5044600-34.2023.8.13.0145

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 3ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, Juiz De Fora - MG - CEP: 36015-460 PROCESSO Nº: 5044600-34.2023.8.13.0145 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Agência e Distribuição] AUTOR: MARCO AURELIO MOREIRA VIEIRA CPF: 702.178.586-00 e outros RÉU: SAN PAYO URBANIZADORA SPE LTDA CPF: 16.602.535/0001-72 S E N T E N Ç A Vistos etc. MARCO AURELIO MOREIRA VIEIRA e SCHEILLA ALCIONE BARROSO SPERANDIO VIEIRA, qualificados nos autos, ajuizaram a presente “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS” em face de SAN PAYO URBANIZADORA SPE LTDA., também nos autos identificada. Alegaram os Autores, em síntese, terem celebrado com a Ré um contrato de compra e venda para aquisição do lote 16, quadra O, no loteamento Residencial Tamboré Juiz de Fora. Alega que, após pagar o montante de R$ 61.000,00, constatou que as obras do empreendimento estão muito atrasadas e que a topografia do terreno (com aclive) é diversa da informada no momento da venda (plano). Sustenta a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97, por ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, pugnando pela incidência do Código de Defesa do Consumidor. Requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e que a ré se abstivesse de negativar seu nome. Desse modo, pugnou pela rescisão do contrato e a condenação da Ré à devolução integral dos valores pagos. A inicial veio acompanhada de documentos. Citada, a Ré apresentou contestação no ID 10245849010. No mérito, argumentou, em suma, que não há atraso nas obras, e que o prazo contratual não se esgotou, em decorrência das fortes chuvas que ocorreram na região, configurando força maior. Sustentou que as características do terreno foram devidamente informadas ao autor, inclusive por meio de maquetes e mapas de declividade. Sustetou a impossibilidade de rescisão do contrato, por se tratar de compra e venda definitiva com pacto de alienação fiduciária, devendo ser observado o procedimento da Lei nº 9.514/97 e o Tema 1.095 do STJ. Alegou que a responsabilidade pelo registro era do comprador e que a sua ausência não invalida o negócio entre as partes. Por fim, impugnou a devolução da comissão de corretagem e pugnou pela total improcedência dos pedidos. Impugnação ID 10271373162. Intimadas as partes para especificação de provas, ambas requereram julgamento antecipado. Relatório no que interessa. D E C I D O. Não vislumbro a necessidade da produção de outras provas além das constantes dos autos. É caso de julgamento antecipado da lide na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Pois bem. A controvérsia da demanda cinge-se à definição do regime jurídico aplicável à resolução do contrato. Se a Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de imóveis, como sustenta a parte Ré, ou o Código de Defesa do Consumidor em conjunto com o Código Civil, como defende a parte Autora. Outro ponto controvertido consiste em aferir a existência do direito do autor à restituição integral dos valores. No que tange à definição do regime jurídico, por se tratar de uma questão prejudicial, sua resolução é um passo anterior e necessário para a correta análise do restante dos pedidos. A matéria foi objeto do Tema 1095 pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.891.498/SP), que fixou a tese da prevalência da lei especial, desde que preenchidos três requisitos cumulativos: (i) o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente; (ii) o inadimplemento do devedor fiduciante; e (iii) a sua regular constituição em mora. Ocorre que o registro, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, possui natureza constitutiva, sendo indispensável para a própria existência da propriedade fiduciária. No caso dos autos, a ausência do registro é fato afirmado na petição inicial e não impugnado de forma específica e robusta pela Ré em sua contestação, que se limitou a atribuir aos Autores a responsabilidade por tal ato. Ademais, a Cláusula XVIII.B, presente no contrato acostado aos autos (ID 10097537437), estabelece textualmente que: “Todas as despesas com a escritura, registro e imposto de transmissão intervivos ITBI necessárias apenas e tão somente ao primeiro registro deste contrato referente a lavratura da escritura Alienação Fiduciária em Garantia correrão por conta exclusiva da VENDEDORA.” - grifei. Assim, esta cláusula contradiz diretamente a alegação da Ré em sua contestação, na qual ela tentou atribuir a responsabilidade do registro aos compradores. Desse modo, não perfectibilizada a garantia fiduciária pela falta de seu ato constitutivo, não há que se falar na incidência do regime especial da Lei nº 9.514/97, afastando-se, por consequência, a aplicação do próprio Tema 1095/STJ. A relação jurídica, portanto, deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de inequívoca relação de consumo, e, subsidiariamente, pelos artigos 472 a 475 do Código Civil, acolhendo-se a tese dos Autores neste ponto. O próximo ponto controvertido, desse modo, relaciona-se ao direito dos Autores à restituição integral dos valores pagos. O Código de Defesa do Consumidor, conforme interpretado pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabelece um requisito claro para o ressarcimento total dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóveis. O direito à restituição integral e imediata de todas as parcelas pagas pelo consumidor surge quando a rescisão do contrato é motivada por culpa exclusiva do vendedor. Assim dispõe a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Pois bem. No caso em análise, os Autores fundamentam seu pedido de rescisão em duas falhas atribuídas à Ré. A primeira consiste no vício de informação, ao ter vendido o lote como “plano”, quando na verdade possui aclive. E a segunda no atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento. Com relação à alegada falha no dever de informação, que teria induzido o Autor a erro sobre a real topografia do terreno, a pretensão não merece prosperar, na medida em que a parte Ré logrou êxito em demonstrar ter agido com a transparência necessária. Com efeito, a Ré juntou o mapa de declividades do empreendimento (10245881630), como também, conforme apurado na instrução processual, verificou-se que disponibilizava maquetes físicas no estande de vendas que representavam o relevo da área (ID 10245873338). Tais elementos, acessíveis a qualquer interessado, conferiam ao comprador a plena possibilidade de conhecer as características do lote que estava adquirindo, exigindo-se uma mediana diligência na análise de tão relevante investimento. Dessa forma, não se vislumbra a ocorrência de vício de informação ou de consentimento, mas sim uma ciência presumida do comprador, afastando-se a alegação de culpa da vendedora neste particular. Com relação à alegação de atraso na entrega das obras, a parte Ré sustenta a inexistência de mora, amparando-se na Cláusula VI do contrato (ID 10097537437), a qual prevê a possibilidade de prorrogação do prazo original de 24 meses por igual período, a contar do Alvará de Licença de Execução de Obras (ID 10245865306). Contudo, tal disposição contratual revela-se manifestamente abusiva e impõe ao consumidor desvantagem exagerada, em violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, previstos no Código de Defesa do Consumidor. Essa desproporcionalidade ocasiona um cenário de grande incerteza para o adquirente, o qual fica submetido ao arbítrio da loteadora quanto ao momento efetivo da entrega do empreendimento, tornando o prazo final excessivamente aberto e, portanto, ilegal. Sobre o tema, destaca-se o entendimento jurisprudencial: “Ementa: Apelação cível. Ação declaratória c.c. indenização. Contrato de compra e venda. Loteamento. Inadimplemento pela ré. Sentença de procedência. Recurso da ré. Mora inequívoca. Prorrogação de prazo de entrega abusiva, a luz da lei civil e do consumidor. Prorrogação prevista na Lei 6766/79 que apenas afasta a infração administrativa. Entraves burocráticos ou circunstanciais não justificam o atraso, pois inseridos no risco da atividade desempenhada pela ré. Pandemia. Construção civil foi considerada serviço essencial pelo art. 3º, §1º, LIV, do Decreto nº 10.282/2020, e pelo art. 2º, §1º, do Decreto Estadual nº 64.881/2020. Lucros cessantes devidos. Privação de uso que independe de prova. Sentença mantida. Majoração dos honorários sucumbenciais. Recurso desprovido.” Ainda que a Ré alegue que o cronograma se encontra dentro da pactuação estipulada, a abusividade da cláusula de prorrogação impede que seus efeitos prevaleçam. Dessa forma, declara-se a nulidade da referida cláusula de prorrogação, devendo ser considerado como termo final para a entrega do loteamento o prazo original de 24 meses. A inobservância deste prazo, portanto, caracteriza a mora da parte ré. Assim, verifica-se que a Ré não se desincumbiu de seu ônus de comprovar a efetiva conclusão das obras de infraestrutura do loteamento dentro do prazo estipulado. A ausência de tal comprovação corrobora a alegação autoral de inadimplemento contratual por parte da loteadora. Portanto, a resolução do contrato é motivada por culpa exclusiva da Ré, o que atrai a aplicação da Súmula 543 do STJ, garantindo ao Autor o direito à restituição integral dos valores pagos. Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido para rescindir o contrato, por culpa da Ré, relativo ao LOTE 0016 da quadra “O” do Loteamento Residencial Tamboré Juiz De Fora, e para condenar a Ré à integral devolução dos valores pagos pelos Autores, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, bem como os valores relativos à comissão de corretagem. Todos os valores deverão ser corrigidos monetariamente, pela tabela da CGJ/MG, desde o desembolso, bem como acrescido de juros de mora, a contar da citação, à taxa de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a partir da qual serão aplicados o IPCA e a SELIC, respectivamente, conforme a nova redação do 406 do Código Civil. Condeno a Ré, por fim, ao pagamento de custas e demais despesas processuais, bem como da verba honorária, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. P. R. I. José Alfredo Jünger JUIZ DE DIREITO