5025454-61.2026.4.03.0000

Intimação

TRF3 · Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA · Decisão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5025454-61.2026.4.03.0000 RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA AGRAVANTE: ANTONIO GOMES JUNIOR e outros AGRAVADO: RIFORMATO & ESTRUTURALLE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Antonio Gomes Junior e Karen Bochio Caceffa Gomes contra decisão proferida nos autos de procedimento comum cível nº. 5017592-72.2026.4.03.6100, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência. Na origem, os agravantes ajuizaram ação de adjudicação compulsória cumulada com pedido de indenização por danos morais, referente à unidade autônoma nº. 165 do empreendimento Mix Tower Jardim Avelino, descrita na matrícula nº. 262.516 do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, tendo o feito sido remetido a este ramo do Judiciário em razão de pretensão dirigida a garantia hipotecária titularizada pela Caixa Econômica Federal. Cumprida a determinação de emenda (ID 588705765, autos de origem), os agravantes incluíram formalmente a empresa pública federal no polo passivo, deduziram pedido principal de declaração de inoponibilidade da hipoteca e pedido subsidiário de cancelamento parcial do gravame, requereram a citação e reiteraram seis medidas de urgência (ID 592232710, autos de origem). A decisão agravada recebeu a emenda, manteve por ora a competência para processamento do feito, indeferiu a tutela provisória de urgência, deferiu a citação por edital da corré construtora, com fundamento no art. 256, inciso II, do Código de Processo Civil, e determinou a citação da empresa pública federal (ID 593031821, autos de origem). Consignou que a pretensão liminar não se limita à preservação do resultado útil do processo e envolve providências com potencial de interferir na situação registral do imóvel, na eficácia da hipoteca, em constrições determinadas por outros juízos e na própria titularidade dominial. Registrou que a declaração provisória de inoponibilidade possui conteúdo substancialmente satisfativo e atinge diretamente a esfera jurídica da titular da garantia real, reservando ao momento posterior à citação da empresa pública federal e à formação do contraditório o exame da incidência do enunciado sumular invocado, da situação registral do empreendimento, da comprovação da quitação integral e dos limites de eventual inoponibilidade ou cancelamento parcial. Assinalou que as demais providências extrapolam a mera publicidade da demanda, que eventual levantamento ou restrição de eficácia das indisponibilidades deve observar o contraditório adequado e a competência dos respectivos órgãos jurisdicionais, e que o risco noticiado foi apresentado em termos ainda genéricos. Inconformados, os agravantes sustentam, em síntese, que os fundamentos do indeferimento foram superados pelo curso do processo, uma vez consolidada a citação da empresa pública federal e determinada a citação editalícia da construtora, o que configuraria fato superveniente apto a autorizar o reexame, nos termos do art. 296 do Código de Processo Civil. Afirmam que a averbação do ajuizamento é ato reservado por lei à determinação judicial, que a indisponibilidade postulada é conservativa e dirigida apenas à corré construtora, que a comunicação pelo Oficial de Registro possui conteúdo estritamente informativo, que os ofícios aos juízos trabalhistas não substituem a competência daqueles órgãos e que a suspensão de efeitos da hipoteca é medida reversível, não alcançada pela vedação do art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil. Requerem, em sede liminar, a antecipação da tutela recursal para que seja determinada a averbação do ajuizamento da ação na matrícula nº. 262.516, a averbação de indisponibilidade da unidade autônoma nº. 165 restrita a atos voluntários da corré construtora, a expedição de ofício ao 6º Oficial de Registro de Imóveis para comunicação prévia ao juízo antes de nova averbação de constrição, a expedição de ofícios aos juízos das execuções trabalhistas com requerimento de exclusão da unidade das ordens de indisponibilidade, a declaração provisória de inoponibilidade da hipoteca inscrita na AV.1 quanto àquela unidade e, subsidiariamente, o registro provisório da propriedade em nome dos agravantes. É o relatório. Decido. Dispõe o art. 1.019, inciso I do CPC que o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo sua decisão. O art. 995, parágrafo único do CPC estabelece que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Tais requisitos correspondem aos previstos no art. 300, caput, do Código de Processo Civil, observada ainda a vedação do § 3º do mesmo dispositivo quanto aos efeitos irreversíveis da medida. No caso concreto, as providências referidas no pedido recursal possuem naturezas e alcances distintos, e nenhuma delas se apresenta, nesta fase, apoiada em elementos suficientes para autorizar a intervenção liminar. A pretensão de declaração provisória de inoponibilidade da hipoteca reproduz, no plano dos efeitos práticos, o pedido principal deduzido na emenda à inicial. Sua apreciação depende de premissas de fato que a decisão agravada reservou expressamente ao exame posterior à citação da empresa pública federal e à formação do contraditório, entre as quais a comprovação da quitação e a delimitação da relação jurídica estabelecida entre a construtora e a instituição financeira. Tais condições não se confundem, e a consumação do ato citatório apenas inaugura o prazo de resposta, sem suprir a manifestação da titular da garantia real. A pretensão de registro provisório da propriedade, formulada em caráter subsidiário, antecipa efeito próprio da sentença de adjudicação compulsória e projeta consequências na matrícula perante terceiros, o que a torna incompatível com o exame perfunctório próprio desta fase. Quanto à expedição de ofícios, o requerimento de exclusão da unidade das ordens de indisponibilidade, com o reconhecimento de prevalência do direito dos agravantes sobre as restrições averbadas, encerra conteúdo decisório e alcança constrições determinadas em processos autônomos, submetidas ao contraditório e à competência dos órgãos jurisdicionais que as decretaram. A determinação de comunicação prévia pelo Oficial de Registro de Imóveis não encontra respaldo direto no dispositivo invocado, que disciplina comunicação posterior da averbação já efetivada, e importaria imposição de dever de consulta a quem não integra a relação processual. Também a averbação do ajuizamento da ação não comporta deferimento nos termos em que postulada. O pedido foi formulado com a finalidade declarada de tornar ineficazes perante os agravantes as constrições posteriormente averbadas, de qualquer natureza e origem, de modo que o que se pretende ultrapassa a função de publicidade do ato registral e envolve atribuição de efeito material sobre a esfera jurídica de terceiros, questão que se insere no objeto da própria demanda e depende de instrução e contraditório. Por sua vez, quanto ao perigo de dano, os elementos trazidos não revelam situação concreta e atual incompatível com a tramitação regular do feito na origem. Não há demonstração de ato de excussão da garantia hipotecária, de designação de praça ou leilão, tampouco de constrição superveniente às averbações noticiadas. O risco descrito permanece, nesta fase, no plano da possibilidade de agravamento futuro do quadro registral, o que não basta para justificar providências de amplitude tal que alcancem a eficácia de direito real de garantia, ordens emanadas de outros juízos e a própria titularidade dominial da unidade. Acresce que as medidas de maior alcance produziriam efeitos imediatos na matrícula, com repercussão sobre credor hipotecário e sobre credores que obtiveram constrições, todos estranhos a esta relação recursal, circunstância que atrai a cautela imposta pelo art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil quanto aos efeitos de difícil restauração no plano fático. Nesse contexto, não se identificam, nesta fase, os pressupostos autorizadores da antecipação da tutela recursal. A c. 2ª Turma deste e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região já se pronunciou sobre questões correlatas: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE "PERICULUM IN MORA". ESGOTAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação pelo procedimento comum, deferiu tutela provisória de urgência para determinar a baixa de hipoteca averbada na matrícula do imóvel do autor, sob pena de multa diária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência, em especial a demonstração de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, de modo a autorizar o imediato cancelamento do registro hipotecário. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A tutela provisória exige a presença concomitante de "fumus boni iuris" e de "periculum in mora", além da ausência de risco de irreversibilidade da medida. 4. Embora a Súmula 308 do STJ confira plausibilidade jurídica à tese dos adquirentes, não restou demonstrada urgência concreta a justificar a baixa da hipoteca. A situação permanece inalterada há mais de vinte anos, sem qualquer iniciativa anterior da parte-autora. 5. A decisão agravada esgota o mérito da ação principal e gera risco de irreversibilidade no plano fático, pela possibilidade de alienação do imóvel a terceiros de boa-fé. 6. O art. 259 da Lei nº 6.015/1973 veda o cancelamento de registros e de averbações com base em decisão ainda sujeita a recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. A concessão de tutela provisória para cancelamento de hipoteca exige a demonstração concreta de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. 2. O art. 259 da Lei nº 6.015/1973 impede o cancelamento de registros e de averbações com base em decisão ainda não transitada em julgado". Legislação relevante citada: CPC, art. 300, § 3º; CPC, art. 1.015, I; Lei nº 6.015/1973, art. 259. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TRF3, AI 5032334-74.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Alessandro Diaferia, 2ª Turma, j. 07/08/2025, DJEN 13/08/2025. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5020895-95.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. HIPOTECA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA DA PROMESSA DE VENDA PERANTE TERCEIROS. INDEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por terceiro adquirente de imóveis constritos em execução movida pela Caixa Econômica Federal – CEF contra incorporadora e terceiros. A parte agravante ajuizou embargos de terceiro alegando ser legítima proprietária dos bens por meio de promessa de compra e venda anterior à execução, requerendo tutela antecipada para levantamento da constrição judicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a promessa de compra e venda não registrada impede a oposição do direito de propriedade do terceiro adquirente frente à hipoteca judicialmente reconhecida em favor da instituição financeira. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 308, reconhece a ineficácia da hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro em face do adquirente do imóvel, ainda que a constituição da garantia tenha ocorrido antes ou depois da promessa de compra e venda. 4. A eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros depende do seu registro na matrícula do imóvel, nos termos da legislação vigente. No caso concreto, os instrumentos particulares apresentados pelo agravante não foram registrados, de modo que a ausência de registro inviabiliza, em sede de cognição sumária, o deferimento da tutela provisória pleiteada, devendo a controvérsia ser apreciada de forma exauriente no processo originário. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A promessa de compra e venda de imóvel sem registro na matrícula não produz efeitos perante terceiros, inclusive em face de hipoteca regularmente constituída em favor de instituição financeira. 2. A concessão de tutela provisória pressupõe a presença simultânea de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 3. A ausência de registro da aquisição impossibilita, em juízo de cognição sumária, o levantamento de constrição judicial fundada em hipoteca regularmente registrada”. Legislação relevante citada: CPC, arts. 294, 300 e 1.022. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 593474, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 01.12.2010; TRF3, ApCiv 0002433-63.2015.4.03.6003, Rel. Des. Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 20.04.2021; TRF3, ApCiv 5004599-06.2019.4.03.6144, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. 30.06.2021. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009742-65.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 13/10/2025, DJEN DATA: 17/10/2025) Colhe-se dos julgados que a demonstração concreta do perigo de dano constitui requisito autônomo, não suprido pelo exame da tese de direito material, e que providência apta a exaurir o objeto da demanda, ou cuja concessão dependa da definição da oponibilidade do negócio ao credor hipotecário, reclama exame exauriente no Juízo de origem. Diante desse cenário, não se mostram presentes, de forma cumulativa, os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, razão pela qual as providências pretendidas não podem ser concedidas nesta fase processual, sem prejuízo do exame das questões pelo Juízo de origem, ao qual compete a condução da instrução e a apreciação de requerimentos formulados diante do contraditório. É o suficiente. Ante o exposto, indefiro a tutela antecipada recursal, nos termos da fundamentação. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II, do Código de Processo Civil. Publique-se. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal