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TJGO · Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Goiânia Gabinete da 29ª Vara Cível Processo nº: 5046257-08.2026.8.09.0051 Requerente(s): Marcos Vinicius Alves Da Silva Requerido(s): Eva Magalhaes Negocios Imobiliarios Ltda Nos termos dos artigos 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, editado em 2021 pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás, a cópia do presente ato servirá como mandado e/ou ofício, para todos os efeitos. SENTENÇA Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por dano moral com requerimento de tutela provisória de urgência proposta por Marcos Vinicius Alves da Silva em desfavor de Eva Magalhães Negócios Imobiliários Ltda. e Neuzilene Aparecida Correia, qualificados na inicial. O autor alega que firmou contrato de locação de um imóvel, localizado na Rua 265-B, nº 35, Condomínio Astonville, Ap. 302, Setor Leste Universitário, Goiânia–GO, de propriedade da segunda ré com intermediação da primeira. Aduz que confiando na boa-fé da requerida, realizou o pagamento de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais) a título de sinal em 04/11/2025, e, posteriormente, em 07/11/2025, efetuou o pagamento de mais R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais), referente à caução de três meses de aluguel. Segundo expõe, ao finalmente ter acesso ao imóvel, constatou que se encontrava em estado precário, com irregularidades que inviabilizavam sua habitação. Por isso, solicitou providências para sanar os problemas, mas a requerida permaneceu inerte. Diante disso, optou pela rescisão contratual, a qual foi obstada pela cobrança de encargos abusivos, não lhe restando alternativa senão o ajuizamento da presente ação. Requer, em sede de tutela provisória de urgência, a rescisão do contrato de locação, com a suspensão de todos os seus efeitos, especialmente quanto à exigibilidade de aluguéis e demais cobranças futuras; a suspensão da multa contratual; e a devolução imediata dos valores pagos a título de caução e aluguel, no montante de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais). No mérito, requer a procedência integral da ação, com a confirmação da tutela de urgência, para declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, com a consequente inexigibilidade da multa prevista no contrato; condená-la à restituição de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), devidamente corrigidos; ao pagamento de multa contratual em favor do autor; e ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Por meio da decisão proferida no evento 7, foi determinada a intimação do autor para comprovar sua hipossuficiência financeira, o que foi parcialmente atendido no evento 12. Na decisão do evento 14, o pedido de gratuidade da justiça foi indeferido, sendo, contudo, autorizado o parcelamento das custas processuais. Comprovação do recolhimento da primeira parcela (evento 21). Foi proferida decisão no evento 23, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender as cobranças decorrentes do contrato, determinando a citação das rés e a designação de audiência de conciliação. Realizada a audiência de conciliação (evento 57), não houve acordo entre as partes. Em contestação (evento 58), as requeridas impugnaram o pedido de gratuidade da justiça e, no mérito, defenderam a regularidade da locação. Sustentaram que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação, conforme laudo de vistoria assinado pelo autor, e que as irregularidades apontadas eram meros desgastes naturais ou questões de manutenção ordinária. Argumentaram que a questão da falta de água decorreu de responsabilidade do próprio autor em contatar o síndico do condomínio para viabilizar o acesso da concessionária, e que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa e conveniência exclusiva do locatário, sendo devida a multa contratual. Rechaçaram o pedido de danos morais e pugnaram pela total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação à contestação no evento 62, reiterando os termos da inicial. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (evento 63), as partes se manifestaram nos eventos 73 e 76. Por meio da decisão de evento 78, foi designada audiência de instrução e julgamento, com determinação para que as partes apresentassem o rol de testemunhas. Contudo, diante da inércia das partes em apresentar o referido rol e em recolher as custas para intimação pessoal, a decisão de evento 107 reconheceu a preclusão da prova oral e cancelou a audiência designada. Veio o processo concluso. É o relatório. Decido. O processo está apto ao julgamento de mérito, pois não há necessidade de produção de outras provas, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Além disso, não há irregularidades ou nulidades a serem sanadas. Ressalto que o processo teve tramitação normal e foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e à ampla defesa. Desse modo, na ordem de enfrentamento, verifico que foi arguida preliminar, motivo pelo qual passo a analisá-la. Da impugnação à gratuidade da justiça As requeridas impugnaram o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo autor. Contudo, a questão já foi objeto de análise por este juízo na decisão interlocutória de evento 14, que indeferiu o benefício e autorizou o parcelamento das custas processuais. Operou-se, portanto, a preclusão sobre a matéria, não havendo razões para nova análise. Rejeito, pois, a preliminar. Na ordem de enfrentamento das matérias postas em juízo, passo à análise do mérito. Do mérito A controvérsia central reside em definir a quem se deve atribuir a culpa pela rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, para então aferir a exigibilidade da multa contratual e a responsabilidade pelos danos alegados. O autor fundamenta seu pedido na tese de que o imóvel foi entregue em condições inabitáveis, violando o dever da locadora, previsto no artigo 22, I, da Lei nº 8.245/91, de entregar o bem em estado de servir ao uso a que se destina. As requeridas, por outro lado, sustentam que o imóvel estava em perfeitas condições de uso e que a rescisão se deu por conveniência do autor. Da análise dos elementos constantes dos autos, verifica-se que a tese autoral não encontra respaldo probatório suficiente. O “Termo de Vistoria Técnica” (evento 1, doc. 22), assinado eletronicamente pelo autor em 17/11/2025, é peça fundamental para a análise da controvérsia. Nele, consta expressamente que o imóvel se encontrava em estado "empoeirado" e que a porta de correr da sacada possuía "dificuldade de abrir e fechar, mas funcionando normalmente". O mesmo laudo, em suas observações finais, atesta que se trata de "imóvel bem conservado" e que "não foram encontrados vazamentos de água, infiltrações e suas instalações elétricas e hidráulicas estão em perfeito estado de uso e funcionamento". Embora o autor tenha contestado o laudo por e-mail (evento 1, doc. 21), referida contestação foi realizada após a sua assinatura e não se desincumbiu do ônus de provar que as condições do imóvel eram impeditivas à habitação, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Os problemas relativos à poeira e à porta com leve dificuldade de manuseio, por si sós, não configuram vício grave que justifique a rescisão do contrato por culpa do locador. Da mesma forma, a questão do ralo entupido, conforme se extrai do e-mail juntado no evento 7, foi tratada pela imobiliária como um problema de manutenção, orientando o autor a contatar a administradora para obter autorização do proprietário para o reparo, procedimento este que se mostra adequado para a situação. O ponto mais sensível da narrativa autoral é a ausência de fornecimento de água. O autor alega que a imobiliária foi negligente ao não prover os meios para a religação. No entanto, as rés demonstraram, por meio de fotografia (evento 58, doc. 01.1), a existência de um aviso na portaria do condomínio com os contatos da síndica, Sra. Ana Arruda, e do administrador, indicando o procedimento a ser seguido por prestadores de serviço, incluindo a Saneago. A responsabilidade de transferir a titularidade da conta e solicitar a religação era do locatário, conforme Cláusula Sexta do contrato (evento 1, doc. 01), o que foi feito pelo autor (evento 1, doc. 18). A partir de então, cabia a ele coordenar com a administração do condomínio, cujos contatos estavam disponíveis, o acesso do técnico da concessionária. A alegação de que não havia "síndico responsável" é, portanto, infirmada pela prova documental. Ademais, a própria conduta do autor se mostra contraditória, como bem apontado na contestação. No e-mail de 09/12/2025 (evento 1, doc. 24), em que comunica a desistência, ele afirma: "Amanhã irei na Equatorial e Saneago retirar as contas de consumo de água e energia do meu nome". Tal ato, que igualmente demanda a presença de um responsável no local para acesso ao medidor, foi por ele realizado, o que enfraquece a alegação de que lhe era impossível aguardar o técnico da Saneago para a religação da água. Diante desse cenário probatório, conclui-se que a rescisão contratual, formalizada com a devolução das chaves em 11/12/2025 (evento 1, doc. 25), decorreu de iniciativa do autor, e não de descumprimento contratual grave por parte das requeridas. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. AUTOR NÃO COMPROVOU FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO. IMPOSSIBILIDADE RE RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR. RECONVENÇÃO. CONDENAÇÃO DO AUTOR/RECONVINDO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS ATRASADOS. PRAZO DO CONTRATO ENCERRADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. 1. A Lei 8.245/91 estabelece que é obrigação do locador fornecer ao locatário o bem em condições aptas para o uso, assim como garantir o uso pacífico do mesmo, mantendo sua forma e destinação. Desse modo, uma vez demonstrado que o locador não cumpriu com a obrigação de fornecer o bem ao locatário em condições aptas de uso, a rescisão contratual por culpa exclusiva do locador seria perfeitamente possível. 2. No caso dos autos, o autor/apelante não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo de seu direito, conforme estabelecido no artigo 373, inciso I do CPC. 2. O inadimplemento dos aluguéis pelo locatário configura hipótese de rescisão do contrato de locação pelo locador por culpa do locatário. 3. O locatário, de fato, deixou de pagar os aluguéis e não apresentou quaisquer comprovantes de pagamento, não se desincumbindo do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do reconvinte/requerido, conforme estabelecido no inciso II do artigo supramencionado, de modo que a sua condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso é medida que se impõe. 4. A discussão sobre a rescisão contratual tornou-se inócua no presente caso, uma vez que o prazo do contrato de aluguel encerrou-se em 31/05/2019 (evento nº 18), ou seja, antes mesmo da propositura desta ação. 5. Não sendo reconhecida a rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva do recorrido, também não há falar em indenização por danos morais, sobretudo quando o próprio apelante reconhece que deixou de pagar o aluguel. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5480167-05.2019.8.09.0051, DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR,6ª Câmara Cível, Publicado em 12/11/2021). (negritei) Assim, demonstrado a ausência de prova de que o imóvel se encontrava em condições inadequadas de uso, mostra-se devida a condenação do autor ao pagamento da multa contratual, nos termos do artigo 4º da Lei nº 8.245/91. Da multa contratual e da devolução de valores A Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato de locação (evento 1, doc. 01) prevê a incidência de multa equivalente a 3 (três) meses de aluguel para a parte que der causa à rescisão. Sendo o valor do aluguel de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), a multa perfaz o montante de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais). O autor comprovou o pagamento total de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), sendo R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais) a título de sinal/primeira caução e R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais) a título de caução complementar (evento 1, docs. 02 e 03). Considerando que a rescisão se deu por iniciativa do autor, é lícita a retenção do valor correspondente à multa rescisória. Portanto, do valor total pago pelo autor (R$ 7.200,00), deve ser abatida a multa de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais), remanescendo um saldo de R$ 1.800,00 a ser restituído ao requerente. O pedido de devolução integral, portanto, não prospera. Da indenização por danos morais O autor pleiteia indenização por danos morais, sob o argumento de que a conduta das rés lhe causou angústia, frustração e constrangimento. Para a configuração do dano moral, é necessária a demonstração de uma ofensa que ultrapasse o mero dissabor cotidiano, atingindo direitos da personalidade. No caso em exame, os transtornos enfrentados pelo autor, embora inegavelmente causem aborrecimentos, não configuram dano moral indenizável. As questões relativas à poeira, à porta da sacada e ao ralo entupido representam inconvenientes de pequena monta, inerentes à ocupação de um imóvel que não é novo. A principal fonte de frustração — a ausência de água — decorreu, como visto, de uma falha de comunicação e articulação por parte do próprio autor, que não buscou os meios disponibilizados pelo condomínio para solucionar a questão. Não se vislumbra, na conduta das rés, ato ilícito capaz de gerar o dever de indenizar. Logo, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Dispositivo Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes a partir de 11/12/2025, data da devolução das chaves; b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem ao autor o valor de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), referente ao saldo remanescente dos valores pagos a título de caução, após a compensação com a multa contratual devida pelo autor. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data do desembolso (07/11/2025) e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC (deduzido o IPCA) ao mês a contar da citação (20/02/2026). Tendo em vista a sucumbência recíproca e desproporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (R$ 1.800,00), na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo da parte autora e 20% (vinte por cento) a cargo das requeridas, nos termos do artigo 85, § 2º, e artigo 86, parágrafo único, do CPC. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária (embargado) para contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 1.010, § 1º). Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta, nos termos do CPC, art. 1.010, § 2º. Com o trânsito em julgado, certifique-se pela UPJ e, inexistindo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos, observadas as cautelas legais. Publicada e registrada eletronicamente. I. Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. JOYRE CUNHA SOBRINHO Juíza de Direito (Assinado Eletronicamente) cfo
TJGO · Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Goiânia Gabinete da 29ª Vara Cível Processo nº: 5046257-08.2026.8.09.0051 Requerente(s): Marcos Vinicius Alves Da Silva Requerido(s): Eva Magalhaes Negocios Imobiliarios Ltda Nos termos dos artigos 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, editado em 2021 pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás, a cópia do presente ato servirá como mandado e/ou ofício, para todos os efeitos. SENTENÇA Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por dano moral com requerimento de tutela provisória de urgência proposta por Marcos Vinicius Alves da Silva em desfavor de Eva Magalhães Negócios Imobiliários Ltda. e Neuzilene Aparecida Correia, qualificados na inicial. O autor alega que firmou contrato de locação de um imóvel, localizado na Rua 265-B, nº 35, Condomínio Astonville, Ap. 302, Setor Leste Universitário, Goiânia–GO, de propriedade da segunda ré com intermediação da primeira. Aduz que confiando na boa-fé da requerida, realizou o pagamento de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais) a título de sinal em 04/11/2025, e, posteriormente, em 07/11/2025, efetuou o pagamento de mais R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais), referente à caução de três meses de aluguel. Segundo expõe, ao finalmente ter acesso ao imóvel, constatou que se encontrava em estado precário, com irregularidades que inviabilizavam sua habitação. Por isso, solicitou providências para sanar os problemas, mas a requerida permaneceu inerte. Diante disso, optou pela rescisão contratual, a qual foi obstada pela cobrança de encargos abusivos, não lhe restando alternativa senão o ajuizamento da presente ação. Requer, em sede de tutela provisória de urgência, a rescisão do contrato de locação, com a suspensão de todos os seus efeitos, especialmente quanto à exigibilidade de aluguéis e demais cobranças futuras; a suspensão da multa contratual; e a devolução imediata dos valores pagos a título de caução e aluguel, no montante de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais). No mérito, requer a procedência integral da ação, com a confirmação da tutela de urgência, para declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, com a consequente inexigibilidade da multa prevista no contrato; condená-la à restituição de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), devidamente corrigidos; ao pagamento de multa contratual em favor do autor; e ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Por meio da decisão proferida no evento 7, foi determinada a intimação do autor para comprovar sua hipossuficiência financeira, o que foi parcialmente atendido no evento 12. Na decisão do evento 14, o pedido de gratuidade da justiça foi indeferido, sendo, contudo, autorizado o parcelamento das custas processuais. Comprovação do recolhimento da primeira parcela (evento 21). Foi proferida decisão no evento 23, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender as cobranças decorrentes do contrato, determinando a citação das rés e a designação de audiência de conciliação. Realizada a audiência de conciliação (evento 57), não houve acordo entre as partes. Em contestação (evento 58), as requeridas impugnaram o pedido de gratuidade da justiça e, no mérito, defenderam a regularidade da locação. Sustentaram que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação, conforme laudo de vistoria assinado pelo autor, e que as irregularidades apontadas eram meros desgastes naturais ou questões de manutenção ordinária. Argumentaram que a questão da falta de água decorreu de responsabilidade do próprio autor em contatar o síndico do condomínio para viabilizar o acesso da concessionária, e que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa e conveniência exclusiva do locatário, sendo devida a multa contratual. Rechaçaram o pedido de danos morais e pugnaram pela total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação à contestação no evento 62, reiterando os termos da inicial. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (evento 63), as partes se manifestaram nos eventos 73 e 76. Por meio da decisão de evento 78, foi designada audiência de instrução e julgamento, com determinação para que as partes apresentassem o rol de testemunhas. Contudo, diante da inércia das partes em apresentar o referido rol e em recolher as custas para intimação pessoal, a decisão de evento 107 reconheceu a preclusão da prova oral e cancelou a audiência designada. Veio o processo concluso. É o relatório. Decido. O processo está apto ao julgamento de mérito, pois não há necessidade de produção de outras provas, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Além disso, não há irregularidades ou nulidades a serem sanadas. Ressalto que o processo teve tramitação normal e foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e à ampla defesa. Desse modo, na ordem de enfrentamento, verifico que foi arguida preliminar, motivo pelo qual passo a analisá-la. Da impugnação à gratuidade da justiça As requeridas impugnaram o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo autor. Contudo, a questão já foi objeto de análise por este juízo na decisão interlocutória de evento 14, que indeferiu o benefício e autorizou o parcelamento das custas processuais. Operou-se, portanto, a preclusão sobre a matéria, não havendo razões para nova análise. Rejeito, pois, a preliminar. Na ordem de enfrentamento das matérias postas em juízo, passo à análise do mérito. Do mérito A controvérsia central reside em definir a quem se deve atribuir a culpa pela rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, para então aferir a exigibilidade da multa contratual e a responsabilidade pelos danos alegados. O autor fundamenta seu pedido na tese de que o imóvel foi entregue em condições inabitáveis, violando o dever da locadora, previsto no artigo 22, I, da Lei nº 8.245/91, de entregar o bem em estado de servir ao uso a que se destina. As requeridas, por outro lado, sustentam que o imóvel estava em perfeitas condições de uso e que a rescisão se deu por conveniência do autor. Da análise dos elementos constantes dos autos, verifica-se que a tese autoral não encontra respaldo probatório suficiente. O “Termo de Vistoria Técnica” (evento 1, doc. 22), assinado eletronicamente pelo autor em 17/11/2025, é peça fundamental para a análise da controvérsia. Nele, consta expressamente que o imóvel se encontrava em estado "empoeirado" e que a porta de correr da sacada possuía "dificuldade de abrir e fechar, mas funcionando normalmente". O mesmo laudo, em suas observações finais, atesta que se trata de "imóvel bem conservado" e que "não foram encontrados vazamentos de água, infiltrações e suas instalações elétricas e hidráulicas estão em perfeito estado de uso e funcionamento". Embora o autor tenha contestado o laudo por e-mail (evento 1, doc. 21), referida contestação foi realizada após a sua assinatura e não se desincumbiu do ônus de provar que as condições do imóvel eram impeditivas à habitação, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Os problemas relativos à poeira e à porta com leve dificuldade de manuseio, por si sós, não configuram vício grave que justifique a rescisão do contrato por culpa do locador. Da mesma forma, a questão do ralo entupido, conforme se extrai do e-mail juntado no evento 7, foi tratada pela imobiliária como um problema de manutenção, orientando o autor a contatar a administradora para obter autorização do proprietário para o reparo, procedimento este que se mostra adequado para a situação. O ponto mais sensível da narrativa autoral é a ausência de fornecimento de água. O autor alega que a imobiliária foi negligente ao não prover os meios para a religação. No entanto, as rés demonstraram, por meio de fotografia (evento 58, doc. 01.1), a existência de um aviso na portaria do condomínio com os contatos da síndica, Sra. Ana Arruda, e do administrador, indicando o procedimento a ser seguido por prestadores de serviço, incluindo a Saneago. A responsabilidade de transferir a titularidade da conta e solicitar a religação era do locatário, conforme Cláusula Sexta do contrato (evento 1, doc. 01), o que foi feito pelo autor (evento 1, doc. 18). A partir de então, cabia a ele coordenar com a administração do condomínio, cujos contatos estavam disponíveis, o acesso do técnico da concessionária. A alegação de que não havia "síndico responsável" é, portanto, infirmada pela prova documental. Ademais, a própria conduta do autor se mostra contraditória, como bem apontado na contestação. No e-mail de 09/12/2025 (evento 1, doc. 24), em que comunica a desistência, ele afirma: "Amanhã irei na Equatorial e Saneago retirar as contas de consumo de água e energia do meu nome". Tal ato, que igualmente demanda a presença de um responsável no local para acesso ao medidor, foi por ele realizado, o que enfraquece a alegação de que lhe era impossível aguardar o técnico da Saneago para a religação da água. Diante desse cenário probatório, conclui-se que a rescisão contratual, formalizada com a devolução das chaves em 11/12/2025 (evento 1, doc. 25), decorreu de iniciativa do autor, e não de descumprimento contratual grave por parte das requeridas. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. AUTOR NÃO COMPROVOU FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO. IMPOSSIBILIDADE RE RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR. RECONVENÇÃO. CONDENAÇÃO DO AUTOR/RECONVINDO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS ATRASADOS. PRAZO DO CONTRATO ENCERRADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. 1. A Lei 8.245/91 estabelece que é obrigação do locador fornecer ao locatário o bem em condições aptas para o uso, assim como garantir o uso pacífico do mesmo, mantendo sua forma e destinação. Desse modo, uma vez demonstrado que o locador não cumpriu com a obrigação de fornecer o bem ao locatário em condições aptas de uso, a rescisão contratual por culpa exclusiva do locador seria perfeitamente possível. 2. No caso dos autos, o autor/apelante não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo de seu direito, conforme estabelecido no artigo 373, inciso I do CPC. 2. O inadimplemento dos aluguéis pelo locatário configura hipótese de rescisão do contrato de locação pelo locador por culpa do locatário. 3. O locatário, de fato, deixou de pagar os aluguéis e não apresentou quaisquer comprovantes de pagamento, não se desincumbindo do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do reconvinte/requerido, conforme estabelecido no inciso II do artigo supramencionado, de modo que a sua condenação ao pagamento dos aluguéis em atraso é medida que se impõe. 4. A discussão sobre a rescisão contratual tornou-se inócua no presente caso, uma vez que o prazo do contrato de aluguel encerrou-se em 31/05/2019 (evento nº 18), ou seja, antes mesmo da propositura desta ação. 5. Não sendo reconhecida a rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva do recorrido, também não há falar em indenização por danos morais, sobretudo quando o próprio apelante reconhece que deixou de pagar o aluguel. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5480167-05.2019.8.09.0051, DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR,6ª Câmara Cível, Publicado em 12/11/2021). (negritei) Assim, demonstrado a ausência de prova de que o imóvel se encontrava em condições inadequadas de uso, mostra-se devida a condenação do autor ao pagamento da multa contratual, nos termos do artigo 4º da Lei nº 8.245/91. Da multa contratual e da devolução de valores A Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Quinto, do contrato de locação (evento 1, doc. 01) prevê a incidência de multa equivalente a 3 (três) meses de aluguel para a parte que der causa à rescisão. Sendo o valor do aluguel de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), a multa perfaz o montante de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais). O autor comprovou o pagamento total de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), sendo R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais) a título de sinal/primeira caução e R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais) a título de caução complementar (evento 1, docs. 02 e 03). Considerando que a rescisão se deu por iniciativa do autor, é lícita a retenção do valor correspondente à multa rescisória. Portanto, do valor total pago pelo autor (R$ 7.200,00), deve ser abatida a multa de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais), remanescendo um saldo de R$ 1.800,00 a ser restituído ao requerente. O pedido de devolução integral, portanto, não prospera. Da indenização por danos morais O autor pleiteia indenização por danos morais, sob o argumento de que a conduta das rés lhe causou angústia, frustração e constrangimento. Para a configuração do dano moral, é necessária a demonstração de uma ofensa que ultrapasse o mero dissabor cotidiano, atingindo direitos da personalidade. No caso em exame, os transtornos enfrentados pelo autor, embora inegavelmente causem aborrecimentos, não configuram dano moral indenizável. As questões relativas à poeira, à porta da sacada e ao ralo entupido representam inconvenientes de pequena monta, inerentes à ocupação de um imóvel que não é novo. A principal fonte de frustração — a ausência de água — decorreu, como visto, de uma falha de comunicação e articulação por parte do próprio autor, que não buscou os meios disponibilizados pelo condomínio para solucionar a questão. Não se vislumbra, na conduta das rés, ato ilícito capaz de gerar o dever de indenizar. Logo, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. Dispositivo Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes a partir de 11/12/2025, data da devolução das chaves; b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem ao autor o valor de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), referente ao saldo remanescente dos valores pagos a título de caução, após a compensação com a multa contratual devida pelo autor. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data do desembolso (07/11/2025) e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC (deduzido o IPCA) ao mês a contar da citação (20/02/2026). Tendo em vista a sucumbência recíproca e desproporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (R$ 1.800,00), na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo da parte autora e 20% (vinte por cento) a cargo das requeridas, nos termos do artigo 85, § 2º, e artigo 86, parágrafo único, do CPC. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária (embargado) para contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 1.010, § 1º). Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta, nos termos do CPC, art. 1.010, § 2º. Com o trânsito em julgado, certifique-se pela UPJ e, inexistindo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos, observadas as cautelas legais. Publicada e registrada eletronicamente. I. Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. JOYRE CUNHA SOBRINHO Juíza de Direito (Assinado Eletronicamente) cfo
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