5028052-41.2025.8.13.0313

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Rua Maria Jorge Selim de Sales, 170, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5028052-41.2025.8.13.0313 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: GIOVANNI DE OLIVEIRA CAROLINO CPF: 314.908.676-00 e outros RÉU: PADARIA BOUZADA III LTDA CPF: 38.949.062/0001-17 SENTENÇA I — RELATÓRIO Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO E COBRANÇA que movem GIOVANNI DE OLIVEIRA CAROLINO, ROGÉRIO DE OLIVEIRA CAROLINO, WALDETE MENDANHA DE OLIVEIRA CAROLINO e o ESPÓLIO DE JOÃO MELILLO CAROLINO em desfavor de PADARIA BOUZADA III LTDA – ME. Narra a inicial de ID 10575786529 que os autores são proprietários da loja comercial nº 13, integrante do Edifício "Centro Comercial Bela Vista", situada na Avenida 26 de Outubro, nº 1262, Bairro Bela Vista, Ipatinga/MG, imóvel que teria sido locado verbalmente à ré para exploração de atividade de padaria, sem que se tenha formalizado contrato escrito assinado pelas partes. Afirmam os autores que a relação locatícia é comprovada pela ocupação fática incontroversa do imóvel, pelo endereço registrado no CNPJ da ré (ID 10575790088) e pelo histórico de pagamentos regulares de aluguel até junho de 2024, quando a ré teria se tornado inadimplente, acumulando débito atualizado, até outubro de 2025, em R$ 47.652,80 (ID 10575791382), conforme planilha de cálculo com incidência de INPC até agosto de 2024 e IPCA a partir de setembro de 2024, além de juros legais. Postularam os autores, em sede de tutela de urgência, a autorização para depósito de caução equivalente a três meses de aluguel e a concessão de liminar de despejo, com fundamento no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91. No mérito, requereram a declaração de existência e rescisão do contrato de locação (arts. 9º, II e III, e 47 da Lei do Inquilinato), a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis vencidos (R$ 47.652,80, com correção, juros e multa contratual, nos termos do art. 62, VI, da Lei nº 8.245/91), a condenação aos aluguéis e encargos vincendos até a efetiva desocupação, a confirmação da liminar com expedição de mandado de desocupação, e a condenação em custas e honorários advocatícios. A Certidão de Triagem de ID 10576159903 apontou vícios de representação processual e ausência de documentos pessoais dos autores pessoas físicas, o que ensejou a decisão de ID 10579998250, complementada em ID 10580568146, determinando a emenda à inicial para regularização das procurações, exclusão da administradora ALLEX IMÓVEIS LTDA do polo ativo — por ilegitimidade, dada sua condição de mera mandatária dos locadores — e comprovação de hipossuficiência financeira ou recolhimento das custas processuais. Cumprida a emenda (ID 10593760943 e documentos correlatos), sobreveio a decisão de ID 10595255092, que determinou a retificação do polo ativo com exclusão da ALLEX IMÓVEIS LTDA, certificada em ID 10595981954, e a intimação para recolhimento das custas iniciais, satisfeitas conforme comprovante de ID 10599303363. Em decisão de ID 10600821727, o Juízo indeferiu o pedido de liminar de despejo, ao fundamento de que o instrumento denominado "Contrato de Locação Comercial nº 0580" (ID 10575770474), embora juntado pelos próprios autores, contemplava garantia fidejussória em sua Cláusula 14, o que obstaria a concessão da medida inaudita altera parte prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91. Os autores opuseram Embargos de Declaração (ID 10611566521), sustentando que o referido instrumento seria mera minuta sem validade jurídica, juntada apenas como indício de prova da relação locatícia verbal. Os embargos foram acolhidos em parte, apenas para integração da fundamentação, mantendo-se o indeferimento da liminar (ID 10612608351). A ré foi regularmente citada em 04/02/2026, na pessoa de sua gerente (ID 10622458023), com ciência do teor da decisão que indeferiu a liminar e da audiência de conciliação designada. Interposto Agravo de Instrumento pelos autores (ID 10630129339), o pedido de efeito ativo foi indeferido pelo relator (ID 10635896326), decisão mantida em juízo de retratação (ID 10636396422), tendo o recurso sido julgado prejudicado por perda superveniente do objeto, com trânsito em julgado certificado em ID 10739830448. Na audiência de conciliação realizada em 24/04/2026 (ID 10669882109), a parte ré, apesar de citada, não compareceu, tendo sido aplicada multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 334, §8º, do CPC, com abertura de prazo para contestação a partir daquele ato. Em 29/04/2026, os autores noticiaram a desocupação voluntária do imóvel pela ré (ID 10670442855 e fotografias de ID 10670451346), o que ensejou a expedição de mandado de constatação, deferido em ID 10672885489. Cumprido o mandado, foi lavrado Auto de Constatação de Abandono do imóvel, com a consequente imissão dos autores na posse em 01/07/2026, conforme certidão e auto de ID 10726827100. Certificou-se em ID 10727197154 o decurso in albis do prazo para contestação, sem qualquer manifestação da ré em toda a tramitação processual. Instada a especificar provas, a parte autora manifestou, em ID 10739314712, não ter mais provas a produzir, requerendo o julgamento da lide no estado em que se encontra. É o relatório. Decido. II — FUNDAMENTAÇÃO Revelia e julgamento antecipado do mérito A ré foi validamente citada por oficial de justiça em 04/02/2026 (ID 10622458023), tendo ciência inequívoca do objeto da lide, da decisão que indeferiu a liminar e da data da audiência de conciliação. Não obstante, deixou de comparecer ao ato conciliatório (ID 10669882109) e não apresentou contestação no prazo legal, conforme certidão de decurso de prazo de ID 10727197154, que atesta a ausência de qualquer manifestação defensiva nos autos. Configurada, pois, a revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, presumem-se verdadeiros os fatos alegados na petição inicial. Não incide, na espécie, nenhuma das exceções do art. 345 do mesmo diploma, porquanto há apenas um réu, os direitos discutidos são patrimoniais e disponíveis, a petição inicial veio regularmente instruída e não há exigência de prova por instrumento público. Ademais, a parte autora manifestou expressamente, em ID 10739314712, não ter mais provas a produzir, e a ré, revel, não especificou qualquer prova nem se insurgiu contra a instrução já realizada. Diante da suficiência do acervo documental para o deslinde da controvérsia, autoriza-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, sem que disso resulte cerceamento de defesa a qualquer das partes, na medida em que a instrução documental produzida é bastante e não impugnada. Não há preliminares pendentes de apreciação, porquanto a questão da legitimidade ativa da administradora ALLEX IMÓVEIS LTDA já foi solucionada na fase de emenda à inicial, com sua exclusão do polo ativo e recomposição como terceira interessada (ID 10595255092 e 10595981954), sem impugnação recursal quanto a esse ponto. Mérito A controvérsia remanescente cinge-se à existência e caracterização da relação locatícia entre as partes e ao inadimplemento que fundamenta a rescisão contratual pretendida. O art. 47 da Lei nº 8.245/91 não exige forma escrita para a validade da locação, admitindo expressamente o ajuste verbal. No caso dos autos, a existência da locação verbal está comprovada por prova documental robusta e não impugnada: o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica da ré (ID 10575790088) registra como endereço da sede exatamente o imóvel de propriedade dos autores, na Avenida 26 de Outubro, nº 1262, Loja 13; as imagens extraídas do Google Maps referentes aos anos de 2023 e 2025 confirmam a ocupação física e contínua do local pela "Padaria Bouzada"; e os comprovantes de pagamento SICOOB juntados aos autos (ID 10575782905) demonstram o pagamento regular de aluguéis pela ré à administradora ALLEX IMÓVEIS entre 2022 e julho de 2024, com a expressa identificação "Aluguel" em diversas transações. A confissão extrajudicial da inadimplência também constitui prova relevante e não impugnada. Nas conversas de aplicativo de mensagens juntadas em ID 10575772070, o representante da ré reconhece expressamente o débito e chega a propor parcelamento à Allex Imóveis, em mensagem na qual afirma: "queria ver com vc se posso tá fazendo o pagamento de um aluguel hoje é se o q tá em atraso se podemos fazer um acordo e vc dividir para mim". Tal manifestação, associada à ausência de qualquer impugnação em juízo, corrobora de forma inequívoca a existência da relação locatícia e o inadimplemento a partir de junho de 2024. A notificação extrajudicial de ID 10575785250, recebida em 22/08/2024 (aviso de recebimento de ID 10575788685), reforça a mora da ré, cobrando à época valor parcial de R$ 7.068,30 referente aos meses de junho e julho de 2024, sem que tenha havido purgação da mora ou resposta da notificada. Diante desse conjunto probatório, aliado à presunção de veracidade decorrente da revelia, tem-se por comprovada a existência de contrato de locação verbal entre as partes, bem como o inadimplemento contratual da ré a partir de junho de 2024, circunstância que autoriza a declaração de rescisão da locação com fundamento nos incisos II e III do art. 9º da Lei nº 8.245/91, que preveem o desfazimento da locação por infração legal ou contratual e por falta de pagamento do aluguel e encargos. Auguéis vencidos Comprovada a mora, impõe-se a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e não adimplidos, nos termos do art. 62, caput e inciso I, da Lei nº 8.245/91, que autoriza a cumulação, na ação de despejo, do pedido de cobrança dos valores locatícios em atraso. O valor apurado pelos autores, discriminado na planilha de cálculo de ID 10575791382, totaliza R$ 47.652,80, referente aos aluguéis mensais de junho de 2024 a setembro de 2025, no importe de R$ 2.722,00 cada, com incidência de correção monetária pelo INPC até agosto de 2024 e pelo IPCA a partir de setembro de 2024, além de juros legais. Tal planilha não foi impugnada pela ré, e seus critérios de cálculo se mostram compatíveis com o histórico de pagamentos anteriores comprovados nos autos, razão pela qual deve ser acolhida integralmente para fins de liquidez da condenação até a competência de setembro de 2025. Multa contratual Requereram os autores, ainda, a incidência de multa contratual sobre o débito, com fundamento no art. 62, VI, da Lei nº 8.245/91. Tal pretensão, contudo, não comporta acolhimento. Toda a narrativa da petição inicial — reiterada e reforçada nos Embargos de Declaração de ID 10611566521 — funda-se na tese de que a locação foi ajustada exclusivamente de forma verbal, e de que o instrumento escrito denominado "Contrato de Locação Comercial nº 0580" (ID 10575770474), conquanto juntado aos autos, "não é o contrato válido", tratando-se de "mera minuta" desprovida de assinaturas e apta apenas a servir de "indício de prova" da relação fática entre as partes. Foi exatamente esse argumento que os próprios autores utilizaram para afastar a eficácia da cláusula de fiança nele contida (Cláusula 14), sustentando a inexistência de garantia contratual válida. Ora, não é dado à parte invocar, seletivamente, a invalidade de um mesmo instrumento contratual para afastar os efeitos que lhe são desfavoráveis — a garantia fidejussória —, e simultaneamente reivindicar a aplicação de cláusula nele prevista que lhe seja favorável — a multa moratória do item 12 do referido instrumento. Tal comportamento contraria a vedação ao venire contra factum proprium, corolário da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais e o processo civil, nos termos do art. 5º do CPC. Sendo a locação, por definição própria dos autores, verbal e desprovida de instrumento escrito válido, inexiste cláusula penal contratualmente pactuada e comprovada nos autos que autorize a incidência de multa moratória sobre o débito, motivo pelo qual o pedido correlato deve ser rejeitado. Aluguéis e encargos vincendos até a efetiva desocupação Postularam os autores, ainda, a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vincendos no curso do processo, até a efetiva desocupação do imóvel, pretensão amparada no art. 62, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, que autoriza a inclusão dos aluguéis que se vencerem até a data da efetiva entrega das chaves. A planilha de cálculo de ID 10575791382 contempla os aluguéis apenas até a competência de setembro de 2025, ao passo que a imissão dos autores na posse do imóvel, mediante constatação de abandono, somente se consumou em 01/07/2026, conforme Auto de Constatação de Abandono de ID 10726827100. Não havendo nos autos planilha ou elemento de cálculo referente ao período de outubro de 2025 a junho de 2026, o pedido deve ser acolhido, porém com liquidação por cálculo aritmético em fase de cumprimento de sentença, nos termos do art. 509, II, do CPC, observando-se o mesmo valor mensal de aluguel (R$ 2.722,00) e os mesmos critérios de correção monetária e juros empregados na planilha não impugnada, à falta de notícia de reajuste contratual no período. Desocupação do imóvel e da imissão na posse O pedido de despejo, com expedição de mandado de desocupação, restou prejudicado por perda superveniente do objeto. Com efeito, a própria parte autora noticiou, em ID 10670442855, a desocupação voluntária do imóvel, fato confirmado pelo Auto de Constatação de Abandono lavrado em cumprimento de mandado judicial, que atestou o fechamento do estabelecimento havia meses e culminou na efetiva imissão dos autores na posse do bem em 01/07/2026, com nomeação de depositário fiel (ID 10726827100). Assim, não subsiste utilidade prática em nova ordem judicial de desocupação, cumprindo a esta sentença apenas confirmar e tornar definitiva a desocupação e a imissão na posse já efetivadas, reconhecendo-se satisfeita, por via reflexa, a pretensão possessória inicialmente veiculada. Finalmente, anote-se que o julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão, de modo que não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão STJ. 1ª Seção. EDcl no MS 21315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora convocada do TRF da 3ª Região), julgado em 8/6/2016 (Info 585). III — DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a existência do contrato de locação verbal celebrado entre os autores e a ré, referente ao imóvel situado na Avenida 26 de Outubro, nº 1262, Loja 13, Bairro Bela Vista, Ipatinga/MG, e DECRETAR sua rescisão, com fundamento nos arts. 9º, II e III, e 47 da Lei nº 8.245/91; b) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 47.652,80 (quarenta e sete mil, seiscentos e cinquenta e dois reais e oitenta centavos), referente aos aluguéis vencidos entre junho de 2024 e setembro de 2025, já atualizado até esta última competência conforme planilha de ID 10575791382, sobre o qual incidirão, a partir de outubro de 2025, correção monetária e juros de mora até o efetivo pagamento; c) CONDENAR a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos entre outubro de 2025 e 1º de julho de 2026, data da efetiva imissão dos autores na posse (ID 10726827100), a serem apurados em liquidação por cálculo aritmético, nos termos do art. 509, II, do CPC, observando-se o valor mensal de R$ 2.722,00 e os mesmos critérios de correção monetária e juros fixados no item anterior; A atualização do débito observará, conforme a natureza da obrigação e o termo inicial definido nos itens anteriores, os seguintes critérios, vedada a cumulação de encargos ou indexadores que resultem em dupla incidência sobre o mesmo período: a) até 29 de agosto de 2024, para as dívidas civis submetidas ao regime do art. 406 do Código Civil, incidirá exclusivamente a taxa Selic, por abranger juros moratórios e atualização monetária; b) a partir de 30 de agosto de 2024, a correção monetária observará a variação do IPCA, na forma do parágrafo único do art. 389 do Código Civil, e os juros moratórios corresponderão à taxa legal prevista no art. 406, § 1º, do Código Civil, equivalente à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária aplicável ao período; e c) caso a taxa legal resulte negativa em determinado período, será considerada igual a zero para fins de cálculo dos juros moratórios. d) REJEITAR o pedido de incidência de multa contratual, pelos fundamentos expostos; e) JULGAR PREJUDICADO o pedido de expedição de mandado de desocupação, CONFIRMANDO e tornando definitiva a desocupação do imóvel e a imissão dos autores em sua posse, já efetivadas nos autos (ID 10726827100); Em razão da sucumbência mínima da parte autora, restrita ao capítulo da multa contratual, CONDENO a ré PADARIA BOUZADA III LTDA – ME ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, c/c art. 86, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil, considerados o grau de zelo profissional, a natureza da causa e o tempo exigido para o serviço. Transitada em julgado esta sentença, sem requerimento de cumprimento no prazo legal, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Intimem-se. Ipatinga, 08 de setembro de 2026. RODRIGO BRAGA RAMOS Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga