5042039-15.2023.8.13.0702

Intimação

TJMG · 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5042039-15.2023.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: REAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 06.270.777/0001-52 RÉU: FRANCISCA MAIANE DA SILVA GOMES CPF: 095.867.724-70 e outros SENTENÇA Vistos etc. REAL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.-ME ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos contra PAULO SÉRGIO VALÉRIO GOMES e FRANCISCA MAIANE DA SILVA GOMES. A autora afirmou que celebrou com os réus, em 16/07/2020, promessa de compra e venda do imóvel constituído pelo lote nº 07 da quadra nº 33, situado na Rua Abílio Afonso de Almeida, nº 303, nesta cidade, objeto da matrícula nº 96.361 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Uberlândia. Da negociação participou, além do terreno de 300,00 m², a casa nele já edificada, com cerca de 70,00 m² de construção, conforme item 3 do quadro-resumo. O preço foi ajustado em R$ 291.240,00, a ser pago em 180 parcelas mensais, inicialmente fixadas em R$ 1.618,00.O preço foi ajustado em R$ 291.240,00, a ser pago em 180 parcelas mensais, inicialmente fixadas em R$ 1.618,00. Sustentou que os compradores pagaram apenas 23 parcelas e permaneceram inadimplentes desde julho de 2022. Requereu o reconhecimento da resolução já operada por cláusula resolutiva expressa e, sucessivamente, a resolução contratual, a reintegração na posse do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento de cláusula penal, indenização pela fruição, débitos incidentes sobre o bem, despesas de notificação e honorários advocatícios contratuais, com compensação dos créditos recíprocos. O contrato, a matrícula do imóvel e o protocolo de entrega das chaves foram juntados nos IDs 9877257429, 9877275450, 9877200763 e 9877264664. Francisca Maiane da Silva Gomes apresentou contestação no ID 10093812098. Reconheceu a inadimplência, mas afirmou que decorreu do divórcio e de dificuldades financeiras. Alegou abusividade dos encargos, requereu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a restituição imediata das parcelas pagas, a limitação das retenções e o reconhecimento do direito à indenização e retenção por benfeitorias. Paulo Sérgio Valério Gomes apresentou contestação no ID 10239839475, reproduzindo, em essência, as mesmas alegações e pedidos. A autora impugnou as contestações no ID 10267627545. Intimadas para especificação de provas, a autora informou não possuir outras provas a produzir no ID 10296348400. Os réus requereram o julgamento antecipado no ID 10296402323. A autora juntou comprovantes de pagamento dos IPTUs de 2023 e 2024 nos IDs 10208647847 e 10339528532. Os réus requereram a exclusão do último documento e alegaram não estar demonstrado que o pagamento foi realizado pela autora, conforme ID 10382317196. A justiça gratuita foi deferida aos réus no ID 10484860900. A autora não manifestou interesse na realização de audiência conciliatória, conforme ID 10545468240. É o relatório. Decido. Julgamento antecipado A causa comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia é passível de solução mediante a documentação existente, e ambas as partes dispensaram a produção de outras provas. Embora os réus tenham inicialmente requerido perícia para apuração das alegadas benfeitorias, posteriormente postularam expressamente o julgamento antecipado da lide, não subsistindo requerimento instrutório pendente. Documento superveniente Rejeito o pedido de exclusão do documento de ID 10339528532. O comprovante se refere ao pagamento do IPTU de 2024, realizado após a fase postulatória, constituindo documento relativo a fato superveniente, admissível na forma do art. 435 do Código de Processo Civil. Além disso, os réus foram intimados e se manifestaram sobre seu conteúdo, inexistindo violação ao contraditório. Relação de consumo e ônus da prova A relação jurídica está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, pois a autora atua profissionalmente no mercado imobiliário e os réus adquiriram o bem como destinatários finais. A inversão do ônus da prova, contudo, não é automática. No caso, a contratação, a forma de pagamento e a inadimplência estão demonstradas por documentos e foram reconhecidas pelos próprios réus, não se verificando necessidade de alteração da regra prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Do regime jurídico aplicável aos efeitos patrimoniais Antes de examinar as consequências da resolução, cumpre delimitar o regime normativo incidente. O contrato foi expressamente celebrado sob a disciplina da Lei nº 6.766/1979, com a redação da Lei nº 13.786/2018: o quadro-resumo observa a estrutura do art. 26-A, e as cláusulas 8ª e seguintes reproduzem, item a item, as hipóteses de desconto do art. 32-A. A autora fundou a inicial nesse regime e os réus, em suas contestações, não impugnaram sua aplicabilidade — limitaram-se a arguir a abusividade dos percentuais e a postular a limitação das retenções. Não há, portanto, controvérsia sobre a incidência do regime, que, ademais, foi incorporado ao próprio conteúdo do negócio, vinculando as partes por força do art. 421 do Código Civil. Registre-se, contudo, que a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 não afasta o controle de abusividade próprio das relações de consumo. Não há relação de especialidade excludente entre aquele dispositivo e o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor: os percentuais legais operam como tetos máximos de desconto, e não como patamares automáticos, sujeitando-se ao exame de proporcionalidade previsto nos arts. 51, IV, do CDC e 413 do Código Civil. É sob essa perspectiva que os pedidos serão apreciados. Resolução contratual A autora deduziu pedido principal de mero reconhecimento de resolução já operada de pleno direito, por força da cláusula resolutiva expressa (itens 8.1 e 14.1), e pedido sucessivo de resolução judicial. O pedido principal não comporta acolhimento. Em contrato de consumo relativo a imóvel, a cláusula resolutiva expressa não opera automaticamente: a resolução depende da prévia e regular constituição em mora do adquirente, na forma do art. 32 da Lei nº 6.766/1979, e a eficácia das notificações extrajudiciais é controvertida nos autos, não tendo a autora produzido prova bastante do efetivo recebimento pelos réus. Incide, no ponto, o entendimento consolidado na Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça. Acolhe-se, porém, o pedido sucessivo. É incontroverso que os réus deixaram de pagar as parcelas contratadas a partir de julho de 2022. O divórcio, as dificuldades econômicas e a alegada redução da capacidade financeira não constituem fato imputável à vendedora nem afastam o inadimplemento. Também não houve demonstração objetiva de que a autora tenha aplicado índices ou encargos diversos daqueles previstos no instrumento contratual. A alegação genérica de juros abusivos, desacompanhada da indicação das parcelas, índices ou valores reputados incorretos, não é suficiente para descaracterizar a mora. A saída de Paulo Sérgio do imóvel após o divórcio igualmente não o exonera das obrigações contratuais. Ele figura como comprador no instrumento e não houve novação, cessão de direitos ou anuência da vendedora para sua exclusão da relação obrigacional. O inadimplemento, reconhecido pelos próprios compradores, autoriza a resolução judicial do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, operando-se o desfazimento do vínculo por força desta sentença. Desfeito o vínculo contratual, extingue-se o título que legitimava a posse direta dos réus, impondo-se a reintegração da autora. A fixação imediata de multa diária não se mostra necessária. A obrigação poderá ser efetivada mediante mandado de reintegração, sem prejuízo da adoção de medidas coercitivas posteriores em caso de resistência injustificada. Efeitos patrimoniais da resolução O contrato foi celebrado em 16/07/2020, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, aplicando-se o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. Os compradores têm direito à restituição das parcelas efetivamente pagas, atualizadas pelo índice contratualmente estabelecido, a partir de cada desembolso. A restituição alcança a integralidade dos valores desembolsados a título das 23 prestações quitadas, nelas compreendidos os juros remuneratórios que integram o preço financiado, excluídos apenas os encargos moratórios de que trata o inciso III do art. 32-A. Da indenização pela fruição. A indenização pela fruição é devida no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde 05/08/2020, data da entrega das chaves comprovada no ID 9877264664, até a efetiva restituição do imóvel à autora, nos termos do art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979 e da cláusula 8.2, alínea "h", do contrato. Registre-se que a jurisprudência afasta a taxa de fruição quando se trata de lote vago, por ausência de proveito econômico efetivo — hipótese diversa da presente. O imóvel objeto da promessa é edificado: dele faz parte casa de aproximadamente 70,00 m², já construída ao tempo da contratação, conforme item 3 do quadro-resumo. Mais que isso, o próprio endereço declinado pelos réus na petição inicial e nas contestações é o do imóvel, o que demonstra que o bem serviu de residência da família durante toda a ocupação. O contrato, aliás, reduz a fruição à metade (0,375%) apenas na hipótese de terreno vago, o que confirma a adequação do percentual integral ao caso. O termo inicial não deve ser limitado à data da inadimplência. A restituição das parcelas pagas recompõe o patrimônio dos compradores, enquanto a fruição remunera o período durante o qual permaneceram na posse direta do bem. Da cláusula penal e das despesas administrativas. O art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 autoriza o desconto do montante devido a título de cláusula penal e despesas administrativas, conjuntamente limitado a 10% do valor atualizado do contrato. As cláusulas 8.2, alínea "a", e 8.3 do instrumento preveem multa penal de 25% dos valores pagos, observado o mínimo de 10% sobre o valor atualizado da promessa. Fixo a cláusula penal em 10% do valor atualizado do contrato, conforme requerido na inicial e nos exatos limites do teto legal. Nesse percentual já se compreendem, por imposição do próprio inciso II, as despesas administrativas decorrentes do desfazimento contratual, inclusive as despesas com notificações extrajudiciais. Fica, por consequência, vedada qualquer dedução adicional a esse título, sob pena de superação do teto legal. Do controle de abusividade e da vedação à perda total. Os réus alegaram abusividade dos encargos e postularam a limitação das retenções. A alegação merece acolhimento parcial. As deduções referentes à fruição, à cláusula penal e aos encargos moratórios ficam limitadas ao montante das parcelas restituíveis, vedada a formação de saldo negativo em favor da autora com fundamento nessas rubricas. A solução decorre da própria literalidade do caput do art. 32-A, que autoriza o desconto "dos valores pagos", e não a constituição de crédito autônomo em desfavor do adquirente. Não se configura, no ponto, ofensa ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. O dispositivo fulmina as cláusulas de decaimento, que impõem a perda das prestações como sanção pelo inadimplemento. Hipótese distinta é a compensação do crédito restitutório com verbas de natureza própria e efetiva: a indenização pela fruição não é pena, mas contraprestação pela utilização exclusiva de imóvel alheio ao longo de aproximadamente seis anos, dos quais mais de quatro sem qualquer pagamento. Fosse afastada, os réus teriam ocupado gratuitamente bem de terceiro por período superior ao da própria adimplência, com enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil. Preserva-se, de todo modo, o núcleo da tutela consumerista: não haverá cobrança de qualquer diferença dos réus a título de fruição, cláusula penal ou encargos moratórios, seja qual for o resultado da compensação. Dos encargos moratórios e dos débitos vinculados ao imóvel. Também poderão ser deduzidos os encargos moratórios incidentes sobre prestações pagas em atraso (art. 32-A, III) e os débitos de IPTU, DMAE e demais tarifas vinculadas ao imóvel, correspondentes ao período compreendido entre a transmissão e a restituição da posse (art. 32-A, IV, e cláusula 10.1).. Os documentos de IDs 10208647847 e 10339528532 demonstram a quitação dos IPTUs de 2023 e 2024, respectivamente, nos valores de R$ 241,80 e R$ 280,41. As guias identificam a autora como contribuinte e proprietária do imóvel e estão acompanhadas dos respectivos comprovantes de pagamento. A mera afirmação de que terceiro poderia ter realizado a quitação não afasta a prova apresentada. Esses valores deverão ser reembolsados à autora, vedada sua nova inclusão como dedução na apuração dos créditos recíprocos. A limitação examinada no item anterior não alcança os tributos e tarifas vinculados ao imóvel que tenham sido comprovadamente pagos pela autora, pois constituem obrigações autônomas assumidas pelos compradores durante o período de posse, e não rubricas de retenção sobre o preço. Da corretagem. Em relação a comissão de corretagem, ela não integra o montante a ser restituído pela autora. O item 5 do quadro-resumo contratual informa que a verba foi ajustada diretamente com a empresa intermediadora e não compôs o preço do imóvel. Não se trata, portanto, de quantia recebida pela vendedora nem de parcela a ser deduzida do crédito dos compradores. Da forma de pagamento do saldo e do pedido de restituição imediata. Os réus postularam a restituição imediata e integral das parcelas pagas, invocando a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O pedido não procede. O enunciado sumular foi editado em 2015, antes da Lei nº 13.786/2018, e traduzia construção jurisprudencial destinada a suprir lacuna normativa então existente quanto à resolução dos contratos imobiliários. Sobrevindo disciplina legal expressa, o art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 passou a autorizar, para loteamentos com obras concluídas, o pagamento da restituição em até 12 parcelas mensais, com início em até 12 meses após a formalização da rescisão. A superveniência de lei específica, editada pelo Poder Legislativo com pleno conhecimento do estado da jurisprudência, prevalece sobre enunciado sumular de natureza persuasiva, sob pena de violação ao princípio da legalidade. Eventual saldo em favor dos réus será pago pela autora em até 12 parcelas mensais, vencendo-se a primeira 30 dias após a efetiva restituição do imóvel e entrega das chaves, condição contratual sensivelmente mais favorável aos adquirentes do que a carência legal de até 12 meses. Os juros moratórios incidirão a partir do vencimento de cada parcela da restituição. Benfeitorias Quanto às benfeitorias, importante consignar que o pedido de indenização e retenção por benfeitorias pode ser formulado na contestação, por possuir natureza defensiva e ter por finalidade postergar a restituição do bem até o ressarcimento das despesas alegadamente realizadas. No mérito, entretanto, a pretensão não foi comprovada. O documento de ID 10093849104 é expressamente identificado como orçamento e contém advertência de que não constitui documento fiscal, recibo ou prova de pagamento. O documento de ID 10093818849 consiste em anotação manuscrita, sem identificação segura do fornecedor e sem comprovação da efetiva quitação. O recibo de ID 10093798395 informa o pagamento de R$ 4.000,00 por serviço de instalação elétrica no endereço do imóvel. Isoladamente, porém, não demonstra a situação anterior da instalação, a necessidade da intervenção, sua regularidade, a efetiva incorporação ao bem ou a valorização patrimonial resultante. A dificuldade probatória é acentuada pelo fato de o imóvel ter sido entregue já edificado e em uso, com casa de aproximadamente 70,00 m², de modo que não se pode presumir que a intervenção elétrica tenha caráter necessário, e não de simples adequação ao gosto dos ocupantes. Apesar de inicialmente requererem perícia, os réus optaram pelo julgamento antecipado e não produziram prova suficiente para demonstrar os requisitos da indenização. Incumbia-lhes comprovar a existência, a natureza e o valor das benfeitorias, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A insuficiência probatória torna desnecessário examinar, em abstrato, a validade da cláusula contratual relativa à renúncia ou limitação da indenização. Devem, portanto, ser rejeitados os pedidos de indenização e retenção do imóvel. Honorários contratuais Não é cabível a condenação autônoma dos réus ao pagamento de honorários advocatícios contratuais no percentual de 20%. A contratação realizada entre a autora e seus advogados não vincula os réus, por força do princípio da relatividade dos efeitos contratuais, e as despesas administrativas decorrentes do desfazimento já estão submetidas ao limite previsto no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo dos honorários sucumbenciais. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos, para: a) rejeitar o pedido principal de reconhecimento de resolução contratual já operada de pleno direito por cláusula resolutiva expressa e, acolhendo o pedido sucessivo, declarar judicialmente resolvido, por inadimplemento imputável aos réus, o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 16/07/2020, relativo ao imóvel situado na Rua Abílio Afonso de Almeida, nº 303, bairro Santo Antônio, Uberlândia/MG, objeto da matrícula nº 96.361 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Uberlândia; b) determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, devendo os ocupantes desocupá-lo voluntariamente no prazo de 15 dias, contado da intimação para cumprimento após o trânsito em julgado, com entrega das chaves, sob pena de expedição de mandado de reintegração, ficando expressamente consignado que a restituição do bem não se condiciona ao prévio pagamento de eventual saldo restitutório, cujo vencimento, por disposição contratual, é posterior à entrega das chaves; c) reconhecer o direito dos réus à restituição da integralidade dos valores efetivamente desembolsados, correspondentes às 23 prestações quitadas, nelas compreendidos os juros remuneratórios integrantes do preço financiado, atualizados, desde cada desembolso, pelo índice contratualmente previsto d) autorizar a dedução, do crédito referido na alínea anterior: d.1) da indenização pela fruição do imóvel, no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde 05/08/2020 até a efetiva restituição da posse; d.2) da cláusula penal, que fixo em 10% do valor atualizado do contrato, montante no qual já se compreendem, por força do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, as despesas administrativas decorrentes do desfazimento e as despesas com notificações, vedada qualquer dedução adicional a esses títulos; d.3) dos encargos moratórios correspondentes às prestações pagas em atraso; d.4) dos débitos de IPTU, DMAE e demais tarifas vinculadas ao imóvel, relativos ao período de posse dos réus, desde que devidamente comprovados e ainda não reembolsados, por força da alínea "e" deste dispositivo; e) condenar os réus a reembolsarem à autora os valores de R$ 241,80 e R$ 280,41, referentes aos IPTUs de 2023 e 2024 comprovados nos IDs 10208647847 e 10339528532, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros moratórios a partir de cada desembolso, observando-se, para os desembolsos anteriores a 30/08/2024, a correção pelos índices da Tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais e juros de 1% ao mês, e, para os posteriores, o regime dos arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024, vedada a duplicidade de cobrança ou dedução; f) declarar que os valores eventualmente pagos diretamente ao intermediador a título de corretagem não integram as parcelas do preço a serem restituídas pela autora; g) estabelecer que as deduções previstas nas alíneas d.1, d.2 e d.3 ficam limitadas ao crédito restitutório dos réus, sem formação de saldo negativo em favor da autora, não se aplicando tal limitação às rubricas da alínea d.4 e à condenação da alínea "e", por constituírem obrigações autônomas; h) determinar que eventual saldo em favor dos réus seja pago pela autora em até 12 parcelas mensais, vencendo-se a primeira 30 dias após a efetiva restituição do imóvel e entrega das chaves, incidindo juros moratórios a partir do vencimento de cada parcela; i) rejeitar os pedidos de indenização e retenção do imóvel por benfeitorias; j) rejeitar o pedido de fixação imediata de multa diária para desocupação, sem prejuízo da adoção de medidas coercitivas na fase de cumprimento; k) rejeitar o pedido de condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios contratuais de 20%. l) rejeitar o pedido dos réus de restituição imediata e integral das parcelas pagas. Os valores serão apurados por simples cálculo aritmético, na fase de cumprimento de sentença, na forma do art. 509, § 2º, do Código de Processo Civil, mediante demonstrativo discriminado das parcelas pagas, dos índices de atualização, do período de fruição e das deduções autorizadas, vedada a inclusão de rubricas não previstas nesta sentença. Considerando que a autora sucumbiu em parte mínima dos pedidos, condeno os réus ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação aos réus, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da justiça gratuita deferida no ID 10484860900. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. DAYANE REY DA SILVA Juiz(íza) de Direito 7ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia