5027220-95.2023.8.13.0145

Intimação

TJMG · 5ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 5ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, Juiz De Fora - MG - CEP: 36015-460 PROCESSO Nº: 5027220-95.2023.8.13.0145 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Inadimplemento, Correção Monetária] AUTOR: RAPHAEL CRUZ CALIXTO LIMA CPF: 081.012.326-64 RÉU: PAULO FABRI VIEIRA CPF: 090.740.206-23 SENTENÇA RAPHAEL CRUZ CALIXTO LIMA ajuizou ação de despejo por falta de pagamento com cobrança de alugueis e acessórios da locação em face de PAULO FABRI VIEIRA, partes qualificadas nos autos, ao argumento, em suma, que celebrou com o réu contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua Marechal Deodoro, n. 778, apto. 702, Centro, Juiz de Fora/MG, e que o locatário deixou de adimplir os aluguéis e encargos a partir de maio de 2023. Diante disso, requereu o despejo e a cobrança dos valores vencidos e vincendos. A inicial veio instruída com documentos, com destaque para contrato de locação [id 9862815477] e memória de cálculo [id 9862796435]. Deferida a justiça gratuita ao autor [id 9872821211]. Petições aditivas à inicial [id 9913210127 e 9994360150], com atualização da memória de cálculo [id 9913189430 e 9994357351]. Citado, o réu apresentou contestação [id 10098716103]. Sustentou, em síntese, que o aluguel efetivamente pago seria de R$ 1.100,0 (mil e cem reais), em razão do desconto de pontualidade; alegou a existência de fraude bancária que teria prejudicado os pagamentos; que havia caução prestada no início da locação e que o valor atualizado seria de R$ 4.508,54 (quatro mil quinhentos e oito reais e cinquenta e quatro centavos); e impugnou os valores cobrados. Réplica [id 10123964773]. Petição do autor com pedido de tutela de evidência visando desocupação do imóvel [id 10156774056]. Pedido de tutela deferido [id 10188347286]. Mandados de notificação para desocupação voluntária do bem [id 10216405206 e 10219989620]. Mandado [id 10239531068] constatou a desocupação do imóvel em 04/06/2024. Auto de imissão do autor na posse em 31/07/2024 [id 10278521217]. Deferida a justiça gratuita ao réu [id 10412934452]. Petição do autor [id 10422295498], acompanhada de planilha de débito atualizada até a data da imissão na posse [id 10422286025]. Petição do réu com impugnação aos cálculos apresentados e requerimento de designação de audiência de conciliação [id 10440031911], sobre os quais o autor manifestou discordância [id 10629828428]. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO Trata-se de ação de despejo com cobrança. Não há questões prévias a serem analisadas. Passo, então, ao exame do mérito. Ressalta-se, primeiramente, que o pedido de despejo perdeu o objeto, diante da imissão da parte autora na posse em 31/07/2024. Assim, o feito segue quanto ao pedido de rescisão contratual. A controvérsia remanescente restringe-se à existência e ao montante do débito locatício. Da análise dos autos, vislumbro que a autora comprovou, de forma convincente, que existe relação jurídica de natureza locatícia, portanto, firmada pelos princípios da boa-fé e do pacta sunt servanda. Salvo melhor juízo, da análise do contrato de locação, não vislumbro qualquer vício que possa eivá-lo de nulidade, pois as partes são legítimas e capazes, sendo o objeto lícito. Com efeito, nos termos do art. 9, III, da Lei nº 8.241/1991, a locação poderá ser desfeita no caso de falta de pagamento de aluguel e demais encargos. A inadimplência do réu quanto aos aluguéis e encargos locatícios restou devidamente demonstrada pela planilha atualizada juntada aos autos, a qual discrimina os valores devidos. Ressalta-se que o contrato celebrado entre as partes prevê expressamente que o locatário é responsável pelo pagamento das despesas condominiais e dos tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive IPTU. Tal estipulação é válida e encontra amparo nos arts. 22, VIII, e 23, XII, da Lei nº 8.245/91. No contrato entabulado entre as partes foi estipulado aluguel inicial de R$ 1.320,00 (mil trezentos e vinte reais), com desconto de pontualidade de R$ 220,00 (duzentos e vinte reais) condicionado ao pagamento tempestivo. Assim, o valor de R$ 1.100,00 (mil e cem reais) correspondia ao aluguel após a incidência do desconto condicionado à pontualidade. Com o inadimplemento, o desconto não se aplica. Com efeito, não configura abusiva a multa moratória de 20% (vinte por cento) sobre as parcelas em atraso [alugueis e encargos locatícios], eis que há previsão contratual e não se trata de montante excessivamente oneroso (TJMG – Apelação Cível 1.0079.08.390003-9/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/04/2019, publicação da súmula em 11/04/2019). Da mesma forma, os juros de 1% (um por cento) encontram previsão expressa no contrato e não se mostram abusivos. A planilha apresentada pelo autor discrimina os encargos e incidentes sobre cada período de inadimplemento, inclusive os juros. Quanto às “taxas de boleto”, embora previstas contratualmente como despesas bancárias de responsabilidade do locatário, entendo que, no caso concreto, não há demonstração suficiente de que os valores cobrados correspondem a despesa efetivamente suportada pelo locador e transferível ao réu. Assim, devem ser excluídas do cálculo. Quanto à caução, o contrato prevê expressamente sua prestação pelo locatário. Não havendo prova de sua restituição ou de sua utilização para quitação de parcelas específicas, o respectivo valor deve ser abatido do débito locatício, apurado, evitando-se enriquecimento sem causa do locador. Portanto, deve ser considerada, para fins de cálculo do saldo devedor, a caução no valor atualizado comprovado nos autos. Por fim, a alegada fraude bancária não afasta a obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos. Trata-se de circunstância relacionada à esfera bancária do réu que, embora possa justificar eventual pretensão contra a instituição financeira, não descaracteriza a obrigação assumida perante o locador. DISPOSITIVO Ante o exposto: Julgo EXTINTO sem resolução de mérito o pedido de despejo, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução de mérito, com fundamento dos arts. 487, I, do Código de Processo Civil e 9º, II, da Lei nº 8.241/1991, para: 1. Decretar o término da relação locatícia entre as partes; 2. Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data da desocupação do imóvel, conforme planilha atualizada de id 10422286025, com exclusão das “taxas de boleto” e abatimento do valor da caução efetivamente mantida pelo locador. Quantia sujeita à correção monetária pelo IPCA, a partir do vencimento da obrigação (art. 397, caput, do Código Civil), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês [id 4901098055], também desde o vencimento de cada obrigação (arts. 397, caput, e 406, § 1º, do Código Civil); 3. Condenar o réu, na proporção de 80% (oitenta por cento), e o autor, na proporção de 20% (vinte por cento), ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, levando-se em consideração os critérios especificados no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspensa a exigibilidade da obrigação, diante da gratuidade da justiça, conforme o art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC. P.R.I. KAB Juiz De Fora, data da assinatura eletrônica. ORFEU SERGIO FERREIRA FILHO Juiz de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora