Processo 5046400-20.2025.8.09.0087

2026-09-16 · TJGO

ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

2026-09-08 · TJGO

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE ITUMBIARA 1ª VARA CÍVEL E DA INFÂNCIA E DA JUVENTUDE Autos: 5046400-20.2025.8.09.0087 Polo Ativo: Ccb Urbanismo Ltda Polo Passivo: Artur Henrique Ribeiro Alves SENTENÇA Cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA proposta por CCB URBANISMO LTDA em desfavor de ARTUR HENRIQUE RIBEIRO ALVES, ambas as partes qualificadas. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou com o requerido Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária nº 693, tendo por objeto o lote nº 06, quadra 10, situado no Loteamento Residencial Sonho Verde, nesta cidade, pelo valor de R$ 103.784,94. Informa que o requerido efetuou o pagamento de parte das prestações ajustadas, totalizando R$ 70.415,18, mas deixou de adimplir as parcelas a partir de janeiro de 2020, acumulando débito que, atualizado até 17/08/2020, alcançava R$ 8.354,00, além das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial. Aduz que o requerido foi previamente notificado para purgar a mora, permanecendo, contudo, inadimplente, circunstância que, segundo sustenta, autoriza a resolução do contrato por culpa exclusiva do comprador e a retomada da posse do imóvel. Afirma, ainda, que, após a constituição em mora, a posse exercida pelo requerido tornou-se precária e de má-fé. Sustenta ser devida, em razão da rescisão, a restituição dos valores pagos pelo requerido, com as deduções previstas contratualmente, especialmente retenção de 25% a título de despesas administrativas, valores relativos a obrigações propter rem, IPTU, despesas de cobrança e notificação, bem como taxa de fruição correspondente a 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel até a efetiva desocupação ou reintegração na posse. Alega, ainda, a existência de benfeitorias ou edificações no imóvel e defende que eventual indenização somente seria cabível caso demonstradas sua realização antes da constituição em mora e sua regularidade perante os órgãos públicos competentes. Requer, em sede de tutela de urgência, que o requerido se abstenha de promover novas construções, edificações ou melhorias no imóvel. Ao final, requer a procedência dos pedidos para declarar rescindido o contrato por inadimplemento do requerido, determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, autorizar as deduções contratuais sobre os valores a serem restituídos, condenar o requerido ao pagamento da taxa de fruição, despesas de notificação, IPTU e demais encargos incidentes sobre o bem, bem como disciplinar eventual indenização ou retirada das benfeitorias existentes. Juntou documentos (movs. 01, 10 e 14). Deferida a tutela de urgência em mov. 16. Em contestação apresentada no mov. 54, advoga o réu, em síntese, pela incidência do CDC e inversão do ônus da prova, bem como pela inépcia da inicial diante de alegadas contradições quanto à inadimplência. No mérito, sustenta ter realizado as edificações no imóvel antes da constituição em mora, fazendo jus à indenização pelas benfeitorias, e impugna a cobrança da taxa de fruição, dos encargos cumulativos e das despesas extrajudiciais. Ao final, requer a improcedência dos pedidos autorais. Impugnação à contestação em mov. 63. Intimadas a informar as provas que pretendem produzir, a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 69) e a parte ré requereu a produção de prova pericial contábil e de engenharia e prova testemunhal (mov. 70). Decisão saneadora e indeferida a gratuidade da justiça ao réu em mov. 78. Pedido de esclarecimentos vindo à mov. 89. Embargos de declaração parcialmente acolhidos em mov. 92. Pedido de esclarecimentos vindo à mov. 97. Manifestação da parte ré em mov. 119. A parte requerida, em mov. 123, reiterou o interesse na produção de prova pericial. É o relatório. Decido. Configura-se a hipótese de julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Com efeito, as provas requeridas pela parte ré já foram objeto de apreciação na decisão saneadora de mov. 78, posteriormente integrada pela decisão de mov. 92, ocasião em que foram indeferidas ou julgadas prejudicadas, não havendo fato novo que justifique a reabertura da instrução probatória. Dando sequência, destaca-se a plena aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, conforme já reconhecido na decisão saneadora de mov. 78 e mantido pelo Tribunal de Justiça no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5125220-19.2026.8.09.0087. Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, na medida em que a autora atua como fornecedora no mercado imobiliário e o réu figura como adquirente do imóvel, incidindo, portanto, os arts. 2º e 3º do CDC. Além disso, conforme consignado no saneamento, encontra-se caracterizada a vulnerabilidade técnica do requerido em face da autora, empresa especializada no ramo imobiliário, circunstância que justificou, inclusive, a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC. Tal conclusão foi expressamente confirmada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, que, ao negar provimento ao agravo de instrumento interposto pela autora, reconheceu a natureza consumerista da relação e a existência de assimetria técnica entre as partes, mantendo a distribuição do ônus probatório estabelecida por este Juízo. Portanto, tratando-se de questão já decidida no curso do processo e confirmada pela instância revisora, deve a controvérsia ser examinada sob a ótica das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Além de tal ponto, necessário fixar a aplicação da Lei 13.786/18 ao presente caso. Como se sabe, a Lei do Distrato Imobiliário 13.786/18 modificou a Lei da Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64) e a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), entrando em vigor em 27 de dezembro de 2018, e criando regras especiais acerca das rescisões contratuais. Contudo, a referida normativa só é aplicável aos contratos celebrados a partir de sua vigência, conforme sedimentado pela 2ª Seção do C. Superior Tribunal de Justiça, vejamos: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.) Portanto, o contrato dos presentes autos foi celebrado em 31 de março de 2013 (mov. 01 - doc. 07), razão pela qual não são aplicáveis as modificações trazidas pela Lei 13.786/19 ao presente caso. Fixadas tais premissas, passo a analisar do mérito propriamente dito. Em síntese, os autores buscam rescindir o contrato celebrado com a ré que versa acerca de aquisição de um imóvel, bem como a devolução das parcelas pagas. É incontroverso nos autos que as partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo por objeto o lote nº 06, quadra 10, situado na Rua RSV-03, Loteamento Residencial Sonho Verde, em Itumbiara/GO, com área de 353,72 m², pelo valor de R$ 103.784,94 (cento e três mil, setecentos e oitenta e quatro reais e noventa e quatro centavos), a ser pago nas condições estabelecidas na Cláusula IV do instrumento contratual. Ainda, conforme já reconhecido na decisão saneadora, é incontroverso o inadimplemento contratual do réu, que deixou de adimplir as prestações ajustadas, sendo a presente rescisão postulada pela vendedora em decorrência do descumprimento das obrigações assumidas pelo comprador, e não por mera manifestação imotivada de vontade. Em razão disso, aplicável no caso concreto a disposição da cláusula XXI do contrato, sendo plenamente possível o distrato, mas com incidência das sanções contratuais e com a reparação dos danos causados à aquele que não deu causa ao distrato. Em razão disso, em havendo a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante, com a entrega do imóvel ao fornecedor, bem como a restituição dos valores já pagos pelo consumidor, abatido da multa contratual e demais despesas devidas pelo consumidor em favor do fornecedor. Nesse sentido, inclusive, é a Súmula 543 do C. STJ, vejamos: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Por outro lado, controvertem as partes acerca da validade do quantum de retenção previsto na cláusula XXII, que estipula uma retenção de 25% das parcelas já pagas. Em relação aos limites para as cláusulas penais em casos tais, o C. STJ fixou entendimento de que é lícita a retenção de até 25% dos valores pagos, vejamos: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA ECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial...” (STJ, 4ª Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020) PROCESSO CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA NÃO CONFIGURADO NA HIPÓTESE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. LEGALIDADE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. (…). 6. O promissário-comprador pode demandar em juízo a rescisão com a consequente devolução das parcelas pagas, ainda que tenha dado causa à rescisão do contrato, contudo nessa situação a jurisprudência do STJ "passou adotar um padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas esembolsadas pelo comprador, em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos dministrativos do empreendimento" (AgInt no RESP 1.830.612/SP, 4ª Turma, DJe de 13/08/2020). Precedentes. (STJ, 3ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp 1644843/DF, rel. Minª. Nancy Andrighi, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020) Por isso, obedecido ao limite de 25%, entendo como lícito o montante previsto contratualmente. Por outro lado, em relação aos valores devidos a título de IPTU, tenho que, a luz do art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN), é o consumidor responsável pelo pagamento do tributo desde a assinatura do contrato, momento em que passou a ser responsável pela posse do lote, até o trânsito em julgado desta decisão. O mesmo raciocínio também deve ser aplicado para outros encargos relativos à posse do imóvel, tais como eventuais débitos de água, energia e taxas condominiais, eis que tratam de custos ordinários devidos por aquele que exerce a posse do imóvel. Nesse sentido, é o entendimento do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. IPTU. PROMITENTE COMPRADOR. DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DOS JUROS DE FRUIÇÃO. SÚMULA 1 DO TJSP. INOVAÇÃO. SUCUMBÊNCIA. […] 2. O pagamento do IPTU compete ao comprador do imóvel que adquiriu sua posse desde a assinatura do contrato até a sua resolução, nos termos do art. 34 do CTN, bem como cláusula contratual 8ª do contrato firmado entre as partes. […] APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDA EM PARTE. (TJGO, Apelação (CPC) 5631459-37.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, 3ª Câmara Cível, julgado em 18/11/2020, DJe de 18/11/2020) Em razão disso, com a retomada do imóvel pelo fornecedor, em havendo qualquer débito desta natureza, é plenamente possível que haja o desconto de tais valores do montante a ser restituído pelo fornecedor ao promitente comprador. Ainda, no que diz respeito à responsabilização dos autores pela verba de fruição, entendo que, em regra, tais quantias são devidas sempre que aquele quem dá causa ao desfazimento do contrato utiliza-se do bem, auferindo vantagens com a posse do imóvel. Ainda, no que diz respeito à responsabilização dos autores pela verba de fruição, entendo que, em regra, tais quantias são devidas sempre que aquele quem dá causa ao desfazimento do contrato utiliza-se do bem, auferindo vantagens com a posse do imóvel. No caso dos autos, houve construção realizada pelo réu, daí porque está comprovado que usou do imóvel e, portanto, deverá incidir a taxa de fruição prevista no contrato (cláusula XXII, alínea “e”). Nesses termos, destaco: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL EM DETRIMENTO DO JUÍZO ARBITRAL. IMPOSSIBILIDADE. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AFASTAMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO. USO EFETIVO. NÃO OCORRÊNCIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Acerca da prejudicial de incompetência do juízo Estatal em detrimento do juízo Arbitral esta merece ser afastada, visto que ao ingressar em juízo o consumidor rejeita tacitamente a competência arbitral, sobretudo por ser um contrato de adesão, conforme entendimento já firmado pelo STJ. 2. No caso, não há prejudicialidade externa com Ação de Obrigação de Fazer, na qual se discute vícios de instalações, vez que nesta ação, pretende a autora a declaração rescisão contratual, bem como a condenação da parte requerida na multa penal compensatória, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais, por descumprimento de promessas de benfeitorias apresentadas no memorial descritivo no prazo final estabelecido contratualmente. 3. Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa do promitente vendedor, em virtude de não terem sido concluídas as obras na data aprazada, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos moldes da Súmula 543 do STJ. 4. Não se mostra razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição, uma vez que, em se tratando de imóvel não edificado, inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como a comprovação de que a recorrente tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote. 5. Não há falar-se em cobrança de taxas condominiais e de IPTU porque, elas possuem natureza de obrigação propter rem, incidindo em função do imóvel e o acompanhando, independentemente da pessoa do proprietário, sendo que não se pode impor ao promitente comprador uma obrigação imposta pelo arbítrio da Construtora em transferir o respectivo ônus sem que a parte consumidora tenha tido a posse ou qualquer possibilidade de usufruir das vantagens da coisa, como na hipótese. 6. É possível a condenação da vendedora ao pagamento de danos morais à compradora em caso de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel, motivado pela demora ou pela não entrega do bem, porquanto a frustração da expectativa em adquirir e gozar da casa própria supera em demasia o mero aborrecimento, merecendo manutenção a sentença de primeiro grau que condenou o empreendimento em ressarcir o apelado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais. 7. In casu, os ônus sucumbenciais merecem ser suportados, em sua integralidade, pela requerida/apelante, tendo em vista que foi vencida na demanda. 8. A majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no art. 85, § 11, do CPC, pressupõe a existência cumulativa dos seguintes requisitos: a) recurso não conhecido integralmente ou não provido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e b) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso ? RESP 1573.573/RJ. Se enquadrando o presente caso na hipótese de majoração sendo indispensável aumentar de 10% para 12% a verba sucumbencial com fundamento no referido dispositivo legal. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E IMPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5441157-80.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 08/05/2023, DJe de 08/05/2023) Contudo, o contrato prevê a taxa de fruição em 1% ao mês (cláusula XXII, alínea “e”), o que entendo ser demasiado e desproporcional. Isso porque, no mercado atual, a taxa de 1% de aluguel vem se mostrando rara, razão pela qual a tenho como abusiva por submeter o consumidor a uma desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV do CDC). Dessa forma, reduzo a taxa de fruição para 0,50% ao mês, eis que tal taxa vem sendo utilizada pelo Egrégio Tribunal de Justiça em casos tais, vejamos: "Quanto ao ponto, ante a ausência de previsão contratual sobre o percentual devido, entende-se que a taxa deve ser definida em conformidade com a prática de mercado que é de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do contrato, o mesmo utilizado pela jurisprudência nos casos em que o promitente comprador dá causa à rescisão do contrato e deixa de desocupá-lo voluntariamente, sendo, portanto, razoável, pelo princípio da equidade, a redução do valor fixado na sentença e a aplicação do mesmo índice ao presente caso." (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5055637-66.2023.8.09.0049, Rel. Des(a). BRENO CAIADO, 11ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024) Quanto à base de cálculo, no caso concreto, deverá ser considerado o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), correspondente às edificações incorporadas ao imóvel. Isso porque, na decisão saneadora, houve expressa inversão do ônus da prova quanto aos pontos controvertidos relacionados às construções, indicando ao autor o ônus de desconstituir o valor indicado pelo réu em sua contestação, decisão posteriormente mantida pelo Tribunal de Justiça no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5125220-19.2026.8.09.0087. Há de se frisar que a parte autora não produziu, e não requereu, a produção de provas voltadas a desconstituir o valor atribuído pela parte ré. Com efeito, o réu afirmou que as edificações possuíam valor de R$ 300.000,00, ao passo que a autora, a quem incumbia o encargo probatório em razão da inversão determinada, não requereu nem produziu prova técnica destinada a demonstrar valor diverso. Assim, ausente elemento probatório em sentido contrário, deve ser acolhido, para fins de julgamento, o valor de R$ 300.000,00 indicado pelo requerido. Consequentemente, a taxa mensal de fruição corresponde a 0,5% de R$ 300.000,00, isto é, R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) por mês, devendo incidir pelo período entre a constituição em mora (13/05/2020 - mov. 01, arq. 06) até a efetiva reintegração da posse do imóvel pela autora. Por fim, necessário avaliar o pedido de indenização pelas benfeitorias construídas no imóvel por parte do réu. A lei de regência (Lei 6.766/79), expressamente, o direito do promissário comprador ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis que estejam em conformidade com o contrato e com a lei, vejamos: "Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. § 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei." Nessa linha, há de se destacar que eventuais irregularidades junto a municipalidade não tem o condão de caracterizar contrariedade à lei da benfeitoria prevista no art. 34, §1º da Lei 6.766/79, salvo se houver prova inequívoca de ofensa à lei municipal e a impossibilidade absoluta de sanar o vício, sendo tal ônus do promissário vendedor (art. 373, inciso I do CPC). Isso porque a ofensa a regramento administrativo da municipalidade não configura ofensa a lei stricto sensu. Além disso, quando a irregularidade é sanável, não pode o compromissário comprador não ser indenizado, pois a imobiliária terá condições de regularizar a benfeitoria é obter enriquecimento com a venda, enriquecimento este que será ilícito se não houver indenização as benfeitorias. Nesse sentido, destaco a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça: Apelação cível. Ação de rescisão de contrato c/c indenização. Promessa de compra venda. Residencial Fonte das Águas. (...) IV. A rescisão do contrato de compra e venda por culpa do promitente vendedor gera o dever de ressarcir ao promissário comprador o valor das acessões e benfeitorias edificadas, sob pena de enriquecimento sem causa de uma das partes em detrimento da outra. Inexistem provas no sentido de que as benfeitorias levadas a efeito pelos autores/apelados são irregulares ou que as irregularidades eventualmente apuradas não podem ser sanadas. V. Desprovido o recurso de apelação, o tribunal majorará os honorários advocatícios de sucumbência fixados anteriormente, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5174195-64.2018.8.09.0051, Rel. Des(a). Jeronymo Pedro Villas Boas, 6ª Câmara Cível, julgado em 06/04/2022, DJe de 06/04/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE BENFEITORIAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO À INDENIZAÇÃO DAS OBRAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. APLICABILIDADE DO ART. 51, INCISO VII DO CDC. DIREITO DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. (...) IV - Não estando demonstrada a má-fé dos promitentes compradores, como é o caso dos autos, o fato das construções edificadas no imóvel estarem irregulares junto aos órgãos da administração pública, não afasta o direito dos apelados ao recebimento de indenização. (...) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5560414-84.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). ÁTILA NAVES AMARAL, 2ª Câmara Cível, julgado em 08/08/2023, DJe de 08/08/2023) No caso, a autora sustenta que as edificações seriam irregulares, tendo juntado certidão expedida pela Secretaria Municipal de Planejamento informando não haver, nos arquivos municipais, comprovação do pagamento do licenciamento da obra ou emissão de Termo de Habite-se. Tal documento, contudo, não se mostra suficiente para demonstrar que as edificações são insuscetíveis de regularização ou que foram executadas em desconformidade insanável com as normas urbanísticas. A ausência de habite-se, sobretudo diante da alegação de que a obra sequer se encontra concluída, não conduz, por si só, à conclusão de impossibilidade definitiva de regularização. E, nesse ponto, assume especial relevância a distribuição do ônus probatório estabelecida no saneamento. Entre os pontos controvertidos expressamente atribuídos à autora estavam a regularidade da construção, a possibilidade de sua regularização, o custo das obras eventualmente necessárias, o custo de possível demolição, o valor das construções e a data em que foram realizadas. Apesar de lhe ter sido atribuído tal encargo, a autora não requereu produção de prova pericial ou qualquer outro meio de prova capaz de demonstrar a impossibilidade de regularização, a necessidade de demolição ou valor inferior das edificações, limitando-se à apresentação da referida certidão municipal. Desse modo, não tendo a autora se desincumbido do ônus probatório que expressamente lhe foi atribuído, não há suporte para afastar a indenização prevista no art. 34 da Lei nº 6.766/79. Do mesmo modo, diante da ausência de prova em sentido contrário ao valor indicado pelo réu, reconheço que as edificações incorporadas ao imóvel possuem valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), quantia que deverá ser considerada na composição dos efeitos patrimoniais da resolução contratual. Em razão do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados pelo autor CCB URBANISMO LTDA, resolvendo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC, para: 1) DECLARAR rescindido o contrato de n.º 693 firmado entre as partes; 2) CONDENAR o réu, ARTUR HENRIQUE RIBEIRO ALVES, a devolver o imóvel, lote nº 06, quadra 10, situado no Loteamento Residencial Sonho Verde, em Itumbiara/GO, ao autor, CCB URBANISMO LTDA, no prazo de 15 (quinze) dias; 3) CONDENAR o autor CCB URBANISMO LTDA a restituir ao requerido, em parcela única, os valores por ele efetivamente pagos em decorrência do contrato, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago, a título de despesas administrativas, bem como a dedução de eventuais débitos de IPTU, água, energia elétrica, taxas condominiais e demais encargos vinculados à posse do imóvel e comprovadamente existentes até a efetiva restituição da posse; 4) CONDENAR o réu ARTUR HENRIQUE RIBEIRO ALVES ao pagamento de taxa de fruição correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), equivalente a R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) mensais, desde a constituição em mora (13/05/2020) até a efetiva restituição da posse do imóvel à autora, devendo cada parcela sofrer incidência da SELIC mês a mês; 5) CONDENAR o autor CCB URBANISMO LTDA ao pagamento de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) ao requerido, a título de indenização pelas edificações incorporadas ao imóvel, com incidência de correção monetária pelo IPCA a partir do deferimento da tutela de urgência (arts. 389, parágrafo único e 404 do CC/02) até a data da citação (art. 405 do CC/02), momento em que passará a incidir apenas a SELIC; 6) AUTORIZAR a compensação entre os créditos reconhecidos reciprocamente em favor das partes, observadas as respectivas atualizações, retenções e deduções estabelecidas nesta decisão. Diante da sucumbência mínima do autor, CONDENO o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Em havendo oposição de embargos de declaração por qualquer das partes, CERTIFIQUE-SE sua tempestividade e INTIME-SE a parte contrária para apresentar suas razões, no prazo de 05 (dois) dias, e volvam-me conclusos para decisão (art. 1.023 do CPC). Em havendo interposição de recurso de apelação por qualquer das partes, PROCEDA-SE na forma dos arts. 1.010 do CPC, remetendo-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça independente de nova conclusão. Em havendo trânsito em julgado, INTIME-SE o autor para requerer o cumprimento de sentença, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de arquivamento. Registrada e publicada no sistema eletrônico. Intimem-se. Cumpra-se. Itumbiara-GO, data do sistema. THOMAS NICOLAU OLIVEIRA HECK Juiz de Direito