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TJGO · Caldas Novas - 2ª Vara Cível · Sentença
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS 2ª Vara Cível, das Fazendas Públicas Estadual e Residual, de Registros Públicos SENTENÇA Processo: 5030986-40.2026.8.09.0024 Autor: Armando Canedo Gomes Dos Santos Réu: Ilhas Do Lago Incorporacao Spe S.a. Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. I – RELATÓRIO Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por ARMANDO CANEDO GOMES DOS SANTOS e ELAINE GARRASINO POGGIO em face de ILHAS DO LAGO INCORPORAÇÃO SPE S.A. (denominada no instrumento como Ilhas do Lago Incorporação SPE – Ltda.), ambas as partes qualificadas nos autos. Narram os autores que, em 23 de dezembro de 2013, celebraram com a ré Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária do empreendimento Ilhas do Lago Eco Resort, em regime de multipropriedade (contrato nº 116/01-J104/05), tendo por objeto a fração/cota nº 05 da unidade autônoma J104/05, correspondente a 0,2861% do imóvel, pelo preço total de R$ 47.980,00 (quarenta e sete mil novecentos e oitenta reais), integralmente quitado no ato da assinatura (Cláusula Sexta do instrumento). Sustentam que a contratação decorreu de campanha de marketing agressiva e emocional, conduzida em período de férias na região, e que jamais conseguiram usufruir do bem, uma vez que as datas de utilização disponibilizadas pela administradora, segundo o cronograma de uso compartilhado, são incompatíveis com sua realidade pessoal e geográfica — residem no Rio de Janeiro/RJ e são pessoas idosas (nascidos em 1934 e 1944). Afirmam, ainda, que suportam encargos e despesas condominiais sem qualquer contraprestação, o que tornaria o contrato excessivamente oneroso, e que tentaram, sem êxito, alienar a fração a terceiros. Requerem, ao final: (a) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova; (b) a resolução do contrato, com a devolução da posse do imóvel à ré e a exoneração dos encargos do negócio; (c) a condenação da ré a restituir a quantia de R$ 43.182,00, já descontada a multa contratual de 10% prevista na Cláusula Oitava; e (d) subsidiariamente, a fixação de percentual de retenção justo. Atribuíram à causa o valor de R$ 47.980,00. Recebida a inicial após emenda para recolhimento de custas e juntada de comprovante de endereço (Mov. 4 e 13), foi designada audiência de conciliação. Não houve requerimento nem deferimento de tutela de urgência, tampouco de gratuidade da justiça. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (Mov. 35). Preliminarmente, suscitou a carência da ação por impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de que o contrato, integralmente quitado e cumprido há mais de doze anos, estaria perfeito e acabado, extinto pela execução, não comportando resilição ou distrato. No mérito, negou vício de consentimento e prática abusiva de marketing; defendeu a validade das cláusulas pactuadas e, em caso de rescisão, postulou a retenção da cláusula penal de 10% dos valores pagos e da taxa de fruição de 0,5% ao mês, ambas previstas na Cláusula Oitava; sustentou a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova; e requereu que eventual restituição observasse a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, mediante aplicação exclusiva da taxa SELIC, sem cumulação com outro índice. Realizada a audiência de conciliação por videoconferência (Mov. 38), não houve acordo. Os autores apresentaram réplica (Mov. 46), rebatendo a preliminar, reafirmando o direito à resolução e opondo-se à cobrança da taxa de fruição, embora tenham admitido, no próprio pedido, a dedução da multa contratual de 10%. Instadas a especificar provas, ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas e não se opuseram ao julgamento antecipado (Mov. 47 e 49), tendo os autores juntado, como reforço argumentativo, sentença proferida em caso análogo (Mov. 49). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento antecipado do mérito A controvérsia é essencialmente de direito e, quanto aos fatos, resolve-se à luz da prova documental já produzida. Ambas as partes manifestaram expressamente o desinteresse em outras provas e não se opuseram ao julgamento antecipado. Impõe-se, pois, o julgamento no estado em que se encontra o processo, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sem que disso resulte cerceamento de defesa. Registre-se que o pedido de inversão do ônus da prova, embora deferível em tese na relação de consumo (art. 6º, VIII, do CDC), perde relevância prática no caso, uma vez que a solução da lide independe de dilação probatória e assenta-se em fatos incontroversos — a celebração e a quitação integral do contrato — e na qualificação jurídica das cláusulas pactuadas. 2. Da preliminar de carência da ação (impossibilidade jurídica do pedido) Não prospera a preliminar. Sustenta a ré que o contrato, integralmente quitado e cumprido, estaria extinto pela execução, sendo juridicamente impossível a resilição de vínculo já exaurido. O argumento confunde a quitação do preço com a extinção da relação jurídica de multipropriedade, que é de trato continuado e projeta obrigações no tempo. Com efeito, a fração/cota adquirida em regime de multipropriedade não se esgota no pagamento do preço: dela irradiam direitos e deveres permanentes — o direito de uso periódico segundo o cronograma compartilhado e, em contrapartida, a sujeição a taxas de manutenção, encargos administrativos e despesas condominiais, expressamente reconhecidos no próprio contrato (Cláusula Nona). O vínculo, portanto, subsiste e continua a produzir efeitos, de modo que é juridicamente possível postular a sua resolução. A própria ré, ao requerer subsidiariamente a retenção da cláusula penal e da taxa de fruição, parte da premissa de que a rescisão é viável, o que é logicamente incompatível com a tese de impossibilidade jurídica absoluta. Rejeito a preliminar. 3. Do mérito 3.1. Da relação de consumo e do regime jurídico aplicável A relação jurídica demonstrada por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade qualifica-se como relação de consumo, porquanto as partes se amoldam às figuras de consumidor e fornecedor dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. A atividade de incorporação e comercialização de frações imobiliárias em multipropriedade está compreendida no art. 3º, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. A modalidade de multipropriedade ("time-sharing") apresenta particularidades que não desnaturam a relação consumerista, em face do parcelamento da fruição e gozo do imóvel em período determinado. Nesse sentido, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: "[...] É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista. [...] A força vinculante do contrato (pacta sunt servanda) não impede a revisão, pelo Judiciário, das cláusulas consideradas abusivas em face do CDC, cujas normas, de ordem pública e interesse social, são de observância inarredável. [...] A Súmula nº 543 [...] consolidou o entendimento de que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas — integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento. [...] a jurisprudência do STJ tem considerado razoável, na rescisão por culpa do comprador, o percentual de retenção arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso [...]." (TJGO, Apelação Cível 0042271-83.2016.8.09.0051, Rel. Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, 4ª Câmara Cível, j. 08/03/2021). Quanto ao regime temporal, o contrato foi firmado em 23/12/2013, antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que, portanto, não incide na espécie, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF). A controvérsia resolve-se à luz do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 3.2. Do direito à resolução do contrato Pretende a ré obstar a resolução sob o argumento de que o contrato, quitado e cumprido, seria imune ao desfazimento. Já se afastou, na análise da preliminar, a tese de exaurimento do vínculo. Cabe agora reconhecer o direito material dos autores à resolução. É pacífico o entendimento, consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, de que o promitente comprador tem o direito de postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, com a consequente restituição das quantias pagas. A referida súmula dispõe: "Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." É firme, ademais, a orientação do STJ, desde o julgamento dos EREsp nº 59.870/SP (Segunda Seção), no sentido de que o compromissário comprador que deixa de ter interesse na manutenção do contrato, diante da inviabilidade da fruição ou da insuportabilidade da obrigação, tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas, restringindo-se a discussão subsequente ao percentual de retenção cabível — e não à possibilidade da resolução em si. Não se acolhe, todavia, a tese autoral de que a contratação decorreu de vício de consentimento induzido por marketing agressivo, nem a de onerosidade excessiva (art. 478 do CC) como fundamento autônomo da resolução. Quanto ao vício, os autores não se desincumbiram de demonstrá-lo: o instrumento contratual é claro quanto ao regime de multipropriedade, ao cronograma de uso compartilhado e às condições da avença, tendo sido firmado por agentes capazes. Quanto à onerosidade excessiva, a revisão por quebra da base objetiva exige fato superveniente extraordinário e imprevisível apto a romper o equilíbrio do negócio, o que não se verifica: as limitações de datas e a sujeição a encargos periódicos são inerentes e previsíveis à própria natureza da multipropriedade. A mera insatisfação com a utilidade prática do bem, conquanto legítima como causa de desinteresse, não configura, por si só, vício ou onerosidade excessiva. O que se reconhece é o direito de o consumidor não permanecer indefinidamente vinculado a um contrato de trato continuado que só lhe impõe ônus, promovendo a resolução por sua iniciativa, com as consequências patrimoniais próprias dessa modalidade. Decreto, assim, a resolução do contrato, por resilição imotivada e unilateral por iniciativa dos autores, afastada a alegação de culpa da ré. 3.3. Do regime de restituição, da retenção e da taxa de fruição Decretada a resolução, o regime de restituição das quantias pagas varia conforme a causa e a iniciativa do desfazimento. Havendo rescisão por culpa do vendedor, a devolução é integral, sem retenção — o que não é o caso dos autos. Tratando-se de resolução por iniciativa do comprador, e sendo o contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, a restituição faz-se de forma imediata, deduzida pena de retenção situada entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, na forma da Súmula 543/STJ e da jurisprudência da Segunda Seção. No caso, a Cláusula Oitava, item III, do contrato prevê, para a hipótese de rescisão por iniciativa/culpa do comprador, a devolução das importâncias pagas com dedução de importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, a título de pré-fixação das perdas e danos, para cobertura de custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões. Tal percentual situa-se no piso da faixa admitida pelo STJ e mostra-se proporcional e não abusivo, razão pela qual deve ser observado. Anote-se que os próprios autores, no pedido, admitem expressamente essa dedução, ao postularem a restituição de R$ 43.182,00 — exatamente o resultado de R$ 47.980,00 menos 10%. Circunstâncias do caso reforçam a fixação no patamar mínimo de 10% (art. 413 do CC): os autores adimpliram integralmente o preço; jamais obtiveram proveito econômico efetivo da fração; e o objeto retorna ao estoque da ré para nova comercialização, sem depreciação relevante que justifique retenção mais gravosa. Já quanto à taxa de fruição de 0,5% ao mês, prevista na Cláusula Oitava, item IV, sua cobrança não é cabível na espécie. O fato gerador da taxa de fruição é a posse, o uso e o gozo efetivos do bem. Ocorre que, na hipótese, a ré — a quem incumbia o ônus — não demonstrou que os autores efetivamente usufruíram da fração em qualquer período do cronograma. A cláusula, ademais, prevê a incidência sobre o preço atualizado da fração e pressupõe que o comprador "já estiver no uso" — situação não comprovada. Cobrar taxa de fruição sem fruição efetiva conduziria a enriquecimento sem causa da fornecedora (art. 884 do CC) e configuraria desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). Afasto, pois, a taxa de fruição. 3.4. Do valor, da correção monetária e dos juros O montante pago é incontroverso: R$ 47.980,00, quitado à vista em 23/12/2013. Deduzida a retenção de 10% (R$ 4.798,00), a ré deve restituir aos autores a quantia de R$ 43.182,00, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543/STJ). Quanto à correção monetária e aos juros, observa-se, em primeiro lugar, o que dispuser o contrato. Verifica-se que o instrumento contém índices próprios, porém destinados a hipóteses diversas da presente: os índices de reajuste (INCC até o "habite-se" e IGP-M após, subsidiariamente CUB/SINDUSCON-GO) e os encargos moratórios da Cláusula Sétima (multa de 2% e juros de 12% ao ano) foram pactuados para reger o parcelamento do preço e o eventual atraso das prestações. No caso, contudo, o preço foi pago em parcela única na assinatura, tendo o próprio contrato tornado sem efeito o item 1.2 da Cláusula Sexta (índice de reajuste das parcelas). Não há, assim, índice contratual que discipline a atualização e os juros incidentes sobre a restituição decorrente da resolução — hipótese distinta, para a qual o instrumento é omisso. Diante dessa lacuna, aplicam-se as regras do Código Civil e do Código de Processo Civil. Assim, a correção monetária conta-se desde o desembolso (23/12/2013), a fim de recompor o valor real da quantia efetivamente despendida, e os juros de mora, à taxa legal, desde a citação (art. 405 do CC). A partir de 30/08/2024, observar-se-á a sistemática da Lei nº 14.905/2024 (correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do CC — resultado da SELIC deduzido o IPCA). Rejeita-se, por conseguinte, a tese da ré de incidência da SELIC apenas a partir do trânsito em julgado, que não encontra amparo no contrato — cujos índices próprios se referem a situação diversa — nem na lei civil aplicável à restituição por resolução de iniciativa do comprador. 3.5. Da devolução da posse e da exoneração dos encargos Como consequência lógica da resolução, a fração/cota retorna à titularidade e disponibilidade da ré, ficando os autores exonerados, a partir da resolução ora decretada, de quaisquer obrigações futuras decorrentes do negócio (taxas de manutenção, encargos administrativos e despesas condominiais relativas à fração), sem prejuízo das que porventura já estejam vencidas e sejam de sua responsabilidade até esta data. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO a preliminar de carência da ação e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para: a) DECRETAR a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária (contrato nº 116/01-J104/05, fração/cota nº 05 da unidade J104/05, empreendimento Ilhas do Lago Eco Resort, Caldas Novas/GO), firmado entre as partes em 23/12/2013, por resilição imotivada e unilateral por iniciativa dos autores, com a consequente devolução da fração à ré e a exoneração dos autores de obrigações futuras dela decorrentes; b) AFASTAR a cobrança da taxa de fruição prevista na Cláusula Oitava, item IV, do contrato, por ausência de demonstração de fruição efetiva do bem (arts. 51, IV, do CDC, e 884 do CC); c) CONDENAR a ré a restituir aos autores os valores pagos, no total incontroverso de R$ 47.980,00, autorizada a retenção de 10% em favor da ré (R$ 4.798,00), a título de pré-fixação de perdas e danos (Cláusula Oitava, item III), resultando o valor líquido a restituir de R$ 43.182,00, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543/STJ). Inexistindo cláusula contratual que discipline os consectários da restituição por resolução, aplicam-se o Código Civil e o Código de Processo Civil: correção monetária desde o desembolso (23/12/2013) e juros de mora, à taxa legal, desde a citação (art. 405 do CC), observada, a partir de 30/08/2024, a sistemática da Lei nº 14.905/2024; d) REJEITAR o pedido de resolução fundado em vício de consentimento e em onerosidade excessiva, bem como a pretensão de restituição integral sem qualquer retenção. Houve sucumbência recíproca (art. 86 do CPC): os autores decaíram da pretensão de restituição integral (mantida a retenção de 10%) e dos fundamentos de vício e onerosidade excessiva, ao passo que a ré sucumbiu quanto à resolução, ao afastamento da taxa de fruição e à restituição da maior parte dos valores. Considerando que os autores sucumbiram em parcela menor da pretensão, distribuo os ônus na proporção de 70% para a ré e 30% para os autores. Condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais nessa proporção e aos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, rateados na mesma proporção, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado e nada requerido, arquivem-se com as cautelas de praxe. Caldas Novas, datado pelo sistema. VINÍCIUS DE CASTRO BORGES Juiz de Direito
TJGO · Caldas Novas - 2ª Vara Cível · Sentença
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS 2ª Vara Cível, das Fazendas Públicas Estadual e Residual, de Registros Públicos SENTENÇA Processo: 5030986-40.2026.8.09.0024 Autor: Armando Canedo Gomes Dos Santos Réu: Ilhas Do Lago Incorporacao Spe S.a. Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. I – RELATÓRIO Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por ARMANDO CANEDO GOMES DOS SANTOS e ELAINE GARRASINO POGGIO em face de ILHAS DO LAGO INCORPORAÇÃO SPE S.A. (denominada no instrumento como Ilhas do Lago Incorporação SPE – Ltda.), ambas as partes qualificadas nos autos. Narram os autores que, em 23 de dezembro de 2013, celebraram com a ré Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária do empreendimento Ilhas do Lago Eco Resort, em regime de multipropriedade (contrato nº 116/01-J104/05), tendo por objeto a fração/cota nº 05 da unidade autônoma J104/05, correspondente a 0,2861% do imóvel, pelo preço total de R$ 47.980,00 (quarenta e sete mil novecentos e oitenta reais), integralmente quitado no ato da assinatura (Cláusula Sexta do instrumento). Sustentam que a contratação decorreu de campanha de marketing agressiva e emocional, conduzida em período de férias na região, e que jamais conseguiram usufruir do bem, uma vez que as datas de utilização disponibilizadas pela administradora, segundo o cronograma de uso compartilhado, são incompatíveis com sua realidade pessoal e geográfica — residem no Rio de Janeiro/RJ e são pessoas idosas (nascidos em 1934 e 1944). Afirmam, ainda, que suportam encargos e despesas condominiais sem qualquer contraprestação, o que tornaria o contrato excessivamente oneroso, e que tentaram, sem êxito, alienar a fração a terceiros. Requerem, ao final: (a) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova; (b) a resolução do contrato, com a devolução da posse do imóvel à ré e a exoneração dos encargos do negócio; (c) a condenação da ré a restituir a quantia de R$ 43.182,00, já descontada a multa contratual de 10% prevista na Cláusula Oitava; e (d) subsidiariamente, a fixação de percentual de retenção justo. Atribuíram à causa o valor de R$ 47.980,00. Recebida a inicial após emenda para recolhimento de custas e juntada de comprovante de endereço (Mov. 4 e 13), foi designada audiência de conciliação. Não houve requerimento nem deferimento de tutela de urgência, tampouco de gratuidade da justiça. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (Mov. 35). Preliminarmente, suscitou a carência da ação por impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de que o contrato, integralmente quitado e cumprido há mais de doze anos, estaria perfeito e acabado, extinto pela execução, não comportando resilição ou distrato. No mérito, negou vício de consentimento e prática abusiva de marketing; defendeu a validade das cláusulas pactuadas e, em caso de rescisão, postulou a retenção da cláusula penal de 10% dos valores pagos e da taxa de fruição de 0,5% ao mês, ambas previstas na Cláusula Oitava; sustentou a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova; e requereu que eventual restituição observasse a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, mediante aplicação exclusiva da taxa SELIC, sem cumulação com outro índice. Realizada a audiência de conciliação por videoconferência (Mov. 38), não houve acordo. Os autores apresentaram réplica (Mov. 46), rebatendo a preliminar, reafirmando o direito à resolução e opondo-se à cobrança da taxa de fruição, embora tenham admitido, no próprio pedido, a dedução da multa contratual de 10%. Instadas a especificar provas, ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas e não se opuseram ao julgamento antecipado (Mov. 47 e 49), tendo os autores juntado, como reforço argumentativo, sentença proferida em caso análogo (Mov. 49). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento antecipado do mérito A controvérsia é essencialmente de direito e, quanto aos fatos, resolve-se à luz da prova documental já produzida. Ambas as partes manifestaram expressamente o desinteresse em outras provas e não se opuseram ao julgamento antecipado. Impõe-se, pois, o julgamento no estado em que se encontra o processo, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sem que disso resulte cerceamento de defesa. Registre-se que o pedido de inversão do ônus da prova, embora deferível em tese na relação de consumo (art. 6º, VIII, do CDC), perde relevância prática no caso, uma vez que a solução da lide independe de dilação probatória e assenta-se em fatos incontroversos — a celebração e a quitação integral do contrato — e na qualificação jurídica das cláusulas pactuadas. 2. Da preliminar de carência da ação (impossibilidade jurídica do pedido) Não prospera a preliminar. Sustenta a ré que o contrato, integralmente quitado e cumprido, estaria extinto pela execução, sendo juridicamente impossível a resilição de vínculo já exaurido. O argumento confunde a quitação do preço com a extinção da relação jurídica de multipropriedade, que é de trato continuado e projeta obrigações no tempo. Com efeito, a fração/cota adquirida em regime de multipropriedade não se esgota no pagamento do preço: dela irradiam direitos e deveres permanentes — o direito de uso periódico segundo o cronograma compartilhado e, em contrapartida, a sujeição a taxas de manutenção, encargos administrativos e despesas condominiais, expressamente reconhecidos no próprio contrato (Cláusula Nona). O vínculo, portanto, subsiste e continua a produzir efeitos, de modo que é juridicamente possível postular a sua resolução. A própria ré, ao requerer subsidiariamente a retenção da cláusula penal e da taxa de fruição, parte da premissa de que a rescisão é viável, o que é logicamente incompatível com a tese de impossibilidade jurídica absoluta. Rejeito a preliminar. 3. Do mérito 3.1. Da relação de consumo e do regime jurídico aplicável A relação jurídica demonstrada por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade qualifica-se como relação de consumo, porquanto as partes se amoldam às figuras de consumidor e fornecedor dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. A atividade de incorporação e comercialização de frações imobiliárias em multipropriedade está compreendida no art. 3º, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. A modalidade de multipropriedade ("time-sharing") apresenta particularidades que não desnaturam a relação consumerista, em face do parcelamento da fruição e gozo do imóvel em período determinado. Nesse sentido, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: "[...] É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista. [...] A força vinculante do contrato (pacta sunt servanda) não impede a revisão, pelo Judiciário, das cláusulas consideradas abusivas em face do CDC, cujas normas, de ordem pública e interesse social, são de observância inarredável. [...] A Súmula nº 543 [...] consolidou o entendimento de que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas — integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento. [...] a jurisprudência do STJ tem considerado razoável, na rescisão por culpa do comprador, o percentual de retenção arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso [...]." (TJGO, Apelação Cível 0042271-83.2016.8.09.0051, Rel. Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, 4ª Câmara Cível, j. 08/03/2021). Quanto ao regime temporal, o contrato foi firmado em 23/12/2013, antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que, portanto, não incide na espécie, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF). A controvérsia resolve-se à luz do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 3.2. Do direito à resolução do contrato Pretende a ré obstar a resolução sob o argumento de que o contrato, quitado e cumprido, seria imune ao desfazimento. Já se afastou, na análise da preliminar, a tese de exaurimento do vínculo. Cabe agora reconhecer o direito material dos autores à resolução. É pacífico o entendimento, consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, de que o promitente comprador tem o direito de postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, com a consequente restituição das quantias pagas. A referida súmula dispõe: "Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." É firme, ademais, a orientação do STJ, desde o julgamento dos EREsp nº 59.870/SP (Segunda Seção), no sentido de que o compromissário comprador que deixa de ter interesse na manutenção do contrato, diante da inviabilidade da fruição ou da insuportabilidade da obrigação, tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas, restringindo-se a discussão subsequente ao percentual de retenção cabível — e não à possibilidade da resolução em si. Não se acolhe, todavia, a tese autoral de que a contratação decorreu de vício de consentimento induzido por marketing agressivo, nem a de onerosidade excessiva (art. 478 do CC) como fundamento autônomo da resolução. Quanto ao vício, os autores não se desincumbiram de demonstrá-lo: o instrumento contratual é claro quanto ao regime de multipropriedade, ao cronograma de uso compartilhado e às condições da avença, tendo sido firmado por agentes capazes. Quanto à onerosidade excessiva, a revisão por quebra da base objetiva exige fato superveniente extraordinário e imprevisível apto a romper o equilíbrio do negócio, o que não se verifica: as limitações de datas e a sujeição a encargos periódicos são inerentes e previsíveis à própria natureza da multipropriedade. A mera insatisfação com a utilidade prática do bem, conquanto legítima como causa de desinteresse, não configura, por si só, vício ou onerosidade excessiva. O que se reconhece é o direito de o consumidor não permanecer indefinidamente vinculado a um contrato de trato continuado que só lhe impõe ônus, promovendo a resolução por sua iniciativa, com as consequências patrimoniais próprias dessa modalidade. Decreto, assim, a resolução do contrato, por resilição imotivada e unilateral por iniciativa dos autores, afastada a alegação de culpa da ré. 3.3. Do regime de restituição, da retenção e da taxa de fruição Decretada a resolução, o regime de restituição das quantias pagas varia conforme a causa e a iniciativa do desfazimento. Havendo rescisão por culpa do vendedor, a devolução é integral, sem retenção — o que não é o caso dos autos. Tratando-se de resolução por iniciativa do comprador, e sendo o contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, a restituição faz-se de forma imediata, deduzida pena de retenção situada entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, na forma da Súmula 543/STJ e da jurisprudência da Segunda Seção. No caso, a Cláusula Oitava, item III, do contrato prevê, para a hipótese de rescisão por iniciativa/culpa do comprador, a devolução das importâncias pagas com dedução de importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, a título de pré-fixação das perdas e danos, para cobertura de custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões. Tal percentual situa-se no piso da faixa admitida pelo STJ e mostra-se proporcional e não abusivo, razão pela qual deve ser observado. Anote-se que os próprios autores, no pedido, admitem expressamente essa dedução, ao postularem a restituição de R$ 43.182,00 — exatamente o resultado de R$ 47.980,00 menos 10%. Circunstâncias do caso reforçam a fixação no patamar mínimo de 10% (art. 413 do CC): os autores adimpliram integralmente o preço; jamais obtiveram proveito econômico efetivo da fração; e o objeto retorna ao estoque da ré para nova comercialização, sem depreciação relevante que justifique retenção mais gravosa. Já quanto à taxa de fruição de 0,5% ao mês, prevista na Cláusula Oitava, item IV, sua cobrança não é cabível na espécie. O fato gerador da taxa de fruição é a posse, o uso e o gozo efetivos do bem. Ocorre que, na hipótese, a ré — a quem incumbia o ônus — não demonstrou que os autores efetivamente usufruíram da fração em qualquer período do cronograma. A cláusula, ademais, prevê a incidência sobre o preço atualizado da fração e pressupõe que o comprador "já estiver no uso" — situação não comprovada. Cobrar taxa de fruição sem fruição efetiva conduziria a enriquecimento sem causa da fornecedora (art. 884 do CC) e configuraria desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). Afasto, pois, a taxa de fruição. 3.4. Do valor, da correção monetária e dos juros O montante pago é incontroverso: R$ 47.980,00, quitado à vista em 23/12/2013. Deduzida a retenção de 10% (R$ 4.798,00), a ré deve restituir aos autores a quantia de R$ 43.182,00, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543/STJ). Quanto à correção monetária e aos juros, observa-se, em primeiro lugar, o que dispuser o contrato. Verifica-se que o instrumento contém índices próprios, porém destinados a hipóteses diversas da presente: os índices de reajuste (INCC até o "habite-se" e IGP-M após, subsidiariamente CUB/SINDUSCON-GO) e os encargos moratórios da Cláusula Sétima (multa de 2% e juros de 12% ao ano) foram pactuados para reger o parcelamento do preço e o eventual atraso das prestações. No caso, contudo, o preço foi pago em parcela única na assinatura, tendo o próprio contrato tornado sem efeito o item 1.2 da Cláusula Sexta (índice de reajuste das parcelas). Não há, assim, índice contratual que discipline a atualização e os juros incidentes sobre a restituição decorrente da resolução — hipótese distinta, para a qual o instrumento é omisso. Diante dessa lacuna, aplicam-se as regras do Código Civil e do Código de Processo Civil. Assim, a correção monetária conta-se desde o desembolso (23/12/2013), a fim de recompor o valor real da quantia efetivamente despendida, e os juros de mora, à taxa legal, desde a citação (art. 405 do CC). A partir de 30/08/2024, observar-se-á a sistemática da Lei nº 14.905/2024 (correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do CC — resultado da SELIC deduzido o IPCA). Rejeita-se, por conseguinte, a tese da ré de incidência da SELIC apenas a partir do trânsito em julgado, que não encontra amparo no contrato — cujos índices próprios se referem a situação diversa — nem na lei civil aplicável à restituição por resolução de iniciativa do comprador. 3.5. Da devolução da posse e da exoneração dos encargos Como consequência lógica da resolução, a fração/cota retorna à titularidade e disponibilidade da ré, ficando os autores exonerados, a partir da resolução ora decretada, de quaisquer obrigações futuras decorrentes do negócio (taxas de manutenção, encargos administrativos e despesas condominiais relativas à fração), sem prejuízo das que porventura já estejam vencidas e sejam de sua responsabilidade até esta data. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO a preliminar de carência da ação e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para: a) DECRETAR a resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária (contrato nº 116/01-J104/05, fração/cota nº 05 da unidade J104/05, empreendimento Ilhas do Lago Eco Resort, Caldas Novas/GO), firmado entre as partes em 23/12/2013, por resilição imotivada e unilateral por iniciativa dos autores, com a consequente devolução da fração à ré e a exoneração dos autores de obrigações futuras dela decorrentes; b) AFASTAR a cobrança da taxa de fruição prevista na Cláusula Oitava, item IV, do contrato, por ausência de demonstração de fruição efetiva do bem (arts. 51, IV, do CDC, e 884 do CC); c) CONDENAR a ré a restituir aos autores os valores pagos, no total incontroverso de R$ 47.980,00, autorizada a retenção de 10% em favor da ré (R$ 4.798,00), a título de pré-fixação de perdas e danos (Cláusula Oitava, item III), resultando o valor líquido a restituir de R$ 43.182,00, de forma imediata e em parcela única (Súmula 543/STJ). Inexistindo cláusula contratual que discipline os consectários da restituição por resolução, aplicam-se o Código Civil e o Código de Processo Civil: correção monetária desde o desembolso (23/12/2013) e juros de mora, à taxa legal, desde a citação (art. 405 do CC), observada, a partir de 30/08/2024, a sistemática da Lei nº 14.905/2024; d) REJEITAR o pedido de resolução fundado em vício de consentimento e em onerosidade excessiva, bem como a pretensão de restituição integral sem qualquer retenção. Houve sucumbência recíproca (art. 86 do CPC): os autores decaíram da pretensão de restituição integral (mantida a retenção de 10%) e dos fundamentos de vício e onerosidade excessiva, ao passo que a ré sucumbiu quanto à resolução, ao afastamento da taxa de fruição e à restituição da maior parte dos valores. Considerando que os autores sucumbiram em parcela menor da pretensão, distribuo os ônus na proporção de 70% para a ré e 30% para os autores. Condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais nessa proporção e aos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, rateados na mesma proporção, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado e nada requerido, arquivem-se com as cautelas de praxe. Caldas Novas, datado pelo sistema. VINÍCIUS DE CASTRO BORGES Juiz de Direito
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