5033708-03.2022.8.13.0145

Intimação

TJMG · 6ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 6ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, Juiz De Fora - MG - CEP: 36015-460 PROCESSO Nº: 5033708-03.2022.8.13.0145 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral] AUTOR: KEILA FRANCO DOMINGOS CPF: 086.112.106-62 RÉU: PRE 57 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA CPF: 28.274.404/0001-92 SENTENÇA I – RELATÓRIO KEILA FRANCO DOMINGOS ajuizou a presente ação em face de PRE 57 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., buscando indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária. Alega, em síntese, quanto aos fatos, que, em 28/02/2019, celebrou contrato de promessa de compra e venda de apartamento no empreendimento Ville Firenze I, com financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Sustenta que o prazo final para entrega das chaves, já considerada a tolerância contratual de 180 dias, encerrou-se em 28/02/2022, porém a posse do imóvel somente ocorreu em 08/07/2022. Afirma que, em razão do atraso imputável à construtora, continuou arcando com a denominada “taxa de evolução de obra” junto ao agente financeiro, encargo que reputa indevido após o término do prazo contratual. Relata ter pago quatro parcelas entre março e junho de 2022, totalizando R$ 2.969,98. Sustenta, ainda, que a demora na entrega do imóvel lhe causou angústia e frustração. Ao final, requereu a condenação da parte ré à restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra, no montante de R$ 5.939,96, bem como ao pagamento de R$ 15.000,00 por danos morais. Juntou documentação necessária ao ajuizamento do feito. Despacho verificando a ausência de litispendência (ID 9789992276). Citada, a parte ré apresentou contestação (ID 9826181362) sustentando, em síntese: a) Preliminar de conexão, cláusula arbitral, ilegitimidade passiva e incompetência da Justiça Estadual; b) No mérito, alegou inexistência de atraso, sustentando que o prazo do contrato de financiamento com a CEF (até 27/06/2022) deve prevalecer, somado a 60 dias para imissão na posse; c) corrência de força maior e caso fortuito decorrentes da pandemia de COVID-19; d) aplicação da exceção do contrato não cumprido devido à mora nos pagamentos da autora ; e) inexistência de danos morais indenizáveis. Juntou documentos pertinentes à defesa técnica. Impugnação à contestação (ID 10063498801 ). Intimadas as partes para especificarem provas em ID 10181898657, a parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito (ID 10193780108) enquanto a parte ré, embora tenha inicialmente solicitado prova oral (ID 10194579626), manifestou posterior desistência da oitiva de testemunhas e do depoimento pessoal da autora, requerendo também o julgamento antecipado da lide (ID 10304521173/ ID 10308215619). Em sede de saneamento, as preliminares foram rejeitadas (ID 10222608624). A parte ré interpôs um Agravo de Instrumento contra os termos dessa decisão (especificamente contra a inversão do ônus da prova), o qual foi provido pelo Tribunal de Justiça para reformar o entendimento do juiz de primeiro grau nesse ponto específico (ID 10365903283/ 10365903284/ 10365903285) . Após, vieram-me os autos conclusos para julgamento. Em síntese, os fatos. PASSO A DECIDIR. PRELIMINARES Não há preliminares a serem apreciadas, eis que apreciadas na decisão de saneamento (ID10222608624), passo ao mérito. O cerne da presente lide prende-se a analisar a existência de dano indenizável em virtude do atraso na entrega do imóvel em discussão. NO PLANO DOS FATOS Por força do art. 373, I e II do CPC/15, o ônus da prova incumbe à parte Autora, quanto ao fato constitutivo de seu direito e à parte Ré, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor. Pois bem, delimitado o quadrante desta ação, calha em primeiro momento registrar as provas produzidas pelas partes nos autos para, ao depois, subsumir o fato ao ordenamento jurídico em tela, aplicando a lei ao caso concreto. Observo que, em respeito ao contraditório e cânones processuais, foi oportunizada às partes momento para a produção das provas aptas a comprovar os fatos e o direito por elas alegados, cabendo a cada parte desincumbir-se de seu ônus, sob o risco de não ter reconhecido o pretenso direito alegado, pois, em Direito, como cediço, alegado, e não provado, é o mesmo que não alegado. Assim, à guisa de valoração e convencimento deste julgador na prolação desta sentença, tenho como fatos incontroversos apurados nestes autos pela prova documental, produzida pelas partes: a) contrato de compra e venda assinado em 28/02/2019 (ID 9556672394) e financiamento pela Caixa Econômica Federal, assinado em 27/06/19 (ID 9556683781); b) termo de recebimento do imóvel com data de 08/07/2022 (ID 9556669562/ 9826183260); c) termo de vistoria do imóvel (ID 9826181367). Ante o arcabouço robusto lastreado na prova documental, tenho a convicção de que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em 28 de fevereiro de 2019 (ID 9556672394), tendo sido posteriormente contratado financiamento com a Caixa Econômica Federal, assinado em 27/06/2019 (ID 9556683781). Cabe pontuar que, conforme entendimento firmado em IRDR, é abusiva a estipulação de novo prazo para conclusão das obras em contrato de financiamento realizado com instituição financeira após a legítima celebração de contrato de compromisso de compra e venda com a construtora, haja vista não poder esta última se beneficiar de contrato de financiamento que não lhe cabe. Destarte, deve ser reconhecida a nulidade das cláusulas do contrato de financiamento que estabeleçam prazos diversos do pactuado na promessa de compra e venda. Destarte, deve ser reconhecida a nulidade das cláusulas 4.9 e 4.11 do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal (ID 9556683781), as quais estabelecem que o prazo para a conclusão da obra é o previsto no cronograma físico-financeiro e limitado à data estipulada no item B.7.1 (ID 9556683781). Isto posto, deve ser considerada a previsão de entrega disposta no ato de contratação, qual seja, 30 (trinta) meses a contar da assinatura do contrato realizada em 28 de fevereiro de 2019. Dessa forma, o prazo para conclusão da construção e legalização é até 31 de agosto de 2021, podendo ser acrescido de até 06 (seis) meses (180 dias) de prazo de prorrogação em casos devidamente comprovados de caso fortuito ou força maior, consoante cláusula 5.2 do contrato de compra e venda (ID 9556672394), o que projeta o limite máximo para a entrega em fevereiro de 2022. Não obstante, reputa-se válida a cláusula que permite o adiamento da entrega da obra por 180 dias, conforme entendimento jurisprudencial e previsão expressa na Cláusula 5.2 do instrumento (ID 9556672394). Assim, a parte Ré teria 30 meses, somados de até 180 (cento e oitenta) dias de prazo de prorrogação, para entrega do imóvel, a partir de 28 de fevereiro de 2019 (data da assinatura do contrato). Em relação à taxa de evolução de obra, essa tem por finalidade remunerar o agente financeiro durante o período compreendido entre a celebração do contrato e a efetiva entrega do imóvel, considerando a prévia disponibilização do capital. Por sua vez, cabe à construtora diligenciar-se no sentido de providenciar o "Habite-se" a tempo e modo, entregando a obra no prazo acordado. Destarte, o imóvel tinha prazo máximo final para entrega em fevereiro de 2022 (conforme Cláusula 5.2 do ID 9556672394). Registra-se que havendo atraso para além do prazo de tolerância previsto contratualmente, o fim deste constitui o termo final do período em que se permite a incidência da taxa de evolução de obra. Considerando a data estimada de agosto de 2021, o prazo máximo de tolerância encerrou-se em fevereiro de 2022. Logo, qualquer pagamento de taxa de evolução de obra referente a período posterior a fevereiro de 2022 é indevido, devendo ser restituído à parte Requerente. Cabe pontuar que a data considerada como de cumprimento das obrigações da construtora é a data da efetiva entrega das chaves, com a imissão do comprador na posse do imóvel, não sendo relevante para fins de apuração da entrega do empreendimento a expedição de habite-se. Nesse sentido, considerando a inexistência de previsão contratual de qualquer multa, seja ela em benefício da parte compradora ou da construtora, merece guarida o pedido da parte Autora quanto ao ressarcimento do valor pago de aluguel em razão da mora das empresas Rés. O valor deve ser restituído a partir de fevereiro de 2022, data máxima de entrega do bem imóvel após o prazo de tolerância, até a data da efetiva entrega das chaves. Portanto, comprovada a questão no plano dos fatos, cabe subsumir o fato ao direito aplicável à espécie, de modo a efetivar-se a prestação jurisdicional, sendo o que passo a fazer, analisando juridicamente os argumentos apresentados pelas partes, em cotejo com as provas dos autos. NO PLANO DO DIREITO DA RESPONSABILIDADE DA PARTE RÉ No que pertine à aplicação do Direito, ao caso dos autos, consigno que por se tratar de relação de consumo, onde se discute o fato do serviço, a presente demanda será dirimida sob a égide do CDC. Logo a responsabilidade do fornecedor será objetiva e para se eximir deverá demonstrar as excludentes, consoante disposto no art. 14, § 3º, do CDC. Feitas essas considerações e retornando ao exame da questão posta, extrai-se dos autos que houve falha na prestação de serviço, na medida em que a parte ré não atendeu o que foi estabelecido no contrato. Passo à análise dos pedidos indenizatórios. Com base na fundamentação supramencionada no plano dos fatos, deve ser reconhecida nulidade das cláusulas 4.9 e 4.11 do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal (ID 9556683781), o qual indica que o prazo para a conclusão da obra é o previsto no cronograma físico-financeiro, prevalecendo o prazo estipulado no contrato de compra e venda (ID 9556672394). Ainda, considerando que a parte Autora realizou o pagamento da Taxa de Evolução de Obra de março a junho de 2022, ao passo que o imóvel deveria ter sido entregue na data estimada de 31 de agosto de 2021, o prazo máximo de tolerância encerrou-se em fevereiro de 2022, logo, tenho que deve ser restituída a parcela remanescente referente ao mês de março a junho, eis que, repita-se, havendo atraso para além do prazo de tolerância previsto contratualmente, o fim deste constitui o termo final do período em que se permite a incidência da taxa de evolução de obra. Passo a análise dos danos morais. O atraso significativo na entrega de imóvel ultrapassa o mero dissabor, na medida em que retarda a concretização de um projeto de vida, caracterizando dano moral indenizável. Entende-se que a quebra da expectativa de recebimento do imóvel é capaz de gerar danos morais indenizáveis. No caso dos autos, uma vez que restou comprovado o atraso excessivo na entrega do imóvel, resta configurado o direito da parte autora pela indenização. Feitas tais considerações, para apuração do quantum indenizável, tomando-se por base os vetores da proporcionalidade e razoabilidade, atuantes sobre a extensão dos danos experimentados, ou seja, da natureza, a gravidade e a repercussão da ofensa, sem descuidar do aspecto lenitivo/pedagógico, arbitro a indenização pelos danos morais verificados no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a meu ver, suficiente e necessário aos fins a que se presta, sem que se dê azo ao tão famigerado enriquecimento sem causa. Ressalto que a fixação da compensação pelo dano moral em quantia menor ou maior do que a solicitada na inicial não implica em parcial procedência neste particular ou em julgamento ultra petita, pois o valor da indenização somente pode ser auferido pelo Magistrado através do seu prudente arbítrio. Neste sentido tem se posicionado a jurisprudência do E.TJMG , a saber: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO DEMASIADO NA ENTREGA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO DEVIDA. Apesar do descumprimento contratual não gerar indenização por dano extrapatrimonial, o atraso demasiado ou incomum na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito dos adquirentes, que interfere no seu bem-estar, não se tratando de mero dissabor, ensejando, assim, indenização compensatória pelo dano moral sofrido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.237490-4/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/12/2021, publicação da súmula em 13/01/2022). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - PRAZO DE PRORROGAÇÃO DA OBRA - 180 DIAS - VALIDADE - PRAZO CONDICIONADO À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - ILEGALIDADE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESTITUIÇÃO DEVIDA - TERMO INICIAL - APÓS DESCUMPRIMENTO DE PRAZO PELA EMPREENDEDORA - DANOS MATERIAIS E MORAIS - INDENIZAÇÃO DEVIDA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - É lícito o termo inicial da contagem do prazo para entrega do bem após 180 dias da data inicialmente prevista, consoante amplo entendimento jurisprudencial. - "Não há que prevalecer novo prazo de entrega de imóvel vinculado a contrato de financiamento realizado com agente financeiro, por ser abusiva mostra abusiva (art. 51, IV e § 1º, do CDC), visto que o prazo fixado no contrato de financiamento vincula apenas a instituição financeira e o financiado, não podendo ser aproveitado pela construtora, que não possui nenhuma relação tem com o agente financeiro." (IRDR - Cv 1.0000.18.075489-7/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 2ª Seção Cível, julgamento em 03/05/2019, publicação da súmula em09/05/2019) - Consoante precedentes do STJ, não observado o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, mostra-se possível a condenação da Construtora ao pagamento da multa estipulada na cláusula penal moratória presente no contrato. - A "taxa de evolução de obra" decorre do instrumento de financiamento entabulado entre os autores/adquirentes e a Caixa Econômica Federal. - - Mostra-se incabível impor ao consumidor o ônus de arcar com referido encargo no interregno posterior àquele previsto contratualmente para entrega do imóvel, posto que a continuidade da cobrança resulta exclusivamente da mora da construtora. - O dever de pagar aluguel incide desde a constituição em mora, que é a superação do prazo em que o bem deveria ter sido entregue, e tem por termo o prazo em que deveria ser entregue a unidade, somados os 180 dias. - O atraso na entrega do imóvel gera dano moral. O valor da indenização deve corresponder à extensão do prejuízo. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.173298-3/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/12/2023, publicação da súmula em 15/12/2023) EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - PRAZO DE TOLERÂNCIA - VALIDADE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - REPARAÇÃO MATERIAL - LEGITIMIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA - COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL - FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - DESNECESSIDADE - RESTITUIÇÃO SIMPLES DEVIDA - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - CUMULAÇÃO COM MULTA PENAL COMPENSATÓRIA OU LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - VIOLAÇÃO À INTEGRIDADE PSÍQUICA - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - MAJORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. 1. É válida a cláusula que estabelece o prazo de tolerância/carência de 180 dias para a entrega do imóvel. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 2. Não há falar-se em ilegitimidade passiva e/ou competência absoluta da Justiça Federal nas hipóteses de o autor não se insurgir contra a cobrança da taxa de evolução da obra, cobrada pela Caixa Econômica Federal, mas, sim, requerer a condenação da construtora ao pagamento dos valores despendidos com referida taxa, no período que perdurou a mora, a título de danos materiais. 3. O atraso na entrega das chaves não pode penalizar o consumidor mutuário, que continua pagando os juros de obra, razão pela qual a reparação pelo prejuízo econômico, em razão do pagamento do encargo durante o período de atraso, é medida que se impõe. 4. Não provada a má-fé, a restituição deve ocorrer de forma simples. Precedente do STJ (EAREsp nº 676608/RS). Modulação dos efeitos. 5. É indevida a cumulação das condenações decorrentes da multa penal moratória e da inversão da cláusula penal compensatória, pois se justificam se no mesmo fato gerador: o atraso na entrega do imóvel. Da mesma forma, não há falar-se em lucros cessantes, porquanto a cláusula penal moratória tem por finalidade precípua a prefixação dos prejuízos materiais eventualmente causados pelo c umprimento intempestivo da obrigação, o que inclui o valor da locação de outro bem para moradia durante o período de mora. Vedação ao bis in idem. 6. O atraso injustificado no cumprimento de contrato de compra e venda de imóvel destinado à moradia, por longo período, gera abalo passível de indenização por danos morais. 7. Nas causas em que há condenação, os honorários são fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o respectivo quantum, observados o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, assim como o tempo despendido para seu serviço, conforme determina o art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. 8. Embora o longo período de duração da demanda, mas, considerando o patamar alcançado pela condenação, revela-se razoável a fixação dos ônus sucumbenciais no mínimo legal. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.052217-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/09/2023, publicação da súmula em 28/09/2023) III – DISPOSITIVO Diante do exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para os fins de: 1) Declarar a nulidade das cláusulas 4.9 e 4.11 do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, bem como do seu item B.7.1, na parte em que estipulam prazo de entrega posterior ao previsto no contrato de compra e venda original; 2) Condenar a parte ré a restituir, de forma simples, os valores pagos a título de Taxa de Evolução de Obra referentes ao período posterior a fevereiro de 2022, mencionados nos autos, devendo o montante ser atualizado pela correção monetária, nos termos da tabela da C.CGJ/TJMG, a contar do respectivo desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, - até 27/08/2024 -, sendo que de 28/08/2024 até efetivo pagamento, incidirá a Taxa Selic, nos termos da nova redação do art. 406 e parágrafos do Código Civil de 2002, a contar da citação, tratando-se de responsabilidade contratual; 3) Condenar a parte ré ao pagamento do valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de indenização por danos morais, devendo ser atualizada pela correção monetária pela tabela da C.CGJ/TJMG, desde a publicação/arbitramento desta decisão, acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, - até 27/08/2024 -, sendo que de 28/08/2024 até efetivo pagamento, incidirá a Taxa Selic, nos termos da nova redação do art. 406 e parágrafos do Código Civil de 2002, a contar da citação, vez que se trata de responsabilidade derivada de vínculo contratual. Via de consequência, JULGO EXTINTO O FEITO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art.487, I, do CPC/15. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do procurador da parte autora, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Aguarde-se o trânsito em julgado em Cartório. Cumpridas as formalidades legais, nada requerido, atendida a IPT/TJMG, arquivem-se os autos, com as anotações de praxe. Lado outro, caso haja recurso de apelação, desde já determino vista à parte Recorrida e, após, remetam-se os autos ao E.TJMG, com as cautelas de praxe. P-se. I-se. C-se. Juiz De Fora, data da assinatura eletrônica. RODRIGO MENDES PINTO RIBEIRO Juiz de Direito CR 6ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora