5049461-82.2016.8.13.0024

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 2ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5049461-82.2016.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Financiamento de Produto, Dever de Informação, Práticas Abusivas, Oferta e Publicidade, Vendas casadas] AUTOR: EVANIA MARIA GUIMARAES DE SOUZA REIS CPF: 402.322.986-53 e outros RÉU: GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A CPF: 09.625.051/0001-83 SENTENÇA Vistos, etc… Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória ajuizada por HÉLCIO LAFETA REIS e EVÂNIA MARIA GUIMARÃES DE SOUZA REIS em face de GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, todos qualificados nos autos. Em sua petição inicial, aditada posteriormente (10289826363), os autores narram que, em 29 de abril de 2013, firmaram com a ré um contrato de promessa de compra e venda para aquisição do lote nº 06, da quadra 07, no empreendimento Gran Royalle Lagoa Santa. A data prevista para a entrega das obras de infraestrutura e do lote era 1º de dezembro de 2014. Alegam que a ré agiu com má-fé, pois, no momento da venda, já tinha ciência de que a construção do muro de fechamento do condomínio estava embargada por ordem judicial desde 13 de março de 2013, informação que foi omitida dos compradores. Sustentam que tal embargo foi a causa principal para o atraso na entrega do empreendimento, que só veio a ocorrer efetivamente em maio de 2016, configurando uma mora de 17 meses. Diante do inadimplemento contratual, pleiteiam a condenação da ré ao pagamento de: a) multa por impontualidade, por meio da inversão da cláusula penal prevista no contrato; b) lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel; e c) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (10523292). O feito ficou suspenso para aguardar o julgamento de recursos repetitivos pelo STJ. Regularmente citada (10470560947), a ré apresentou contestação (10483144656), arguindo, em preliminar, a ausência de interesse de agir e o abandono da causa. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do CDC, a inexistência de má-fé e a validade do contrato. Atribuiu o atraso a caso fortuito e força maior (embargo administrativo), excludente de responsabilidade prevista em contrato. Impugnou os pedidos de inversão de multa, lucros cessantes e danos morais. A parte autora apresentou impugnação à contestação (10552298844), rebatendo as teses defensivas e reiterando os termos da inicial. Intimadas a especificarem provas, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide (10589265347 e 10592325523). A parte autora apresentou alegações finais (10683133847); a ré, por sua vez, não se manifestou (10700155283). É o relatório. Decido. A ré arguiu, em sede preliminar, a ausência de interesse de agir e o abandono da causa. O interesse processual dos autores permanece hígido, pois, ainda que o contrato tenha sido quitado no curso do processo, a pretensão indenizatória decorre do inadimplemento pretérito da ré, cujos efeitos e prejuízos não são convalidados pela quitação. A demanda, portanto, mostra-se necessária e útil para a reparação dos danos alegados. Igualmente, não se configura o abandono da causa. Conforme se observa do despacho de 10523292, o processo foi suspenso por determinação deste Juízo para aguardar o julgamento de recursos repetitivos, não havendo que se falar em inércia da parte autora durante tal período. Após a retomada do andamento e a intimação para regularização (10260988466 e 10260988467), os autores promoveram os atos que lhes competiam, constituindo novos procuradores e aditando a inicial, o que afasta a hipótese de extinção do feito. Rejeito, pois, as preliminares. Do Mérito: A relação jurídica entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, visto que os autores adquiriram o imóvel como destinatários finais. Consequentemente, a controvérsia deve ser analisada sob a ótica da legislação consumerista, que visa proteger a parte vulnerável da relação. O ponto central da lide é o atraso na entrega do lote adquirido pelos autores. O contrato, firmado em 29 de abril de 2013 (7403451), previa a conclusão das obras de infraestrutura para dezembro de 2014, com uma cláusula de tolerância de 90 dias, estendendo o prazo final para março de 2015. Contudo, a imissão na posse, que marca a efetiva entrega do bem, somente ocorreu em maio de 2016, conforme se depreende da ata de assembleia (10289843864) que estabeleceu o início da cobrança das taxas condominiais, configurando um atraso de 14 (catorze) meses. A ré tenta justificar a mora alegando a ocorrência de caso fortuito ou força maior, em razão de um embargo administrativo imposto pela Prefeitura de Lagoa Santa que suspendeu a construção do muro de fechamento do loteamento. Tal argumento não se sustenta. Conforme prova documental carreada aos autos, notadamente o auto de embargo (7404600), a obra já se encontrava embargada desde 13 de março de 2013, ou seja, mais de um mês antes da celebração do contrato com os autores. A ré, portanto, vendeu o lote ciente de um impedimento administrativo grave que, sabidamente, impactaria o cronograma de obras, e omitiu tal informação dos compradores. A conduta da ré viola frontalmente o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e o dever de informação clara e adequada (art. 6º, III, do CDC). Questões administrativas e burocráticas relativas à regularização do empreendimento constituem risco inerente à atividade da incorporadora, não podendo ser transferidas ao consumidor como excludente de responsabilidade. Resta, assim, configurada a culpa exclusiva da ré pelo atraso na entrega do imóvel. Diante da mora da vendedora, os autores pleiteiam a aplicação inversa da cláusula penal prevista no contrato e, cumulativamente, indenização por lucros cessantes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970 (REsp 1.614.721/DF), firmou a tese de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". No presente caso, o contrato prevê, para o caso de inadimplemento dos compradores, multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o valor da parcela (Cláusula Terceira do contrato - 7403885). Por outro lado, o pedido de lucros cessantes baseia-se na presunção de prejuízo pela não fruição do imóvel, correspondente a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Ambos os pedidos têm o mesmo fato gerador: a mora da ré. Para evitar o bis in idem (dupla penalização pelo mesmo fato), é necessário optar por uma das reparações. A condenação em lucros cessantes, calculada sobre o valor do imóvel, mostra-se mais adequada para reparar o dano sofrido pela privação do uso do bem, conforme entendimento do STJ no Tema 971, que presume tal prejuízo. Assim, acolho o pedido de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do contrato (R$ 253.483,10), por cada um dos 14 meses de atraso (de abril de 2015 a maio de 2016), totalizando R$ 17.743,81 (dezessete mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e um centavos), e, por consequência, afasto o pedido de inversão da cláusula penal moratória. No que tange ao pedido de indenização por danos morais, entendo que não assiste razão aos autores. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento ao qual filiamos de que o mero descumprimento contratual, como o atraso na entrega de imóvel, não gera, por si só, dano moral indenizável. É necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que ultrapassem o mero aborrecimento e atinjam de forma significativa os direitos da personalidade. No caso dos autos, embora o atraso na entrega do imóvel e a conduta reprovável da ré em omitir o embargo pré-existente sejam incontroversos, os autores não lograram êxito em demonstrar que tal situação tenha lhes causado uma ofensa concreta a direito da personalidade. A frustração, a ansiedade e os transtornos, ainda que existentes, são inerentes ao próprio inadimplemento e já estão sendo reparados pela condenação em lucros cessantes, que visa justamente compensar a privação do uso do bem. Não havendo nos autos prova de uma situação extraordinária que tenha violado a dignidade, a honra ou a integridade psíquica dos autores, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR a ré, GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, a pagar aos autores, a título de lucros cessantes, o valor de R$ 17.743,81 (dezessete mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e um centavos), sobre o qual deverá incidir a taxa SELIC, que engloba juros de mora e correção monetária, a partir da citação. JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de inversão da cláusula penal moratória e de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Condeno a ré a pagar honorários advocatícios ao patrono dos autores, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (lucros cessantes). Condeno os autores a pagar honorários advocatícios ao patrono da ré, que fixo em 10% sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (multa contratual e danos morais), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. LUIZ CARLOS REZENDE E SANTOS Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte