2026-09-16 · TJSC
Procedimento Comum Cível Nº 5041289-02.2026.8.24.0023/SC AUTOR: CONDOMINIO EDIFICIO PORTOFINO ADVOGADO(A): PEDRO ADILÃO FERRARI JUNIOR (OAB SC016847) ADVOGADO(A): SELITO MACIEL KUKUL (OAB SC020892) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de "ação de obrigação de fazer" proposta por Condomínio Portofino contra Patricia Pereira Machado Damasio, na qual pretende a parte autora compelir a ré a realizar reparos em sua unidade autônoma n. 106. Afirmou a parte autora que foi constatada infiltração em áreas comuns do edifício, cuja origem estaria relacionada a falhas na instalação hidráulica e sanitária da unidade de propriedade da parte ré, conforme laudo técnico juntado aos autos (evento 1, LAUDO4). Asseverou que a administração condominial realizou registros audiovisuais que indicariam a interrupção da infiltração durante período em que o imóvel permaneceu desocupado, com posterior retomada após nova ocupação da unidade (evento 1, VIDEO6 e VIDEO7). Pontuou que notificou extrajudicialmente a parte ré em 27/3/2026, concedendo-lhe prazo para realização dos reparos necessários, sem que houvesse solução da situação narrada (evento 1, NOT5). Assim discorrendo, pugnou pelo deferimento de tutela de urgência para determinar que a parte ré promova os reparos necessários na unidade n. 106, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de multa diária (evento 1, INIC1). É o relatório. Decido. Cinge-se a controvérsia, em sede de tutela de urgência, à análise do pedido formulado pela parte autora com o objetivo de compelir a parte ré a realizar reparos em sua unidade condominial, visando à eliminação de infiltrações constatadas no edifício. Quanto à tutela provisória de urgência, anoto que o seu deferimento exige a presença dos requisitos enumerados no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: (a) a probabilidade do direito alegado pela parte autora e (b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A tutela de urgência de natureza antecipada, ainda, deve ser passível de reversão, nos termos do art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil. Acerca dos requisitos, doutrina Marinoni: A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder a tutela provisória. (...). A tutela provisória é necessária simplesmente porque não é possível esperar, sob pena de o ilícito ocorrer, continuar ocorrendo, ocorrer novamente, não ser removido ou de dano não ser reparado, ou reparável no futuro. Assim, é preciso ler as expressões perigo de dano e risco ao resultado útil do processo como alusões ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito (MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil Comentado. São Paulo: Editora RT, 2015, p. 313). Além disso, é de se ressaltar que, embora a maior parte das demandas contenha pedido de tutela antecipada, referido instituto deve ser reservado às hipóteses em que os elementos probatórios disponíveis permitam concluir, em cognição sumária, pela presença concomitante dos pressupostos legais exigidos. No caso em exame, entendo não estar suficientemente demonstrado o requisito da probabilidade do direito. Isso porque o principal elemento probatório produzido pela própria parte autora, qual seja, o laudo técnico constante do evento 1, LAUDO4, não conduz, ao menos neste momento processual, à conclusão segura de que a infiltração tenha origem exclusiva na unidade de propriedade da ré. Ao contrário, verifica-se que as conclusões do profissional responsável apontam para cenário técnico mais complexo. Conforme registrado na p. 7 do laudo (evento 1, LAUDO4), o teste com traçador químico indicou que o vazamento ocorreria "em conexão final da rede de esgoto, onde os apartamentos 106 e 108 são os últimos a se conectarem", sendo indicado que o problema estaria localizado em "ponto da rede geral de esgoto". Da mesma forma, a conclusão final do laudo registra expressamente que o vazamento de esgoto "ocorre na rede, onde os sub-ramais se ligam à rede principal", recomendando a quebra de lajes da garagem para acesso à tubulação e realização dos reparos pertinentes (evento 1, LAUDO4, p. 10). Cumpre registrar, por outro lado, que o laudo também aponta a existência de vazamento de água limpa no registro do chuveiro da unidade 106, bem como vazamento no ralo do banheiro do referido apartamento, tendo sido recomendada a revisão dessas instalações. Todavia, tais constatações, embora revelem a necessidade de intervenção em pontos específicos da unidade da ré, não permitem concluir, ao menos em juízo de cognição sumária, que as infiltrações que atingem as áreas comuns do condomínio decorram exclusivamente dessas falhas. Registre-se, a propósito, que o relatório técnico tem por objeto as unidades 106 e 108, recomendando providências em ambas — revisão da ligação do registro do banheiro da unidade 106 e revisão da ligação dos equipamentos sanitários da unidade 108 —, o que evidencia que a origem dos danos, tal como delineada pela própria prova produzida pela parte autora, não se circunscreve à unidade da demandada. Soma-se a tal circunstância o fato de que o relatório técnico foi firmado em 15/5/2023, com registros termográficos datados de janeiro de 2022 e maio de 2023, ao passo que a presente demanda somente foi ajuizada em 29/7/2026, de modo que o laudo, além de unilateral, não retrata necessariamente a situação atual da edificação. Em juízo de cognição sumária, portanto, não é possível afirmar, com o grau de plausibilidade exigido pelo art. 300 do Código de Processo Civil, que a origem do problema esteja localizada exclusivamente na unidade da ré, tampouco que somente ela seja responsável pela adoção das providências pretendidas na presente demanda. Corrobora essa conclusão a ata de assembleia condominial juntada ao evento 1, ATA3, na qual foi aprovada a contratação de empresa especializada para sanar os vazamentos e infiltrações identificados no edifício, consignando-se que, uma vez constatada a responsabilidade pelos problemas relatados, o responsável suportaria os custos correspondentes. Tal circunstância constitui elemento adicional a demonstrar que a origem dos vazamentos ainda demandava apuração técnica mais aprofundada, circunstância incompatível, por ora, com a concessão da tutela de urgência pretendida. Tampouco os registros audiovisuais acostados (evento 1, VIDEO6 e VIDEO7) infirmam tal conclusão. Ainda que se admita, em tese, a correlação temporal alegada entre a desocupação da unidade e a cessação do fluxo, tal circunstância é igualmente compatível com a hipótese técnica descrita no laudo, porquanto o vazamento localizado na conexão dos sub-ramais à rede principal somente se manifesta mediante efetivo uso das instalações sanitárias. A correlação apontada, portanto, não permite atribuir a origem do defeito ao interior da unidade da parte ré, tratando-se de elemento que demanda valoração em cognição exauriente. A controvérsia técnica existente demanda maior dilação probatória, inclusive com possibilidade de produção de prova pericial judicial, a fim de esclarecer a efetiva origem dos vazamentos, a extensão dos danos e a correspondente atribuição de responsabilidades. Embora o perigo de dano esteja razoavelmente evidenciado, diante da possibilidade de agravamento das infiltrações e de deterioração progressiva da edificação, referido requisito, por si só, não autoriza o deferimento da medida pleiteada, uma vez que os pressupostos do art. 300 do Código de Processo Civil são cumulativos. No tocante à reversibilidade, observo que a medida postulada possui natureza, em tese, reversível. Todavia, a ausência da probabilidade do direito impede o deferimento da tutela pretendida. Feitas tais considerações, conclui-se que as provas atualmente juntadas aos autos são insuficientes para demonstrar, em cognição sumária, a probabilidade do direito invocado, razão pela qual não se mostra possível compelir, neste momento processual, a ré a realizar obras cuja responsabilidade ainda demanda melhor esclarecimento técnico. Por fim, impõe-se sanear questão anterior ao próprio mérito da pretensão. A petição inicial atribui à parte ré a titularidade da unidade autônoma n. 106 com remissão ao "doc. 02", o qual, todavia, corresponde ao instrumento de procuração outorgado pela parte autora a seus procuradores (evento 1, PROC2), inexistindo nos autos matrícula, escritura, contrato ou qualquer documento apto a comprovar o domínio ou a posse. Acresce que a ata da assembleia geral ordinária realizada em 6/8/2024 registra a presença de condômino diverso como titular da referida unidade (evento 1, ATA3), circunstância que suscita dúvida quanto à legitimidade passiva. Ante o exposto: 1. INDEFIRO, com fundamento no art. 300, caput, do Código de Processo Civil, o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora. 2. Intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, emende a petição inicial, a fim de: 2.1. juntar documento comprobatório da titularidade da unidade autônoma n. 106 à época dos fatos narrados, esclarecendo a divergência apontada em relação ao registro constante do evento 1, ATA3; 2.2. esclarecer a divergência relativa à inscrição do condomínio no CNPJ, registrada sob o n. 78.821.493/0001-48 na petição inicial e na procuração e sob numeração diversa na documentação assemblear; 2.3. juntar comprovante de recebimento da notificação extrajudicial de 27/3/2026 (evento 1, NOT5), tudo sob pena de indeferimento da petição inicial (arts. 320 e 321 do Código de Processo Civil). 3. Providenciada a emenda e regularizado o polo passivo, cite-se a parte ré para, querendo, apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias, contado na forma dos arts. 231 e 335 do Código de Processo Civil, sob pena de revelia. 4. A conciliação é vetor que deve sempre nortear a atuação do magistrado e das partes no processo (art. 3º, § 2º, do CPC). Não obstante, também é cogente ao Juiz que busque entregar a prestação jurisdicional em tempo razoável às partes (art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal e art. 4º do CPC), devendo velar pela condução adequada do feito. Diante disso, à vista da pletora de demandas pendentes de análise neste juízo, simplesmente designar as audiências em datas longínquas importaria em atraso injustificado do processo. Portanto, deixo excepcionalmente de designar audiência de conciliação neste feito, como forma de imprimir celeridade ao processo. 5. Por oportuno, ressalto que, caso as partes pretendam a realização de audiência de conciliação judicial, poderão, dentro do prazo antes assinalado, requerer expressamente a respectiva designação. 6. Apresentada resposta, intime-se a parte autora para, querendo, manifestar-se no prazo de 15 (quinze) dias. 7. Não localizada a parte ré no endereço informado, intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, forneça endereço atualizado ou requeira providência destinada ao regular prosseguimento do feito. Cumpridas as determinações anteriores, voltem os autos conclusos. Intimem-se. Cumpra-se.