5035613-16.2025.8.13.0702

Intimação

TJMG · 2ª Unidade Jurisdicional - 4º JD da Comarca de Uberlândia

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 2ª Unidade Jurisdicional - 4º JD da Comarca de Uberlândia Av: Rondon Pacheco, 6130, TIBERY, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5035613-16.2025.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] AUTOR: KEVIN GARY CUNNINGHAM CPF: 704.291.496-11 RÉU: ARANTES NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 11.016.333/0001-25 SENTENÇA Cuida-se de demanda ajuizada por Kevin Gary Cunningham em face de Arantes Negócios Imobiliários Ltda. - ME, por meio da qual pretende a declaração de inexigibilidade da cobrança de R$ 15.000,00 relativa ao orçamento de substituição de armários da cozinha e área de serviço, a restituição integral do valor depositado a título de caução locatícia no importe de R$ 4.350,00, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 803,03 somado a despesas com transporte, indenização por danos morais emendada para o valor de R$ 3.000,00, bem como a determinação de abstenção de inclusão do seu nome em cadastros de inadimplentes. A parte ré apresentou contestação alegando preliminarmente a conexão com os autos nº 5043966-45.2025.8.13.0702 em trâmite na 3ª Vara Cível local, ilegitimidade passiva ad causam por figurar como mera mandatária, incompetência do Juizado Especial Cível por necessidade de perícia técnica complexa e impugnação à assistência judiciária gratuita. No mérito, defendeu a regularidade da cobrança dos danos constatados na vistoria final, a inaplicabilidade do diploma consumerista, a legalidade da retenção da caução para compensação dos prejuízos materiais, a ausência de dano moral ou material indenizável e o exercício regular de direito de cobrança. O autor apresentou impugnação à contestação. Realizada audiência de instrução e julgamento por videoconferência, com a colheita do depoimento pessoal do preposto da ré e a oitiva de duas testemunhas. DECIDO. PRELIMINAR De início, afasta-se a preliminar de conexão arguida pela requerida em relação à Ação de Cobrança nº 5043966-45.2025.8.13.0702, ajuizada perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia. O Juizado Especial Cível possui regramento procedimental próprio orientado pelos princípios da celeridade, simplicidade e economia processual, não se admitindo a reunião de processos para julgamento conjunto quando o outro feito tramita perante a Justiça Comum sob rito ordinário incompatível. Ademais, inexiste risco de decisões contraditórias inconciliáveis, porquanto este Juízo apreciará estritamente os limites dos pedidos declaratórios e indenizatórios formulados nesta relação processual. Rejeita-se igualmente a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela administradora de imóveis. Embora a imobiliária atue, ordinariamente, como mandatária do proprietário locador, a causa de pedir deduzida pelo autor envolve a imputação direta de atos próprios da empresa, consubstanciados na condução da vistoria, na formulação e imposição do orçamento de desocupação, na emissão direta de cobranças e na alegada negligência quanto aos chamados de manutenção ao longo do pacto (ID 10467139597 - Págs. 1-5; ID 10571019324 - Págs. 1-2 ). Verificando-se a pertinência subjetiva abstrata entre os fatos narrados e a atuação autônoma da imobiliária na gestão do imóvel, resta patente a sua legitimidade ad causam. No que tange à preliminar de incompetência absoluta por necessidade de prova pericial complexa, razão não assiste à ré. A complexidade probatória que afasta a competência dos Juizados Especiais deve ser real e intransponível pelos meios de cognição postos à disposição das partes. No caso vertente, o conjunto probatório carreado, composto pelos laudos de vistoria de entrada e saída, fotografias pormenorizadas, comunicações escritas e prova testemunhal produzida sob o crivo do contraditório em audiência de instrução, mostra-se suficiente e apto ao exame meritório da causa, tornando despicienda a realização de perícia formal. DO MÉRITO A controvérsia cinge-se em verificar a exigibilidade da cobrança de R$ 15.000,00 atribuída ao locatário para a substituição de armários da cozinha e área de serviço, o direito à restituição da caução locatícia retida, a ocorrência de danos materiais suportados para a realização de laudo particular e a configuração de danos morais indenizáveis. Inicialmente, pontua-se que a relação jurídica decorrente de contrato de locação de imóvel urbano é disciplinada por legislação especial (Lei nº 8.245/1991), não ostentando natureza consumerista. Por conseguinte, a distribuição do ônus probatório rege-se pelas normas ordinárias do direito processual civil, incumbindo ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito e ao réu a comprovação de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos (artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil). No tocante à responsabilidade pelas condições do imóvel locado, o artigo 22, inciso IV, da Lei nº 8.245/1991, estabelece expressamente que o locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Em contrapartida, o artigo 23, inciso III, do mesmo diploma legal, determina que o locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Compulsando minuciosamente o acervo probatório, verifica-se que o contrato de locação residencial teve início em 11 de junho de 2019, perdurando até a efetiva devolução das chaves em 27 de maio de 2025, totalizando quase seis anos ininterruptos de vigência contratual. O laudo de vistoria de entrada, elaborado em 05 de junho de 2019 e subscrito pelas partes, consignou expressamente que, já no momento inaugural da posse, o armário embutido da cozinha possuía vista frontal sem avarias, mas suas "laterais, espaço para o microondas, base e prateleiras, porém com dilatados e lascados" (ID 10467102124 - Pág. 8 ). Da mesma forma, o armário da área de serviço continha anotação de "laterais e base com pequenos dilatados" (ID 10467102124 - Pág. 8 ). Outrossim, restou comprovado documentalmente que o imóvel apresentou histórico reiterado de umidade e infiltrações nas paredes, informadas pelo locatário ao longo dos anos, bem como problemas com vazamentos hidráulicos noticiados no início do contrato (ID 10467118173 - Págs. 1-12; ID 10571027242 - Pág. 2 ). O laudo técnico particular elaborado por profissional de engenharia civil corroborou que os armários instalados apresentavam manifestações compatíveis com infiltrações e deterioração por longo decurso de tempo (ID 10467131118 - Págs. 1-7 ). Nesse cenário fático, restou evidente que as avarias apontadas na vistoria final como justificativa para exigir R$ 15.000,00 destinados à substituição integral dos armários da cozinha e área de serviço (ID 10571019324 - Pág. 2 ) decorrem da conjugação de vícios preexistentes (dilatações e lascamentos já existentes em 2019), problemas estruturais de umidade e, precipuamente, do desgaste e depreciação natural de móveis de aglomerado/MDF após quase seis anos de uso ordinário. A pretensão de imputar ao inquilino o custeio da instalação de armários totalmente novos e integrais revela enriquecimento sem causa do locador, violando a regra do artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991. Nesse diapasão, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais já se pronunciou sobre a inexigibilidade de cobrança de reformas quando as avarias remontam ao estado originário do imóvel e ao seu uso ordinário: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL - LAUDOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL - ÔNUS DA PROVA - IMÓVEL COM DEFEITOS NO ESTADO ORIGINÁRIO - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. - O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (Lei nº 8.245/91, art. 23, inciso III). - É do locador o ônus de demonstrar os danos alegadamente causados pelo locatário. Não o fazendo, não faz jus à restituição a este título. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.020681-3/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2024, publicação da súmula em 27/06/2024) Desse modo, impõe-se a declaração de inexigibilidade da quantia de R$ 15.000,00 cobrada da parte autora a título de substituição e reparo dos referidos armários. Por outro lado, não assiste razão ao promovente quanto ao pedido de restituição do valor da caução locatícia (R$ 4.350,00). A garantia da caução em dinheiro, prevista nos artigos 37, inciso I, e 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991, destina-se a assegurar o adimplemento de todas as obrigações contratuais assumidas pelo locatário, incluindo encargos locatícios em aberto e despesas legítimas de recomposição do bem. No caso dos autos, a vistoria de saída e os demonstrativos de encerramento contratual apontaram a necessidade de diversos outros reparos incontrovertidos no imóvel, tais como serviços de pintura geral de paredes e tetos, troca de reparos hidráulicos em registros, descarga e torneiras, manutenção de persianas e limpeza final (ID 10571030386 - Págs. 22-24; ID 10571019324 - Págs. 1-2 ). Os documentos carreados aos autos demonstram que foram efetivamente executados serviços no imóvel para possibilitar sua recolocação em estado de uso, resultando em despesas comprovadas com materiais de construção, tintas, mão de obra de pintura, serviços hidráulicos, conserto de persianas, marcenaria e limpeza pós-obra (ID 10571035078 - Págs. 1-8 ). Considerando que o termo de devolução de chaves e os recibos juntados indicam despesas legítimas de conservação e quitação de encargos pendentes que absorveram o montante dado em garantia, mostra-se legítima a retenção da caução para fins de abatimento e compensação das despesas materiais decorrentes do encerramento da relação locatícia. O entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais corrobora a legitimidade da retenção da garantia locatícia em hipóteses de despesas de reparos verificadas ao término do ajuste: EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA- CONTRATO DE LOCAÇÃO- RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO E VALORES PAGOS A MAIOR A TÍTULO DE ALUGUEIS - RETENÇÃO DO VALOR DOS REPAROS- LAUDO DE VISTORIA - VALIDADE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO PELO LOCATÁRIO DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL NO ESTADO QUE O RECEBEU - DEVER LEGAL NÃO OBSERVADO - PRESUNÇÃO NEGATIVA CONTRA O LOCATÁRIO. - O laudo de vistoria aliado a outras provas constantes do autor é suficiente para ensejar condenação do locatário à reparação dos alegados danos causados ao imóvel, já que a necessidade de reparação decorre de lei. - É dever do locatário comprovar que entregou o imóvel locado no estado que o recebeu, decorre da lei e do contrato essa obrigação, portanto, não possuindo laudo para contrapor ao apresentado pelo locador, ainda que unilateral, vigoram os termos do que apresentado por este, até porque é conveniente ao locatário esquivar-se de participar da elaboração do laudo para evitar demonstração de responsabilidade contra si. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.348777-6/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/02/2024, publicação da súmula em 26/02/2024) Por conseguinte, a improcedência do pedido de restituição da caução é medida de rigor. No que concerne ao pleito de indenização por danos materiais referentes aos honorários do engenheiro civil contratado para emissão de laudo técnico particular (R$ 700,00), recolhimento de ART junto ao CREA/MG (R$ 103,03) e despesas de deslocamento via transporte por aplicativo, a pretensão não encontra amparo jurídico. A contratação de assistente técnico ou a confecção unilateral de parecer extrajudicial consubstancia ato voluntário do litigante para respaldar sua tese defensiva na esfera administrativa e judicial. Tais gastos constituem despesas voluntárias de assessoria e instrução probatória, não se confundindo com dano material emergente diretamente causado por ato ilícito da parte adversa. Inexiste previsão legal ou contratual que obrigue a ré a reembolsar despesas extrajudiciais suportadas pela parte para a defesa de seus interesses. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, tem-se que o mero envio de cobrança administrativa, a discordância quanto a valores de orçamento ou o debate sobre despesas de entrega de chaves configuram desacordo estritamente patrimonial e negocial decorrente de contrato civil. O autor não teve seu nome inscrito em cadastros de proteção ao crédito (como SPC ou Serasa), não havendo prova de exposição a situação vexatória, constrangimento público ou ofensa a direitos da personalidade. Conforme posicionamento do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, controvérsias atinentes a reparos e cobranças no encerramento da locação traduzem mero dissabor, incapaz de gerar abalo moral indenizável: EMENTA: DIREITO CIVIL - DIREITO PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - REPAROS NA DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL - COBRANÇA - INEXIGIBILIDADE - DANO MORAL - NÃO CONFIGURAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do art. 22 da Lei de Locação é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, de modo que a pessoa que aluga deve garantir que o imóvel possa ser usado para a finalidade prevista no contrato de locação. O mero dissabor ou aborrecimento causado por desencontros do cotidiano não dão causa a indenização por dano moral, não sendo razoável banalizar o direito a tal reparação, transformando-o em verdadeiro caminho para o enriquecimento sem causa. Recurso conhecido e não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.463043-7/001, Relator(a): Des.(a) José Arthur Filho , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/03/2026, publicação da súmula em 19/03/2026) Por fim, no que se refere ao pedido de vedação à negativação do nome do autor em órgãos restritivos de crédito, não há comprovação de que a ré tenha promovido ou esteja na iminência de promover a anotação restritiva do débito ora declarado inexigível. Todavia, como decorrência lógica da declaração de inexigibilidade da verba de R$ 15.000,00 aqui pronunciada, resta vedada qualquer cobrança judicial ou extrajudicial calcada exclusivamente nesse título, ficando indeferida a imposição autônoma de tutela inibitória genérica por ausência de ameaça concreta atual além dos limites do título executivo judicial ora formado. CONCLUSÃO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, tão somente para DECLARAR A INEXIGIBILIDADE da cobrança do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), exigido pela ré a título de substituição e reparo dos armários da cozinha e área de serviço do imóvel locado. JULGO IMPROCEDENTES todos os demais pedidos formulados pelo autor, inclusive o pleito de restituição do valor dado a título de caução locatícia, o ressarcimento por danos materiais decorrentes de laudo técnico particular e despesas de transporte, e a pretendida indenização por danos morais. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência nesta fase. Eventual pedido de justiça gratuita deverá ser analisada pela Turma Recursal, no juízo de admissibilidade, caso haja interposição de inominado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. EWERTON RONCOLETA Juiz(íza) de Direito 2ª Unidade Jurisdicional - 4º JD da Comarca de Uberlândia