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TRF4 · 5ª Vara Federal de Curitiba · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5047511-66.2024.4.04.7000/PR AUTOR: AMOS FRANCO CLER ADVOGADO(A): MAICON PONTES DE AMORIM (OAB PR067119) AUTOR: DENISE MELO DOS SANTOS CLER ADVOGADO(A): MAICON PONTES DE AMORIM (OAB PR067119) RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF RÉU: REALMARKA CONSTRUCOES LTDA ADVOGADO(A): MARIA FERNANDA MENEZES DE OLIVEIRA (OAB PR050793) ADVOGADO(A): FERNANDA MACEDO PEREIRA GUIMARAES (OAB PR028268) ADVOGADO(A): BRUNA LOUISE HEY AMARAL (OAB PR073913) RÉU: P.O.S. ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO DE BENS LTDA ADVOGADO(A): MARIA FERNANDA MENEZES DE OLIVEIRA (OAB PR050793) ADVOGADO(A): FERNANDA MACEDO PEREIRA GUIMARAES (OAB PR028268) RÉU: RMK 1 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA ADVOGADO(A): MARIA FERNANDA MENEZES DE OLIVEIRA (OAB PR050793) ADVOGADO(A): FERNANDA MACEDO PEREIRA GUIMARAES (OAB PR028268) DESPACHO/DECISÃO 1. Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por Amos Franco Cler e Denise Melo dos Santos Cler, inicialmente apenas em face da Caixa Econômica Federal - CEF e Realmarka Construções Ltda, e após a emenda, também em face de POS Administração e Participação de bens Ltda. e Incorporadora RMK1 Empreendimentos SPE Ltda. (evs. 75.1 e 80.1), na qual a parte autora pretende a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e de financiamento, a restituição dos valores pagos (arras/sinal de negócio, entrada, parcelas intermediárias, taxas, comissão de corretagem, balões, FGTS e quaisquer outras rubricas), além de indenização por danos morais. Em síntese, a parte autora alega que: i) em 01/03/2023 compromissou a compra de imóvel na planta com a ré Realmarka, tendo concretizado a aquisição mediante financiamento obtido com a CEF; ii) em 10/08/2024 houve o desabamento parcial da estrutura da edificação; iii) em virtude do ocorrido, está caracterizada a existência de vício redibitório, o que lhe confere direito à rescisão dos contratos celebrados com as rés (promessa de compra e venda, além da compra e venda com financiamento); iv) os contratos estão sujeitos ao regramento do Código de Defesa do Consumidor - CDC, devendo haver a inversão do ônus da prova; v) a restituição em dobro dos valores cobrados a título de comissão de corretagem, tendo em vista que o serviço não foi prestado e, ainda, a imobiliária responsável é de propriedade da mesma sócia que a ré Realmarka, havendo "venda casada"; vi) os fatos lhe causaram danos morais, que devem ser indenizados. 2. Tutela de urgência indeferida (7.1). 3. Sem conciliação (40.1). 4. Contestaram: a Caixa Econômica Federal (37.1); a Realmarka Construções Ltda. (ev. 55.1); a RMK 1 Empreendimentos SPE Ltda. e a P.O.S. Administração e Participação de Bens Ltda. (ev. 84.1), tendo as três últimas desistido da reconvenção na sequência (ev. 87.1). 5. Houve réplica (evs. 95.1 e 99.1). 6. Na fase de especificação de provas, a Caixa Econômica Federal as dispensou (113.1); as empresas RMK, Realmarka e POS indicaram depoimento pessoal da parte autora, oitiva de testemunhas, perícia e novos documentos (115.1); a parte autora requereu o depoimento pessoal do representante da Caixa e da Realmarka Construções, prova pericial, juntada de documentos e reforçou seu pedido de inversão do ônus da prova (ev. 116.1). É o que importa relatar. Decido. 7. Da reconvenção Antes mesmo de os autores serem intimados/citados da reconvenção (ev. 84.1, p. 47), as empresas RMK 1 Empreendimentos SPE Ltda. e a P.O.S. Administração e Participação de Bens Ltda. dela desistiram (ev. 87.1). Logo, como a desistência, dou por prejudicada a análise de tal pedido. 8. Passo ao exame das preliminares. 8.1. Da legitimidade passiva da instituição financeira Quanto à alegada ilegitimidade da Caixa (ev. 37.1, item II, p.3/10), é de se ter presente que a parte autora pede a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e a indenização por danos morais por conta de vícios construtivos. Eis o entendimento do TRF da 4ª Região com relação à matéria: ADMINISTRATIVO E CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATUAÇÃO DA CEF NA CONDIÇÃO DE AGENTE FINANCEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. Há interesse da Caixa Econômica Federal no processamento e julgamento de feito que tenha por fito a rescisão de contratos de compra e venda e financiamento habitacional, ante a relação imbricada das contratualidades. 2. Não são devidos honorários pela empresa pública federal, à luz do princípio da causalidade, porquanto sua conduta não deu causa à demanda. (TRF4, AC - APELAÇÃO CIVEL/SC nº 5006765-21.2013.404.7202, 21.08.2018, Terceira Turma) Eventual extensão da responsabilidade da instituição financeira em relação aos demais pedidos será averiguada na fundamentação da sentença, assim como a questão da solidariedade com os demais réus. Mantenho-a, pois, no polo passivo. 8.2. Da impugnação à gratuidade de justiça Nos eventos 55.1, p. 10/13 e 84.1, p. 10/13, as empresas RMK, Realmarka e P.O.S. sustentam que o benefício da justiça gratuita deferido à parte autora merece ser revogado. Verifico que a parte autora alegou a hipossuficiência na inicial, o que deve-se presumir verdadeira, em conformidade com o artigo 99, §3º, do CPC. Por outro lado, as requeridas não apresentaram evidências de que a renda dos autores excede ao teto dos benefícios previdenciários, um dos parâmetros que vem sendo utilizado para o deferimento da justiça gratuita (IRDR 25). O salário de cada um dos cônjuges, autores desta ação, revela que ambos estão abaixo daquele limite, quando analisadas as anotações em suas CTPS (evs. 1.6, e 1.7). A mesma situação se dá com seus contracheques. A anotação da última remuneração informada de R$ 8.660,52 - agosto/2024 (ev. 1.6, p. 1) não representa o seu salário contratual de R$ 5.498,22, como se vê do mesmo documento. Ainda que se tome por exemplo o holerite do cônjuge varão daquele mesmo mês, é preciso ter presente que este não pode ser o único critério para o indeferimento do pedido de gratuidade (Tema Repetitivo nº 1.178 do STJ). No caso, vê-se que o montante contemplou adiantamento de salário e outras verbas que habitualmente não compõem sua renda. O exame de seus holerites revela, ainda, que efetuados os descontos obrigatórios de imposto de renda na fonte e contribuição previdenciária, a renda disponível fica aquém do teto do INSS. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA FÍSICA. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. RENDIMENTOS SUPERIORES AO TETO DOS BENEFÍCIOS DO RGPS. INDEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. 1. Para o requerimento do benefício da justiça gratuita basta a declaração da parte requerente no sentido de que não possui condições de arcar com os ônus processuais, descabendo outros critérios para infirmar a presunção legal de pobreza, restando à contraparte a comprovação em sentido contrário. 2. É entendimento desta Terceira Turma que devem ser apurados, para o fim de concessão da AJG, os rendimentos líquidos da parte interessada, e considerados, para tal fim, apenas, os descontos obrigatórios/legais (tais como Imposto de Renda e Contribuição Previdenciária) e, excepcionalmente, gastos com saúde (apurada a gravidade da doença no caso concreto e os gastos respectivos, ainda que não descontados em folha de pagamento). Mostra-se razoável presumir a hipossuficiência da parte quando sua renda mensal não superar o teto dos benefícios da Previdência Social. 3. Ausentes os pressupostos legais para a concessão do benefício, há de ser indeferido o benefício de gratuidade de justiça, em especial por auferir renda superior ao teto dos benefícios do RGPS. (TRF4, AG 5051795-44.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 17-6-2020) Com isso, mantenho o benefício da gratuidade de justiça assegurado aos autores (ev. 7.1). 8.3. Da falta de interesse de agir As empresas RMK, Realmarka e P.O.S. sustentam a falta de interesse de agir da parte autora porque o contrato vem sendo cumprido, mesmo após o desmoronamento parcial da obra em agosto de 2024 por culpa de terceiro (evs.55.1, p. 13 e 84.1, p.14). Alegam que a parte autora foi cientificada do ocorrido e que o laudo pericial sempre esteve disponível na sede da Realmarka. Não há como sustentar a falta de interesse de agir apenas com os fundamentos acima, tanto mais quando as requeridas pugnaram pela improcedência dos pedidos veiculados na inicial. Se há ou não razão para rescindir o contrato é matéria de mérito e somente na fase de instrução caberá ser avaliada tal pretensão. 8.4. Da legitimidade da POS Administração e Participação de Bens Ltda. A presente demanda visa à rescisão do contrato de financiamento que teve por base a aquisição de imóvel em que a empresa P.O.S. Administração e Participação de Bens Ltda. figura como vendedora (ev. 84.1, p. 15). É necessário que os contratantes integrem o feito, na medida em que eles serão atingidos em sua esfera jurídica em caso de eventual procedência da demanda. Não há, pois, como afastá-la do pleito, sob pena de nulidade. 8.5. Da legitimidade para responder pelo reembolso da comissão de corretagem Segundo as requeridas RMK, Realmarka e P.O.S., falta-lhes legitimidade no que diz respeito ao pedido de reembolso da comissão de corretagem, pois foi paga à Imobiliária Titular Ltda., que não integra a lide (evs. 55.1, p. 14, item IV.III, e 84.1, p. 20). Essa questão está afetada ao mérito e com ele será decidida. 8.6. Inépcia da inicial por ausência de pedido certo e determinado - arts. 322 e 324 do CPC Alegam as mesmas contestantes que não há indicação específica dos valores pagos nem a que título, limitando-se a fazer requerimentos genéricos. Rejeito o pedido de indeferimento da inicial, pois a pretensão da parte autora foi devidamente apontada, ainda que não apurado o seu valor, o que pode ser feito, acaso procedente a sentença, na fase de seu cumprimento. 8.7. Valor da causa A parte ré sustenta que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 652.111,30 e os danos morais importam em R$ 50.000,00 - e assim, o valor da causa seria de R$ 702.111,30 e não de R$ 717.630,00 (evs. 55.1, item V, p. 18 e 84.1, item IV-VI, p. 22). Examinando a inicial e o contrato, percebe-se os autores apuraram os valores a que se obrigaram com a contratação: R$ 652.111,30 (ev. 1.1, p. 4), mas lançaram mão do valor da garantia de R$ 667.630,00 (ev. 1.5, p. 3, C4), para então somar os danos morais de R$ 50.000,00 e chegar ao montante de R$ 717.630,00 atribuído à causa. O valor da causa dever refletir o mais próximo possível o proveito econômico a ser obtido com a demanda. No caso, entendo que nele deve estar compreendido o valor da aquisição do contrato que se quer rescindir (ev. 1.5, B1, p. 2: R$ 628.611,30) e os danos morais postulados. Assim, retifico-o para 678.611,30. Anote-se. 8.8. Denunciação da lide às empresas de engenharia responsáveis pelo projeto de fundação e de sua avaliação As empresas responsáveis pelo projeto de fundação não integram o rol de contratantes: Baras Engenharia Geotécnica e Fundações Ltda., de responsabilidade técnica do Engenheiro Civil Viktor Baras, e a empresa Oktagon Engenharia Ltda., de responsabilidade técnica do Engenheiro Krys Mangini (evs. 55.1, p.39, item VIII, e 84.1, p. 46, item VIII). Por envolver relação de consumo, a responsabilidade é objetiva e solidária, sendo inadequada a ampliação subjetiva da lide nesta fase, sem prejuízo do direito de regresso. O art. 88 do Código de Defesa do Consumidor veda a denunciação da lide nas relações de consumo. Logo, não há falar em sua inclusão no feito, de modo que indefiro o requerimento das contestantes. 8.9. Da relação de consumo e da inversão do ônus da prova Ante a edição das Súmulas nº 285 e 297 pelo STJ, restou pacificada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de financiamento habitacional pactuados após o advento da Lei nº 8.078/90 e o ajuste em discussão foi pactuado em 20/09/2023 (1.5, p. 30). A parte autora enquadra-se como consumidora, destinatária final do produto/serviço, e as rés, como fornecedoras, por desenvolverem atividade de construção de imóveis para a venda e intermediadores da compra/venda, ao passo que a CEF prestou serviço relacionado ao financiamento (arts. 2º e 3º do CDC). Trata-se de operação de compra e venda de imóvel, associada à obtenção de mútuo, dando o imóvel como garantia. Há, portanto, várias relações que ligam a parte autora, na situação de consumidora, aos fornecedores. Portanto, ao contrário do que sustentam as requeridas, aplica-se a legislação consumerista ao contrato em questão. Porém, não é caso de inverter o ônus da prova, pois não se constata situação de hipossuficiência do consumidor (art. 6º, VIII, do CDC). No caso concreto, a parte autora/consumidora tem condições de produzir as provas necessárias do fato constitutivo do seu direito. Aliás, se a controvérsia pode ser resolvida pelas provas já produzidas e pela prova pericial a ser realizada, é desnecessária a inversão. 9. Dos pedidos de produção probatória 9.1. Quanto à produção de prova documental, lembro que o art. 435 do CPC prevê que "é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos", sendo que os demais devem vir aos autos com a inicial/contestação (art. 434, do CPC). No mais, adianto que a atuação do Juízo no sentido da obtenção de documentos que são acessíveis às partes só se justifica se ficar comprovada a negativa do órgão quanto ao seu fornecimento ou o retardamento excessivo. 9.2. Entendo protelatória a produção de prova oral em audiência, por não se tratar de meio seguro para comprovar a existência de vícios de construção, cuja apuração demanda prova técnica. 9.3. Defiro a prova pericial requerida pelas rés, necessária à comprovação de vícios construtivos e outros problemas técnicos relacionados à edificação, tendo por objeto: . a causa técnica do desabamento ocorrido em 10/08/2024; . a segurança e estabilidade da estrutura remanescente; . a adequação do sistema de fundação (radier); . a viabilidade técnica dos reforços estruturais propostos; . o estágio atual da obra e a possibilidade de conclusão segura; . a eventual desvalorização do imóvel e os vícios de habitabilidade. a. Nomeio o engenheiro civil Theodozio Stachera Junior, já cadastrado no e-proc sob CREA/PR 027299, e-mail: tstachera@hotmail.com (telefone 3252-0990), para atuar como perito nestes autos. Retifique-se a autuação para incluí-lo. b. Em se tratando de perícia de engenharia, a complexidade da prova e o fato de a parte autora fazer jus aos benefícios da justiça gratuita (ev. 7.1), fixo os honorários periciais no valor de R$ 1.629,03 (mil, seiscentos e vinte e nove reais e três centavos), equivalente a 3 vezes o teto constante no Anexo Único - Tabela II da Resolução nº 937, de 22 de janeiro de 2025, do Conselho da Justiça Federal (art. 28, §1º, da Resolução CNJ nº 305), cabendo às requeridas o pagamento de 1/5 do valor (cada uma). c. Intimem-se as partes para formular quesitos e indicar assistente técnico, consoante disciplina do art. 465, §1º, do CPC, em 5 (cinco) dias. Aguarde-se a formulação de quesitos pelas partes para só então intimar o perito para dizer se aceita o encargo. Prazo de 5 dias. d. Aceito o encargo pelo perito, intimem-se as rés para: - providenciarem o depósito do valor em conta vinculada aos presentes autos (1/5 cada uma do valor de que trata o item b, acima); - anexarem aos autos as plantas aprovadas do imóvel, bem como levantamentos topográficos, projetos de drenagem, memorial descritivo e outros que julgarem úteis. Prazo de 15 dias. e. comprovado o depósito dos honorários periciais, intime-se o perito para indicar data e horário para o início dos trabalhos periciais (vistoria no imóvel) e, em seguida, intimem-se as partes. As diligências periciais deverão ser concluídas no prazo de 30 dias. A perita deverá agendar a data para início do ato pericial com antecedência mínima de 20 dias. A perícia será realizada no imóvel objeto do contrato habitacional. Observo aos litigantes que os quesitos judiciais são bem abrangentes, porém se, mesmo assim, pretenderem formular quesitos, devem evitar os que sejam repetitivos e irrelevantes, devendo se ater ao foco central da questão controvertida. f. O Perito deverá responder: -aos quesitos do Juízo, constantes do laudo pericial eletrônico (parte I e parte II, abaixo reproduzido), mediante acesso, pelo E-proc, ao menu dos peritos; -aos quesitos das partes, incluindo-os no item 11 da parte II, do laudo eletrônico como "quesitos das partes", ficando o(a) perito(a) autorizado(a) a excluir os seguintes quesitos das partes: a) os repetitivos, que já constam do laudo eletrônico; b) os que extrapolam os conhecimentos da engenharia civil; c) aqueles que não tenham relação alguma com a matéria controvertida nestes autos e; d) aqueles que demandem juízo valorativo. g. Apresentado o laudo pericial, às partes para manifestação. Prazo de 15 dias. h) Solicitada complementação, encaminhe-se ao perito para resposta. i) Apresentado o laudo pericial (e respondidas as questões complementares acaso existentes), à Secretaria para disponibilizar o pagamento dos honorários periciais. 11. Nada mais sendo requerido, registrem-se para sentença. LAUDO ELETRÔNICO - Eproc LAUDO PERICIAL PARA VERIFICAÇÃO DE EVENTUAIS VÍCIOS EM UNIDADES INDIVIDUAIS PARTE I 1. Juízo solicitante: 2. Número do processo: 3. Parte autora: 4. Parte ré: 5. Perito: 6. Data da entrega do laudo: 7. Data(s) da(s) visita(s) ao imóvel: 8. Identificação da edificação: 9. Tempo ou idade da edificação: 10. Quantidade de blocos e de unidades por bloco: 11. Avaliação aproximada da unidade periciada: PARTE II QUESITAÇÃO: 1. O imóvel foi construído de acordo com o memorial descritivo? Explique. 2. A construtora providenciou a reconstrução da parte do residencial que desabou? Os reparos influenciaram de alguma forma a situação atual do imóvel? 3. Há danos no imóvel (infiltração, umidade, trinca, rachadura, etc) em razão do colapso paracial da estrutura da edificação? Se afirmativo, especificar quais são as suas causas (principais e/ou preponderantes) e a data provável do surgimento, devendo o perito especificar se decorrem de vícios construtivos, utilização inadequada, falta de conservação do imóvel, uso ou desgaste ou qualquer outra intercorrência ou evento de causa externa. 4. O imóvel situa-se em terreno impróprio para construção (área com risco de inundação ou alagamento, por exemplo)? Qual o parecer técnico quanto ao terreno em que foi edificada a obra? Há risco de desabamento ou de comprometimento da rigidez estrutural ou habitabilidade do imóvel? 5. O imóvel recebe o afluxo das águas da chuva, não permitindo o seu escoamento? A construção, tal como planejada, possui sistema de desvio das águas represadas em decorrência da chuva? 6. Foram constatadas reforma, ampliação ou modificação no imóvel? Se afirmativo, quem as realizou, qual foi a data provável? Houve acompanhamento por responsável técnico? Elas foram ou não suficientes para afastar ou mitigar eventuais vícios construtivos, agravá-los, ou causar outros danos? Avalie o perito as condições de habitabilidade e segurança do empreendimento antes e depois das obras. 7. Quais reformas ainda devem ser feitas para sanar as avarias e danos decorrentes de vícios de construção? Qual o seu custo estimado ou aproximado? 8. Os vícios construtivos identificados na perícia são passíveis de reparos definitivos de modo a evitar a reincidência? 9. Existem adequadas e seguras instalações para fornecimento de gás, água, energia elétrica e esgoto no imóvel? A unidade apresenta algum problema relacionado a essas instalações? Em caso positivo, quais são? Quais são as suas causas? 10. O radier executado possuía aproximadamente 38 cm de espessura e Fck 25 MPa, conforme documentos técnicos juntados? 11. Tais parâmetros são compatíveis com edifício de 7/8 pavimentos, considerando cargas estruturais? 12. Houve subdimensionamento da fundação? 13. O projeto previa armadura de punção nos pilares?Em caso negativo, trata-se de falha técnica grave capaz de comprometer a segurança estrutural? 14. A causa provável do evento de 10/08/2024 foi (Evento 1; Evento 150): ruptura por punção na fundação, ou falha na superestrutura? 15. A falha possui caráter localizado ou sistêmico? 16. O solo apresenta características de baixa resistência (“fundo de vale”), exigindo fundação diversa? 17. A parte remanescente apresenta: fissuras estruturais, recalques diferenciais, risco de colapso? 18. Há risco de novo desabamento sem aviso prévio?
TRF4 · 5ª Vara Federal de Curitiba · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5047511-66.2024.4.04.7000/PR AUTOR: AMOS FRANCO CLER ADVOGADO(A): MAICON PONTES DE AMORIM (OAB PR067119) AUTOR: DENISE MELO DOS SANTOS CLER ADVOGADO(A): MAICON PONTES DE AMORIM (OAB PR067119) RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF RÉU: REALMARKA CONSTRUCOES LTDA ADVOGADO(A): MARIA FERNANDA MENEZES DE OLIVEIRA (OAB PR050793) ADVOGADO(A): FERNANDA MACEDO PEREIRA GUIMARAES (OAB PR028268) ADVOGADO(A): BRUNA LOUISE HEY AMARAL (OAB PR073913) RÉU: P.O.S. ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO DE BENS LTDA ADVOGADO(A): MARIA FERNANDA MENEZES DE OLIVEIRA (OAB PR050793) ADVOGADO(A): FERNANDA MACEDO PEREIRA GUIMARAES (OAB PR028268) RÉU: RMK 1 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA ADVOGADO(A): MARIA FERNANDA MENEZES DE OLIVEIRA (OAB PR050793) ADVOGADO(A): FERNANDA MACEDO PEREIRA GUIMARAES (OAB PR028268) DESPACHO/DECISÃO 1. Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por Amos Franco Cler e Denise Melo dos Santos Cler, inicialmente apenas em face da Caixa Econômica Federal - CEF e Realmarka Construções Ltda, e após a emenda, também em face de POS Administração e Participação de bens Ltda. e Incorporadora RMK1 Empreendimentos SPE Ltda. (evs. 75.1 e 80.1), na qual a parte autora pretende a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e de financiamento, a restituição dos valores pagos (arras/sinal de negócio, entrada, parcelas intermediárias, taxas, comissão de corretagem, balões, FGTS e quaisquer outras rubricas), além de indenização por danos morais. Em síntese, a parte autora alega que: i) em 01/03/2023 compromissou a compra de imóvel na planta com a ré Realmarka, tendo concretizado a aquisição mediante financiamento obtido com a CEF; ii) em 10/08/2024 houve o desabamento parcial da estrutura da edificação; iii) em virtude do ocorrido, está caracterizada a existência de vício redibitório, o que lhe confere direito à rescisão dos contratos celebrados com as rés (promessa de compra e venda, além da compra e venda com financiamento); iv) os contratos estão sujeitos ao regramento do Código de Defesa do Consumidor - CDC, devendo haver a inversão do ônus da prova; v) a restituição em dobro dos valores cobrados a título de comissão de corretagem, tendo em vista que o serviço não foi prestado e, ainda, a imobiliária responsável é de propriedade da mesma sócia que a ré Realmarka, havendo "venda casada"; vi) os fatos lhe causaram danos morais, que devem ser indenizados. 2. Tutela de urgência indeferida (7.1). 3. Sem conciliação (40.1). 4. Contestaram: a Caixa Econômica Federal (37.1); a Realmarka Construções Ltda. (ev. 55.1); a RMK 1 Empreendimentos SPE Ltda. e a P.O.S. Administração e Participação de Bens Ltda. (ev. 84.1), tendo as três últimas desistido da reconvenção na sequência (ev. 87.1). 5. Houve réplica (evs. 95.1 e 99.1). 6. Na fase de especificação de provas, a Caixa Econômica Federal as dispensou (113.1); as empresas RMK, Realmarka e POS indicaram depoimento pessoal da parte autora, oitiva de testemunhas, perícia e novos documentos (115.1); a parte autora requereu o depoimento pessoal do representante da Caixa e da Realmarka Construções, prova pericial, juntada de documentos e reforçou seu pedido de inversão do ônus da prova (ev. 116.1). É o que importa relatar. Decido. 7. Da reconvenção Antes mesmo de os autores serem intimados/citados da reconvenção (ev. 84.1, p. 47), as empresas RMK 1 Empreendimentos SPE Ltda. e a P.O.S. Administração e Participação de Bens Ltda. dela desistiram (ev. 87.1). Logo, como a desistência, dou por prejudicada a análise de tal pedido. 8. Passo ao exame das preliminares. 8.1. Da legitimidade passiva da instituição financeira Quanto à alegada ilegitimidade da Caixa (ev. 37.1, item II, p.3/10), é de se ter presente que a parte autora pede a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e a indenização por danos morais por conta de vícios construtivos. Eis o entendimento do TRF da 4ª Região com relação à matéria: ADMINISTRATIVO E CIVIL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATUAÇÃO DA CEF NA CONDIÇÃO DE AGENTE FINANCEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. Há interesse da Caixa Econômica Federal no processamento e julgamento de feito que tenha por fito a rescisão de contratos de compra e venda e financiamento habitacional, ante a relação imbricada das contratualidades. 2. Não são devidos honorários pela empresa pública federal, à luz do princípio da causalidade, porquanto sua conduta não deu causa à demanda. (TRF4, AC - APELAÇÃO CIVEL/SC nº 5006765-21.2013.404.7202, 21.08.2018, Terceira Turma) Eventual extensão da responsabilidade da instituição financeira em relação aos demais pedidos será averiguada na fundamentação da sentença, assim como a questão da solidariedade com os demais réus. Mantenho-a, pois, no polo passivo. 8.2. Da impugnação à gratuidade de justiça Nos eventos 55.1, p. 10/13 e 84.1, p. 10/13, as empresas RMK, Realmarka e P.O.S. sustentam que o benefício da justiça gratuita deferido à parte autora merece ser revogado. Verifico que a parte autora alegou a hipossuficiência na inicial, o que deve-se presumir verdadeira, em conformidade com o artigo 99, §3º, do CPC. Por outro lado, as requeridas não apresentaram evidências de que a renda dos autores excede ao teto dos benefícios previdenciários, um dos parâmetros que vem sendo utilizado para o deferimento da justiça gratuita (IRDR 25). O salário de cada um dos cônjuges, autores desta ação, revela que ambos estão abaixo daquele limite, quando analisadas as anotações em suas CTPS (evs. 1.6, e 1.7). A mesma situação se dá com seus contracheques. A anotação da última remuneração informada de R$ 8.660,52 - agosto/2024 (ev. 1.6, p. 1) não representa o seu salário contratual de R$ 5.498,22, como se vê do mesmo documento. Ainda que se tome por exemplo o holerite do cônjuge varão daquele mesmo mês, é preciso ter presente que este não pode ser o único critério para o indeferimento do pedido de gratuidade (Tema Repetitivo nº 1.178 do STJ). No caso, vê-se que o montante contemplou adiantamento de salário e outras verbas que habitualmente não compõem sua renda. O exame de seus holerites revela, ainda, que efetuados os descontos obrigatórios de imposto de renda na fonte e contribuição previdenciária, a renda disponível fica aquém do teto do INSS. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA FÍSICA. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. RENDIMENTOS SUPERIORES AO TETO DOS BENEFÍCIOS DO RGPS. INDEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. 1. Para o requerimento do benefício da justiça gratuita basta a declaração da parte requerente no sentido de que não possui condições de arcar com os ônus processuais, descabendo outros critérios para infirmar a presunção legal de pobreza, restando à contraparte a comprovação em sentido contrário. 2. É entendimento desta Terceira Turma que devem ser apurados, para o fim de concessão da AJG, os rendimentos líquidos da parte interessada, e considerados, para tal fim, apenas, os descontos obrigatórios/legais (tais como Imposto de Renda e Contribuição Previdenciária) e, excepcionalmente, gastos com saúde (apurada a gravidade da doença no caso concreto e os gastos respectivos, ainda que não descontados em folha de pagamento). Mostra-se razoável presumir a hipossuficiência da parte quando sua renda mensal não superar o teto dos benefícios da Previdência Social. 3. Ausentes os pressupostos legais para a concessão do benefício, há de ser indeferido o benefício de gratuidade de justiça, em especial por auferir renda superior ao teto dos benefícios do RGPS. (TRF4, AG 5051795-44.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 17-6-2020) Com isso, mantenho o benefício da gratuidade de justiça assegurado aos autores (ev. 7.1). 8.3. Da falta de interesse de agir As empresas RMK, Realmarka e P.O.S. sustentam a falta de interesse de agir da parte autora porque o contrato vem sendo cumprido, mesmo após o desmoronamento parcial da obra em agosto de 2024 por culpa de terceiro (evs.55.1, p. 13 e 84.1, p.14). Alegam que a parte autora foi cientificada do ocorrido e que o laudo pericial sempre esteve disponível na sede da Realmarka. Não há como sustentar a falta de interesse de agir apenas com os fundamentos acima, tanto mais quando as requeridas pugnaram pela improcedência dos pedidos veiculados na inicial. Se há ou não razão para rescindir o contrato é matéria de mérito e somente na fase de instrução caberá ser avaliada tal pretensão. 8.4. Da legitimidade da POS Administração e Participação de Bens Ltda. A presente demanda visa à rescisão do contrato de financiamento que teve por base a aquisição de imóvel em que a empresa P.O.S. Administração e Participação de Bens Ltda. figura como vendedora (ev. 84.1, p. 15). É necessário que os contratantes integrem o feito, na medida em que eles serão atingidos em sua esfera jurídica em caso de eventual procedência da demanda. Não há, pois, como afastá-la do pleito, sob pena de nulidade. 8.5. Da legitimidade para responder pelo reembolso da comissão de corretagem Segundo as requeridas RMK, Realmarka e P.O.S., falta-lhes legitimidade no que diz respeito ao pedido de reembolso da comissão de corretagem, pois foi paga à Imobiliária Titular Ltda., que não integra a lide (evs. 55.1, p. 14, item IV.III, e 84.1, p. 20). Essa questão está afetada ao mérito e com ele será decidida. 8.6. Inépcia da inicial por ausência de pedido certo e determinado - arts. 322 e 324 do CPC Alegam as mesmas contestantes que não há indicação específica dos valores pagos nem a que título, limitando-se a fazer requerimentos genéricos. Rejeito o pedido de indeferimento da inicial, pois a pretensão da parte autora foi devidamente apontada, ainda que não apurado o seu valor, o que pode ser feito, acaso procedente a sentença, na fase de seu cumprimento. 8.7. Valor da causa A parte ré sustenta que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 652.111,30 e os danos morais importam em R$ 50.000,00 - e assim, o valor da causa seria de R$ 702.111,30 e não de R$ 717.630,00 (evs. 55.1, item V, p. 18 e 84.1, item IV-VI, p. 22). Examinando a inicial e o contrato, percebe-se os autores apuraram os valores a que se obrigaram com a contratação: R$ 652.111,30 (ev. 1.1, p. 4), mas lançaram mão do valor da garantia de R$ 667.630,00 (ev. 1.5, p. 3, C4), para então somar os danos morais de R$ 50.000,00 e chegar ao montante de R$ 717.630,00 atribuído à causa. O valor da causa dever refletir o mais próximo possível o proveito econômico a ser obtido com a demanda. No caso, entendo que nele deve estar compreendido o valor da aquisição do contrato que se quer rescindir (ev. 1.5, B1, p. 2: R$ 628.611,30) e os danos morais postulados. Assim, retifico-o para 678.611,30. Anote-se. 8.8. Denunciação da lide às empresas de engenharia responsáveis pelo projeto de fundação e de sua avaliação As empresas responsáveis pelo projeto de fundação não integram o rol de contratantes: Baras Engenharia Geotécnica e Fundações Ltda., de responsabilidade técnica do Engenheiro Civil Viktor Baras, e a empresa Oktagon Engenharia Ltda., de responsabilidade técnica do Engenheiro Krys Mangini (evs. 55.1, p.39, item VIII, e 84.1, p. 46, item VIII). Por envolver relação de consumo, a responsabilidade é objetiva e solidária, sendo inadequada a ampliação subjetiva da lide nesta fase, sem prejuízo do direito de regresso. O art. 88 do Código de Defesa do Consumidor veda a denunciação da lide nas relações de consumo. Logo, não há falar em sua inclusão no feito, de modo que indefiro o requerimento das contestantes. 8.9. Da relação de consumo e da inversão do ônus da prova Ante a edição das Súmulas nº 285 e 297 pelo STJ, restou pacificada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de financiamento habitacional pactuados após o advento da Lei nº 8.078/90 e o ajuste em discussão foi pactuado em 20/09/2023 (1.5, p. 30). A parte autora enquadra-se como consumidora, destinatária final do produto/serviço, e as rés, como fornecedoras, por desenvolverem atividade de construção de imóveis para a venda e intermediadores da compra/venda, ao passo que a CEF prestou serviço relacionado ao financiamento (arts. 2º e 3º do CDC). Trata-se de operação de compra e venda de imóvel, associada à obtenção de mútuo, dando o imóvel como garantia. Há, portanto, várias relações que ligam a parte autora, na situação de consumidora, aos fornecedores. Portanto, ao contrário do que sustentam as requeridas, aplica-se a legislação consumerista ao contrato em questão. Porém, não é caso de inverter o ônus da prova, pois não se constata situação de hipossuficiência do consumidor (art. 6º, VIII, do CDC). No caso concreto, a parte autora/consumidora tem condições de produzir as provas necessárias do fato constitutivo do seu direito. Aliás, se a controvérsia pode ser resolvida pelas provas já produzidas e pela prova pericial a ser realizada, é desnecessária a inversão. 9. Dos pedidos de produção probatória 9.1. Quanto à produção de prova documental, lembro que o art. 435 do CPC prevê que "é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos", sendo que os demais devem vir aos autos com a inicial/contestação (art. 434, do CPC). No mais, adianto que a atuação do Juízo no sentido da obtenção de documentos que são acessíveis às partes só se justifica se ficar comprovada a negativa do órgão quanto ao seu fornecimento ou o retardamento excessivo. 9.2. Entendo protelatória a produção de prova oral em audiência, por não se tratar de meio seguro para comprovar a existência de vícios de construção, cuja apuração demanda prova técnica. 9.3. Defiro a prova pericial requerida pelas rés, necessária à comprovação de vícios construtivos e outros problemas técnicos relacionados à edificação, tendo por objeto: . a causa técnica do desabamento ocorrido em 10/08/2024; . a segurança e estabilidade da estrutura remanescente; . a adequação do sistema de fundação (radier); . a viabilidade técnica dos reforços estruturais propostos; . o estágio atual da obra e a possibilidade de conclusão segura; . a eventual desvalorização do imóvel e os vícios de habitabilidade. a. Nomeio o engenheiro civil Theodozio Stachera Junior, já cadastrado no e-proc sob CREA/PR 027299, e-mail: tstachera@hotmail.com (telefone 3252-0990), para atuar como perito nestes autos. Retifique-se a autuação para incluí-lo. b. Em se tratando de perícia de engenharia, a complexidade da prova e o fato de a parte autora fazer jus aos benefícios da justiça gratuita (ev. 7.1), fixo os honorários periciais no valor de R$ 1.629,03 (mil, seiscentos e vinte e nove reais e três centavos), equivalente a 3 vezes o teto constante no Anexo Único - Tabela II da Resolução nº 937, de 22 de janeiro de 2025, do Conselho da Justiça Federal (art. 28, §1º, da Resolução CNJ nº 305), cabendo às requeridas o pagamento de 1/5 do valor (cada uma). c. Intimem-se as partes para formular quesitos e indicar assistente técnico, consoante disciplina do art. 465, §1º, do CPC, em 5 (cinco) dias. Aguarde-se a formulação de quesitos pelas partes para só então intimar o perito para dizer se aceita o encargo. Prazo de 5 dias. d. Aceito o encargo pelo perito, intimem-se as rés para: - providenciarem o depósito do valor em conta vinculada aos presentes autos (1/5 cada uma do valor de que trata o item b, acima); - anexarem aos autos as plantas aprovadas do imóvel, bem como levantamentos topográficos, projetos de drenagem, memorial descritivo e outros que julgarem úteis. Prazo de 15 dias. e. comprovado o depósito dos honorários periciais, intime-se o perito para indicar data e horário para o início dos trabalhos periciais (vistoria no imóvel) e, em seguida, intimem-se as partes. As diligências periciais deverão ser concluídas no prazo de 30 dias. A perita deverá agendar a data para início do ato pericial com antecedência mínima de 20 dias. A perícia será realizada no imóvel objeto do contrato habitacional. Observo aos litigantes que os quesitos judiciais são bem abrangentes, porém se, mesmo assim, pretenderem formular quesitos, devem evitar os que sejam repetitivos e irrelevantes, devendo se ater ao foco central da questão controvertida. f. O Perito deverá responder: -aos quesitos do Juízo, constantes do laudo pericial eletrônico (parte I e parte II, abaixo reproduzido), mediante acesso, pelo E-proc, ao menu dos peritos; -aos quesitos das partes, incluindo-os no item 11 da parte II, do laudo eletrônico como "quesitos das partes", ficando o(a) perito(a) autorizado(a) a excluir os seguintes quesitos das partes: a) os repetitivos, que já constam do laudo eletrônico; b) os que extrapolam os conhecimentos da engenharia civil; c) aqueles que não tenham relação alguma com a matéria controvertida nestes autos e; d) aqueles que demandem juízo valorativo. g. Apresentado o laudo pericial, às partes para manifestação. Prazo de 15 dias. h) Solicitada complementação, encaminhe-se ao perito para resposta. i) Apresentado o laudo pericial (e respondidas as questões complementares acaso existentes), à Secretaria para disponibilizar o pagamento dos honorários periciais. 11. Nada mais sendo requerido, registrem-se para sentença. LAUDO ELETRÔNICO - Eproc LAUDO PERICIAL PARA VERIFICAÇÃO DE EVENTUAIS VÍCIOS EM UNIDADES INDIVIDUAIS PARTE I 1. Juízo solicitante: 2. Número do processo: 3. Parte autora: 4. Parte ré: 5. Perito: 6. Data da entrega do laudo: 7. Data(s) da(s) visita(s) ao imóvel: 8. Identificação da edificação: 9. Tempo ou idade da edificação: 10. Quantidade de blocos e de unidades por bloco: 11. Avaliação aproximada da unidade periciada: PARTE II QUESITAÇÃO: 1. O imóvel foi construído de acordo com o memorial descritivo? Explique. 2. A construtora providenciou a reconstrução da parte do residencial que desabou? Os reparos influenciaram de alguma forma a situação atual do imóvel? 3. Há danos no imóvel (infiltração, umidade, trinca, rachadura, etc) em razão do colapso paracial da estrutura da edificação? Se afirmativo, especificar quais são as suas causas (principais e/ou preponderantes) e a data provável do surgimento, devendo o perito especificar se decorrem de vícios construtivos, utilização inadequada, falta de conservação do imóvel, uso ou desgaste ou qualquer outra intercorrência ou evento de causa externa. 4. O imóvel situa-se em terreno impróprio para construção (área com risco de inundação ou alagamento, por exemplo)? Qual o parecer técnico quanto ao terreno em que foi edificada a obra? Há risco de desabamento ou de comprometimento da rigidez estrutural ou habitabilidade do imóvel? 5. O imóvel recebe o afluxo das águas da chuva, não permitindo o seu escoamento? A construção, tal como planejada, possui sistema de desvio das águas represadas em decorrência da chuva? 6. Foram constatadas reforma, ampliação ou modificação no imóvel? Se afirmativo, quem as realizou, qual foi a data provável? Houve acompanhamento por responsável técnico? Elas foram ou não suficientes para afastar ou mitigar eventuais vícios construtivos, agravá-los, ou causar outros danos? Avalie o perito as condições de habitabilidade e segurança do empreendimento antes e depois das obras. 7. Quais reformas ainda devem ser feitas para sanar as avarias e danos decorrentes de vícios de construção? Qual o seu custo estimado ou aproximado? 8. Os vícios construtivos identificados na perícia são passíveis de reparos definitivos de modo a evitar a reincidência? 9. Existem adequadas e seguras instalações para fornecimento de gás, água, energia elétrica e esgoto no imóvel? A unidade apresenta algum problema relacionado a essas instalações? Em caso positivo, quais são? Quais são as suas causas? 10. O radier executado possuía aproximadamente 38 cm de espessura e Fck 25 MPa, conforme documentos técnicos juntados? 11. Tais parâmetros são compatíveis com edifício de 7/8 pavimentos, considerando cargas estruturais? 12. Houve subdimensionamento da fundação? 13. O projeto previa armadura de punção nos pilares?Em caso negativo, trata-se de falha técnica grave capaz de comprometer a segurança estrutural? 14. A causa provável do evento de 10/08/2024 foi (Evento 1; Evento 150): ruptura por punção na fundação, ou falha na superestrutura? 15. A falha possui caráter localizado ou sistêmico? 16. O solo apresenta características de baixa resistência (“fundo de vale”), exigindo fundação diversa? 17. A parte remanescente apresenta: fissuras estruturais, recalques diferenciais, risco de colapso? 18. Há risco de novo desabamento sem aviso prévio?
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