5052122-27.2022.8.13.0702

Intimação

TJMG · 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5052122-27.2022.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO: [Propriedade] AUTOR: TATIANE RODRIGUES DA SILVA CPF: 084.992.946-69 RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA CPF: 08.343.492/0001-20 SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de ação de imissão na posse cumulada com indenização por danos morais ajuizada por TATIANE RODRIGUES DA SILVA contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. A autora alegou que, em 2019, iniciou tratativas para aquisição do apartamento 401, bloco 05, do Condomínio Residencial Trilhas do Sol, por meio de financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, no âmbito de programa habitacional, sendo as negociações intermediadas por representante da requerida. Afirmou que, durante as tratativas, perdeu contato com a corretora que realizava a intermediação e, ao procurar a requerida, foi informada de que ela não mais integrava os seus quadros. Sustentou que não recebeu esclarecimentos adequados sobre o andamento da contratação e que, diante da ausência de novos contatos, chegou a acreditar que o negócio não tivesse sido efetivamente concluído. Relatou que, em determinado momento, questionou a possibilidade de desistência ou cancelamento da contratação, mas foi informada de que isso não seria mais possível. Alegou que, somente por volta de julho de 2021, voltou a ser procurada pela requerida, ocasião em que lhe teria sido solicitada a assinatura de novos documentos. Como já havia assinado diversos instrumentos no início da contratação e não lhe teria sido esclarecida a razão da nova exigência, recusou-se a subscrevê-los por receio de assumir obrigações cuja origem desconhecia. Sustentou que, novamente, deixou de receber informações da requerida e que apenas em julho de 2022 descobriu que a aquisição havia sido efetivamente concluída, que o imóvel estava registrado em seu nome e que existiam prestações vencidas do financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal, com risco de retomada do bem. Afirmou que procurou a instituição financeira e renegociou os valores em atraso, mediante incorporação dos encargos ao saldo devedor, conforme termo aditivo juntado no ID 9630052370, regularizando sua situação perante a credora fiduciária. Relatou, ainda, que obteve certidão da matrícula nº 113.433 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia, na qual consta a aquisição do imóvel em seu nome, conforme ID 9630045333. A autora sustentou que, após regularizar sua situação perante a Caixa Econômica Federal, procurou a requerida para receber as chaves do imóvel, mas a empresa condicionou a continuidade das tratativas à assinatura e ao reconhecimento de firma de novos documentos. Segundo afirmou, o documento posteriormente encaminhado pela MRV consistia em instrumento de confissão de dívida no valor de R$ 13.537,34, referente a saldo remanescente da aquisição, com referência contratual a 2019 e sem sua assinatura, conforme ID 9630053819. Alegou que não reconhecia a origem da dívida, que não havia sido anteriormente informada acerca desse saldo e que considerava irregular a exigência de assinatura do instrumento apresentado anos depois das tratativas iniciais. Afirmou que se recusou a assinar a confissão de dívida e procurou a administração do condomínio para obter acesso ao imóvel. Sustentou que, embora possuísse documentação comprobatória da propriedade, não conseguiu ingressar na unidade após contato da administração com representante da construtora. Relatou que, em nova tentativa de solução, acompanhada por advogado, representante da requerida informou que as chaves não seriam entregues em razão da existência de pendências financeiras e que maiores tratativas dependeriam da assinatura dos documentos encaminhados. A autora sustentou que a requerida estaria utilizando a retenção das chaves como meio de constrangê-la ao reconhecimento de obrigação pecuniária que desconhecia, em violação aos deveres de informação, transparência e boa-fé inerentes à relação de consumo. Disse, ainda, que residia em imóvel alugado e suportava simultaneamente as despesas de locação e as obrigações decorrentes do financiamento habitacional, circunstância que, segundo alegou, comprometia sua renda e colocava em risco a manutenção do próprio financiamento. Ao final, requereu a concessão da gratuidade da justiça; tutela de urgência para imediata imissão na posse, com entrega das chaves; inversão do ônus da prova; intervenção do Ministério Público; condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, em valor a ser arbitrado; e pagamento das custas e honorários advocatícios (ID 9630046837). A gratuidade da justiça foi deferida e a tutela de urgência concedida para determinar a imissão da autora na posse do imóvel (ID 9657670267). A requerida apresentou contestação e reconvenção no ID 9684605058. Alegou ausência de interesse processual, perda superveniente do objeto em razão da entrega das chaves e legitimidade da retenção do imóvel diante do inadimplemento da compradora. Sustentou inexistirem danos morais e requereu a condenação da autora por litigância de má-fé. Em reconvenção, sustentou que a autora não quitou integralmente o preço do imóvel, afirmando que foram pagas apenas as parcelas de entrada E001, E002 e E003 e os valores identificados como P001 e X001, permanecendo inadimplidas as parcelas mensais previstas no contrato de compra e venda. Postulou, assim, o pagamento das parcelas vencidas, apontando inicialmente saldo de R$ 39.886,58 (ID 9684605058). A autora impugnou a contestação no ID 9721642480. Após determinação de regularização da reconvenção (ID 9829873806), a requerida atribuiu à pretensão reconvencional o valor de R$ 45.494,26 e recolheu as custas correspondentes (IDs 9851955903, 9851960952 e 9851963001). A autora apresentou contestação à reconvenção no ID 9864107804, sustentando, em síntese, que os valores recebidos pela requerida no âmbito da contratação já representariam parcela substancial do preço, que não recebeu informações adequadas acerca das demais cobranças e que não reconhecia o saldo exigido pela reconvinte. A reconvinte se manifestou no ID 10055956401. Instadas a especificar provas, a autora afirmou serem suficientes os documentos juntados e dispensou prova testemunhal (ID 10091124476). A requerida igualmente informou não possuir outras provas a produzir (ID 10093696060). O feito foi suspenso no ID 10380530765 em razão do Tema 91 do TJMG. Vieram os autos conclusos. Decido. Do julgamento antecipado e do Tema 91 TJMG O feito foi suspenso no ID 10380530765, em razão do Tema 91 do TJMG. Contudo, a hipótese dos autos comporta distinção. A controvérsia submetida ao precedente refere-se à necessidade de comprovação de prévia tentativa extrajudicial para caracterização do interesse de agir nas ações de natureza prestacional decorrentes de relações de consumo. No caso, entretanto, consta que, antes do ajuizamento, a autora procurou a requerida para obtenção das chaves do imóvel e recebeu resistência à pretensão, condicionada à regularização das pendências financeiras e à assinatura dos documentos apresentados. A própria requerida, ademais, sustenta a legitimidade dessa recusa. Assim, a existência de prévia pretensão resistida não constitui questão controvertida capaz de submeter o julgamento deste processo à definição do Tema 91/TJMG. Reconheço, portanto, a distinção e torno sem efeito a suspensão determinada no ID 10380530765. Do interesse processual A requerida sustenta ausência de interesse de agir por inexistência de tentativa prévia de solução extrajudicial. A preliminar não procede. A própria controvérsia retratada nos autos demonstra resistência concreta à pretensão da autora. Antes do ajuizamento, houve contato com a requerida para obtenção das chaves e discussão acerca das pendências contratuais, sem solução, circunstância que culminou no ajuizamento da demanda. Além disso, a requerida efetivamente resistiu à pretensão em juízo, defendendo a legitimidade da retenção das chaves. Rejeito a preliminar. Da perda superveniente do objeto A entrega das chaves no curso do processo não conduz à extinção sem resolução do mérito. A tutela de urgência foi deferida no ID 9657670267 e a requerida reconheceu, na contestação, que a entrega ocorreu posteriormente, em 15/12/2022. A satisfação da obrigação após o ajuizamento da ação e depois da concessão da tutela jurisdicional não afasta a necessidade de pronunciamento definitivo acerca do direito afirmado, inclusive para definição dos demais pedidos e dos ônus sucumbenciais. Rejeito a alegação. Do pedido de intervenção do Ministério Público Não se verifica hipótese de intervenção obrigatória do Ministério Público. A demanda versa sobre direitos patrimoniais disponíveis de pessoa plenamente capaz e a circunstância de a aquisição ter ocorrido no âmbito de programa habitacional, por si só, não caracteriza interesse público ou social que imponha a intervenção prevista no art. 178 do CPC. Indefiro o pedido. Da inversão do ônus da prova A relação jurídica é de consumo. Contudo, não se mostra necessária a inversão genérica do ônus probatório. A controvérsia pode ser solucionada mediante as regras ordinárias do art. 373 do CPC. Incumbe à autora demonstrar os fatos constitutivos de sua pretensão e à requerida os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos. Quanto à reconvenção, compete à MRV, na condição de autora reconvencional, comprovar a existência, origem, exigibilidade e extensão do crédito que pretende receber. Indefiro, portanto, a inversão genérica do ônus da prova. Passo à análise do mérito. Da lide primária As partes declararam não possuir outras provas a produzir, encontrando-se a causa suficientemente instruída para julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC. Da imissão na posse É incontroverso que o imóvel objeto da demanda foi adquirido pela autora e registrado em seu nome, conforme matrícula juntada no ID 9630045333. O contrato de financiamento igualmente demonstra que o valor de R$ 128.000,00 destinado à aquisição do imóvel foi composto por R$ 80.839,10 de financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal, R$ 13.819,13 de recursos próprios, R$ 1.758,77 provenientes do FGTS e R$ 31.583,00 de subsídio habitacional (ID 9684620015). A requerida sustenta que a retenção das chaves era legítima em razão de saldo devedor mantido diretamente com a construtora. De fato, o quadro resumo do contrato de promessa de compra e venda, subscrito pela autora, previa, no item 4.1.2, o pagamento de R$ 13.467,33 em 32 parcelas mensais, e estabelecia, no item 5, que a entrega das chaves pressupunha o adimplemento das parcelas constantes do item 4.1 (ID 9684628857, págs. 2/4). Como será examinado na reconvenção, os documentos produzidos pela requerida demonstram que essas prestações mensais permaneceram inadimplidas. A existência do débito, contudo, não autoriza, nas circunstâncias do caso, a retenção indefinida da posse como mecanismo de cobrança. O próprio extrato da requerida aponta que 89,68% do preço original já havia sido pago, ao passo que o contrato definitivo de financiamento foi formalizado e registrado, constituindo-se a alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Nesse contexto, a aplicação da cláusula contratual de modo a impedir integralmente o acesso da adquirente ao imóvel, mesmo após a formalização do financiamento e o pagamento substancial do preço, mostra-se desproporcional. O saldo mantido diretamente com a construtora possui natureza obrigacional e pode ser exigido pelos meios próprios, como efetivamente ocorreu mediante a reconvenção. Assim, embora se reconheça a existência de parcelas contratuais inadimplidas, tal circunstância não afasta o direito da autora à imissão na posse, nem legitimava a retenção das chaves por prazo indeterminado, como instrumento coercitivo para satisfação do crédito. Assim, deve ser confirmada a tutela de urgência deferida no ID 9657670267. Dos danos morais A situação ultrapassou o mero inadimplemento contratual. A conclusão quanto à existência de parcelas mensais inadimplidas não altera, por si só, a configuração do dano. A ilicitude reconhecida não decorre da cobrança do crédito, cuja existência e inadimplemento foram comprovados, mas da manutenção da autora privada da posse do imóvel como meio de compelir o pagamento. Não socorre a requerida, no ponto, a invocação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). A exceptio non adimpleti contractus pressupõe proporcionalidade entre a prestação retida e a obrigação inadimplida, o que não se verifica quando, quitada a quase totalidade do preço e formalizado o financiamento perante a instituição financeira, subsiste apenas obrigação autônoma e de valor substancialmente inferior perante a própria vendedora. A retenção, nessas condições, extrapola a legítima autotutela contratual e converte-se em mecanismo de coação ao pagamento, o que não encontra amparo no ordenamento. A entrega das chaves estava contratualmente prevista para 30/04/2021 (ID 9684628857, pág. 4), mas somente ocorreu em 15/12/2022, após o ajuizamento da demanda e a concessão da tutela de urgência. Nesse intervalo, a autora permaneceu sem acesso ao imóvel apesar de já formalizado o financiamento e registrada a aquisição. A documentação demonstra, ainda, que a autora chegou a renegociar perante a Caixa Econômica Federal obrigações relativas ao financiamento enquanto permanecia sem acesso ao imóvel adquirido (ID 9630052370). A privação prolongada da posse de imóvel destinado à moradia, associada à necessidade de recorrer ao Poder Judiciário para obter as chaves, constitui circunstância apta a atingir direitos da personalidade e excede os transtornos ordinários decorrentes de relação contratual. Consideradas as particularidades do caso, a extensão do dano e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, fixo a indenização em R$ 5.000,00. A quantia será corrigida monetariamente pelo IPCA a partir desta sentença. Os juros de mora incidirão desde a citação, pela taxa SELIC até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, observada a incidência da correção monetária pelo IPCA somente a partir do arbitramento. Da litigância de má-fé A requerida pretende a condenação da autora por litigância de má-fé, sob o fundamento de que teria omitido a existência de inadimplemento contratual. Não se identifica qualquer das hipóteses do art. 80 do CPC. Embora os documentos demonstrem o inadimplemento das parcelas mensais previstas no contrato, não há elementos suficientes para concluir que a autora tenha deliberadamente alterado a verdade dos fatos ou atuado de forma processualmente desleal. A controvérsia instaurada também envolvia a extensão do débito, a composição do saldo cobrado e, sobretudo, a possibilidade de retenção das chaves em razão desse inadimplemento. A apresentação de tese jurídica posteriormente afastada, sem demonstração do elemento subjetivo necessário à sanção processual, não caracteriza litigância de má-fé. Indefiro o pedido. Da lide secundária – Da reconvenção A reconvenção procede parcialmente. A causa de pedir reconvencional não se restringe ao instrumento de confissão de dívida ou à alegada diferença entre o financiamento inicialmente previsto e o valor efetivamente liberado. No ID 9684605058, a MRV sustentou expressamente que a autora deixou de pagar as parcelas mensais assumidas no contrato de compra e venda e requereu a condenação ao pagamento das prestações vencidas. O ônus de demonstrar a contratação, o inadimplemento e a extensão do crédito é da reconvinte, nos termos do art. 373, I, do CPC. O Quadro Resumo do contrato particular de promessa de compra e venda, subscrito pela autora, prevê preço total de R$ 128.000,00 e discrimina, no item 4.1.2, obrigação autônoma de pagamento de R$ 13.467,33, dividida em 32 parcelas mensais, com vencimentos entre 08/09/2019 e 08/04/2022 (ID 9684628857, págs. 2/3). Trata-se de obrigação distinta das parcelas de entrada, do financiamento bancário e dos recursos provenientes do FGTS, de modo que a circunstância de o contrato de financiamento posteriormente discriminar as fontes de composição do preço não equivale à comprovação de quitação das prestações assumidas diretamente perante a vendedora. O extrato do cliente juntado no ID 9684612138 individualiza os pagamentos efetuados e registra como quitadas as entradas E001, E002 e E003, além dos lançamentos P001 e X001. Por outro lado, as parcelas identificadas como M001 a M032 constam sem pagamento. Os demonstrativos dos IDs 9684624222 e 9851951310 igualmente relacionam essas prestações como vencidas. Embora produzidos unilateralmente pela reconvinte, tais demonstrativos não estão isolados: correspondem às parcelas expressamente previstas no instrumento contratual assinado pela reconvinda. Esta, por sua vez, não apresentou comprovantes de pagamento das 32 prestações mensais, limitando-se a sustentar que os demais valores destinados à aquisição seriam suficientes para a integralização do preço. Está demonstrado, portanto, o inadimplemento das parcelas mensais previstas no item 4.1.2 do contrato, cujo valor nominal total corresponde a R$ 13.467,33. Diversa é a conclusão quanto ao saldo integral de R$ 45.494,26 pretendido pela reconvinte. O instrumento de confissão de dívida juntado nos IDs 9630053819 e 9684635250 prevê saldo de R$ 13.537,34, mas não contém assinatura da autora. A ausência de assinatura impede que esse instrumento seja utilizado para constituir obrigação autônoma ou para impor à reconvinda as condições específicas nele previstas. Isso, contudo, não afasta a obrigação anteriormente assumida no contrato de promessa de compra e venda efetivamente subscrito. Além disso, os demonstrativos de saldo apresentados pela reconvinte não se limitam às parcelas M001 a M032. As planilhas incluem também rubricas identificadas como RI, RT e IN, além de encargos incidentes sobre esses lançamentos, sem demonstração suficiente, na reconvenção, da origem contratual de cada uma dessas cobranças. Não é possível, portanto, acolher automaticamente o montante de R$ 45.494,26 indicado no ID 9851951310. A prova produzida permite reconhecer o crédito relativo às 32 parcelas mensais, mas não a integralidade das demais rubricas acrescidas pela reconvinte. O item 4.2 do contrato estabelece os critérios de atualização das prestações do item 4.1.2. Assim, o débito reconhecido deverá observar os valores nominais e os respectivos vencimentos previstos no contrato, totalizando originalmente R$ 13.467,33, com atualização na forma expressamente convencionada no item 4.2, a ser apurada mediante cálculo aritmético, excluídas as rubricas RI, RT e IN e quaisquer outras parcelas cuja origem contratual não tenha sido demonstrada nestes autos. A reconvenção deve, portanto, ser acolhida apenas nessa extensão. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por TATIANE RODRIGUES DA SILVA para: a) confirmar a tutela de urgência concedida no ID 9657670267, reconhecendo o direito da autora à imissão na posse do apartamento 401, bloco 05, do Residencial Trilhas do Sol, obrigação já cumprida mediante entrega das chaves no curso do processo; b) condenar MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir desta sentença e acrescidos de juros de mora desde a citação, pela taxa SELIC até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, observada a incidência da correção monetária pelo IPCA somente a partir do arbitramento. Quanto à lide secundária, com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção formulada por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. para condenar TATIANE RODRIGUES DA SILVA ao pagamento das 32 parcelas mensais previstas no item 4.1.2 do contrato juntado no ID 9684628857, no valor nominal total de R$ 13.467,33, observados os respectivos vencimentos e os critérios de atualização estabelecidos no item 4.2 do mesmo instrumento, excluídas as rubricas RI, RT e IN e as demais parcelas cuja origem contratual não tenha sido comprovada. Na lide principal, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Quanto à reconvenção, diante da sucumbência recíproca, as custas respectivas serão suportadas em partes iguais. Condeno a reconvinda ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da reconvinte, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação reconvencional, e a reconvinte ao pagamento de honorários em favor dos patronos da reconvinda, fixados em 10% sobre a diferença entre o valor atualizado atribuído à reconvenção e o valor atualizado da condenação nela obtida, vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, § 14, e 86 do CPC. Em relação às verbas sucumbenciais impostas à autora/reconvinda, fica suspensa a exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça. Mantenho a gratuidade da justiça concedida à autora no ID 9657670267. Após o trânsito em julgado, cumpridas as providências cabíveis, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. DAYANE REY DA SILVA Juiz(íza) de Direito 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia