5037845-95.2023.8.13.0079

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Contagem

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 3ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32010-375 4 PROCESSO Nº: 5037845-95.2023.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato] AUTOR: VITOR EUDES DE SOUZA COSTA CPF: 130.409.946-62 RÉU: SPE ESTANCIA DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A CNPJ: 22.166.150/0001-02 SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação de revisão contratual c/c pedido de restituição do indébito c/c pedido de Tutela de Urgência ajuizada por VITOR EUDES DE SOUZA COSTA em desfavor de SPE ESTÂNCIA DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, todos devidamente qualificados. Narra a inicial que as partes firmaram, em 16/06/2020, compromisso de compra e venda com alienação fiduciária referente ao lote 07, quadra 09-A, no loteamento "Estância do Lago", pelo preço de R$ 510.000,00, restando financiado o saldo de R$ 435.000,00 em 120 parcelas de R$ 3.625,00. Alega abusividade e onerosidade excessiva, impugnando expressamente a Cláusula 4.2 (juros de 0,5% ao mês capitalizados mensalmente) e a Cláusula 4.3 (reajuste mensal pela remuneração plena da caderneta de poupança, gerando bis in idem remuneratório com os juros convencionados). Requer a incidência do CDC, a nulidade das cláusulas 4.2 e 4.3 com recálculo do saldo devedor pela remuneração básica da poupança (TR pura) e juros de 0,5% ao mês com capitalização anual, a repetição em dobro do indébito e o afastamento da mora. Juntou documentos. A gratuidade judiciária foi indeferida (ID 10135902377), recolhendo o autor as custas (ID 10137076821). A tutela provisória foi indeferida (ID 10205108942). Citada, a ré compareceu à audiência de conciliação, que restou infrutífera (ID 10319725860). Em contestação (ID 10331547114), a ré sustentou a legalidade dos encargos com fulcro na Lei nº 10.931/2004, a autonomia da vontade (pacta sunt servanda, arts. 421 e 421-A do CC), a mora do autor desde fevereiro de 2023 e a inocorrência de indébito. Houve impugnação à contestação no ID 10380753453. No saneador de ID 10633985240, o feito foi saneado e a prova testemunhal postulada pela ré foi indeferida por desnecessária. As partes apresentaram alegações finais (ID 10704431589 e ID 10704492103). O contrato objeto da lide encontra-se no ID 9880110224. É o relato do necessário. Decido. Processo em ordem, com as partes devidamente representadas. Não há vício ou nulidade a ser sanada. A juntada do contrato é suficiente para o deslinde da causa (ID 9880110224), sendo desnecessária a prova pericial. A questão de mérito é de fato e de direito. Os fatos encontram-se suficientemente provados através dos documentos juntados, sendo desnecessária a produção de outras provas. Passo, assim, ao julgamento antecipado (art. 355, I, do CPC). A relação jurídica entabulada entre as partes deve ser analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, por ser o autor consumidor final do serviço e do crédito disponibilizado pelo requerente, que é fornecedor daquele serviço. Todavia, o Código de Defesa do Consumidor se aplica somente no que couber, uma vez que existem normas específicas que regulam a atividade financeira nacional. Em tais casos, deve o julgador fazer uma interpretação sistemática, ou seja, observar todo o ordenamento jurídico, aplicando ao caso as normas legais que mais se apropriam à espécie. Quanto à alegação da parte autora acerca da existência de cláusulas abusivas no contrato celebrado com o autor, vale destacar que, como regra geral, os contratos se baseiam no princípio do pacta sunt servanda. Da Cláusula 4.3: Do Índice de Reajuste – Remuneração da Poupança e Bis in Idem O art. 46 da Lei nº 10.931/2004 autoriza a estipulação de cláusula de reajuste mensal pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança (Taxa Referencial - TR, nos termos do art. 12, I, da Lei nº 8.177/1991). A Cláusula 4.3 adotou a remuneração integral/plena da poupança (TR + juros adicionais de 0,5% a.m.), a qual, cumulada com os juros remuneratórios autônomos de 0,5% a.m. previstos na Cláusula 4.2, configura cobrança em duplicidade (bis in idem) e onerosidade excessiva (art. 51, IV, do CDC). Procede a nulidade parcial da cláusula para limitar o reajuste monetário à remuneração básica da poupança (TR pura). Da Cláusula 4.2: Da Capitalização de Juros por Entidade não integrante do SFN A ré é loteadora/incorporadora, não integrando o Sistema Financeiro Nacional. Conforme tese firmada pela 2ª Seção Cível do TJMG no Tema 56 do IRDR (Processo nº 1.0301.16.015958-0/002), nos contratos de financiamento imobiliário celebrados por construtoras/incorporadoras admite-se tão somente a capitalização de juros na periodicidade anual (art. 5º, III e § 2º, da Lei nº 9.514/1997 c/c art. 4º do Decreto nº 22.626/1933, art. 591 do CC e Súmula 121 do STF). Assim, impõe-se a anulação do trecho da Cláusula 4.2 que estipulou a capitalização mensal, reduzindo-a à periodicidade anual. Da Descaracterização da Mora Com base no Tema Repetitivo 28 do STJ (REsp 1.061.530/RS), o reconhecimento da abusividade e ilegalidade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual descaracteriza a mora do devedor, sendo indevida a exigência de penalidades moratórias sobre os valores cobrados em excesso. Da Repetição do Indébito O recálculo do débito impõe a compensação e a restituição dos valores pagos a maior na forma simples, diante da ausência de má-fé da credora, decorrendo a cobrança de previsão contratual formal (art. 42, parágrafo único, do CDC). Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por VITOR EUDES DE SOUZA COSTA em desfavor de SPE ESTÂNCIA DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para: DECLARAR a nulidade parcial da Cláusula 4.3 do contrato (ID 9880110224), fixando que a correção monetária se dê exclusivamente pela remuneração básica da caderneta de poupança (TR), extirpando-se a remuneração adicional; DECLARAR a nulidade parcial da Cláusula 4.2, determinando que os juros contratuais de 0,5% ao mês sejam capitalizados exclusivamente na periodicidade anual; DECLARAR a descaracterização da mora do autor quanto aos encargos exigidos no período da normalidade; CONDENAR a ré ao recálculo do saldo devedor e das prestações, bem como à restituição, na forma simples, dos valores pagos a maior, autorizada a compensação no saldo devedor recalculado. No cálculo dos encargos sobre eventual montante a ser restituído ao autor, observar-se-á: Até a vigência da Lei nº 14.905/2024: correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG a partir de cada desembolso indevido + juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do CC); A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024: atualização exclusivamente pela taxa SELIC, que engloba correção e juros. A liquidação dar-se-á por mero cálculo aritmético (art. 509, § 2º, do CPC). Em razão da sucumbência mínima do autor (apenas quanto à dobra), condeno a ré ao pagamento de 80% das custas processuais e o autor em 20% (art. 86, parágrafo único, do CPC). Fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor (a apurar em liquidação), rateados na mesma proporção supra (80% devidos pela ré e 20% pelo autor), vedada a compensação (art. 85, §§ 2º e 14, do CPC). Na hipótese de oposição de embargos de declaração, certifique a Secretaria a respeito de sua tempestividade, na forma do caput do art. 1.023 do CPC. Após, intime-se a parte contrária para se manifestar, conforme § 2º do dispositivo supracitado. Tudo cumprido, após o decurso do prazo para ambas as partes, voltem os autos conclusos. Caso seja interposta apelação, proceda a Secretaria à intimação da parte contrária para contrarrazões (§ 1º do art. 1.010 do CPC), atentando-se à possibilidade de apelação adesiva (§ 2º do mesmo dispositivo). Certificado o decurso do prazo para ambas as partes, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça. Nas hipóteses de extinção pelo art. 485 do CPC, atente-se a Secretaria quanto ao disposto no seu § 7º, devendo os autos serem remetidos para a conclusão para análise da retratação. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos à contadoria judicial para apuração de eventuais custas finais, se for o caso; havendo, intime-se a parte condenada para pagamento, em dez dias. Caso não sejam pagas, expeça-se CNPDP para envio à AGE. Caso a parte interessada requeira a execução do título judicial, altere-se a classe processual para cumprimento de sentença. Após, para fins de liquidação, intimem-se as partes para que apresentem documentos elucidativos, nos termos do art. 510. Ressalto, desde já, que cabe ao autor fazer prova dos pagamentos em atraso. É dever do pagador guardar consigo os recibos de pagamento, mormente se tratar de fato constitutivo do direito a ser liquidado. Caso as partes acordem quanto ao valor a ser pago, intime-se a parte executada (pessoalmente, caso não tenha procurador constituído) para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar os valores cobrados, fazendo-se constar que, em caso de não pagamento, sobre o débito incidirá a multa de 10% (dez por cento) prevista no § 1º, do art. 523, do CPC, além dos honorários também previstos. Advirta-se a parte executada da disposição do art. 525 do CPC/15. Registre-se que a intimação também deverá ser pessoal caso haja o decurso do prazo de 01 ano entre o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença (art. 513, § 4º, do CPC). Para a hipótese de pagamento voluntário da condenação, fica deferida, desde já, a expedição de alvará em favor da parte credora e de seu procurador, se possuir poderes para tal fim. P.I.C. Contagem, data da assinatura eletrônica. MARCUS VINICIUS DO AMARAL DAHER Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Contagem