valores da autora e obrigando-a a ingressar em juízo, acarretou dano moral indenizável, sendo que a negativa de acordo, o estado de angústia, insegurança e prejuízo financeiro ultrapassam o mero dissabor, sugerindo R$ 10.000,00. Liminarmente, pugna pela suspensão da exigibilidade das parcelas mensais, proibição de inclusão de seu nome em cadastros de inadimplentes e suspensão de qualquer procedimento expropriatório do imóvel. Despacho no 1.1, p. 73, determinando intimação da parte autora para incluir da CEF no polo passivo. Petição da autora no 1.1, p. 77, requerendo a inclusão da CEF no polo passivo. Decisão no 1.1, p. 80, declinando a competência em favor da Subseção Judiciária de Curitiba. Remetidos os autos à Subseção Judiciária de Curitiba, foram redistribuídos a este Juízo. Vieram-me conclusos. Decido. 1. Defiro à autora os benefícios da AJG (1.1, p. 18 e art. 99, caput do CPC). Anote-se. 2. Intime-se a parte autora para incluir a vendedora e incorporadora Residencial Fontana Maggiore SPE no polo passivo, qualificando-a para que possa ser citada, visto que participou do contrato de compra e venda e mútuo que se pretende rescindir (1.1, p. 20). Além disso, deverá anexar todas as principais peças, decisões e documentos que constam nos arquivos compactados do 1.1, juntando cada documento/peça em um único arquivo, com a nomenclatura correta para cada documento (p.ex., CONTR para contrato de financiamento, MATRICULA para matrícula do imóvel, PROC para procuração, CONTES para contestação, etc). Intime-se. Prazo: 15 (quinze) dias. 3. Passo à análise do pedido de liminar. A resilição é forma de extinção do contrato, estando a resilição unilateral prevista no artigo 473, caput, do Código Civil, que consigna que "A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte". Diante do princípio da obrigatoriedade dos contratos, de regra, os contratos não podem ser resilidos unilateralmente, admitindo-se a resilição unilateral em casos restritos e em alguns tipos de contrato, mormente os que vigem por prazo indeterminado, o que também pode ser extraído do dispositivo acima citado, que deixa claro que a resilição unilateral é possível nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita. Em se tratando de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, vê-se que se trata de negócio jurídico complexo, envolvendo construtora, incorporadora, além da Caixa Econômica Federal como instituição financeira financiadora de parte dos recursos e credora fiduciária. Não há como negar que houve gasto de tempo e investimentos consideráveis realizados, tanto pela incorporadora Residencial Fontana Maggiore SPE, para edificar o empreendimento, divulgar junto à população e comercializar as unidades habitacionais, quanto pela CEF, na análise e aprovação do financiamento, além do registro junto ao Cartório competente do negócio jurídico, inclusive da alienação fiduciária como forma de garantia de seu cumprimento. Daí decorre que não basta o mero arrependimento - em razão da alegação de que, diante de dificuldades financeiras, a autora não consegue mais adimplir os encargos cobrados - para pôr fim ao contrato. A autora não pode pleitear pela 'rescisão/resolução' e integral devolução dos valores, pura e simplesmente, uma vez que deu ensejo ao financiamento e promoveu o deslocamento de capitais que não teriam sido investidos sem que houvesse o contrato. Ademais, também não há falar em distrato por meio da resolução. Tal se dá porque não há reclamação alguma quanto a atraso da obra ou vícios construtivos, não restando comprovado inadimplemento dos contratos por parte das rés, visto que, além de não ter decorrido o prazo de construção (termo final em 20/01/2028), não houve comprovação de que a CEF está deixando de disponibilizar à construtora quantias mensais devidas na fase de construção, conforme evolução do cronograma físico-financeiro do empreendimento - o que afasta a possibilidade de resolução contratual com base no art. 475 do Código Civil. Também eventual alegação de onerosidade excessiva no contrato de mútuo não é motivo hábil e suficiente para invocação da teoria da imprevisão (art. 478 do Código Civil), justamente ante a ausência do requisito "extrema vantagem para a outra". Uma questão salta aos olhos: se a requerente está pagando quantias às rés (todas, estipuladas nos contratos cuja rescisão ora se pleiteia), foi por que a tanto se obrigou quando resolveu, em ato de livre manifestação de vontade, isenta de vícios de consentimento, realizar acordo de vontade com a incorporadora Residencial Fontana Maggiore SPE e a CEF, perfectibilizado por meio do contrato de financiamento em estudo. Por conseguinte, segundo o princípio da força obrigatória dos contratos, ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir as obrigações assumidas, sob pena de afetar a própria segurança dos negócios jurídicos. Sendo assim, se a autora assinou os contratos com as rés e, posteriormente, perdeu interesse no imóvel adquirido, deveria avaliar, junto à Caixa Econômica Federal, as possibilidades para transferência ou venda do imóvel a terceiros. O TRF da 4ª Região já proferiu decisão em caso bastante semelhante ao ora analisado, conforme AC 5009047-42.2016.404.7100/RS, cujo voto da Desembargadora Relatora Marga Inge Barth Tessler, aceito por unanimidade pela 3ª Turma, transcrevo abaixo: "Não havendo inadimplemento contratual, por ambas as partes, a única forma de rescisão possível é a contratualmente estabelecida. A sentença proferida pelo Eminente Juiz Federal Marcos Eduarte Reolon deve ser confirmada, in verbis: 'Verifica-se que a parte autora não reclama qualquer inadimplemento contratual, atraso na entrega da unidade habitacional adquirida na planta, tampouco insatisfação com o projeto executado. Trata-se de ação na qual a parte autora pretende a rescisão do contrato de financiamento sob o argumento de que não consegue mais honrar o compromisso avençado. Pede, ainda, a devolução das quantias já pagas, corrigidas legalmente. Em que pesem as alegações no sentido da aplicação do CDC ao caso, a situação é de ser vista com temperança. Não se trata de uma simples compra para a aquisição de bem de consumo durável. Diferentemente de outras espécies de consumo, como a compra de eletrônicos, ou de automóveis - em que há a clara desvalorização após a aquisição -, o mercado imobiliário é considerado área de investimento. Assim, a aquisição de um imóvel pode ter caráter meramente especulativo. Ademais, se o imóvel é financiado no âmbito do SFH, que recebe grande incentivo público, também é preciso preservar o sistema, evitando-se que um contrato de tão longo prazo seja visto com banalidade, em que os contratantes podem ao bel prazer, contratar e distratar a aquisição de imóvel, como se alugado fosse. No caso, difícil considerar que a situação apresentada, na qual a parte autora não aponta nenhum motivo específico para a desistência do imóvel que não a situação financeira, seja motivo suficiente a admitir a desistência sem a perda de uma contraprestação, seja sinalagma do contrato de promessa de compra e venda, seja uma multa pelo arrependimento contratual. Quando firmou o contrato de promessa de compra e venda com a construtora em 23/09/2014 (evento 39, CONTR4), a parte autora já formalizou juridicamente o interesse no negócio. Diante disso, deu-se encadeamento a um processo extremamente burocrático para obtenção do financiamento de parte dos valores, que, bem sucedido em 01/04/2015, culminou na averbação da propriedade fiduciária junto ao registro imobiliário, dando visibilidade e publicidade ao negócio jurídico entabulado. O autor, então, passou a ser o proprietário do imóvel dado em garantia. Ainda que o bem não esteja pronto, já que adquirido na planta, e não tenha sido entregue, pois dentro do prazo de construção, houve toda a movimentação burocrática para fins de realização do negócio, e tais procedimentos geram despesas para todas as partes. Se o autor pretendesse simplesmente a desistência dos contratos de promessa de compra e venda e posterior compra e venda, aceitando os encargos por seu arrependimento, ou reclamando sua abusividade, não haveria óbice ao deferimento de seu pedido. Colaciono precedente: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado. 3. 'Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.' (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento. (AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012) (grifei) Contudo, no caso dos autos, sequer apresentou proposta do distrato na via administrativa, para que pudesse controverter eventual abusividade, tampouco formulou pedido voltado a anuir com eventual contraprestação imposta pelas rés. Apenas requereu a rescisão e ressarcimento dos valores adimplidos. Repiso, o mercado imobiliário é área de investimento, e não se pode olvidar o caráter especulativo na aquisição do imóvel, ainda que destinado à casa própria. Entendo que a situação dos autos aponta que o pedido de rescisão contratual funda-se em arrependimento do autor quanto à aquisição do imóvel, já que não houve o devido planejamento econômico-financeiro necessário para um comprometimento contratual de tão longo prazo. Entretanto, a situação não autoriza o acolhimento da pretensão da forma como pretende a parte autora. Portanto, não havendo inadimplemento pelas rés, a mera alegação de dificuldade financeira do mutuário, ainda que sensibilize, não é suficiente para ensejar a rescisão dos contratos e retorno ao status quo ante, já que o mutuário deve arcar com as consequências jurídicas e econômicas de seu arrependimento. Diante desses fundamentos, tenho como improcedente o pedido rescisão contratual veiculado pelo demandante.' Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação." No mesmo sentido: "SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. MÚTUO HABITACIONAL. PEDIDO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. DESCABIMENTO. Inexistindo qualquer nulidade no contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a construção de unidade habitacional com obtenção de financiamento perante a CEF, improcede o pleito de rescisão do contrato e de restituição de valores pagos a título de mútuo habitacional, adimplidos legitimamente durante a vigência do contrato." (TRF da 4ª Região, AC 5025229-16.2015.404.7108/RS, julgamento em 25/01/2017) Logo, embora a parte demandante afirme que não consegue pagar os encargos cobrados, tal não configura motivo justificável, nem sob as luzes da Teoria da Imprevisão, para justificar a rescisão contratual, com base no art. 478 do Código Civil. Veja-se que a invocação da Teoria da Imprevisão (eventual redução de renda, gerando dificuldades para quitar os encargos cobrados) para justificar a rescisão dos contratos firmados com as partes está lastreada em tese falha porquanto "as alegadas dificuldades financeiras impeditivas da regular quitação das parcelas devidas do contrato celebrado, não permitem a aplicação da denominada Teoria da Imprevisão, pois, a situação econômico-financeira dos mutuários não caracteriza fato imprevisível de caráter geral, de molde a ensejar a aplicação da cláusulas rebus sic standibus" (TRF 2ª Região, AC 2003.51.01.0208299, E-DJF2R, 11/05/2010, p. 167/168). No mesmo sentido: TRF 4ª Região, AC 2000.71.00.001958-0/RS, DE 20/04/2009). Forte no exposto, entendo que a pretensão de rescisão do contrato de financiamento formulada pela parte demandante, sem que seja demonstrado qualquer abuso ou inadimplemento por parte dos réus, não configura motivo hábil para que se rescinda o contrato ora em estudo. Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. RESCISÃO. SUPENSÃO DE PAGAMENTO DAS PARCELAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. 1. Nos casos em que não há descumprimento contratual, tampouco autorização contratual para tanto, incabível a rescisão contratual. 2. Não havendo qualquer abuso ou inadimplemento por parte das rés, resta evidenciado que a agravante postula, na verdade, a rescisão do contrato de financiamento habitacional e a suspensão do pagamento das parcelas por conveniência pessoal, sem qualquer amparo legal. 3. Hipótese na qual, considerando que não há notícia de que houve descumprimento contratual pelas agravadas, e que não há autorização contratual para a rescisão na forma pretendida pela agravante, não há que se falar em suspensão da cobrança das parcelas." (TRF4, AG 5042609-55.2023.404.0000/PR, 12ª Turma, julgado de 13/03/2024) Forte no exposto, indefiro o pedido de liminar. Intime-se. 4. Remetam-se os autos ao CEJUSCON, para tentativa de conciliação (art. 334 do CPC). 5. Caso não haja acordo, aguarde-se juntada de contestação pelos réus. 6. À parte autora, para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias. 7. Cumpridos os itens supra, considerando que o feito comporta julgamento antecipado na forma do art. 355, I do CPC, registrem-se para sentença.
Lista de distribuição
TRF4 · 5ª Vara Federal de Curitiba · Outros
Processo 5053390-83.2026.4.04.7000 distribuido para 5ª Vara Federal de Curitiba na data de 01/09/2026.
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