5025726-87.2024.8.21.0033

Intimação

TJRS · 3ª Vara Cível da Comarca de São Leopoldo · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5025726-87.2024.8.21.0033/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO MIKONOS ADVOGADO(A): GABRIEL DA ROSA KURA (OAB RS119736) ADVOGADO(A): CRISTIAN REMOR OLIVEIRA (OAB RS100078) EXECUTADO: TRANSCONTINENTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO(A): PAULO ROGERIO FERREIRA SANTOS (OAB SP196344) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de exceção de pré-executividade oposta por TRANSCONTINENTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. no evento 46, EXCPRÉEX1 em face de CONDOMINIO EDIFICIO MIKONOS, arguindo: a) nulidade por vício de representação; b) nulidade da planilha de débito e ausência de liquidez e certeza; c) inexistência de título executivo extrajudicial, diante da expedição de boletos em nome de terceiro; d) prescrição quinquenal. Em resposta, a parte exequente/excepta apresentou impugnação no evento 53, RESPOSTA1, defendendo o descabimento da exceção de pré-executividade, a validade da representação processual, a ausência de cálculo pela parte executada/excipiente, o afastamento da inépcia da inicial e a responsabilidade patrimonial do proprietário registral pela dívida condominial. Postulou o afastamento de eventuais ônus sucumbenciais, no caso de acolhimento da exceção. Vieram os autos conclusos. Decido. 1) Cabimento da exceção de pré-executividade A exceção de pré-executividade só tem condições de ser acolhida nas hipóteses em que o juízo, de ofício, pode indeferir a execução, seja porque resta evidente que o título embasador da ação executiva não ostenta os requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade, seja em razão de manifesta ausência de uma condição acionária ou de um pressuposto de constituição válido do processo. Dois dos principais requisitos do cabimento da exceção de pré-executividade são a possibilidade de que a matéria seja conhecida de ofício e que a prova seja pré-constituída. Ou seja, a matéria que envolve esse meio excepcional de defesa são: os pressupostos processuais e as condições da ação, bem como os requisitos de validade do título executivo, desde que se apresentem prontos para análise. O uso desse instrumento (exceção de pré-executividade) pressupõe que a matéria alegada seja evidenciada mediante simples análise da petição, não sendo admissível dilação probatória, que somente seria cabível em sede de embargos à execução, após seguro o juízo. Nesse diapasão, passo à análise dos fundamentos trazidos pela parte excipiente. 2) Vício de representação A parte excipiente apontou vício de representação em razão da ausência de comprovação documental acerca do exercício do mandato pelo síndico no período da outorga da procuração. Com efeito, a petição inicial veio desacompanhada de ata de eleição contemporânea à distribuição da ação, apesar de haver ata de eleição correspondente à data de assinatura da procuração do evento 1, PROC2. Contudo, considerando que houve juntada de ata de reunião condominial confirmando a reeleição do síndico, válida até novembro de 2025 (evento 53, ATA5) e estendida para novembro de 2026 em razão de nova recondução (evento 53, ATA6), tenho por suprida a irregularidade apontada. 3) Nulidade da planilha de débito A executada alega que a planilha apresentada não esclarece a taxa de juros aplicada, o índice de correção monetária, o termo inicial dos encargos e a metodologia de cálculo. O argumento não encontra suporte nos autos. Os boletos bancários juntados no Evento 7 descriminam, parcela a parcela, os valores originais de cada cota condominial, a multa de 2%, todos com indicação expressa dos períodos de competência. A planilha de cálculo (evento 1, CALC7) apresenta, igualmente, discriminação por competência e evolução dos encargos ao longo do tempo. Não há, portanto, ausência estrutural de demonstrativo. O crédito encontra-se suficientemente individualizado e verificável, atendendo ao disposto no art. 784, X, e no art. 783, ambos do CPC. Rejeita-se, portanto, a arguição de nulidade da planilha de débito. 4) Inexistência de título executivo extrajudicial A executada argumenta que os boletos foram emitidos em nome de terceiro estranho ao polo passivo (Alberto Larre Leite), e que inexistiria ata de assembleia fixando os valores cobrados. As cotas condominiais têm natureza propter rem, isto é, aderem ao imóvel, e a obrigação recai sobre o titular da propriedade independentemente de quem ocupe ou administre o imóvel. Os boletos foram emitidos em nome do ocupante da unidade, o que é prática ordinária na gestão condominial e não modifica a legitimidade passiva da proprietária, a executada. Quanto à ausência de ata que fixe os valores, a documentação juntada aos autos inclui ata de assembleia de 22 de novembro de 2022 (evento 1, ATA4) e ata de 27 de novembro de 2024 (evento 53, ATA5), além de boletos mensais que comprovam as cobranças efetuadas. O STJ, ao firmar a tese do Tema 949, não exige instrumento formal específico além da comprovação documental da inadimplência, desde que seja possível identificar a origem e o período das parcelas. Destarte, vai rejeitada a arguição de inexistência de título executivo extrajudicial. 5) Da prescrição quinquenal Este é o único ponto da exceção de pré-executividade que merece acolhimento. O art. 206, § 5º, I, do Código Civil estabelece o prazo de cinco anos para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. O STJ, no julgamento do Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 01/02/2017), consolidou o entendimento de que esse prazo quinquenal se aplica às cotas condominiais, contado individualmente a partir do vencimento de cada prestação. A execução foi ajuizada em 27 de novembro de 2024 (evento 1, INIC1). Portanto, encontram-se prescritas todas as cotas condominiais com vencimento anteriores a 27 de novembro de 2019. A planilha de débito original (evento 1, CALC7) revela que a cobrança se inicia em agosto de 2015. A planilha atualizada de 03/09/2025 (evento 41, PLAN2) igualmente inclui parcelas vencidas desde agosto de 2015. Isso significa que a execução incluiu cotas relativas aos anos de 2015, 2016, 2017, 2018 e parcelas de 2019 vencidas até 26 de novembro de 2019, todas atingidas pela prescrição. A prescrição é matéria de ordem pública, passível de reconhecimento de ofício, conforme o art. 487, II, do CPC, e pode ser arguida por qualquer meio processual, inclusive em exceção de pré-executividade, independentemente de instrução probatória, bastando os documentos que já constam dos autos. O argumento do exequente de que o ajuizamento interromperia a prescrição não socorre parcelas já prescritas antes da propositura da demanda. A interrupção da prescrição pelo despacho que ordena a citação (art. 240 do CPC) retroage à data da distribuição, mas não tem o efeito de restaurar pretensões cujo prazo já havia se completado integralmente antes dessa data. Parcelas vencidas até 26/11/2019 já estavam com a prescrição consumada quando a ação foi distribuída em 27/11/2024. Assim, devem ser excluídas do título executivo todas as parcelas vencidas até 26 de novembro de 2019. Conforme a planilha de débito atualizada (Evento 28, PLAN), as parcelas vencidas entre agosto de 2015 e novembro de 2019 correspondem às competências de 08/2015 a 10/2019, inclusive, devendo essas serem excluídas do valor exequendo. 6) Dispositivo Diante do exposto, acolho parcialmente a exceção de pré-executividade para reconhecer a prescrição quinquenal das cotas condominiais vencidas até 26 de novembro de 2019, determinando a exclusão dessas parcelas do valor exequendo, com fundamento no art. 206, § 5º, I, do Código Civil e no Tema 949 do STJ. Condeno o exequente ao pagamento de honorários advocatícios em favor da executada, fixados em 15% sobre o valor das parcelas prescritas, a ser apurado em cálculo com base no evento 41, PLAN2. Preclusa a presente decisão, intime-se a parte exequente para promover o prosseguimento do feito, devendo juntar aos autos cálculo atualizado da dívida no prazo de 15 dias, sob pena de extinção. Agendada intimação eletrônica.