5051545-25.2025.8.21.0022

Intimação

TJRS · 3ª Vara Cível da Comarca de Pelotas · DESPACHO/DECISÃO

DESPEJO Nº 5051545-25.2025.8.21.0022/RS AUTOR: LUIS AUGUSTO XAVIER CRUZ ADVOGADO(A): ANA MORALES DE PAIVA (OAB RS122520) ADVOGADO(A): ALICE MORALES DE PAIVA (OAB RS124665) ADVOGADO(A): SARA LAZZAROTTO CORREIA LIMA CRUZ (OAB RS069136) AUTOR: MARIA CECILIA XAVIER CRUZ ADVOGADO(A): ALICE MORALES DE PAIVA (OAB RS124665) ADVOGADO(A): ANA MORALES DE PAIVA (OAB RS122520) RÉU: ANTONIO NUNES OPPITZ ADVOGADO(A): CINTIA SACCO COSTA (OAB RS051626) RÉU: MARCO RAYMUNDO OPPITZ ADVOGADO(A): CINTIA SACCO COSTA (OAB RS051626) DESPACHO/DECISÃO I - Passo a fazer análise mais aprofundada dos pontos controvertidos, nos termos do despacho do evento 66, em processo em que se pediu b) A concessão da TUTELA DE URGÊNCIA, inaudita altera pars, para determinar a expedição de mandado de despejo liminar em desfavor dos Réus, MARCO RAYMUNDO OPPTIZ e ANTÔNIO NUNES OPPITZ, bem como de quaisquer outras pessoas que lá se encontrem sob a sua dependência, para que desocupem a área remanescente do imóvel rural “Estância do Prazeres” no prazo de 10 (dez) dias corridos, restituindo-a livre de pessoas, animais e coisas, sob pena de despejo compulsório, autorizando-se desde logo, o uso da força policial e arrombamento, se necessário; Tal pretensão envolve a relação contratual referente ao imóvel rural descrito na inicial: Os Autores, na qualidade de Parceiros Outorgantes, juntamente com as intervenientes anuentes, são legítimos proprietários e possuidores do imóvel rural denominado "Estância dos Prazeres", situado no 2º Distrito de Pelotas/RS, objeto das matrículas nº 4.008, 4.010, 4.011 e 4.013, atualmente matrícula 10.190 do 3º Registro de Imóveis desta Comarca, perfazendo uma área total de 1.947,3111 hectares. Nessa condição, em data de 31 de agosto de 2022, as partes firmaram o "Instrumento Particular de Contrato de Parceria Agropecuária", por meio do qual cederam aos Réus, na qualidade de Parceiros Outorgados, a exploração de uma área líquida de 1.789,7111 hectares do referido imóvel, para fins de atividade agrícola e de pecuária. O prazo de vigência do contrato, conforme sua Cláusula Décima Sétima, foi estipulado em 3 (três) anos, com termo final previsto para 31 de agosto de 2025. Posteriormente, em 01 de setembro de 2022, as partes celebraram um "Instrumento Particular de Retificação e Ratificação de Instrumento Particular de Contrato de Parceria Agropecuária". Este aditivo ajustou a área total entregue em parceria para 1.733,4710 hectares e, principalmente, modificou a forma de remuneração devida aos Autores. A Cláusula Terceira do rerratificativo estabeleceu um preço específico para cada atividade: para o cultivo de arroz irrigado, destinado a uma área de 150 hectares, o pagamento seria de 20 sacos por hectare; para a exploração de pecuária de corte, na área remanescente de 1.583,4710 hectares, o pagamento seria mensal, correspondente a 3 quilogramas de boi vivo por hectare. Todos os demais termos do contrato original, incluindo o prazo de vigência, foram expressamente ratificados. Reside o pleito da parte autora na circunstância de que, após distrato, e novação, quedaram-se inertes os réus em restituir a área até então utilizada. Conforme alegado, Com a proximidade do término do contrato e a intenção de não mais prosseguir com a exploração da terra na modalidade de parceria, os Autores receberam uma proposta de arrendamento de terceiros interessados. Em estrito cumprimento às disposições do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e do próprio contrato, em 13 de janeiro de 2025, os Autores notificaram formalmente os Réus, concedendo-lhes o direito de preferência para contratar o arrendamento da área nas mesmas condições da proposta recebida, a qual foi anexada à notificação. De forma inequívoca e definitiva, em 24 de fevereiro de 2025, os Réus apresentaram uma "Contranotificação Extrajudicial" na qual manifestaram expressamente que não pretendiam exercer seu direito de preferência sobre a proposta de arrendamento. Mais importante ainda, nesse mesmo documento, os Réus ratificaram a sua intenção de findar a relação contratual, declarando que não pretendiam renovar o contrato com vencimento em 31/08/2025 e comprometendo-se a entregar a posse do campo até a referida data. Tal manifestação de vontade, formal e por escrito, eliminou qualquer dúvida sobre o fim da parceria e a obrigação de desocupação do imóvel no termo contratual. Os réus, assim, restituíram aos Autores a área de 791,5780 hectares, correspondente à matrícula nº 10.190, formalizando-se distrato parcial envolvendo tal fração. Todavia, Conforme estipulado na Cláusula Décima Sétima do contrato original e ratificado no instrumento de rerratificação, o prazo de vigência da parceria agropecuária expirou-se, de pleno direito, em 31 de agosto de 2025. Nesta data, os Réus deveriam ter restituído a totalidade da área remanescente, livre e desembaraçada de pessoas e coisas, conforme sua própria manifestação expressa na contranotificação de 24 de fevereiro de 2025. Contudo, para a surpresa e prejuízo dos Autores, os Réus não desocuparam o imóvel. Diante da inércia, em 01 de setembro de 2025, os Autores viram-se obrigados a enviar uma nova "Notificação Extrajudicial", recebida na mesma data pelo Réu Antônio Nunes Oppitz, na qual exigiam a entrega imediata da área remanescente no prazo extraordinário de 10 (dez) dias, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) e da propositura da competente ação judicial. Em resposta, no mesmo dia 01 de setembro de 2025, o Réu Marco Raymundo Oppitz enviou, via aplicativo WhatsApp, uma "Contra Notificação" informal. Nesse texto, embora reconhecesse novamente o fim do contrato, alegou uma série de dificuldades (inverno rigoroso, enchentes, mercado desfavorável) e afirmou que não poderia concluir a transição "antes do final da primavera", propondo-se a entregar apenas uma pequena fração ("potreiro Totó") e a continuar realizando os "adiantamentos mensais de praxe". Essa comunicação, embora informal, representa uma confissão da ocupação indevida da área após o termo final do contrato. II - Sobrevindo aos autos a versão dos réus, admitiu-se a utilização da área em questão, alegando os réus que inexiste parceria, o que existe é um arrendamento rural na prática, e cujo prazo legal mínimo de acordo com o Estatuto da terra bem como Decreto 59.566/66 estabelecem justamente para a exploração existente (pecuária de grande porte), como o prazo mínimo de 05 (cinco) anos, sendo a razão disso justamente e plenamente justificável pelos evidentes prejuízos e problemas pelos quais os réus não estão conseguindo neste exato instante entregar a posse da propriedade. Justificam, assim, a não devolução das terras, sendo que, na versão dos contestantes, Aliado a todas estas questões, além das enchentes que assolaram a região, fato público e notório, somado a tudo isto, houve uma escalada do abigeato, nos últimos anos, o que culminou por dar fim a uma relação quase vitalícia na qual o réu dedicou os seus 44 anos mais produtivos a essas atividades, o que inclusive permite afirmar que as benfeitorias existentes na propriedade, com exceção do banheiro carrapaticida, ou foram construídas ou reformadas pelo réu integralmente e com exclusividade custeadas, sejam as úteis ou necessárias, o que deve ser levado em consideração e é este o descaso que se evidencia, entendendo seja objeto de necessária negociação pelos custos elevados dispendidos e que devem ser indenizados. III - Sopesando tais argumentos, o que mais ressalta dos fatos elencados, é que os réus não contradizem alegação da parte autora no sentido de que De forma inequívoca e definitiva, em 24 de fevereiro de 2025, os Réus apresentaram uma "Contranotificação Extrajudicial" na qual manifestaram expressamente que não pretendiam exercer seu direito de preferência sobre a proposta de arrendamento. Mais importante ainda, nesse mesmo documento, os Réus ratificaram a sua intenção de findar a relação contratual, declarando que não pretendiam renovar o contrato com vencimento em 31/08/2025 e comprometendo-se a entregar a posse do campo até a referida data. Tal manifestação de vontade, formal e por escrito, eliminou qualquer dúvida sobre o fim da parceria e a obrigação de desocupação do imóvel no termo contratual. Ademais, também não refutaram alegação de que o Réu Marco Raymundo Oppitz enviou, via aplicativo WhatsApp, uma "Contra Notificação" informal. Nesse texto, embora reconhecesse novamente o fim do contrato, alegou uma série de dificuldades (inverno rigoroso, enchentes, mercado desfavorável) e afirmou que não poderia concluir a transição "antes do final da primavera", propondo-se a entregar apenas uma pequena fração ("potreiro Totó") e a continuar realizando os "adiantamentos mensais de praxe". Essa comunicação, embora informal, representa uma confissão da ocupação indevida da área após o termo final do contrato. Ou seja, por duas vezes descumpriram o pactuado, independentemente de se tratar de despejo ou arrendamento rural, rejeitando-se tese dos contestantes no sentido de que os autores teriam encerrado tratativas de negociação, sem dar retorno, pois fato compreensível, ante o descumprimento do pactuado anteriormente. Irrelevante, também, ante tal contexto, alegação de que MARCO não teria assinado um dos contratos, e que a conjuntura econômica e climática não favorecia os ocupantes, já que assumiram compromisso de entregar as terras após tais situações. Nesse caso, há de se privilegiar a boa-fé que deve nortear as relações jurídicas: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. E quanto a mencionadas benfeitorias, resta nebuloso o direito dos réus. Primeiramente, porque nem mesmo as elencaram de forma pormenorizada, atual, e valoradas. Além disso, restaram fragilizados os argumentos a respeito, na medida em que por duas vezes admitiram a rescisão do negócio, prometendo devolução, sem quaisquer ressalvas nesse sentido, o que causa estranheza. Acolhem-se, assim, argumentos veiculados em réplica, presente a verossimilhança das alegações, ao efeito de se DEFERIR a pretendida antecipação de tutela: Além disso, os Réus reconheceram expressamente, em sua contranotificação de 24/02/2025, que o contrato se encerraria em 31/08/2025 e se comprometeram a entregar a posse do campo até essa data. Tal reconhecimento constitui ato jurídico perfeito, que não pode ser desfeito unilateralmente pelos Réus. Portanto, seja considerando o contrato como de parceria (como efetivamente é) ou como de arrendamento (como alegam os Réus), o prazo contratual já se encerrou em 31/08/2025, e os Réus estão obrigados a entregar a posse do imóvel aos Autores. DEFIRO, assim, a pretensão liminar, para determinar a expedição de mandado de despejo liminar em desfavor dos Réus, MARCO RAYMUNDO OPPTIZ e ANTÔNIO NUNES OPPITZ, bem como de quaisquer outras pessoas que lá se encontrem sob a sua dependência, para que desocupem a área remanescente do imóvel rural “Estância do Prazeres” no prazo de 10 (dez) dias corridos, restituindo-a livre de pessoas, animais e coisas, sob pena de despejo compulsório, autorizando-se desde logo, o uso da força policial e arrombamento, se necessário; IV - Rejeito, por ora, alegação de má-fé processual, pois os réus sustentam sua tese em dispositivos legais que, embora não acolhidos pelo juízo, são adequados à relação jurídica em questão, e apresentam justificativa para o não cumprimento do pactuado, sem que se vislumbre intuito protelatório ou alteração da verdade dos fatos. Expeça-se mandado, com as diligências de praxe.