5044078-74.2024.8.13.0079

Intimação

TJMG · 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5044078-74.2024.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: AG IMOVEIS LTDA - EPP CPF: 17.511.478/0001-89 RÉU: MOACYR DE PAULA LACORTE CPF: 093.553.567-57 SENTENÇA Vistos, etc. AG IMÓVEIS LTDA. - EPP, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM em face de MOACYR DE PAULA LACORTE, identificado na inicial, alegando, em apertada síntese, que foi contratada pelos proprietários Avenir de Ávila Alvarenga e Maria Alice Pereira de Alvarenga para promover a venda do imóvel situado na Rua Tiradentes, nº 4.001, Bairro Industrial, Contagem/MG. Afirma que aproximou os interessados e conduziu as tratativas que culminaram na celebração, em 14 de novembro de 2023, do contrato de promessa de compra e venda pelo preço de R$ 2.250.000,00, tendo sido expressamente previsto o pagamento, pelo requerido, da quantia de R$ 135.000,00 diretamente à imobiliária, a título de comissão. Sustenta que o negócio somente não foi concluído em razão da desistência do promitente comprador, depois de solucionadas as pendências documentais e dentro do prazo prorrogado pelas partes. Assim, requereu a condenação do réu ao pagamento da comissão de R$ 135.000,00, acrescida dos encargos legais. Juntou os documentos de ID. 10291238526 a ID. 10292283578. Devidamente citado por hora certa, conforme mandado de ID. 10478981041 e certidão de ID. 10479419618, o réu compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação no ID. 10495629406. Sustenta que a negociação não foi desfeita por mero arrependimento, mas em razão de descumprimentos imputáveis aos promitentes vendedores e à autora. Alega que a matrícula do imóvel não foi regularizada no prazo contratado, que o termo aditivo seria inválido por não ter sido assinado pela esposa do vendedor e que foram omitidas informações relativas à revisão cadastral do IPTU, à ausência de AVCB, à utilização comercial de algumas unidades e às condições estruturais do imóvel. Defende, ainda, a inexistência de resultado útil da mediação e, subsidiariamente, requer a dedução de R$ 12.500,00, correspondente ao desconto concedido pela imobiliária. Juntou os documentos de ID. 10495631053 a ID. 10495630361. Impugnação à contestação em ID. 10493588061, por meio da qual a autora afirma que o requerido tinha conhecimento das características físicas e documentais do imóvel, participou ativamente das providências de regularização e solicitou a prorrogação do prazo para conclusão do negócio. As partes foram intimadas para especificarem provas. A autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide no ID. 10511841851, enquanto o réu requereu a produção de prova oral, documental e pericial no ID. 10521451298. A decisão de ID. 10580514297 deferiu a produção de prova oral, indeferiu a apresentação dos contratos de locação e postergou a análise da necessidade de perícia. Na audiência de instrução e julgamento foram colhidos o depoimento pessoal da preposta da autora e os depoimentos de duas testemunhas arroladas pelo réu, conforme ata de ID. 10654369953, tendo sido disponibilizada a mídia no ID. 10660675158. Na mesma oportunidade, foi autorizada a juntada de documento novo, seguindo-se a apresentação dos documentos de IDs 10652661981 e 10652661982 e a manifestação da autora no ID. 10658373398. Alegações finais do réu no ID. 10676645945 e da autora no ID. 10676758344. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. Trata-se de ação de cobrança na qual a parte autora pretende receber comissão de corretagem decorrente da intermediação da promessa de compra e venda celebrada entre o requerido e os proprietários do imóvel situado na Rua Tiradentes, nº 4.001, em Contagem/MG. As partes estão devidamente representadas, o contraditório, a ampla defesa e o devido processo legal foram respeitados, estando o feito apto para julgamento. Em alegações finais, o requerido suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e inadequação da via eleita, sob o fundamento de que a corretora foi contratada pelos vendedores e de que não teria firmado contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem. Embora suscitada em momento processual inadequado, passo à análise da preliminar, a fim de que não remanesça qualquer questão pendente de apreciação. A preliminar não merece acolhimento. Com efeito, embora o contrato de corretagem sem exclusividade de ID. 10291927418 tenha sido inicialmente firmado pelo proprietário Avenir de Ávila Alvarenga, a cláusula segunda do contrato de promessa de compra e venda de ID. 10291929489 atribuiu expressamente ao promitente comprador a obrigação de pagar R$ 135.000,00 diretamente à AG Imóveis Ltda., no ato da outorga da escritura. O instrumento foi assinado pelo requerido, que anuiu de forma inequívoca com a estipulação. A circunstância de a prestação possuir origem na intermediação contratada pelos vendedores não afasta, por si só, a legitimidade da imobiliária para postular em juízo o crédito que lhe foi estipulado em favor de terceiro, nos termos do art. 436 do Código Civil. A ação de cobrança constitui, em tese, via adequada para o reconhecimento e a satisfação de obrigação pecuniária fundada em contrato. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva e de inadequação da via eleita, passando ao exame do mérito, no qual, todavia, a questão da formação e da subsistência do próprio crédito cobrado assume relevância decisiva. Adentro, assim, ao exame do mérito. O contrato de corretagem caracteriza-se pela obrigação de o corretor aproximar pessoas interessadas na celebração de determinado negócio, prestando-lhes, com diligência e prudência, as informações necessárias à segurança da operação. Nos termos do art. 725 do Código Civil, a remuneração é devida uma vez alcançado o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive posteriormente em razão do arrependimento das partes. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o resultado útil da corretagem ocorre quando a atuação do intermediador produz consenso entre os interessados quanto aos elementos essenciais do negócio, aperfeiçoando-se, em regra, com a assinatura do contrato ou pré-contrato que vincula as partes. É dizer: a comissão remunera a aproximação eficaz e a obtenção do consenso — não a execução final do negócio principal, que escapa à esfera de atuação do corretor. Ocorre que, no caso concreto, a estipulação contida na cláusula segunda do contrato de promessa de compra e venda de ID. 10291929489 não consiste em simples cláusula de repasse de comissão como mero facilitador de pagamento, tampouco em estipulação em favor de terceiro desvinculada da sorte do negócio principal. Ao inserir o valor de R$ 135.000,00 como parte integrante do preço total de R$ 2.250.000,00, a ser pago "no ato da outorga e assinatura da escritura junto ao cartório", as partes condicionaram o desembolso dessa parcela — tal qual o saldo remanescente de R$ 2.115.000,00 destinado aos vendedores — ao mesmo evento contratual: a efetiva realização da escritura definitiva de compra e venda. A obrigação do comprador de pagar a quantia relativa à corretagem está, portanto, atrelada ao cumprimento do contrato principal de compra e venda, e não deste dissociada. Nesse contexto, o desfazimento do negócio — que, à luz da prova dos autos, efetivamente ocorreu, já que a escritura definitiva jamais foi outorgada e o próprio comprador comunicou não mais ter interesse em prosseguir — repercute diretamente sobre a exigibilidade da parcela de R$ 135.000,00, na medida em que esta constitui fração do preço da compra e venda, e não obrigação autônoma e independente do negócio principal. Sucede que, compulsando os autos, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda de ID. 10291929489 não foi formalmente rescindido, distratado ou resolvido entre os promitentes vendedores Avenir de Ávila Alvarenga e Maria Alice Pereira Alvarenga e o promitente comprador ora requerido. A autora, como já assinalado, não é parte no referido instrumento, mas simples beneficiária de estipulação nele contida. Não lhe assiste, portanto, legitimidade material para, unilateralmente, dar por desfeito o negócio principal e, a partir dessa premissa que lhe é estranha, exigir o pagamento de parcela do preço que pressupõe a efetivação da compra e venda. O direito de resolver ou de exigir o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda — com a consequente definição sobre a subsistência, extinção ou substituição por perdas e danos da obrigação relativa à parcela do preço destinada à comissão — pertence exclusivamente aos contratantes do negócio principal, isto é, aos promitentes vendedores e ao promitente comprador, e não à imobiliária, que dele não é parte. Assim está, aliás, expressamente disciplinado na Cláusula Sétima, parágrafo primeiro, do próprio instrumento (ID. 10291929489), segundo o qual, em caso de descumprimento por qualquer das partes contratantes, caberá à parte inocente escolher entre a rescisão do pacto ou a exigibilidade do cumprimento, com a consequente aplicação da cláusula penal prevista na Cláusula Quarta. Nenhum dos contratantes do negócio principal — vendedores ou comprador — promoveu, nestes autos ou em qualquer outro, a rescisão formal do contrato de promessa de compra e venda, nem se apurou, no âmbito desta ação de cobrança, de que parte seria a responsabilidade pelo desfazimento, com a consequente definição sobre a exigibilidade da multa e das demais consequências contratuais previstas na Cláusula Quarta. A prova produzida, embora extensa, dirigiu-se a apurar a existência de falha imputável à intermediação da corretora, mas não teve por objeto — nem poderia ter, dada a ausência dos vendedores no polo processual — a resolução da controvérsia contratual entre promitentes vendedores e promitente comprador quanto à própria subsistência do negócio principal. Dessa forma, pretender a autora, terceira em relação ao contrato principal, o reconhecimento judicial do direito ao recebimento da parcela do preço equivalente à comissão, sem que se tenha antes definido, entre os efetivos contratantes, a sorte do negócio do qual aquela parcela é fração integrante, importa em reconhecer à imobiliária um direito que, no arranjo contratual estabelecido pelas próprias partes, compete unicamente aos promitentes vendedores — únicos legitimados a pleitear, em face do promitente comprador, a resolução do contrato com a retenção da parcela ou a cobrança de perdas e danos correspondentes, nos termos do parágrafo primeiro da Cláusula Sétima do instrumento contratual. Não se está aqui a afastar, em abstrato, a validade da estipulação que atribuiu ao comprador o pagamento direto da comissão à imobiliária, tampouco a orientação do Superior Tribunal de Justiça fixada no Tema nº 938. O que se reconhece é que, na específica arquitetura contratual adotada pelas partes no caso concreto, o pagamento da parcela discutida foi condicionado ao mesmo evento — a outorga da escritura definitiva — que também condiciona o pagamento do saldo do preço aos vendedores, de modo que a exigibilidade de uma e de outro depende da mesma solução jurídica: a definição sobre a subsistência ou a resolução do contrato principal, matéria que não integra a causa de pedir desta ação de cobrança nem envolve todos os interessados diretos no resultado dessa definição. Assim, ainda que se pudesse reconhecer, em tese, que a atuação da corretora alcançou o resultado útil da aproximação e do consenso inicial entre os interessados, a pretensão de cobrança, tal como formulada, não pode prosperar nesta ação, por pressupor a solução de uma questão que se insere na esfera de disponibilidade exclusiva dos contratantes do negócio principal — os promitentes vendedores e o promitente comprador, os quais não formalizaram o distrato ou a rescisão do ajuste, tampouco compuseram o polo passivo desta demanda de modo a permitir a completa solução da controvérsia sobre a sorte do contrato de promessa de compra e venda. Isso posto, e por tudo o que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por AG IMÓVEIS LTDA. - EPP em face de MOACYR DE PAULA LACORTE, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, arcará a parte autora com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono do requerido, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos, com baixa. P. R. I. Cumpra-se. Contagem, data da assinatura eletrônica. SEBASTIÃO PEREIRA DOS SANTOS NETO Juiz(íza) de Direito - Cooperador 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem