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TJRS · 3ª Vara Cível da Comarca de Santa Maria · DESPACHO/DECISÃO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5046722-27.2024.8.21.0027/RS AUTOR: SONIA REGINA AMARAL DOS SANTOS (Relativamente Incapaz (Art. 4º CC)) ADVOGADO(A): ANTÔNIO CARLOS PEREIRA CAMARGO AUTOR: FLAVIO ANTONIO DOS SANTOS ADVOGADO(A): ANTÔNIO CARLOS PEREIRA CAMARGO RÉU: SANDRA BANDEIRA DA SILVA ADVOGADO(A): MATHEUS BANDEIRA DA SILVA (OAB RS119996) RÉU: FLAVIO BALDONI DA SILVA ADVOGADO(A): MATHEUS BANDEIRA DA SILVA (OAB RS119996) DESPACHO/DECISÃO Vistos em saneador. Trata-se de ação de extinção de condomínio cumulada com alienação judicial ajuizada por Flávio Antonio dos Santos e Sonia Regina Amaral dos Santos contra Flávio Baldoni da Silva e Sandra Bandeira da Silva. Os autores narram que em 2010 adquiriram 50% do imóvel de matrícula n.º 23.212 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Maria, e que desde então os réus utilizam o bem com exclusividade, operando no local a empresa Bandeira Materiais de Construção e Agropecuária sem qualquer contrapartida financeira aos autores. Requereram a procedência dos pedidos para determinar a extinção do condomínio Os réus contestaram o pedido. Sustentaram que a posse exclusiva do imóvel decorre de cláusula contratual firmada em 2010 e foi confirmada por sentença transitada em julgado nos autos do processo n.º 027/1.17.0004896-1. Argumentaram que os autores consentiram com o uso do bem pelos réus e que não há base para cobrança de aluguéis. Suscitaram a inépcia parcial da petição inicial quanto ao pedido de depósito judicial do valor de R$ 347.884,38, fixado unilateralmente pelos autores sem avaliação técnica. Requereram a gratuidade de justiça e a condenação dos autores por litigância de má-fé, ao argumento de que a presente ação deduz pretensão contra fato incontroverso já decidido judicialmente. Para atendimento do disposto no artigo 357 do Código de Processo Civil de 2015, necessário realizar o integral saneamento da presente demanda. Havendo questões que careçam de enfrentamento imediato, passo à sua análise. Inicialmente, defiro a JG aos réus. Da preliminar de inépcia parcial da petição inicial Os réus suscitaram a inépcia parcial da petição inicial no que tange ao pedido de depósito judicial do valor de R$ 347.884,38 pelos réus, sob argumento de que tal montante foi fixado unilateralmente pelos autores, sem avaliação técnica e sem anuência dos réus. O pedido alternativo formulado pelos autores, consistente no pagamento do valor correspondente à quota-parte por eles ofertada na notificação extrajudicial de 2022, possui causa de pedir identificável e não confunde o objeto do processo com a ação de cobrança de aluguéis que tramita em separado (processo nº 50452127620248210027). O valor indicado na inicial tem por base a notificação extrajudicial e a respectiva atualização monetária, o que confere à pretensão contornos suficientemente claros para a defesa dos réus. A discussão sobre a pertinência ou correção do valor é questão de mérito, não de inépcia. Por consequência, vai rejeitada a preliminar. DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Da análise do presente feito, os pontos controvertidos são: a) a existência de condomínio indivisível sobre o imóvel de matrícula n.º 23.212 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Maria e a proporção de cada condômino; b) se o uso exclusivo do imóvel pelos réus configura situação que justifique a extinção judicial do condomínio; c) se as tratativas extrajudiciais implicaram acordo ou aceitação do valor de R$ 250.000,00 como preço da quota-parte dos autores; d) se a cláusula contratual que atribuiu ao réu Flávio a responsabilidade pelo uso do imóvel afasta ou limita o direito dos autores de pleitearem a extinção do condomínio e a alienação judicial do bem. DO ÔNUS PROBATÓRIO Caberá à parte autora demonstrar o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I1, do CPC) e à parte requerida demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte adversa (art. 373, II2, do CPC). DAS PROVAS POSTULADAS Quando intimadas as partes acerca da especificação de provas (evento 29, ATOORD1), os autores requereram a prova pericial para avaliação do imóvel e a posterior realização de hasta pública (evento 36, PET1). Quanto à prova pericial para avaliação do imóvel, trata-se de medida necessária ao julgamento do mérito, pois o valor do bem é elemento essencial tanto para a alienação judicial em hasta pública quanto para eventual aquisição da quota-parte pelos réus. Por isso, defiro a realização de perícia de avaliação do imóvel de matrícula nº 23.212, situado na Rua Silva Jardim, Santa Maria/RS. Consigno que, diante da JG deferida à parte, os honorários periciais serão pagos consoante o que dispõe o Ato n.º 038/2025-P (R$ 823,91). Isso posto, nomeio o corretor/avaliador de imóveis Djan Raphael Matos Torres Amoretti (com cadastro neste sistema Eproc), o(a) qual deverá ser intimado(a) para dizer se aceita o encargo e os honorários estabelecidos, bem como informar a data e hora para a realização da perícia, com prazo razoável, a fim de possibilitar a intimação das partes (art. 474, CPC/2015). Fica o(a) PERITO(A) ciente que o laudo deverá ser apresentado até 30 (trinta) dias depois da realização dos trabalhos periciais e o pagamento dos honorários será efetuado após o trânsito em julgado do feito. As partes poderão apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos, em quinze dias (§ 1º do art. 465 do CPC/2015). Com a apresentação do laudo, dê-se vista às partes. Com o aceite, à serventia para certificar a respeito da abertura de expediente no Sistema Eletrônico de Informações (SEI), para o adimplemento dos honorários periciais pelo TJ/RS, devendo ser juntada a comprovação do sistema nos autos, bem como a atual situação do pedido de pagamento. Doravante deverá a serventia juntar aos processos a comprovação da abertura do expediente para SEI para pagamento de honorários periciais, para controle do juízo e do perito. O Tribunal de Justiça está em vias de implementar o Sistema AJ. Assim, para realizar a perícia, o perito ora nomeado deve providenciar o cadastro via módulo externo do sistema pelo acesso < https://apps.tjrs.jus.br/auxiliaresdajustica/login > e juntar os documentos exigidos. Com o cadastro finalizado e aprovado, o perito deve comunicar para que este juízo possa regularizar a nomeação no sistema AJ (Resolução n.º 1359/2021-COMAG). Com a informação do Perito, regularize o Cartório a nomeação no sistema Auxiliares da Justiça (AJ), com acesso pela intranet < https://intra.tjrs.jus.br/aj/seguranca/efetuarloginintranet/efetuarLoginIntranet_efetuarLogin.jsf >. 1. Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; […] 2. Art. 373. O ônus da prova incumbe: […] II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
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