5026144-90.2026.4.03.0000

Intimação

TRF3 · Gab. 01 - DES. FED. DAVID DANTAS · Decisão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5026144-90.2026.4.03.0000 RELATOR(A): DAVID DINIZ DANTAS AGRAVANTE: CAROLAINE CELESTINO DE MORAES ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Carolaine Celestino de Moraes contra r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela vindicada nos autos da ação n. 5003625-51.2026.4.03.6102. A agravante justifica a concessão do efeito suspensivo para obstar os efeitos da consolidação do imóvel, bem como os efeitos dos leilões realizados nos dias 04/05/2026 e 08/05/2026, devido as irregularidades verificadas no procedimento de execução extrajudicial. Em primeiro lugar, afirmar ser evidente o desrespeito ao preceito legal, pois não há, na matrícula, qualquer informação precisa quanto aos dias e horários em que o oficial do cartório teria comparecido ao imóvel para realizar a intimação pessoal para purgação da mora ou leilões extrajudiciais. Também sustenta violação aos parágrafos 3º-A e 4º do artigo 26 da Lei n.º 9.514/97, pois não cumpridas as hipóteses alternativas de intimação para o fiduciante não encontrado, uma vez que não demonstrado o exaurimento das tentativas de intimação por hora certa e não certificado fato de que o fiduciante encontrava-se em local ignorado, incerto ou inacessível. Ademais, também assevera a ausência de notificação sobre a realização dos leilões, pugna pela necessidade de suspensão tendo em vista a determinação da audiência de conciliação. É O RELATÓRIO. DECIDO. Por estarem presentes os requisitos estabelecidos na Súmula/STJ n.º 568 e nos limites defluentes da interpretação sistemática das normas fundamentais do processo civil (artigos 1º ao 12) e artigo 932, todos do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), passo a decidir monocraticamente, em sistemática similar a que ocorria no antigo CPC/73. O julgamento monocrático atende aos princípios da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, ambos contemplados na legislação processual civil, e tal qual no modelo antigo, é passível de controle por meio de agravo interno (artigo 1.021 do CPC/2015), cumprindo o princípio da colegialidade. A questão cinge-se ao pedido de sustação dos atos expropriatórios do imóvel, bem como a possibilidade de purgação da mora pela agravante, com vistas a oportunizar a retomada do contrato de financiamento firmado entre as partes. No pedido constante na inicial, reporta a autora ter obtido financiamento da instituição financeira para aquisição do imóvel de matrícula nº 8790 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ipaussu/SP mediante o contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia e outras avenças. Não foi acostada a cópia do contrato de financiamento, porém pela cópia da matrícula do imóvel (R.3 – 8790) a dívida contraída equivalia a importância de R$ 91.381,72. A agravante afirma que, em virtude dos inúmeros problemas enfrentados, tornou-se inadimplente e está em vias de perder o seu único bem imóvel, sua moradia e de sua família. Demonstra intenção em compor acordo para regularizar a situação, sendo de suma importância a suspensão dos atos expropriatórios, ao menos até a realização da audiência de conciliação. Aponta que não consta a averbação da sua intimação na matrícula do imóvel, motivo pelo qual a consolidação seria nula. Diz que não a agravada não cumpriu com o dever legal de notificá-la das datas dos leilões do imóvel para que pudesse exercer o direito de preferência, razão pela qual se faz necessária a suspensão dos leilões e dos atos expropriatórios, a fim de evitar prejuízos futuros. De início, deve-se considerar que o direito constitucional à moradia não prevalece diante do inadimplemento da obrigação assumida pelo mutuário. Segue-se o julgado: “ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DOS ATOS DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. 1. Quanto à alegação de suposta afronta ao direito à moradia, a sua efetivação não dispensa o cumprimento das obrigações por parte da mutuária. 2. É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. 3. Agravo de instrumento desprovido.” (TRF4, AG 5039181-65.2023.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 13/12/2023). A agravante obteve o crédito junto à instituição bancária e, como garantia para o pagamento das prestações, alienou o bem imóvel, sendo que o contrato de alienação fiduciária, por vezes, prevê taxas de juros mais vantajosas tendo em vista a garantia ofertada. Desarrazoado o argumento de que a execução extrajudicial conduzida pelo banco deve ser suspensa, ao menos até a realização da audiência de conciliação, pois a sua realização não é garantia de solução da lide, eis que à instituição bancária não é imputado o dever de negociar e aceitar termos os quais não concordou expressamente no contrato firmado. A respeito trago a colação: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBSERVÂNCIA DOS PROCEDIMENTOS LEGAIS PREVISTOS NA LEI Nº 9.514/1997. NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, NOS CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE NA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DOS LEILÕES PELO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO SEM DEMONSTRAÇÃO DE INTENÇÃO EFETIVA DE PURGAR A MORA. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE NEGOCIAÇÃO POR PARTE DO CREDOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por Silvio Roberto Andrade contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade da execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional nº 1444410879480, promovida em face da Caixa Econômica Federal. O autor alegou ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões públicos designados para alienação fiduciária do imóvel, pleiteando, ainda, tutela liminar para suspensão do leilão e manutenção na posse do imóvel. A tutela de urgência foi indeferida, e o pedido principal julgado improcedente, com condenação em custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia centra-se em: (i) a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal, especialmente quanto à observância da notificação pessoal para purgação da mora prevista no art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997; (ii) a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, considerando a vigência da Lei nº 13.465/2017; (iii) a necessidade de intimação do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais; (iv) a existência de nulidade no procedimento extrajudicial e a possibilidade de suspensão do leilão sem demonstração de efetiva intenção de purgar a mora; e (v) o dever ou não da Caixa Econômica Federal de negociar com o devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de alienação fiduciária firmado em 28/09/2018, sob a vigência da Lei nº 9.514/1997 e posterior à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, sujeita-se à nova disciplina legal que restringiu a aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 exclusivamente aos créditos garantidos por hipoteca, afastando a purgação da mora após a consolidação da propriedade, assegurando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até o segundo leilão, conforme art. 26-A e art. 27, §§ 2º-B da Lei nº 9.514/1997. 4. A consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal foi regularmente averbada, com certidão do Oficial de Registro de Imóveis que goza de presunção de veracidade, não ilidida por prova inequívoca em sentido contrário. 5. O autor teve ciência inequívoca das datas dos leilões, comprovada pelo ajuizamento da ação antes da primeira hasta, o que afasta nulidade por ausência de intimação pessoal para tal ato, conforme entendimento consolidado nesta Corte e no Superior Tribunal de Justiça. 6. A mera intenção de purgar a mora, desacompanhada de depósito ou pagamento efetivo, não justifica a suspensão do procedimento extrajudicial, sendo imprescindível a demonstração inequívoca da intenção e capacidade de quitação para obstar a consolidação e alienação fiduciária. 7. Não há obrigação legal da Caixa Econômica Federal em negociar com o devedor, devendo ser respeitadas as cláusulas contratuais pactuadas, sob pena de violação do princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda). 8. A execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 e no Decreto-Lei nº 70/66 é constitucional e válida, não violando o devido processo legal, pois assegura ampla defesa e contraditório, inclusive com possibilidade de controle judicial posterior. 9. A sentença que julgou improcedentes os pedidos do autor, mantendo a consolidação da propriedade e a regularidade do procedimento extrajudicial, encontra-se em consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência dominante. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação desprovido. (...)” (TRF3, AC 5001537-33.2023.4.03.6106, Primeira Turma, Relator Desembargador Federal Herbert De Bruyn, j. 16/9/2025). Saliente-se que o pedido de suspensão deve ser fundamentado, além de ser comprovada a irregularidade apontada. Por outro lado, a mera intenção do devedor de purgar a mora não é apta à suspensão da consolidação da propriedade. Nesse sentido: “CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. I - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97. II - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários. III - Possibilidade do devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, como dispõe o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Precedentes do STJ. IV - Mera manifestação de intenções de purgação da mora que não é elemento hábil a suspender os efeitos do ato de consolidação da propriedade. Precedentes da Corte. V - Recurso desprovido. (TRF3, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001857-92.2014.4.03.6104/SP, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, Segunda Turma, j. 22/05/2018, Pub. D.E. 30/05/2018) negritei.” “AGRAVO DE INSTRUMENTO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI 9.514/97. LEI 13.465/17. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. No contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, o contratante (devedor/fiduciante), transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Na alienação fiduciária, conforme dispõe a Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a obrigação pelo fiduciante, bem como respeitados os procedimentos legais, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e posterior leilão público para a alienação do imóvel. 2. No caso em tela, a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira CAIXA ECONÔMICA FEDERAL foi averbada na matrícula do imóvel em 23.12.2022 (Id 285364492, p. 4 dos autos originais), ou seja, após a vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, permitindo ao mutuário o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 3. Não constam nos autos informações de que a parte tenha tentado realizar depósitos em juízo ou efetuado diretamente o pagamento das parcelas em atraso à instituição financeira, demonstrando sua intenção na continuidade do contrato. Devem ser afastadas, portanto, as alegadas nulidades dos procedimentos previstos pela Lei nº 9.514/97. Precedentes deste Tribunal. 4. Agravo de instrumento não provido. (TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel Des. Federal Nelton dos Santos, Primeira Turma, j. em 15/09/2023 ). In casu, na matrícula do imóvel (id 578435339) foi averbada a consolidação do bem em nome da Caixa Econômica Federal (Av. 6-8790), conforme anotação de 09/02/2026, consequência da ausência da purgação da mora pela agravante, embora notificada para tanto, consoante o artigo 26, §7º, da Lei n. 9.514/97. O ordenamento jurídico brasileiro fortaleceu a validade, a eficácia e o valor probante do documento público lavrado de forma legítima por notário, tabelião e oficial de registro, conferindo-lhe fé pública por previsão do art. 3º da Lei nº 8.935/1994. Portanto, a presunção de veracidade é inerente aos documentos públicos e a sua descaracterização deve ser devidamente comprovada, desse modo, não se sustenta a mera alegação de irregularidades na notificação, no sentido de que o documento não foi entregue. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AJUIZAMENTO ANTERIOR À DATA DA HASTA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. VALIDADE DO LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. Pretende a apelante a anulação ou a reforma da sentença que declarou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, ante a ausência de prova da intimação dos mutuários daquele ato. 2. O juiz não está vinculado aos fundamentos jurídicos invocados na petição inicial, cabendo-lhe analisar os fatos e pedidos deduzidos no caso concreto e aplicar-lhes a solução pertinente à luz do ordenamento jurídico. Precedentes do STJ. 3. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei. 4. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou na espécie. 5. A certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no caso. Precedente desta Corte. 6. Quanto ao leilão promovido após a consolidação da propriedade do imóvel, antes mesmo da inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei 9.514/1997, pela Lei 13.465/2017, o entendimento do STJ já era firmado no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp n. 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.2017). 7. Embora não haja prova da intimação pessoal nos autos, é certo que os autores ajuizaram a presente ação antes da data designada para a realização da primeira hasta, evidenciando sua ciência inequívoca das datas marcadas. 8. Ao conhecer do edital do leilão, os devedores tiveram acesso a todas as informações necessárias ao exercício do seu direito à purgação da mora. Nesse caso, não se verifica qualquer prejuízo às garantias do contraditório e da ampla defesa. Precedentes. 9. Portanto, deve ser reformada a sentença que anulou o leilão, vez que a ausência de intimação na espécie não acarretou prejuízo aos mutuários. Nesse caso, são plenamente válidas a hasta e a arrematação por terceiros, cujo excedente, aliás, foi devolvido aos devedores nos termos do art. 27, § 4º, da Lei n. 9.514/1997. 10. Apelação provida.” (TRF3, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, Primeira Turma, Relator Desembargador Federal Wilson Zauhy, j. 08/03/2022). Por consequência, a parte agravante não se desincumbiu do ônus de comprovar qualquer ilegalidade e/ou irregularidade formal na conduta adotada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora agravada, pois, repita-se, constatado o inadimplemento das prestações avençadas pela contratante, considera-se que houve a sua devida intimação para purgar a mora por intermédio do Oficial do Cartório do Registro de Imóveis e não realizado o pagamento do valor total da dívida no prazo legal, operou-se a consolidação do bem em favor da instituição financeira. Por outro lado, a simples afirmação de que não teve ciência das datas dos leilões não é elemento apto a autorizar a sustação da execução extrajudicial conduzida pela Caixa Econômica Federal, ao menos por este recurso, haja vista que, atualmente, ainda não foi apresentada a contestação pela requerida na ação principal. No mesmo sentido, a afirmação de total desconhecimento da realização das hastas é enfraquecida diante da proposição desta demanda dias antes das datas dos leilões. No mais, tendo a devedora consciência da sua inadimplência, não se revela crível que a mesma foi totalmente surpreendida pela notícia de que o bem seria ofertado nas hastas. Outrossim, a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017 e, desde então, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes no contrato e mensagem por endereço eletrônico. Resta apontar que a Lei nº 13.465/2017, introduziu na Lei nº 9.514/1997, o art. 26-A §§1º e 2º e §2º-B ao art. 27, in verbis: "Art. 26-A. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." Dessa maneira, verifica-se que com a referida alteração legislativa foi definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, qual seja, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, §§ 1º e 2º). Consigno que, anteriormente, a Primeira Turma desta Corte albergava o entendimento de que seria possível, aos contratos de financiamento imobiliário pactuados anteriormente ao advento da Lei nº 13.465/2017, que alterou artigo da Lei n. 9.514/97, purgar a mora até a arrematação. Porém, atualmente esta opção resta totalmente vedada diante do recente julgamento do Tema Repetitivo n. 1288 pelo C. Superior Tribunal de Justiça, cuja tese assim foi firmada: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.” Assim, nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária. Não se encontram presentes os motivos ensejadores para o deferimento da tutela na forma requerida por não restar demonstrada a probabilidade do provimento do recurso. Por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO INSTRUMENTO. Saliento, por fim, que eventuais recursos opostos com o intuito de rediscutir questões de mérito já definidas no julgado serão considerados meramente protelatórios, cabendo a aplicação de multa conforme dispositivos do Código de Processo Civil. Intimem-se. Publique-se. Comunique-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. DAVID DANTAS Desembargador Federal