5027192-84.2026.4.03.0000

Intimação

TRF3 · Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO · Decisão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5027192-84.2026.4.03.0000 RELATOR(A): RENATO LOPES BECHO AGRAVANTE: DOUGLAS APARECIDO PENTEADO ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA - MG130513-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por DOUGLAS APARECIDO PENTEADO contra decisão proferida nos autos do Procedimento Comum nº 5026078-46.2026.4.03.6100, em trâmite perante a 19ª Vara Cível Federal de São Paulo, assim fundamentada (ID 601405866, autos originários): “No caso dos autos, constata-se da matrícula do imóvel (ID 600920341) que a consolidação da propriedade foi realizada em 16/06/2026 diante dos requerimentos de 15/09/2025, 12/01/2026 e 25/05/2026 e “à vista de regular notificação feita ao fiduciante devedor DOUGLAS APARECIDO PENTEADO, solteiro, maior, já qualificado, e da certidão do decurso do prazo sem purgação de mora, devidamente arquivada junto ao processo de intimação digital desta Serventia”. Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, não tendo sido apresentados elementos que permitam afastá-la. A parte autora alega que foram designadas datas para leilão extrajudicial do imóvel, sem que tenha sido regularmente notificada. Entretanto, independentemente da intimação do devedor acerca das datas dos leilões, verifica-se que o devedor fiduciante já teria conhecimento acerca da realização dos leilões públicos, dado que indicou expressamente na exordial a data do primeiro leilão, bem como juntou aos autos anúncio do imóvel em leilão público de venda de imóveis (ID 600920342). Ademais, a parte autora já havia outorgado procuração para a propositura da presente demanda em 14/08/2026 (ID 600920348), ou seja, em data anterior à realização do primeiro leilão (24/09/2026). Desse modo, constata-se que o devedor possui todas as informações necessárias para o exercício do direito de preferência, inexistindo, por isso, qualquer prejuízo às garantias previstas pela lei (art. 27, § 2-B, da Lei nº 9.514/1997). (...) Ausente, portanto, o requisito legal da plausibilidade da alegação apresentada pela parte autora. Isto posto, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA requerida.”. De início, o agravante relata que, em razão de dificuldades financeiras alheias à sua vontade, deixou de adimplir as parcelas do contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal. Sustenta que, diante do inadimplemento, a instituição financeira não lhe oportunizou a renegociação extrajudicial da dívida, circunstância que, a seu ver, teria configurado desrespeito ao direito constitucional à moradia. Alega, ainda, que a consolidação da propriedade do imóvel e o subsequente procedimento de execução extrajudicial não observaram os requisitos previstos na Lei nº 9.514/1997. Afirma, especificamente, que não foi pessoalmente intimado para purgar a mora, nem regularmente comunicado acerca da data de realização dos leilões. Defende que a ausência de notificação pessoal não pode ser suprida pelo fato de ter recorrido ao Poder Judiciário em busca de tutela para a controvérsia, uma vez que o ajuizamento da demanda não substituiria as formalidades exigidas para a regularidade do procedimento extrajudicial. Diante dessas alegações, requer a concessão de efeito suspensivo ativo, com fundamento no artigo 1.019, I, do CPC, para determinar a suspensão de todos os atos de execução extrajudicial relacionados ao imóvel objeto da lide, bem como assegurar sua permanência na posse do bem (ID 394792707). É o relatório. Decido. Dispõe a Súmula 568, do Superior Tribunal de Justiça: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.” Assim, considerando que o julgamento monocrático atende ao princípio da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, o presente recurso deve ser julgado conforme a Súmula 568 acima mencionada e com fundamento no artigo 932, do CPC. Neste momento vale apontar que a matéria ora em discussão está vinculada à possibilidade de efeito suspensivo almejado pela parte com a finalidade suspender os efeitos dos leilões em decorrência de supostas irregularidades cometidas pela credora CEF, durante o procedimento de consolidação da propriedade, bem como pela ausência de intimação dos devedores acerca da realização dos leilões designados para 24/08/2026 e 28/08/2026. Feitos os apontamentos necessários, passo à análise da pretensão da agravante: A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito. Eis o disposto na Lei nº 9.514/97: "Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária , dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário." Nota-se, dos dispositivos legais transcritos, que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo cartório para purgar a mora no prazo legal. Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. Da análise dos autos originários, verifica-se que a agravante admite ter deixado de adimplir parte das parcelas do contrato de compra e venda com alienação fiduciária firmado junto à Caixa Econômica Federal, nas condições e prazos pactuados. Tal inadimplemento configurou a mora contratual e ensejou o início do procedimento de consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Consta, ainda, que a devedora foi regularmente intimada pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, não tendo promovido a regularização do débito no prazo legal. Decorrido esse lapso temporal sem a devida purgação, procedeu-se à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, conforme registro constante na matrícula do imóvel (ID 600920341, fls. 04, AO). Ademais, a agravante não apresentou elementos probatórios consistentes capazes de infirmar as informações constantes dos registros cartorários, os quais são dotados de fé pública. Cabia-lhe demonstrar, de forma concreta, a existência de eventuais irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade, a fim de evidenciar a probabilidade do direito alegado. Ausente tal demonstração, não se mostra razoável impedir o exercício do direito do credor de promover o leilão do imóvel matriculado sob o nº 97.124. Nesse sentido, eis a jurisprudência deste E. Tribunal: "PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. (...) - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária. Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. (...) - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes. - Apelação da parte autora improvida". (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) Logo, o Juízo de primeiro grau, ao analisar o pedido de tutela, amparado pela documentação acostada aos autos, de forma acertada, a indeferiu, por entender que, naquele momento preliminar, não restou comprovada qualquer irregularidade da credora fiduciária, mas ao contrário o exercício do seu direito nos exatos limites do que estabelece a Lei n.º 9.514/97. Com relação ao argumento de que os atos expropriatórios devem ser suspensos ante a ausência de notificação da parte devedora antes da realização dos leilões, mais uma vez não se identifica a possibilidade de acolhimento da pretensão da parte. A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões se deu por meio da inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, cuja previsão está no § 2º-B do mesmo dispositivo legal. De acordo com o referido dispositivo (art. 27, §2º-A, Lei nº 9.514/97), fica claro que a imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais tem por finalidade possibilitar ao devedor fiduciante exercer o direito de preferência previsto no §2º-B do mesmo artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Não se ignora a jurisprudência do c. STJ, no sentido de haver a necessidade de notificação do devedor no tocante a alienação em hasta extrajudicial, em contratos de alienação fiduciária, ainda que regidos pela Lei nº 9.514/97, em sua redação original, a qual possibilitava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). Entretanto, necessário considerar alguns aspectos acerca da notificação do devedor. A notificação do devedor corresponde ao ato pelo qual este toma ciência das datas dos leilões. Contudo, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são assentes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada. Ou seja, se a parte tiver conhecimento das datas dos leilões, ainda que por outro meio que não seja pela notificação pessoal, com a antecedência necessária que viabilize o exercício do direito de preferência previsto no §2º, do art. 27 da Lei nº 9514/97, deve ser reconhecido que a finalidade do ato foi alcançada, pois nenhum prejuízo foi suportado pelo devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento desta E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente. 3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora". 5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora. 6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros. 7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). 9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. (...) 14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência. 15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97. 16. Agravo desprovido. (AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Re. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 07/11/2022)(grifei) Portanto, conforme exposto, se a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida por outro meio, deve ser afastado o argumento de irregularidade apresentado. Traçando um paralelo ao Código de Processo Civil, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são firmes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao seu conteúdo quando, ainda que de outro modo, seu objetivo for alcançado. A alegação de ausência de notificação pessoal do leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que a ausência da intimação pessoal (acerca da hasta extrajudicial) lhe causou prejuízo. No caso subjudice, é indiscutível que a parte agravante tinha ciência da sua inadimplência, uma vez que reconhece ter enfrentado dificuldades que a impossibilitaram de realizar os pagamentos nas datas e formas convencionadas no contrato, bem como das consequências resultantes da sua inadimplência, já que o contrato indica, de formar clara, que o não pagamento das parcelas resultará na consolidação da propriedade em favor do credor e subsequente leilão do imóvel. Corrobora tal assertiva o fato de ter ajuizado a ação antes da realização da primeira hasta pública, acostando aos autos o edital dos leilões (ID 600920342, AO). Portanto, identificado que as alegações da parte agravante não se revelam suficientemente aptas para alcançar a reforma da decisão de primeiro grau, deve ser mantida a decisão nos termos em que proferidas. Por fim, necessário consignar que, de acordo com o entendimento do C.STJ, é desnecessária a intimação da agravada para contraminuta quando for negado provimento ao recurso ou não for conhecido, já que nessas hipóteses não terá a agravada qualquer prejuízo (Precedente: REsp 1.936.838, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, Data do julgamento 15/02/2022) Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação. Prejudicada a análise do pedido de efeito suspensivo ativo. Comunique-se ao juízo monocrático. Decorrido o prazo legal, arquive-se. Int. RENATO BECHO Desembargador Federal