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5047949-18.2023.8.09.0093
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Intimação
TJGO · 5ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Mônica Cezar Moreno Senhorelo AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5047949-18.2023.8.09.0093 COMARCA DE JATAÍ AGRAVANTE: SPE IPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADOS: DONIZETE PEREIRA DE ALMEIDA E OUTRA RELATOR: GILMAR LUIZ COELHO – Juiz Substituto em Segundo Grau 5ª CÂMARA CÍVEL EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que desproveu Apelação Cível e deu parcial provimento a Recurso Adesivo, em Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Restituição de Valores Pagos, Declaração de Inexistência de Débitos e Indenização Por Danos Morais, reconhecendo o inadimplemento da loteadora em razão da não entrega da infraestrutura essencial do loteamento e determinando a restituição integral das quantias pagas, a inversão da cláusula penal e o pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a decisão monocrática é nula por alegado não cabimento de julgamento unipessoal e por deficiência de fundamentação; (ii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual, considerando a alegação de conclusão de obras e inadimplência dos compradores; (iii) verificar o cabimento de retenções contratuais, taxa de fruição, ressarcimento de impostos e restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar a incidência dos juros de mora; e (v) avaliar a configuração de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade em decisão monocrática que observa súmula, julgamento de recursos repetitivos ou entendimento consolidado, conforme autoriza o Código de Processo Civil, no artigo 932, incisos IV e V. O julgamento do Agravo Interno assegura a submissão integral da controvérsia ao órgão colegiado, preservando o Princípio da Colegialidade. 4. A decisão monocrática não possui deficiência de fundamentação, pois analisou as questões essenciais, especialmente o ofício da Saneago, que atestou a execução incompleta das obras pelo empreendedor e a falta de inspeção e recebimento técnico. 5. O descumprimento da obrigação de entregar o loteamento com a infraestrutura essencial de água e esgoto interligada à rede pública configura inadimplemento exclusivo da loteadora. Fortuitos internos, como entraves burocráticos ou técnicos, integram o risco da atividade empresarial e não elidem a culpa do empreendedor. 6. Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e integral, conforme a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o que abrange todos os valores desembolsados em razão do contrato, inclusive a comissão de corretagem. 7. Não são aplicáveis as retenções contratuais ou a previsão do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, pois se destinam a resoluções contratuais imputáveis ao adquirente. 8. É legítima a inversão da cláusula penal moratória, estipulada apenas em desfavor do comprador, para indenizar o inadimplemento do vendedor, conforme tese firmada no Tema 971 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, pois a rescisão foi motivada por culpa da vendedora, afastando-se a aplicação do Tema 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 10. Não cabe cobrança de taxa de fruição em compromisso de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o comprador tenha construído no local, pois a indenização pressupõe o usufruto de bem regularmente entregue e apto ao uso. 11. O atraso substancial e prolongado na entrega de infraestrutura essencial, frustrando a expectativa do consumidor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. O valor fixado observa as peculiaridades da causa. 13. A decisão agravada manteve os demais capítulos da sentença, incluindo a responsabilidade dos adquirentes por tributos e encargos no período de posse, não havendo omissão ou fundamento para alteração em Agravo Interno. 14. Os argumentos apresentados pela agravante constituem mera rediscussão da matéria já apreciada na decisão monocrática, sem demonstrar erro concreto ou fundamento suficiente para sua modificação. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Agravo Interno conhecido e desprovido. Tese de Julgamento: 1. Não há nulidade em decisão monocrática que se ampara em súmula ou jurisprudência consolidada, e o julgamento colegiado do Agravo Interno preserva o Princípio da Colegialidade. 2. Configura inadimplemento exclusivo da loteadora o atraso substancial na entrega de infraestrutura essencial de loteamento, como a interligação das redes de água e esgoto ao sistema público, mesmo que as obras internas estejam avançadas, se não houve aprovação e recebimento pela concessionária. 3. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, abrangendo a comissão de corretagem, sem aplicação de retenções contratuais ou taxa de fruição, e os juros de mora incidem a partir da citação. 4. O atraso prolongado na entrega de infraestrutura essencial que frustra a expectativa de uso do imóvel e compromete a sua utilidade econômica enseja a condenação por danos morais, e a cláusula penal moratória estipulada em desfavor do comprador deve ser invertida para indenizar o inadimplemento do vendedor. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CDC, arts. 2º, 3º; CPC, arts. 85, § 11, 86, p.u., 373, I, 932, IV e V, 1.021; L. 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1002; STJ, Tema 938; STJ, Tema 939; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 1.866.074/SP; TJGO, Apelação Cível, 5552733-95.2023.8.09.0152; TJGO, Apelação Cível, 5326426-58.2023.8.09.0162; TJGO, Apelação Cível, 6107750-59.2024.8.09.0076; TJGO, Apelação Cível, 5033794-15.2018.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5117022-62.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível, 5121468-55.2023.8.09.0051. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as mencionadas anteriormente. ACORDAM os componentes da Terceira Turma julgadora da 5ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, EM CONHECER DO AGRAVO INTERNO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, além do Relator, Doutor Gilmar Luiz Coelho, em substituição a Desembargadora Mônica Cezar Moreno Senhorelo, o Desembargador Algomiro Carvalho Neto e o Desembargador Fernando de Mello Xavier. PRESIDIU a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. PRESENTE a Doutora Estela de Freitas Rezende, Procuradora de Justiça. VOTO Adoto o relatório lançado anteriormente. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Cuida-se, como visto, de Agravo Interno interposto por SPE IPE Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face da decisão monocrática proferida por esta Relatoria (mov. 159), que conheceu e desproveu a Apelação Cível por ele interposta e deu parcial provimento ao Recurso Adesivo interposto por Donizete Pereira de Almeida e Outra, ora agravados, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Declaratória de Inexistência de Débitos c/c Indenização por Danos Morais. Nos termos do artigo 1.021, caput, do Código de Processo Civil, contra a decisão proferida pelo Relator caberá Agravo Interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo ser observado, quanto ao processamento, as regras do Regimento Interno do Egrégio Tribunal. O parágrafo primeiro do respectivo Diploma Processual prevê que para o acolhimento do referido recurso, cabe à parte demonstrar os prejuízos sofridos com a decisão monocrática, devendo apresentar, em suas razões, que a decisão proferida é inadequada e está em desacordo com a legislação vigente. Nesse sentido, cita-se o dispositivo legal em comento: “Art. 1.021. Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal. § 1º Na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada”. A agravante requer a reforma da decisão monocrática, sustentando, em síntese, a nulidade do julgamento singular, a deficiência de fundamentação quanto à alegada conclusão da primeira etapa do empreendimento desde o ano de 2016, a ausência de inadimplemento imputável à loteadora, a incidência das retenções previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 e a inexistência de dano moral indenizável. De plano, vislumbra-se que o provimento judicial contestado deve ser mantido, por seus próprios fundamentos, diante da ausência de qualquer fato capaz de justificar a retratação prevista no artigo 1.021, §2º, do Código de Processo Civil, motivo pelo qual submeto esta insurgência ao crivo do Colegiado. Preliminarmente, não prospera a alegação de nulidade da decisão em virtude da adoção do julgamento monocrático. O artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil autoriza o Relator, conforme o caso, a negar ou dar provimento ao recurso quando a pretensão estiver em confronto ou em consonância com Súmula, julgamento de recursos repetitivos ou entendimento consolidado do Excelso Supremo Tribunal Federal, do Colendo Superior Tribunal de Justiça ou do próprio Tribunal. No caso em exame, a decisão recorrida observou a Súmula 543 e os Temas 971 e 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, além da jurisprudência desta Egrégia Corte de Justiça acerca do inadimplemento de loteadora decorrente da falta de infraestrutura essencial, da restituição integral das parcelas e da configuração de dano moral em hipóteses de atraso substancial e prolongado. Não bastasse, o julgamento do presente Agravo Interno assegura a submissão integral da controvérsia ao órgão colegiado, de maneira que eventual inconformismo com o pronunciamento unipessoal é reapreciado pela Turma Julgadora, preservando-se o Princípio da Colegialidade. Outrossim, tampouco se verifica a alegada deficiência de fundamentação. É assente que o órgão julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos e documentos invocados pelas partes, mas deve enfrentar as questões essenciais e potencialmente capazes de infirmar a conclusão adotada. Na hipótese, a decisão monocrática analisou expressamente a afirmação de que as obras teriam sido concluídas desde o ano de 2016, consignando que a alegação não resistia à prova técnica produzida pela própria concessionária responsável pela operação dos sistemas públicos de abastecimento de água e esgotamento sanitário. Com efeito, o Ofício nº 3303/2024 — DIPRO/DIPRE, emitido pela Saneago em 7 de maio de 2024, informou que as obras referentes aos sistemas de abastecimento de água e esgotamento sanitário do Residencial Jardim dos Ipês ainda se encontravam em execução pelo empreendedor, não haviam sido inspecionadas e testadas para aferição de compatibilidade com os projetos aprovados, tampouco recebidas oficialmente para interligação e operação pela concessionária. Consoante bem fundamentado na decisão agravada, a informação técnica não se limitou a registrar a inexistência de fornecimento do serviço pela concessionária. Ao revés, consignou que as próprias obras ainda estavam em execução pelo empreendedor e pendentes de inspeção, testes e recebimento. Desse modo, os documentos municipais que indicam a existência de pavimentação, galerias pluviais, redes internas ou outras estruturas na primeira etapa do loteamento não comprovam o adimplemento integral da obrigação expressamente assumida na cláusula 26ª dos contratos, que abrangia a interligação das redes de abastecimento de água e de coleta de esgoto ao sistema público até 31 de dezembro de 2022. A simples implantação física de parte da rede interna não se confunde com a entrega de infraestrutura regular, tecnicamente aprovada, testada, recebida e apta à efetiva utilização pelos adquirentes. Os precedentes invocados pela agravante, segundo os quais a ligação e o fornecimento de água incumbiriam à Saneago após a regular implantação da rede interna, não se ajustam à moldura fática destes autos. Naqueles casos, havia comprovação de que o loteador concluíra integralmente as obras de sua responsabilidade, remanescendo somente a atuação operacional da concessionária. Nestes autos, diversamente, a Saneago registrou que as obras ainda estavam em execução pelo empreendedor e não haviam sido submetidas aos procedimentos técnicos indispensáveis ao seu recebimento. Nesse contexto, cediço que é dever da loteadora entregar o empreendimento em condições regulares de funcionamento, observando os projetos aprovados, as exigências técnicas da concessionária e as obrigações assumidas perante os adquirentes. As dificuldades administrativas, técnicas ou operacionais relacionadas à aprovação e ao recebimento do sistema integram o risco da atividade econômica e não podem ser transferidas ao consumidor. Nesse sentido, colaciona-se jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça a respeito: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS INTEGRALMENTE C/C INVERSÃO DA MULTA PENAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. FORTUITO INTERNO. CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. DANOS MORAIS. DECOTE DO EXCESSO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO. (…) 6. Comprovado atraso substancial superior a dois anos na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento, especialmente rede de abastecimento de água e esgotamento sanitário, resta caracterizado o inadimplemento contratual da loteadora;(…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5552733-95.2023.8.09.0152, FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 26/06/2026) (g.) DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE. FORTUITO INTERNO. MULTA COMPENSATÓRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. (…) 3. A obrigação de implantar a infraestrutura básica do loteamento é dever legal imposto ao loteador nos termos da Lei nº 6.766/79.4. Entraves burocráticos, morosidade de órgãos públicos ou exigências ambientais configuram fortuito interno, sendo riscos inerentes à atividade empresarial de loteamento e construção civil, não afastando a responsabilidade objetiva do fornecedor. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5326426-58.2023.8.09.0162, ALGOMIRO CARVALHO NETO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 14/05/2026) Portanto, deve ser mantido o reconhecimento da culpa exclusiva da agravante pela rescisão contratual. Por conseguinte, não são aplicáveis as retenções previstas na cláusula 22ª dos contratos e no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979. Isso porque o caput do referido dispositivo legiferante condiciona expressamente os descontos nele relacionados à resolução contratual decorrente de fato imputável ao adquirente. Na situação em exame, contudo, o desfazimento dos negócios foi provocado pelo inadimplemento de obrigação essencial da loteadora. A eventual inadimplência posterior ou concomitante dos compradores não elimina o descumprimento substancial da fornecedora nem autoriza a incidência das consequências próprias da resolução por culpa do adquirente, sobretudo porque a infraestrutura necessária ao uso regular dos lotes não foi entregue no prazo contratado. Admitir a retenção pretendida permitiria que a parte responsável pelo inadimplemento essencial se beneficiasse do próprio descumprimento, em afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa. Por essa razão, e conforme exaustivamente fundamentado na decisão agravada, a restituição deve ocorrer de forma integral, imediata e sem qualquer retenção, em conformidade com a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Adiante, igualmente correta a aplicação invertida da cláusula penal. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e nº 1.631.485/DF, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, fixou no Tema 971 a tese de que “nos contratos de adesão firmados entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, esta deverá ser considerada como parâmetro para a indenização decorrente do inadimplemento do vendedor.” A cláusula penal, portanto, não pode produzir efeitos exclusivamente em favor da parte economicamente mais forte da relação contratual. Reconhecido o inadimplemento da loteadora, a sua inversão preserva a isonomia, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Quanto aos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, fartamente demonstrado que não se aplica ao caso o Tema nº 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Isso porque o precedente vinculante versa sobre compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, desfeitos por iniciativa do promitente comprador, situação em que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. A hipótese destes autos é distinta, pois a rescisão decorreu da culpa exclusiva da loteadora, motivo pelo qual os juros moratórios incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Não merece acolhida, ainda, a pretensão de cobrança de taxa de fruição. A indenização pela fruição pressupõe que o adquirente tenha recebido imóvel apto ao uso e extraído utilidade econômica da prestação regularmente disponibilizada pelo vendedor. No caso, os lotes não foram entregues com infraestrutura essencial de água e esgoto devidamente aprovada, recebida e interligada ao sistema público. Nesse sentido, conforme julgado colacionado ao decisum agravado, o Colendo Superior Tribunal de Justiça assentou ser incabível a cobrança de taxa de fruição na resolução de compromisso de compra e venda de lote não edificado, ainda que o comprador tenha posteriormente construído no local, por não se poder equiparar a utilização da acessão realizada pelo adquirente à fruição de imóvel entregue pelo vendedor. Por sua vez, também não procede a insurgência relativa à comissão de corretagem. Neste ponto, os Temas 938 e 939 do Colendo Superior Tribunal de Justiça cuidam da validade da transferência da obrigação de pagamento da comissão ao consumidor, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da corretagem. Na hipótese, entretanto, não se discute a validade originária da cobrança. A sua restituição decorre da resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e do consequente retorno das partes ao status quo ante. Resolvido o contrato por inadimplemento da loteadora, todos os valores comprovadamente desembolsados pelos consumidores em razão da contratação devem ser restituídos, inclusive aqueles destinados à comissão de corretagem, caso não abrangidos pela quantia já reconhecida na sentença. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO . PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. (…) 4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. 5 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1866074 SP 2020/0059026-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2021) No tocante aos danos morais, igualmente não há razão para modificar a decisão agravada. É certo que o mero descumprimento contratual, usualmente, não enseja reparação extrapatrimonial. Todavia, a indenização é cabível quando o inadimplemento, consideradas a sua natureza, gravidade e duração, extrapola os aborrecimentos próprios das relações negociais e frustra intensamente legítima expectativa do consumidor. No caso, não se trata de pequeno atraso, pendência documental isolada ou divergência contratual de reduzida repercussão. Os agravados adquiriram lotes urbanos destinados à utilização, construção, moradia e valorização patrimonial, assumindo obrigações financeiras mensais, mas permaneceram privados, por período prolongado, da infraestrutura essencial de água e esgoto prometida no contrato. A ausência de recebimento oficial dos sistemas pela concessionária, mesmo anos depois da aquisição e do vencimento do prazo contratual, comprometeu a própria utilidade econômica dos negócios e submeteu os consumidores a prolongada insegurança contratual e patrimonial. Tais circunstâncias ultrapassam o mero dissabor e evidenciam lesão extrapatrimonial indenizável. Nesse mesmo sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL APLICADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DECISÃO MONOCRÁTICA FUNDAMENTADA. MULTA POR AGRAVO MANIFESTAMENTE INFUNDADO. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (…) 6. A aquisição de imóvel sem infraestrutura essencial configura dano moral indenizável, dada a frustração da legítima expectativa de moradia digna e segura, nos termos do art. 6º, VI, do CDC. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 6107750-59.2024.8.09.0076, DESEMBARGADOR MAURICIO PORFIRIO ROSA - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 05/02/2026) DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (…) 3.6. O atraso significativo na entrega de infraestrutura essencial de loteamento ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. É possível a cumulação da multa contratual (de natureza patrimonial) com a indenização por danos morais (de natureza extrapatrimonial), pois possuem fundamentos distintos e visam à reparação integral do dano. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5121468-55.2023.8.09.0051, FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES - (DESEMBARGADOR), 7ª Câmara Cível, julgado em 22/05/2026) O valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, observa as peculiaridades da causa, a extensão do dano, a gravidade do inadimplemento e as funções compensatória e pedagógica da condenação, sem importar enriquecimento sem causa. Por derradeiro, quanto aos tributos e demais encargos vinculados aos imóveis, a sentença reconheceu a responsabilidade dos adquirentes pelo período em que permaneceram na posse dos lotes, e a decisão monocrática manteve os demais capítulos do pronunciamento recorrido. Não há omissão a justificar a reforma pretendida, tampouco fundamento para alterar, em Agravo Interno, conclusão já examinada à luz da causa determinante da rescisão. Por tudo que foi exposto, extrai-se das razões recursais que a insurgência do agravante consiste em mera rediscussão dos fundamentos expostos na decisão monocrática, sem nenhum fato novo hábil a ensejar a pleiteada retificação, sendo a sua manutenção medida que se impõe. Ante o exposto, deixo de reconsiderar a decisão agravada, submetendo-a ao crivo da Egrégia Quinta Câmara Cível desta Corte, nos termos do artigo 1.021 do Código de Processo Civil, pronunciando-me no sentido de que o Agravo Interno seja conhecido, mas desprovido. É como voto. Após o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, retirando o feito do acervo desta relatoria. GILMAR LUIZ COELHO Juiz Substituto em Segundo Grau Relator Datado e Assinado Digitalmente Conforme Arts. 10 e 24 da Resolução nº 59/2016 do TJGO DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que desproveu Apelação Cível e deu parcial provimento a Recurso Adesivo, em Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Restituição de Valores Pagos, Declaração de Inexistência de Débitos e Indenização Por Danos Morais, reconhecendo o inadimplemento da loteadora em razão da não entrega da infraestrutura essencial do loteamento e determinando a restituição integral das quantias pagas, a inversão da cláusula penal e o pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a decisão monocrática é nula por alegado não cabimento de julgamento unipessoal e por deficiência de fundamentação; (ii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual, considerando a alegação de conclusão de obras e inadimplência dos compradores; (iii) verificar o cabimento de retenções contratuais, taxa de fruição, ressarcimento de impostos e restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar a incidência dos juros de mora; e (v) avaliar a configuração de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade em decisão monocrática que observa súmula, julgamento de recursos repetitivos ou entendimento consolidado, conforme autoriza o Código de Processo Civil, no artigo 932, incisos IV e V. O julgamento do Agravo Interno assegura a submissão integral da controvérsia ao órgão colegiado, preservando o Princípio da Colegialidade. 4. A decisão monocrática não possui deficiência de fundamentação, pois analisou as questões essenciais, especialmente o ofício da Saneago, que atestou a execução incompleta das obras pelo empreendedor e a falta de inspeção e recebimento técnico. 5. O descumprimento da obrigação de entregar o loteamento com a infraestrutura essencial de água e esgoto interligada à rede pública configura inadimplemento exclusivo da loteadora. Fortuitos internos, como entraves burocráticos ou técnicos, integram o risco da atividade empresarial e não elidem a culpa do empreendedor. 6. Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e integral, conforme a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o que abrange todos os valores desembolsados em razão do contrato, inclusive a comissão de corretagem. 7. Não são aplicáveis as retenções contratuais ou a previsão do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, pois se destinam a resoluções contratuais imputáveis ao adquirente. 8. É legítima a inversão da cláusula penal moratória, estipulada apenas em desfavor do comprador, para indenizar o inadimplemento do vendedor, conforme tese firmada no Tema 971 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, pois a rescisão foi motivada por culpa da vendedora, afastando-se a aplicação do Tema 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 10. Não cabe cobrança de taxa de fruição em compromisso de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o comprador tenha construído no local, pois a indenização pressupõe o usufruto de bem regularmente entregue e apto ao uso. 11. O atraso substancial e prolongado na entrega de infraestrutura essencial, frustrando a expectativa do consumidor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. O valor fixado observa as peculiaridades da causa. 13. A decisão agravada manteve os demais capítulos da sentença, incluindo a responsabilidade dos adquirentes por tributos e encargos no período de posse, não havendo omissão ou fundamento para alteração em Agravo Interno. 14. Os argumentos apresentados pela agravante constituem mera rediscussão da matéria já apreciada na decisão monocrática, sem demonstrar erro concreto ou fundamento suficiente para sua modificação. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Agravo Interno conhecido e desprovido. Tese de Julgamento: 1. Não há nulidade em decisão monocrática que se ampara em súmula ou jurisprudência consolidada, e o julgamento colegiado do Agravo Interno preserva o Princípio da Colegialidade. 2. Configura inadimplemento exclusivo da loteadora o atraso substancial na entrega de infraestrutura essencial de loteamento, como a interligação das redes de água e esgoto ao sistema público, mesmo que as obras internas estejam avançadas, se não houve aprovação e recebimento pela concessionária. 3. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, abrangendo a comissão de corretagem, sem aplicação de retenções contratuais ou taxa de fruição, e os juros de mora incidem a partir da citação. 4. O atraso prolongado na entrega de infraestrutura essencial que frustra a expectativa de uso do imóvel e compromete a sua utilidade econômica enseja a condenação por danos morais, e a cláusula penal moratória estipulada em desfavor do comprador deve ser invertida para indenizar o inadimplemento do vendedor. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CDC, arts. 2º, 3º; CPC, arts. 85, § 11, 86, p.u., 373, I, 932, IV e V, 1.021; L. 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1002; STJ, Tema 938; STJ, Tema 939; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 1.866.074/SP; TJGO, Apelação Cível, 5552733-95.2023.8.09.0152; TJGO, Apelação Cível, 5326426-58.2023.8.09.0162; TJGO, Apelação Cível, 6107750-59.2024.8.09.0076; TJGO, Apelação Cível, 5033794-15.2018.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5117022-62.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível, 5121468-55.2023.8.09.0051.
Intimação
TJGO · 5ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Mônica Cezar Moreno Senhorelo AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5047949-18.2023.8.09.0093 COMARCA DE JATAÍ AGRAVANTE: SPE IPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA AGRAVADOS: DONIZETE PEREIRA DE ALMEIDA E OUTRA RELATOR: GILMAR LUIZ COELHO – Juiz Substituto em Segundo Grau 5ª CÂMARA CÍVEL EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que desproveu Apelação Cível e deu parcial provimento a Recurso Adesivo, em Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Restituição de Valores Pagos, Declaração de Inexistência de Débitos e Indenização Por Danos Morais, reconhecendo o inadimplemento da loteadora em razão da não entrega da infraestrutura essencial do loteamento e determinando a restituição integral das quantias pagas, a inversão da cláusula penal e o pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a decisão monocrática é nula por alegado não cabimento de julgamento unipessoal e por deficiência de fundamentação; (ii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual, considerando a alegação de conclusão de obras e inadimplência dos compradores; (iii) verificar o cabimento de retenções contratuais, taxa de fruição, ressarcimento de impostos e restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar a incidência dos juros de mora; e (v) avaliar a configuração de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade em decisão monocrática que observa súmula, julgamento de recursos repetitivos ou entendimento consolidado, conforme autoriza o Código de Processo Civil, no artigo 932, incisos IV e V. O julgamento do Agravo Interno assegura a submissão integral da controvérsia ao órgão colegiado, preservando o Princípio da Colegialidade. 4. A decisão monocrática não possui deficiência de fundamentação, pois analisou as questões essenciais, especialmente o ofício da Saneago, que atestou a execução incompleta das obras pelo empreendedor e a falta de inspeção e recebimento técnico. 5. O descumprimento da obrigação de entregar o loteamento com a infraestrutura essencial de água e esgoto interligada à rede pública configura inadimplemento exclusivo da loteadora. Fortuitos internos, como entraves burocráticos ou técnicos, integram o risco da atividade empresarial e não elidem a culpa do empreendedor. 6. Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e integral, conforme a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o que abrange todos os valores desembolsados em razão do contrato, inclusive a comissão de corretagem. 7. Não são aplicáveis as retenções contratuais ou a previsão do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, pois se destinam a resoluções contratuais imputáveis ao adquirente. 8. É legítima a inversão da cláusula penal moratória, estipulada apenas em desfavor do comprador, para indenizar o inadimplemento do vendedor, conforme tese firmada no Tema 971 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, pois a rescisão foi motivada por culpa da vendedora, afastando-se a aplicação do Tema 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 10. Não cabe cobrança de taxa de fruição em compromisso de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o comprador tenha construído no local, pois a indenização pressupõe o usufruto de bem regularmente entregue e apto ao uso. 11. O atraso substancial e prolongado na entrega de infraestrutura essencial, frustrando a expectativa do consumidor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. O valor fixado observa as peculiaridades da causa. 13. A decisão agravada manteve os demais capítulos da sentença, incluindo a responsabilidade dos adquirentes por tributos e encargos no período de posse, não havendo omissão ou fundamento para alteração em Agravo Interno. 14. Os argumentos apresentados pela agravante constituem mera rediscussão da matéria já apreciada na decisão monocrática, sem demonstrar erro concreto ou fundamento suficiente para sua modificação. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Agravo Interno conhecido e desprovido. Tese de Julgamento: 1. Não há nulidade em decisão monocrática que se ampara em súmula ou jurisprudência consolidada, e o julgamento colegiado do Agravo Interno preserva o Princípio da Colegialidade. 2. Configura inadimplemento exclusivo da loteadora o atraso substancial na entrega de infraestrutura essencial de loteamento, como a interligação das redes de água e esgoto ao sistema público, mesmo que as obras internas estejam avançadas, se não houve aprovação e recebimento pela concessionária. 3. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, abrangendo a comissão de corretagem, sem aplicação de retenções contratuais ou taxa de fruição, e os juros de mora incidem a partir da citação. 4. O atraso prolongado na entrega de infraestrutura essencial que frustra a expectativa de uso do imóvel e compromete a sua utilidade econômica enseja a condenação por danos morais, e a cláusula penal moratória estipulada em desfavor do comprador deve ser invertida para indenizar o inadimplemento do vendedor. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CDC, arts. 2º, 3º; CPC, arts. 85, § 11, 86, p.u., 373, I, 932, IV e V, 1.021; L. 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1002; STJ, Tema 938; STJ, Tema 939; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 1.866.074/SP; TJGO, Apelação Cível, 5552733-95.2023.8.09.0152; TJGO, Apelação Cível, 5326426-58.2023.8.09.0162; TJGO, Apelação Cível, 6107750-59.2024.8.09.0076; TJGO, Apelação Cível, 5033794-15.2018.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5117022-62.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível, 5121468-55.2023.8.09.0051. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as mencionadas anteriormente. ACORDAM os componentes da Terceira Turma julgadora da 5ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, EM CONHECER DO AGRAVO INTERNO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, além do Relator, Doutor Gilmar Luiz Coelho, em substituição a Desembargadora Mônica Cezar Moreno Senhorelo, o Desembargador Algomiro Carvalho Neto e o Desembargador Fernando de Mello Xavier. PRESIDIU a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. PRESENTE a Doutora Estela de Freitas Rezende, Procuradora de Justiça. VOTO Adoto o relatório lançado anteriormente. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Cuida-se, como visto, de Agravo Interno interposto por SPE IPE Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face da decisão monocrática proferida por esta Relatoria (mov. 159), que conheceu e desproveu a Apelação Cível por ele interposta e deu parcial provimento ao Recurso Adesivo interposto por Donizete Pereira de Almeida e Outra, ora agravados, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Declaratória de Inexistência de Débitos c/c Indenização por Danos Morais. Nos termos do artigo 1.021, caput, do Código de Processo Civil, contra a decisão proferida pelo Relator caberá Agravo Interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo ser observado, quanto ao processamento, as regras do Regimento Interno do Egrégio Tribunal. O parágrafo primeiro do respectivo Diploma Processual prevê que para o acolhimento do referido recurso, cabe à parte demonstrar os prejuízos sofridos com a decisão monocrática, devendo apresentar, em suas razões, que a decisão proferida é inadequada e está em desacordo com a legislação vigente. Nesse sentido, cita-se o dispositivo legal em comento: “Art. 1.021. Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal. § 1º Na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada”. A agravante requer a reforma da decisão monocrática, sustentando, em síntese, a nulidade do julgamento singular, a deficiência de fundamentação quanto à alegada conclusão da primeira etapa do empreendimento desde o ano de 2016, a ausência de inadimplemento imputável à loteadora, a incidência das retenções previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 e a inexistência de dano moral indenizável. De plano, vislumbra-se que o provimento judicial contestado deve ser mantido, por seus próprios fundamentos, diante da ausência de qualquer fato capaz de justificar a retratação prevista no artigo 1.021, §2º, do Código de Processo Civil, motivo pelo qual submeto esta insurgência ao crivo do Colegiado. Preliminarmente, não prospera a alegação de nulidade da decisão em virtude da adoção do julgamento monocrático. O artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil autoriza o Relator, conforme o caso, a negar ou dar provimento ao recurso quando a pretensão estiver em confronto ou em consonância com Súmula, julgamento de recursos repetitivos ou entendimento consolidado do Excelso Supremo Tribunal Federal, do Colendo Superior Tribunal de Justiça ou do próprio Tribunal. No caso em exame, a decisão recorrida observou a Súmula 543 e os Temas 971 e 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, além da jurisprudência desta Egrégia Corte de Justiça acerca do inadimplemento de loteadora decorrente da falta de infraestrutura essencial, da restituição integral das parcelas e da configuração de dano moral em hipóteses de atraso substancial e prolongado. Não bastasse, o julgamento do presente Agravo Interno assegura a submissão integral da controvérsia ao órgão colegiado, de maneira que eventual inconformismo com o pronunciamento unipessoal é reapreciado pela Turma Julgadora, preservando-se o Princípio da Colegialidade. Outrossim, tampouco se verifica a alegada deficiência de fundamentação. É assente que o órgão julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos e documentos invocados pelas partes, mas deve enfrentar as questões essenciais e potencialmente capazes de infirmar a conclusão adotada. Na hipótese, a decisão monocrática analisou expressamente a afirmação de que as obras teriam sido concluídas desde o ano de 2016, consignando que a alegação não resistia à prova técnica produzida pela própria concessionária responsável pela operação dos sistemas públicos de abastecimento de água e esgotamento sanitário. Com efeito, o Ofício nº 3303/2024 — DIPRO/DIPRE, emitido pela Saneago em 7 de maio de 2024, informou que as obras referentes aos sistemas de abastecimento de água e esgotamento sanitário do Residencial Jardim dos Ipês ainda se encontravam em execução pelo empreendedor, não haviam sido inspecionadas e testadas para aferição de compatibilidade com os projetos aprovados, tampouco recebidas oficialmente para interligação e operação pela concessionária. Consoante bem fundamentado na decisão agravada, a informação técnica não se limitou a registrar a inexistência de fornecimento do serviço pela concessionária. Ao revés, consignou que as próprias obras ainda estavam em execução pelo empreendedor e pendentes de inspeção, testes e recebimento. Desse modo, os documentos municipais que indicam a existência de pavimentação, galerias pluviais, redes internas ou outras estruturas na primeira etapa do loteamento não comprovam o adimplemento integral da obrigação expressamente assumida na cláusula 26ª dos contratos, que abrangia a interligação das redes de abastecimento de água e de coleta de esgoto ao sistema público até 31 de dezembro de 2022. A simples implantação física de parte da rede interna não se confunde com a entrega de infraestrutura regular, tecnicamente aprovada, testada, recebida e apta à efetiva utilização pelos adquirentes. Os precedentes invocados pela agravante, segundo os quais a ligação e o fornecimento de água incumbiriam à Saneago após a regular implantação da rede interna, não se ajustam à moldura fática destes autos. Naqueles casos, havia comprovação de que o loteador concluíra integralmente as obras de sua responsabilidade, remanescendo somente a atuação operacional da concessionária. Nestes autos, diversamente, a Saneago registrou que as obras ainda estavam em execução pelo empreendedor e não haviam sido submetidas aos procedimentos técnicos indispensáveis ao seu recebimento. Nesse contexto, cediço que é dever da loteadora entregar o empreendimento em condições regulares de funcionamento, observando os projetos aprovados, as exigências técnicas da concessionária e as obrigações assumidas perante os adquirentes. As dificuldades administrativas, técnicas ou operacionais relacionadas à aprovação e ao recebimento do sistema integram o risco da atividade econômica e não podem ser transferidas ao consumidor. Nesse sentido, colaciona-se jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça a respeito: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS INTEGRALMENTE C/C INVERSÃO DA MULTA PENAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. FORTUITO INTERNO. CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. DANOS MORAIS. DECOTE DO EXCESSO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO. (…) 6. Comprovado atraso substancial superior a dois anos na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento, especialmente rede de abastecimento de água e esgotamento sanitário, resta caracterizado o inadimplemento contratual da loteadora;(…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5552733-95.2023.8.09.0152, FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 26/06/2026) (g.) DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE. FORTUITO INTERNO. MULTA COMPENSATÓRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. (…) 3. A obrigação de implantar a infraestrutura básica do loteamento é dever legal imposto ao loteador nos termos da Lei nº 6.766/79.4. Entraves burocráticos, morosidade de órgãos públicos ou exigências ambientais configuram fortuito interno, sendo riscos inerentes à atividade empresarial de loteamento e construção civil, não afastando a responsabilidade objetiva do fornecedor. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5326426-58.2023.8.09.0162, ALGOMIRO CARVALHO NETO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 14/05/2026) Portanto, deve ser mantido o reconhecimento da culpa exclusiva da agravante pela rescisão contratual. Por conseguinte, não são aplicáveis as retenções previstas na cláusula 22ª dos contratos e no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979. Isso porque o caput do referido dispositivo legiferante condiciona expressamente os descontos nele relacionados à resolução contratual decorrente de fato imputável ao adquirente. Na situação em exame, contudo, o desfazimento dos negócios foi provocado pelo inadimplemento de obrigação essencial da loteadora. A eventual inadimplência posterior ou concomitante dos compradores não elimina o descumprimento substancial da fornecedora nem autoriza a incidência das consequências próprias da resolução por culpa do adquirente, sobretudo porque a infraestrutura necessária ao uso regular dos lotes não foi entregue no prazo contratado. Admitir a retenção pretendida permitiria que a parte responsável pelo inadimplemento essencial se beneficiasse do próprio descumprimento, em afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa. Por essa razão, e conforme exaustivamente fundamentado na decisão agravada, a restituição deve ocorrer de forma integral, imediata e sem qualquer retenção, em conformidade com a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Adiante, igualmente correta a aplicação invertida da cláusula penal. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e nº 1.631.485/DF, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, fixou no Tema 971 a tese de que “nos contratos de adesão firmados entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, esta deverá ser considerada como parâmetro para a indenização decorrente do inadimplemento do vendedor.” A cláusula penal, portanto, não pode produzir efeitos exclusivamente em favor da parte economicamente mais forte da relação contratual. Reconhecido o inadimplemento da loteadora, a sua inversão preserva a isonomia, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Quanto aos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, fartamente demonstrado que não se aplica ao caso o Tema nº 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Isso porque o precedente vinculante versa sobre compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, desfeitos por iniciativa do promitente comprador, situação em que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. A hipótese destes autos é distinta, pois a rescisão decorreu da culpa exclusiva da loteadora, motivo pelo qual os juros moratórios incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Não merece acolhida, ainda, a pretensão de cobrança de taxa de fruição. A indenização pela fruição pressupõe que o adquirente tenha recebido imóvel apto ao uso e extraído utilidade econômica da prestação regularmente disponibilizada pelo vendedor. No caso, os lotes não foram entregues com infraestrutura essencial de água e esgoto devidamente aprovada, recebida e interligada ao sistema público. Nesse sentido, conforme julgado colacionado ao decisum agravado, o Colendo Superior Tribunal de Justiça assentou ser incabível a cobrança de taxa de fruição na resolução de compromisso de compra e venda de lote não edificado, ainda que o comprador tenha posteriormente construído no local, por não se poder equiparar a utilização da acessão realizada pelo adquirente à fruição de imóvel entregue pelo vendedor. Por sua vez, também não procede a insurgência relativa à comissão de corretagem. Neste ponto, os Temas 938 e 939 do Colendo Superior Tribunal de Justiça cuidam da validade da transferência da obrigação de pagamento da comissão ao consumidor, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da corretagem. Na hipótese, entretanto, não se discute a validade originária da cobrança. A sua restituição decorre da resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e do consequente retorno das partes ao status quo ante. Resolvido o contrato por inadimplemento da loteadora, todos os valores comprovadamente desembolsados pelos consumidores em razão da contratação devem ser restituídos, inclusive aqueles destinados à comissão de corretagem, caso não abrangidos pela quantia já reconhecida na sentença. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO . PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. (…) 4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. 5 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1866074 SP 2020/0059026-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2021) No tocante aos danos morais, igualmente não há razão para modificar a decisão agravada. É certo que o mero descumprimento contratual, usualmente, não enseja reparação extrapatrimonial. Todavia, a indenização é cabível quando o inadimplemento, consideradas a sua natureza, gravidade e duração, extrapola os aborrecimentos próprios das relações negociais e frustra intensamente legítima expectativa do consumidor. No caso, não se trata de pequeno atraso, pendência documental isolada ou divergência contratual de reduzida repercussão. Os agravados adquiriram lotes urbanos destinados à utilização, construção, moradia e valorização patrimonial, assumindo obrigações financeiras mensais, mas permaneceram privados, por período prolongado, da infraestrutura essencial de água e esgoto prometida no contrato. A ausência de recebimento oficial dos sistemas pela concessionária, mesmo anos depois da aquisição e do vencimento do prazo contratual, comprometeu a própria utilidade econômica dos negócios e submeteu os consumidores a prolongada insegurança contratual e patrimonial. Tais circunstâncias ultrapassam o mero dissabor e evidenciam lesão extrapatrimonial indenizável. Nesse mesmo sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL APLICADA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DECISÃO MONOCRÁTICA FUNDAMENTADA. MULTA POR AGRAVO MANIFESTAMENTE INFUNDADO. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (…) 6. A aquisição de imóvel sem infraestrutura essencial configura dano moral indenizável, dada a frustração da legítima expectativa de moradia digna e segura, nos termos do art. 6º, VI, do CDC. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 6107750-59.2024.8.09.0076, DESEMBARGADOR MAURICIO PORFIRIO ROSA - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 05/02/2026) DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (…) 3.6. O atraso significativo na entrega de infraestrutura essencial de loteamento ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. É possível a cumulação da multa contratual (de natureza patrimonial) com a indenização por danos morais (de natureza extrapatrimonial), pois possuem fundamentos distintos e visam à reparação integral do dano. (…) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível, 5121468-55.2023.8.09.0051, FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES - (DESEMBARGADOR), 7ª Câmara Cível, julgado em 22/05/2026) O valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, observa as peculiaridades da causa, a extensão do dano, a gravidade do inadimplemento e as funções compensatória e pedagógica da condenação, sem importar enriquecimento sem causa. Por derradeiro, quanto aos tributos e demais encargos vinculados aos imóveis, a sentença reconheceu a responsabilidade dos adquirentes pelo período em que permaneceram na posse dos lotes, e a decisão monocrática manteve os demais capítulos do pronunciamento recorrido. Não há omissão a justificar a reforma pretendida, tampouco fundamento para alterar, em Agravo Interno, conclusão já examinada à luz da causa determinante da rescisão. Por tudo que foi exposto, extrai-se das razões recursais que a insurgência do agravante consiste em mera rediscussão dos fundamentos expostos na decisão monocrática, sem nenhum fato novo hábil a ensejar a pleiteada retificação, sendo a sua manutenção medida que se impõe. Ante o exposto, deixo de reconsiderar a decisão agravada, submetendo-a ao crivo da Egrégia Quinta Câmara Cível desta Corte, nos termos do artigo 1.021 do Código de Processo Civil, pronunciando-me no sentido de que o Agravo Interno seja conhecido, mas desprovido. É como voto. Após o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, retirando o feito do acervo desta relatoria. GILMAR LUIZ COELHO Juiz Substituto em Segundo Grau Relator Datado e Assinado Digitalmente Conforme Arts. 10 e 24 da Resolução nº 59/2016 do TJGO DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que desproveu Apelação Cível e deu parcial provimento a Recurso Adesivo, em Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Restituição de Valores Pagos, Declaração de Inexistência de Débitos e Indenização Por Danos Morais, reconhecendo o inadimplemento da loteadora em razão da não entrega da infraestrutura essencial do loteamento e determinando a restituição integral das quantias pagas, a inversão da cláusula penal e o pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a decisão monocrática é nula por alegado não cabimento de julgamento unipessoal e por deficiência de fundamentação; (ii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual, considerando a alegação de conclusão de obras e inadimplência dos compradores; (iii) verificar o cabimento de retenções contratuais, taxa de fruição, ressarcimento de impostos e restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar a incidência dos juros de mora; e (v) avaliar a configuração de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade em decisão monocrática que observa súmula, julgamento de recursos repetitivos ou entendimento consolidado, conforme autoriza o Código de Processo Civil, no artigo 932, incisos IV e V. O julgamento do Agravo Interno assegura a submissão integral da controvérsia ao órgão colegiado, preservando o Princípio da Colegialidade. 4. A decisão monocrática não possui deficiência de fundamentação, pois analisou as questões essenciais, especialmente o ofício da Saneago, que atestou a execução incompleta das obras pelo empreendedor e a falta de inspeção e recebimento técnico. 5. O descumprimento da obrigação de entregar o loteamento com a infraestrutura essencial de água e esgoto interligada à rede pública configura inadimplemento exclusivo da loteadora. Fortuitos internos, como entraves burocráticos ou técnicos, integram o risco da atividade empresarial e não elidem a culpa do empreendedor. 6. Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata e integral, conforme a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o que abrange todos os valores desembolsados em razão do contrato, inclusive a comissão de corretagem. 7. Não são aplicáveis as retenções contratuais ou a previsão do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, pois se destinam a resoluções contratuais imputáveis ao adquirente. 8. É legítima a inversão da cláusula penal moratória, estipulada apenas em desfavor do comprador, para indenizar o inadimplemento do vendedor, conforme tese firmada no Tema 971 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, pois a rescisão foi motivada por culpa da vendedora, afastando-se a aplicação do Tema 1.002 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 10. Não cabe cobrança de taxa de fruição em compromisso de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o comprador tenha construído no local, pois a indenização pressupõe o usufruto de bem regularmente entregue e apto ao uso. 11. O atraso substancial e prolongado na entrega de infraestrutura essencial, frustrando a expectativa do consumidor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. O valor fixado observa as peculiaridades da causa. 13. A decisão agravada manteve os demais capítulos da sentença, incluindo a responsabilidade dos adquirentes por tributos e encargos no período de posse, não havendo omissão ou fundamento para alteração em Agravo Interno. 14. Os argumentos apresentados pela agravante constituem mera rediscussão da matéria já apreciada na decisão monocrática, sem demonstrar erro concreto ou fundamento suficiente para sua modificação. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Agravo Interno conhecido e desprovido. Tese de Julgamento: 1. Não há nulidade em decisão monocrática que se ampara em súmula ou jurisprudência consolidada, e o julgamento colegiado do Agravo Interno preserva o Princípio da Colegialidade. 2. Configura inadimplemento exclusivo da loteadora o atraso substancial na entrega de infraestrutura essencial de loteamento, como a interligação das redes de água e esgoto ao sistema público, mesmo que as obras internas estejam avançadas, se não houve aprovação e recebimento pela concessionária. 3. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, abrangendo a comissão de corretagem, sem aplicação de retenções contratuais ou taxa de fruição, e os juros de mora incidem a partir da citação. 4. O atraso prolongado na entrega de infraestrutura essencial que frustra a expectativa de uso do imóvel e compromete a sua utilidade econômica enseja a condenação por danos morais, e a cláusula penal moratória estipulada em desfavor do comprador deve ser invertida para indenizar o inadimplemento do vendedor. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CDC, arts. 2º, 3º; CPC, arts. 85, § 11, 86, p.u., 373, I, 932, IV e V, 1.021; L. 6.766/79, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1002; STJ, Tema 938; STJ, Tema 939; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 1.866.074/SP; TJGO, Apelação Cível, 5552733-95.2023.8.09.0152; TJGO, Apelação Cível, 5326426-58.2023.8.09.0162; TJGO, Apelação Cível, 6107750-59.2024.8.09.0076; TJGO, Apelação Cível, 5033794-15.2018.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5117022-62.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível, 5121468-55.2023.8.09.0051.
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