2026-09-16 · TJGO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE ÁGUAS LINDAS DE GOIÁS 2ª VARA CÍVEL Dra. Patrícia Passoli Ghedin PROCESSO Nº 5047371-87.2024.8.09.0168 Requerente: Condominio Residencial Bella Vitta Club Residence Requerido: Maria Eduarda Costa Ferreira Garcia DECISÃO 1. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial movida por Condominio Residencial Bella Vitta Club Residence em face de Maria Eduarda Costa Ferreira Garcia, partes devidamente qualificadas. Alega o exequente que a executada é proprietária da unidade 102, torre 08, e se encontra inadimplente com as taxas condominiais, totalizando um débito de R$ 3.056,70 (três mil cinquenta e seis reais e setenta centavos). Requer a citação da executada para pagamento, sob pena de penhora, e a inclusão das cotas vincendas. Recebida a inicial (mov. 5), foi determinada a citação da parte executada. A citação retornou frustrada (mov. 11). Argumenta o exequente, na mov. 14, que requereu nova tentativa de citação, fornecendo número de telefone para contato, sendo infrutífera (mov. 19). A parte exequente indicou novo endereço para citação (mov. 22), o qual retornou frustrado (mov. 26). Informa o exequente que requereu a utilização do sistema SISBAJUD para busca de endereços (mov. 29), o que foi deferido e a pesquisa juntada no mov. 34. Nova tentativa de citação (mov. 37), a qual foi que a citação foi efetivada (mov. 43). Em manifestação (mov. 47), a parte exequente requereu o prosseguimento do feito com a penhora de ativos financeiros via SISBAJUD e a busca de veículos via RENAJUD, sendo deferido o pedido no mov. 49. A parte exequente apresentou manifestação (mov. 52), requerendo a emenda da inicial. Sustenta que, em virtude da natureza propter rem da obrigação, a responsabilidade pelo débito condominial foi transferida ao novo proprietário do imóvel, Thiago Musse Pereira Ltda. Pondera que a transferência de propriedade ocorreu após a consolidação do imóvel pela credora fiduciária (Caixa Econômica Federal) e subsequente venda em leilão, conforme demonstrado pela matrícula atualizada do imóvel (mov. 52, arq. 2). Na sequência, acrescenta que, por essa razão, requer a substituição do polo passivo, com a exclusão de Maria Eduarda Costa Ferreira Garcia e a inclusão de Thiago Musse Pereira Ltda., juntando planilha de débito atualizada no valor de R$ 7.919,32 (sete mil novecentos e dezenove reais e trinta e dois centavos) e comprovante de recolhimento de custas para a nova citação (mov. 53). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. 2. Da substituição do polo passivo – Obrigação Propter Rem A parte exequente requer a substituição de Maria Eduarda Costa Ferreira Garcia por Thiago Musse Pereira Ltda., ao fundamento de que o imóvel objeto da presente execução foi arrematado pela referida pessoa jurídica, conforme comprova a matrícula atualizada juntada no mov. 52, arq. 2. O pedido comporta acolhimento. A obrigação de pagar as despesas de condomínio possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa que a gerou. Tal característica implica que a responsabilidade pelo seu adimplemento é do titular do direito real sobre o bem, no momento da cobrança. O Código Civil, em seu artigo 1.345, é expresso ao dispor que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, inclusive as vencidas antes da aquisição, transferiu-se ao novo proprietário, o qual passa a ter legitimidade para figurar no polo passivo da presente execução. Este entendimento é pacífico no Superior Tribunal de Justiça, que, em reiteradas decisões, confirma a responsabilidade do arrematante ou adquirente por débitos condominiais pretéritos, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXONERAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "É assente nesta Corte que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva" (AgInt no AREsp 1.015.212/RJ, Rel . Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 02/08/2018). 2. Examinando as circunstâncias da causa, o Tribunal de origem reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel para fazer frente a dívidas de condomínio relativas ao próprio imóvel, porquanto o comprador do imóvel o adquire com todas as suas consequências jurídicas, inclusive as contraídas com a comunidade condominial, ressaltando, ainda, que não consta dos autos prova de que o condomínio tivesse ciência do negócio entabulado entre os antigos proprietários do imóvel e o recorrente, ressalvando o seu direito de regresso contra o antigo proprietário, em ação própria. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 856485 RJ 2016/0029133-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 07/12/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/02/2021). Portanto, a executada original, Maria Eduarda Costa Ferreira Garcia, tornou-se parte ilegítima para figurar no polo passivo, devendo ser substituída pelo atual proprietário do imóvel, conforme requerido na petição da mov. 52. Assim, DEFIRO o pedido de substituição do polo passivo, para excluir Maria Eduarda Costa Ferreira Garcia e incluir Thiago Musse Pereira Ltda, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. 03.398.229/0001-14, como parte executada. À escrivania para que proceda às devidas alterações no sistema. 3. Do prosseguimento da execução 3.1. A decisão anterior que deferiu pesquisas patrimoniais em nome da antiga executada (mov. 49) perde seu objeto e deve ser tornada sem efeito. Assim, TORNO SEM EFEITO a decisão proferida na mov. 49, bem como o ato ordinatório da mov. 54, uma vez que direcionados à parte ora excluída da lide;d) 3.2. Acolhida a sucessão processual, o feito deve prosseguir, retomando-se a fase de citação, agora em face do novo executado. 3.2.1. CITE-SE o novo executado, Thiago Musse Pereira Ltda., no endereço indicado na matrícula do imóvel (Rua 12-A, n. 02, Residencial Cemig, São Simão/GO, CEP 75890-000), para que, no prazo de 3 (três) dias, efetue o pagamento do débito atualizado, que, conforme planilha da mov. 57, perfaz o montante de R$ 6.675,06 (seis mil seiscentos e setenta e cinco reais e seis centavos), acrescido das cotas que se vencerem no curso do processo, custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da execução, nos termos do artigo 827 do CPC. 3.2.2. Conste do mandado de citação as advertências legais, notadamente a possibilidade de oferecimento de embargos à execução no prazo de 15 (quinze) dias e a redução dos honorários pela metade em caso de pagamento integral no prazo de 3 (três) dias (art. 827, § 1º, do CPC). 3.3.3. Considerando que as custas para a diligência foram recolhidas na mov. 53, expeça-se o necessário de imediato. Cite-se. Intime-se. Cumpra-se. Águas Lindas de Goiás, data da assinatura digital. PATRÍCIA PASSOLI GHEDIN Juíza de Direito (Decreto 4060/2026)