2026-09-16 · TRF4
Agravo de Instrumento Nº 5032840-18.2026.4.04.0000/RS AGRAVANTE: PAULA VANESSA LIMA DA SILVA ADVOGADO(A): WELLINGTON ALBERTINI DE SOUZA (OAB SP248949) DESPACHO/DECISÃO Este agravo de instrumento ataca decisão (evento 7, DOC1) que indeferiu tutela de urgência requerida para obstar os atos de execução extrajudicial de bem imóvel dado em garantia fiduciária, suspendendo-se os leilões designados. A parte agravante pede a reforma da decisão. Expõe razões para que seja concedida a tutela recursal e, ao final, provido o agravo de instrumento para reformar a decisão agravada. Alega que: a) o lance mínimo do primeiro leilão foi fixado em valor inferior ao piso legal, correspondente à base de cálculo do imposto de transmissão, em inobservância ao art. 24, parágrafo único, da Lei 9.514/97; b) a intimação para purgar a mora ocorreu exclusivamente por edital, sem que houvesse qualquer tentativa prévia de intimação pessoal no endereço do imóvel, onde reside; c) as datas dos leilões não lhe foram comunicadas por correspondência ou meio eletrônico, conforme determina o art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97, o que inviabiliza o exercício do direito de preferência; d) há necessidade de averbação da existência da ação na matrícula do imóvel para resguardar terceiros de boa-fé, nos termos do art. 54, IV, da Lei 13.097/2015; e) há intenção de purgar a mora, mediante depósito judicial parcelado. Relatei. Decido. O deferimento total ou parcial da pretensão recursal, em antecipação da tutela, por decisão monocrática do relator, é cabível quando estiverem evidenciados, de um lado, a probabilidade do direito (que, no caso, consiste na probabilidade de provimento do recurso), e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 1.019-I, c/c art. 300). Julgo estarem presentes os requisitos necessários para o deferimento, em parte, da tutela recursal antecipada, por estes fundamentos. A mera alegação de ausência de notificação pessoal regular para a devedora purgar a mora na forma da Lei 9.514/97 não é capaz de afastar a presunção juris tantum do registro da consolidação da propriedade na matrícula, que goza de fé pública e constitui-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. É ônus da devedora, portanto, desconstituir essa presunção relativa de veracidade da certidão emitida pelo escrevente do Registro de Imóveis, com a juntada de documentos disponíveis no cartório que não corroborem o teor da certidão questionada. Nesse sentido tem decidido este Tribunal: CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. 1. A mera alegação de ausência de notificação pessoal não invalida a certidão lavrada nos termos do art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, subscrita por escrevente de serventia judicial, que inclusive goza de fé pública (e, por isso, de presunção de veracidade), constituindo-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. 2. O prazo de 15 dias para purgar a mora e restabelecer o contrato, previsto no art. 26, §1º e §2º, da Lei 9.514/97, se aplica apenas antes da consolidação da propriedade. (TRF4, AG 5033681-18.2023.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 13/12/2023; grifado) SFH. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. MANUTENÇÃO NA POSSE. NOTIFICAÇÃO DOS MUTUÁRIOS. AUSENTES REQUISITOS PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA RECURSAL ANTECIPADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1. A mera alegação de ausência de notificação pessoal para os devedores purgar a mora na forma da Lei 9.514/97 não é capaz de afastar a presunção juris tantum do registro de consolidação da propriedade na matrícula, que goza de fé pública e constitui-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. 2. É ônus do devedor, portanto, desconstituir essa presunção relativa de veracidade da certidão emitida pelo escrevente do Registro de Imóveis, com a juntada de documentos disponíveis no cartório que não corroborem o teor da certidão questionada. 3. Agravo de instrumento improvido. (TRF4, AG 5033438-74.2023.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 01/12/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. LEILÃO. INTIMAÇÃO. 1. Sobrevindo a Lei nº 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 2. O exame acerca de eventual irregularidade no procedimento adotado pela agravada, sobretudo a alegada ausência de intimação acerca da data do leilão, demanda necessariamente a juntada da íntegra do expediente administrativo, ônus que competia ao autor e do qual não se desincumbiu. (TRF4, AG 5001846-12.2023.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 21/06/2023; grifado) No caso, não houve a juntada aos autos a íntegra do expediente administrativo que deu ensejo à consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, para que se verifiquem, com segurança, todos os atos que foram realizados até aquela etapa. Apesar de a parte agravante também alegar que não foi notificada pessoalmente sobre os leilões extrajudiciais, não ficou demonstrado o efetivo prejuízo. Isso porque a parte soube de antemão que o imóvel será levado a leilão nos dias 28/09/2026 e 02/10/2026. Em tais situações, este Tribunal tem decidido por afastar a alegação de prejuízo meramente amparada no art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender leilões extrajudiciais de imóvel dado em garantia hipotecária, alegando ausência de notificação pessoal para purgação da mora e ciência dos leilões. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. Há duas questões em discussão: (i) a necessidade de notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais, à luz da Lei nº 9.514/1997 e suas alterações; e (ii) o ônus da prova da irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade e leilão. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A Lei nº 9.514/1997, com a redação dada pela Lei nº 14.711/2023, não exige intimação pessoal dos mutuários sobre a data dos leilões extrajudiciais, bastando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, conforme o art. 27, § 2º-A.4. A mera alegação de ausência de notificação pessoal para purgar a mora não é suficiente para afastar a presunção juris tantum de veracidade do registro da consolidação da propriedade na matrícula, que goza de fé pública e comprova a mora do devedor.5. É ônus da devedora desconstituir a presunção relativa de veracidade da certidão emitida pelo escrevente do Registro de Imóveis, mediante a juntada de documentos disponíveis no cartório que não corroborem o teor da certidão questionada.6. Não foi demonstrado efetivo prejuízo à parte agravante, uma vez que ela teve ciência antecipada dos leilões (a ação foi proposta em 22/07/2025 para leilões em 21 e 26 de agosto de 2025), o que lhe permitiu buscar a tutela judicial.7. A ausência da íntegra do expediente administrativo que deu ensejo à consolidação da propriedade em favor da CEF impede a verificação de eventual irregularidade no procedimento.8. O agravo interno interposto pela parte agravante foi julgado prejudicado em virtude da inclusão do feito em pauta para julgamento pela Turma. IV. DISPOSITIVO E TESE:9. Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.Tese de julgamento: 10. A mera alegação de ausência de notificação pessoal para purgar a mora ou para ciência dos leilões extrajudiciais, em contratos de alienação fiduciária, não afasta a presunção de veracidade do registro da consolidação da propriedade, sendo ônus do devedor comprovar a irregularidade do procedimento. (TRF4, AG 5026080-87.2025.4.04.0000, 3ª Turma, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, julgado em 21/10/2025; grifado) SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. 1. Com o advento da Lei n.º 13.465/2017, que alterou o artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997, firmou-se, na jurisprudência, o entendimento no sentido de que (1.1) o devedor deve ser intimado/notificado acerca das datas dos leilões extrajudiciais, para que possa exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, e (1.2) não é exigível que tal comunicação seja pessoal, bastando o encaminhamento de correspondência ao endereço indicado no contrato, inclusive eletrônico. Além disso, a declaração de nulidade de atos processuais pressupõe a demonstração de efetivo prejuízo à parte (princípio pas de nullité sans grief). 2. Não há se falar em nulidade da execução extrajudicial, porquanto os autores tomaram conhecimento dos leilões anteriormente a sua realização, tanto que juntaram na inicial o edital do referido leilão. 3. Apelação improvida. (TRF4, AC 5001111-32.2022.4.04.7204, 4ª Turma, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, julgado em 17/05/2023; grifado) Por outro lado, quanto à insurgência contra a avaliação do bem para leilão, parece-me assistir razão à agravante. Assim constou no edital de leilão público da CEF: Prevê a Lei 9.514/97: Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: [...] VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; [...] Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (grifado) Constato que o valor atualizado (R$ 163.925,69) utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, é superior àquele que constou como valor de venda em 1º leilão: O descumprimento do disposto no parágrafo único do art. 24 da Lei 9.514/97 enseja o cancelamento dos leilões. Há risco presumido de dano à parte, caso o bem seja arrematado no primeiro leilão por valor inferior ao legalmente estipulado. Ante o exposto, defiro em parte o pedido de antecipação da tutela recursal, para suspender o leilão do imóvel de matrícula 47.342 do Registro de Imóveis da 6ª Zona de Porto Alegre, sem prejuízo de renovação desses atos, observado o valor mínimo de R$ 163.925,69 para venda em 1º leilão. Intimem-se as partes, inclusive para contrarrazões. Após, adotem-se as providências necessárias para julgamento.