5025051-62.2025.4.03.6100

Intimação

TRF3 · Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO · Acórdão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5025051-62.2025.4.03.6100 RELATOR: RENATO LOPES BECHO APELANTE: PATRICIA TEODORO VENANCIO BOMFIM, IVANILSON DE OLIVEIRA BOMFIM ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de apelação interposta por PATRICIA TEODORO VENANCIO BOMFIM e outro contra sentença proferida nos autos do Procedimento Comum nº 5025051-62.2025.4.03.6100, em trâmite perante a 26ª Vara Cível Federal de São Paulo, por meio da qual o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos (ID 356567481): “Pretende, a parte autora, obter o cancelamento da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, sob o argumento de que não houve a devida intimação pessoal acerca da consolidação da propriedade e das datas de designação dos leilões. (...) Ora, tendo ficado demonstrada a notificação extrajudicial da parte autora, por meio da certidão do registro de imóveis competente, e não tendo sido pago o valor devido, no prazo previsto, está autorizada a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, como de fato ocorreu. (...) Embora a parte autora afirme que não foi notificada, ela ingressou com a presente ação vários dias antes da data designada para o primeiro leilão extrajudicial, em 08/09/2025. (...) Diante do exposto, julgo improcedente a ação, com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.” No mais, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação aos pedidos de verificação de sobejo e termo de quitação, por inadequação da via, nos termos da fundamentação.” Em razão da sucumbência, a autora foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade da verba em razão da concessão do benefício da gratuidade da justiça. As apelantes sustentam, em síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Alegam que não foram regularmente intimadas, de forma pessoal, para purgar a mora, tampouco para tomar ciência das datas designadas para a realização dos leilões, em desconformidade com as exigências da Lei nº 9.514/1997. Defendem que a intimação pessoal do devedor constitui requisito indispensável à validade da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e da posterior alienação extrajudicial do bem. Acrescentam que também deveriam ter sido intimadas acerca da realização do terceiro leilão, o que igualmente não teria ocorrido. Sustentam, ainda, a incidência da teoria da imprevisibilidade ao caso concreto, ao argumento de que o inadimplemento decorreu da perda de seus empregos, circunstância extraordinária e imprevisível que teria comprometido sua capacidade de adimplir as obrigações assumidas. Ao final, requerem o provimento do recurso de apelação, com a consequente reforma da sentença (ID 356567482). Após a apresentação de contrarrazões (ID 356567484), os autos vieram a esta C. Corte para julgamento. É o relatório. VOTO O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Há quatro questões em discussão: (i) verificar a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária diante da alegada ausência de intimação pessoal para purga da mora; (ii) definir se a ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões gera nulidade do procedimento extrajudicial; (iii) examinar a possibilidade de revisão contratual com fundamento em desemprego e redução de renda; (iv) analisar a existência de obrigação de prestação de contas ou restituição de valores após leilões negativos. Da alienação fiduciária A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, onde o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito. Eis o disposto na Lei nº 9.514/97: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. § 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) (…) Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nota-se dos dispositivos legais transcritos que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora. Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. Da Consolidação da Propriedade Na alienação fiduciária, identificado que o devedor está em atraso com as parcelas, caberá ao credor solicitar ao cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo legal, sem que a parte tenha providenciado a purga da mora, o oficial do registro de imóveis procederá a averbação na matrícula do imóvel para constar que a propriedade foi consolidada em nome do credor. Da análise dos autos se depreende que a consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira ocorreu em 15/05/2025 (ID 356567436, fls. 04). O apelante reconhece que durante a vigência do contrato deixou de pagar parte das parcelas do financiamento, na forma das datas avençadas, o que caracterizou a sua inadimplência e deu início ao procedimento de execução extrajudicial do imóvel, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. Assim, regularmente intimado para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, o devedor permaneceu inerte, o que resultou na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conforme termos da averbação lançada na matrícula do imóvel. Neste momento vale lembrar que o registro no assento do imóvel possui fé pública, cabendo à parte apresentar elementos concretos que comprovem eventual irregularidade cometida no procedimento de consolidação da propriedade para obter o reconhecimento da nulidade do ato praticado, fato que não ocorreu. Nesse sentido, eis a jurisprudência: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. - In casu, o autor aponta que a consolidação da propriedade ocorreu de forma irregular, pois não foi notificado acerca dos leilões e não teve oportunidade de purgar a mora. - Contrato de financiamento foi assinado pelas partes em 18/06/2014, segundo as regras da Lei 9.514/97 e o inadimplemento é confesso pela parte devedora. Consolidação foi averbada em 08/09/2021. - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária. Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. - A previsão quanto a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017. Constam nos autos os Editais de 1º e 2º Leilão Público n. 3069/2021 – 3070/2021 – CPA/PO com a designação dos leilões para os 23/11/2021 e 09/12/2021, além da comprovação da sua publicação nos veículos de comunicação. - Discutíveis os prejuízos da alegada ausência de notificação acerca do leilão, haja vista a proposição da presente demanda no dia 23/11/2021, data da realização do primeiro leilão, justamente para impugnar a ocorrência dos mesmos. - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes. - Apelação da parte autora improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) – grifos nossos. -.- PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PELO CREDOR FIDUCIÁRIO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE MONTANTE EXCEDENTE DA DÍVIDA NA ARREMATAÇÃO DO BEM. TEMA 1095/STJ. ADEQUAÇÃO DO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Por decisão do Superior Tribunal de Justiça, a apreciação da questão trazida aos autos deverá se adequar à tese firmada no julgamento do tema 1.095/STJ. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 1.095 (REsp nº 1.891.498/SP), realizado em 26 de outubro de 2022, firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 3. No caso em apreço, a parte autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição do imóvel e requer a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos. 4. Em observância ao julgado no REsp nº 1.891.498 (tema 1.095/STJ), existindo o inadimplemento e devidamente constituído em mora o devedor fiduciário, o procedimento especial de consolidação da propriedade fiduciária e eventual devolução de valores ao adquirente se processará pela Lei nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. 5. A tese, portanto, abarca as situações em que presentes três requisitos: i) registro do contrato no cartório de registro de imóveis; ii) inadimplemento do devedor fiduciário; iii) constituição em mora. Na hipótese dos autos, os três requisitos estão preenchidos, considerando que a Lei nº 8.935/1994 reconhece a fé pública dos notários e registradores, garantindo a certeza dos atos por eles praticados e documentados e gerando presunção relativa de veracidade do que neles contém. 6. Uma vez certificado pelo oficial do Registro de Imóveis a realização da intimação extrajudicial, bem como com o registro da consolidação da propriedade na matrícula, resta comprovada a constituição do devedor em mora. 7. Incide a legislação especial (Lei nº 9.514/97), portanto, na resolução do ajuste firmado, devendo ser analisada à luz desse diploma legal a forma de devolução dos valores pagos pelo adquirente da unidade imobiliária ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. 8. Segundo o § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, será transferida ao devedor os valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida. 9. Por fim, em razão da sucumbência de ambas as partes, condena-se a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor arrematado em leilão, a serem divididos igualmente pelos patronos das rés, cuja exigibilidade permanece suspensa ante a concessão da justiça gratuita, e condena-se as rés, pro rata, ao pagamento de honorários em favor do patrono do autor arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor que exceder, na arrematação, o montante da dívida. 10. Apelação parcialmente provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 26/10/2023, DJEN DATA: 30/10/2023) – grifo nosso. Portanto, demonstrado que o credor cumpriu todos os requisitos legais e que a consolidação da propriedade se deu de forma regular, sem fundamento a tese do apelante quanto à nulidade da consolidação por ausência de intimação para purgar a mora. Da ausência de notificação do devedor acerca das datas, horário e local dos leilões A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões encontra previsão no § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/1997, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, cuja previsão está no § 2º-B do mesmo dispositivo legal. De acordo com o referido dispositivo, fica claro que a imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais tem por finalidade possibilitar que ele exerça o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida e dos acréscimos legalmente previstos. Entretanto, necessário realizar algumas considerações acerca do tema. A notificação do devedor corresponde ao ato pelo qual este toma ciência das datas dos leilões. Contudo, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são assentes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada. Ou seja, se a parte tiver conhecimento das datas dos leilões, ainda que por outro meio que não seja pela notificação pessoal, com a antecedência necessária que viabilize o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B, do art. 27 da Lei nº 9514/97, deve ser reconhecido que a finalidade do ato foi alcançada, pois nenhum prejuízo foi suportado pelo devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento desta E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente. 3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora". 5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora. 6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros. 7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). 9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. (...) 14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência. 15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97. 16. Agravo desprovido. (AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Re. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 07/11/2022) (grifei) Portanto, conforme exposto, se a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida por outro meio, deve ser afastado o argumento de irregularidade, pois traçando um paralelo ao Código de Processo Civil, tanto a jurisprudência quanto a doutrina são firmes no sentido de que a forma do ato não pode se sobrepor ao seu conteúdo quando, ainda que de outro modo, seu objetivo for alcançado. Assim, a alegação de ausência de notificação pessoal para o leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, cabendo ao devedor fazer prova inequívoca que a ausência da intimação causou prejuízo para o exercício do seu direito. Da análise dos autos, verifica-se que a apelante tinha ciência não apenas de sua inadimplência, mas também da realização dos leilões antes de sua efetiva ocorrência. Com efeito, a presente ação foi ajuizada antes das datas designadas para os leilões. Além disso, a própria apelante juntou aos autos o edital de realização dos leilões (ID 356567439), documento que demonstra, de forma inequívoca, que ela tinha conhecimento prévio da realização dos atos expropriatórios e das respectivas datas em que seriam realizados. Desse modo, o conjunto probatório evidencia que a apelante estava previamente ciente tanto da mora quanto da realização dos leilões, o que afasta a alegação de desconhecimento desses atos. Apesar disso, não há qualquer elemento nos autos que demonstre o exercício, pela apelante, do direito de preferência assegurado pela legislação aplicável. Dessa forma, descabida a alegação da nulidade do leilão extrajudicial sob a alegação de ausência de notificação do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões. Por fim, vale destacar que tendo a apelante ciência acerca das datas dos leilões, poderia ter exercido o seu direito de preferência, porém em nenhum momento demonstrou a sua real intenção, se restringindo em apresentar alegações superficiais para alcançar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial. Da Alteração da Situação Financeira da parte autora O contrato em questão foi firmado em livre manifestação da vontade, havendo concordância com as cláusulas pactuadas, gerando, assim, obrigação entre as partes. Não se verifica alegação de cláusulas abusivas ou, ainda, nulidades ou vícios de vontade. In casu, o motivo trazido pelo apelante como fundamento para a pretendida revisão do contrato foi a impossibilidade financeira superveniente de arcar com o pagamento das parcelas do empréstimo - que teria sido causada por significativa diminuição de sua renda, posterior à formalização da avença, decorrente do desemprego. No entanto, uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, ainda que por circunstâncias supervenientes graves como o desemprego ou diminuição da renda, descumprir o quanto acordado e propor unilateralmente a modificação das cláusulas contratuais. O apelante tinha, desde a assinatura do contrato, a ciência de seus termos e das condições ali estabelecidas, de modo que dificuldade financeira decorrente de diminuição da renda não constitui fato extraordinário superveniente, impossível à parte antever - o que afasta de plano o argumento de onerosidade excessiva da avença. Certo é que, tendo a apelante prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. E, de acordo com a jurisprudência uníssona do C. Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal Regional Federal, a diminuição de renda ou o desemprego não constituem fatos imprevisíveis e, por conseguinte, não sustentam a revisão, in verbis: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. REVISÃO DAS PARCELAS. REDUÇÃO DA RENDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo SFH, visando a renegociação do valor das prestações mensais e o alongamento do prazo de liquidação, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor. 2. O Tribunal de origem, examinando as condições contratuais, concluiu que o recálculo da parcela estabelecida contratualmente não está vinculado ao comprometimento de renda do mutuário, mas sim à readequação da parcela ao valor do saldo devedor atualizado. Nesse contexto, entendeu que, para justificar a revisão contratual, seria necessário fato imprevisível ou extraordinário, que tornasse excessivamente oneroso o contrato, não se configurando como tal eventual desemprego ou redução da renda do contratante. 3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato" (AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016), não sendo este o caso dos autos. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1340589/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, Dje 27/05/2019) -.- “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL POR ALEGADA DIMINUIÇÃO DA RENDA FAMILIAR - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO, INSURGÊNCIA DOS AUTORES. 1. Correta aplicação das súmulas 5 e 7 do STJ. A alteração da conclusão adotada pelo acórdão recorrido a respeito da inexistência de situação anômala que tenha onerado excessivamente o mútuo, demandaria novo exame do acervo fático-probatório dos autos e das cláusulas do contrato de financiamento, o que é vedado em sede de recurso especial. 2. A teoria da imprevisão - corolário dos princípios da boa-fé e da função social do contrato -, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato, hipótese inocorrente no caso. 3. A teoria da base objetiva difere da teoria da imprevisão por prescindir da previsibilidade, no entanto, ambas as teorias demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato, circunstâncias não verificadas nesta demanda. 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1514093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/10/2016, DJe 07/11/2016) -.- “PROCESSO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. CEF. REDUÇÃO DE RENDA. INDICAÇÃO GENÉRICA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. SÚMULA 381/STJ. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. O autor busca com a presente demanda a revisão do contrato de mútuo habitacional, firmado com a Caixa Econômica Federal, sob o argumento de que a sua situação financeira não é mais a mesma da época da celebração do contrato. 2. Uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, ainda que oriunda de dificuldades financeiras, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a sua rescisão ou revisão. 3. Tendo a parte autora a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. 4. A simples mudança na renda do contratante ou a mera vontade da parte não é suficiente para caracterizar direito à revisão contratual. 5. Além disso, o autor alegou a presença de cláusulas abusivas de forma genérica, pleiteando, desta forma, uma revisão geral do contrato, o que não é permitido pela Súmula 381/STJ, que assim prevê: “Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas”. 6. Ora, se o autor obteve junto à CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido, cabe-lhe, portanto, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados no contrato. Logo, o pedido de revisão contratual não encontra fundamento legal e, por isso, deve ser afastado. 7. Apelação desprovida.” (ApCiv 5002315-62.2021.4.03.6109/SP, Relator Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, Primeira Turma – TRF3, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023) Do mesmo modo, não se encontra fundamento legal para que a instituição financeira deixe de ser restituída dos valores emprestados antecipadamente, nos termos das cláusulas avençadas. Da Prestação de Contas após o segundo leilão No caso concreto, o imóvel não foi arrematado na segunda hasta extrajudicial realizada. De tal modo, aplica-se ao caso as disposições do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97, já que se constata que no segundo leilão não foi oferecido lance igual ou superior ao valor da dívida acrescida das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, dos tributos e das contribuições condominiais devidas (já que, em verdade, não foram apresentados lances). Neste caso, prevê a lei que o débito deverá ser extinto, de modo que não haverá obrigação do credor de entregar importâncias que eventualmente sobejarem ou de prestar contas. Vejamos: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” § 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Neste sentido é o entendimento desta C. Turma, in verbis: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/1997. INADIMPLEMENTO. MORA NÃO PURGADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL. EDITAL.LEILÕES NEGATIVOS. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. DISSOLUÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS POR POSTERIOR VENDA DIRETA. NÃO CABIMENTO. SUCUMBÊNCIA. JUSTIÇA GRATUITA. 1. Em se tratando do mesmo feito, é desnecessária nova concessão do benefício de gratuidade da justiça, em razão apenas de mera modificação de instância, motivada pela interposição dos apelos, notadamente quando não revogado o benefício desde o deferimento na origem. 2. No caso, consolidada a propriedade, com averbação na matrícula do imóvel em 29/12/2014, após diversas tentativas de intimação pessoal da devedora no mesmo endereço cadastrado no contrato, e com a comprovação de intimação por edital, nos termos do artigo 26, § 4º, da Lei 9.514/1997, sem que tenha havido purgação da mora no prazo legal, improcede a nulidade no procedimento administrativo de expropriação. Em consequência, tampouco prospera o pleito de devolução integral do valor das parcelas pagas no contrato firmado com a CEF. 3. Segundo legislação aplicável, no caso de arrematação em um dos leilões, o credor deve entregar ao devedor a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos valores da dívida, despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º do artigo 27 da Lei 9.514/1997, excetuada a hipótese prevista no respectivo § 5º, segundo a qual se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida é reputada extinta, e o credor exonerado da obrigação prevista no § 4º. Logo, restando infrutífera ambas as tentativas de alienação do imóvel em hasta pública, como no caso, cabia ao credor, conforme prescrito no § 6º, somente dar ao devedor a quitação da dívida, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão. 4. Com extinção da dívida e exoneração de ambas as partes de suas obrigações após leilões infrutíferos, e da dissolução da relação contratual, a posterior alienação por venda direta da proprietária do imóvel, não gera direito ao antigo devedor de auferir a importância que eventualmente sobejar (artigo 27, § 4º, da Lei 9.514/1997), pois já extinta a relação contratual, não sendo viável, assim, cogitar de prestação de contas quanto ao procedimento de venda direta para averiguar ou apurar valor a ser eventualmente ressarcido ao antigo devedor fiduciante a título de vedação a enriquecimento sem causa. 5. Em face do resultado adotado, fica mantida a condenação apenas da autora em verba honorária de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, CPC. Em razão da sucumbência recursal, acresce-se condenação de mais 5% do valor da causa atualizado, a teor do artigo 85, § 11, CPC. Ambas as condenações sujeitam-se à suspensão, nos termos do artigo 98, § 3º, CPC. 6. Apelação da autora desprovida, e apelação da EMGEA provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000013-33.2020.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 13/12/2023, Intimação via sistema DATA: 15/12/2023) -.- "PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃOFIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PAGAMENTO DO VALOR QUE SOBEJOU A DÍVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O leilão pode ocorrer em duas fases. No primeiro leilão, o imóvel será ofertado no valor de sua avaliação. Caso não haja nenhum lance que alcance o valor estipulado, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes, no qual será aceito o maior lance oferecido desde que igual ou superior ao valor das dívidas e demais despesas relativas ao imóvel, nos termos do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 2. Caso o imóvel seja arrematado, seja no primeiro ou no segundoleilão, o credor deverá entregar ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização por benfeitorias, depois de deduzidas todas as dívidas e demais despesas que acompanham o imóvel, fato este que importará em recíproca quitação (artigo 27, §§ 2º, 3º e 4º da Lei nº 9.514/97). 3. Se, todavia, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor fica, contudo, obrigado a dar ao devedor apenas a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei nº 9.514/97). 4. Frustrada a alienação do imóvel via hasta pública, a adjudicação ou posterior alienação por venda direta da Caixa Econômica Federal de imóvel que passou a seu acervo patrimonial não concede direito ao antigo devedor a valores que eventualmente sobejassem a dívida. Como visto, a partir do fracasso do segundo leilão, o credor fica exonerado da obrigação de restituição resultando na automática recíproca quitação das obrigações contratuais. 5. A instituição financeira credora (fiduciário) atuou obedecendo as balizas legais sem qualquer comprovação de nulidade do procedimento executivo, devendo ser aplicado o rigor da Lei n. 9.514/97 e afastada a insustentável alegação de enriquecimento sem causa da Caixa Econômica Federal. 6. Apelação não provida. (TRF 3ª R.; ApCiv 5031087-62.2021.4.03.6100; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Conv. Hélio Egydio de Matos Nogueira; Julg. 29/06/2023; DEJF 05/07/2023)" - grifo nosso. -.- PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. APELAÇÃO. CONTRATOS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO CREDOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E O VALOR DA DÍVIDA. DESCABIMENTO. - A Lei nº 9.514 de 1997, que regula a alienação fiduciária, prevê que, após a consolidação da propriedade, o primeiro leilão extrajudicial se dará pelo valor da avaliação do imóvel e o segundo leilão pelo valor da dívida e, no caso de inexistir lance sobre os imóveis, o credor fiduciário poderá adjudicá-los pelo valor da dívida existente nos contratos bancários. - Após os dois leilões infrutíferos, a dívida foi extinta com exoneração da CEF da obrigação de restituir valores. É o que está previsto nos arts. 24, inciso VI; 26; e 27, §§ 1º, 2º e 4º ao 5º da Lei nº 9.514/97. - Com a consolidação plena da propriedade em prol do banco credor, a CEF passa a ter a integral disponibilidade do imóvel, sem obrigação de restituir valores ao antigo mutuário, na forma do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Precedentes. - Em razão da sucumbência recursal os honorários fixados na sentença devem ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2º e 3º, do CPC. - Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017955-69.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 03/05/2024, DJEN DATA: 09/05/2024) Portanto, demonstrado que não houve a alienação do bem nas hastas públicas realizadas, de certo que o imóvel passa a incorporar o patrimônio do credor, que fica liberado da obrigação de restituir quaisquer valores ao antigo devedor, não subsistindo também obrigação de prestar contas quanto ao procedimento de venda direta. Imperiosa, portanto, a manutenção da r. sentença. No que tange à verba honorária, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença, em observância ao disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade judicial. Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. É como voto. EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA. CIÊNCIA PRÉVIA DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESEMPREGO E REDUÇÃO DE RENDA. INAPLICABILIDADE. LEILÕES NEGATIVOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS OU RESTITUIÇÃO DE VALORES. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade da consolidação da propriedade e da execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como extinguiu sem resolução de mérito os pedidos de verificação de sobejo e termo de quitação. As autoras alegaram ausência de intimação pessoal para purga da mora e para ciência das datas dos leilões, além da incidência da teoria da imprevisão em razão de desemprego superveniente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) verificar a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária diante da alegada ausência de intimação pessoal para purga da mora; (ii) definir se a ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões gera nulidade do procedimento extrajudicial; (iii) examinar a possibilidade de revisão contratual com fundamento em desemprego e redução de renda; (iv) analisar a existência de obrigação de prestação de contas ou restituição de valores após leilões negativos. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 9.514/1997 estabelece que, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser intimado para purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. No caso, a matrícula do imóvel comprovou a regular intimação extrajudicial e a posterior consolidação da propriedade, ato revestido de fé pública, não infirmado por prova concreta de irregularidade. A ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões não implica nulidade automática do procedimento extrajudicial quando demonstrado que o devedor teve ciência prévia das hastas por outros meios e não comprovou prejuízo ao exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. A ação foi ajuizada antes da realização dos leilões e o edital respectivo foi juntado pelas próprias apelantes aos autos. O desemprego e a redução de renda não configuram fatos extraordinários e imprevisíveis aptos a justificar a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão. A alteração superveniente da situação financeira do contratante não autoriza o descumprimento unilateral das obrigações assumidas em contrato regularmente celebrado. Não havendo arrematação no segundo leilão, aplica-se o art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997, que extingue a dívida e exonera o credor fiduciário da obrigação de restituir valores ou prestar contas quanto à posterior alienação do imóvel incorporado ao seu patrimônio. Mantida a sentença de improcedência e majorados os honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação desprovida. Tese de julgamento: A certidão do Registro de Imóveis e a averbação da consolidação da propriedade fiduciária possuem presunção relativa de veracidade e comprovam a constituição regular do devedor em mora, salvo prova concreta em sentido contrário. A ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões extrajudiciais não acarreta nulidade automática do procedimento quando demonstrada a ciência prévia do devedor e inexistente prejuízo ao exercício do direito de preferência. O desemprego e a redução de renda não configuram fatos extraordinários e imprevisíveis aptos a autorizar a revisão de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária. Frustrados os leilões extrajudiciais, extingue-se a dívida e o credor fiduciário fica exonerado da obrigação de restituir valores ou prestar contas sobre posterior venda direta do imóvel. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27, §§ 1º, 2º-A, 2º-B, 4º e 5º; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, j. 26/06/2024; TRF3, ApCiv 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. 26/10/2023; TRF3, AI 5014759-87.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, DJEN 07/11/2022; STJ, AgInt no AREsp 1340589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23/04/2019; STJ, AgInt no REsp 1514093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 25/10/2016; TRF3, ApCiv 5002315-62.2021.4.03.6109/SP, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. 29/09/2023; TRF3, ApCiv 5000013-33.2020.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, j. 13/12/2023; TRF3, ApCiv 5031087-62.2021.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Conv. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 29/06/2023; TRF3, ApCiv 5017955-69.2020.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, j. 03/05/2024; STJ, Tema 1095, REsp 1.891.498/SP. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Relator do Acórdão