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5020284-38.2021.8.08.0024
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- set/2026
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Intimação
TJES · Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível · Intimação - Diário
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 5020284-38.2021.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ADILAR ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO LTDA - EPP REU: ITAMAR DE OLIVEIRA DOS SANTOS Advogado do(a) AUTOR: LUIS GUILHERME ALBOGUERTI MARTINS - ES17713 Advogados do(a) REU: ADALTON DINIZ GONCALVES MAIA - ES16144, HUMBERTO ARAUJO DOS SANTOS - ES18111 SENTENÇA Inicialmente, deixo registrado que passei a atuar na presente unidade judiciária (1ª Vara Cível de Vila Velha/ES) como magistrado integrante do Núcleo de Aceleração de Processos (NAPES) a partir de 03/08/2026, de acordo com o Ofício DM n. 0124/2026, da Egrégia Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo. Trata-se de ação de cobrança ajuizada por ADILAR ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA - EPP em desfavor de ITAMAR DE OLIVEIRA DOS SANTOS. Na inicial de ID 9302918, aduz a parte autora que celebrou contrato de compra e venda do apartamento nº 1.004, do Condomínio Residencial Paris, com o requerido, no valor de R$266.962,00 (duzentos e sessenta e seis mil, novecentos e sessenta e dois reais), tendo o requerido pago R$43.053,81 (quarenta e três mil, cinquenta e três reais e oitenta e um centavos). Afirma que, ante o inadimplemento do réu a partir de abril de 2017, ajuizou ação de rescisão contratual (nº 0014792-24.2019.8.08.0024), cujos pedidos foram julgados procedentes. Alega que, durante o período em que o réu esteve inadimplente e na posse do bem, deixou de arcar com R$ 14.136,34 (quatorze mil, cento e trinta e seis reais e trinta e quatro centavos), relativos à cotas condominiais e R$ 1.805,69 (mil, oitocentos e cinco reais e sessenta e nove centavos) referente ao IPTU, além de ter impossibilitado o aluguel do imóvel. Requer, assim, a condenação do requerido ao ressarcimento dos valores inadimplidos, bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes em decorrência da impossibilidade de fruição do imóvel no período de inadimplência. Contestação de ID 10608622, na qual o requerido requereu a concessão da gratuidade de justiça e arguiu, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo de Vitória/ES. No mérito, alegou que não há débito a ser cobrado, argumentando que celebrou um primeiro contrato de compra e venda do mesmo imóvel em 2014, tendo pagado a quantia de R$157.582,70 (cento e cinquenta e sete mil, quinhentos e oitenta e dois reais e setenta centavos), montante que superaria os débitos ora cobrados. Aduziu que, considerando a resolução do negócio, faria jus à restituição dos valores, o que elidiria a cobrança autoral, tanto que ajuizou ação nº 5016152-02.2021.8.08.0035 com pedido de resolução do primeiro contrato, com restituição dos valores adimplidos na referida contratação, mediante abatimento de eventual cláusula penal e dos valores devidos por ocasião dos débitos arguidos nessa ação. Pugnou, assim, pela improcedência dos pedidos. Manifestação da autora no interesse na conciliação ao ID 65314548. Réplica ao ID 16793531. Decisão do Juízo de Vitória/ES que declarou a incompetência ao ID 21673787. Despacho de ID 53677918 instou às partes a especificação de provas, manifestação quanto à possibilidade de acordo e auxílio na fixação de pontos controvertidos. Despacho de ID 73273055 facultou às partes a apresentarem memoriais. Certidão de decurso de prazo sem manifestação ao ID 91693593. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, passo a analisar as questões preliminares. DO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA DO REQUERIDO Acerca do pedido de Assistência Judiciária Gratuita formulado pelo réu, verifico que a questão já foi objeto de detida análise nos autos da Ação Conexa nº 5016152-02.2021.8.08.0035. Na referida demanda, em prestígio à presunção do art. 99, § 3º, do CPC, o benefício foi deferido e expressamente mantido em sede de sentença. A fim de evitar decisões conflitantes entre juízos conexos e manter a coerência das decisões judiciais (art. 926 do CPC), DEFIRO os benefícios da justiça gratuita ao réu neste feito. DO PEDIDO DA AUTORA PARA DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO Quanto à designação de audiência de conciliação, observo que o feito seguiu seu trâmite regular, tendo as partes sido instadas a especificar provas e manifestar interesse em acordo, consoante despacho de ID 53677918, oportunidade na qual a autora informou o interesse no acordo e pugnou pela designação de audiência, conforme ID 65314548. Contudo, posteriormente a esta manifestação, houve oportunização às partes no despacho de ID 73273055 para apresentação de alegações finais, o qual transcorreu in albis (ID 91693593), restando preclusa a fase instrutória e infrutífera a via autocompositiva, incidindo o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC). Vencida a etapa preliminar, passo a enfrentar o mérito da demanda. A controvérsia cinge-se em apurar: a) a existência de crédito do réu oponível à autora; b) a responsabilidade do réu pelo ressarcimento do IPTU e taxas condominiais; e c) o cabimento de lucros cessantes (taxa de fruição). Por ter havido decisão anterior (sentença proferida na Ação associada nº 5016152-02.2021.8.08.0035), a presente fundamentação abordará os reflexos daquela relação jurídica sobre os pontos controvertidos desta demanda. A tese defensiva é de suposta existência de um crédito de R$157.582,70 (cento e cinquenta e sete mil, quinhentos e oitenta e dois reais e setenta centavos) oriundo do primeiro contrato firmado entre as partes, o qual compensaria os valores aqui cobrados. Contudo, conforme assentado na sentença do processo associado, as partes celebraram um distrato no qual o ora requerido e sua companheira renunciaram a qualquer direito de restituição dos valores outrora pagos, conferindo quitação para viabilizar a celebração do segundo contrato, este sim objeto da ação de rescisão pretérita (0014792-24.2019.8.08.0024). Como fundamentado na referida sentença, o distrato constitui negócio jurídico perfeito (art. 104 do Código Civil) e as cláusulas de renúncia e quitação recíproca são válidas, consubstanciando o princípio do pacta sunt servanda. Logo, inexiste qualquer crédito a favor do requerido oponível como matéria de defesa nesta cobrança. No que pertine à cobrança do IPTU e das taxas condominiais (R$ 1.805,69 e R$ 14.136,34, respectivamente), é incontroverso que o réu deteve a posse direta do imóvel de 2014, até a determinação judicial de troca de chaves (agosto de 2019). Isso porque, na pág. 06 da contestação (ID 10608622), o requerido aduz que “A partir da anuência ao contrato descrito, a posse do imóvel foi outorgada ao Requerido, onde no período em que eram realizados os pagamentos o bem foi ocupado e utilizado normalmente, tendo sido mobiliado, passando a ser guarnecido de eletrodomésticos e bens pessoais do casal” e o contrato foi firmado em 2014. No mesmo sentido, a sentença do processo nº 0014792-24.2019.8.08.0024, proferida em 20/08/2019, foi o ato judicial que autorizou a "troca das chaves do imóvel objeto desta ação", marcando o fim jurídico da posse do réu. Nesse exato sentido, a jurisprudência pátria pacificou o entendimento de que a obrigação pelos encargos condominiais recai sobre quem detém a posse direta da unidade. Veja-se: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por incorporadora imobiliária com o objetivo de atribuir aos promitentes compradores a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais incidentes sobre unidade residencial objeto de promessa de compra e venda, alegando que o empreendimento se encontra concluído e com habite-se expedido desde 06.01.2023. A agravante sustenta que os compradores deveriam assumir os encargos a partir dessa data, mesmo sem terem tomado posse do imóvel. A decisão agravada afastou tal responsabilidade, mantendo a obrigação com a agravante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a expedição do habite-se e a conclusão das obras são suficientes para transferir ao promitente comprador a responsabilidade pelas despesas condominiais; e (ii) estabelecer se, na ausência de imissão na posse e de ciência inequívoca do comprador, persiste a obrigação do promitente vendedor pelos encargos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, embora ostente natureza propter rem, recai sobre quem possui relação jurídica material com o imóvel, o que, no caso de promessa de compra e venda, pressupõe a efetiva imissão na posse pelo comprador. 4. A tese firmada no Tema 886 do STJ, interpretada sob a ótica da dualidade da obrigação, determina que o promitente comprador só assume os encargos condominiais após a posse e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 5. Não consta nos autos qualquer notificação extrajudicial ou outro meio idôneo que comprove a ciência inequívoca dos agravados acerca da conclusão do empreendimento e da disponibilidade das chaves, não sendo possível presumir o início da posse. 6. A jurisprudência pacífica do STJ e dos tribunais locais estabelece que a mera expedição do habite-se ou conclusão da obra não implica, por si só, na transferência da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. 7. A ausência de imissão na posse e de comunicação inequívoca impede a caracterização de relação jurídica material com o imóvel por parte dos agravados, mantendo-se, assim, a responsabilidade do promitente vendedor pelos encargos incidentes até que o comprador tome posse do bem. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. (TJES. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5017958-75.2024.8.08.0000. 2ª CÂMARA CÍVEL. RELATOR: DES. LUIZ GUILHERME RISSO. DATA DE JULGAMENTO: 31/03/2026) Os documentos de ID 9302928, 9302931 e 9302952 evidenciam que a autora precisou quitar tais dívidas perante o Município e o Condomínio para evitar atos expropriatórios contra o seu patrimônio, vez que figurava como proprietária registral. Ao quitar dívida de responsabilidade do possuidor direto, a autora sub-rogou-se nos direitos do credor originário (art. 346, III, do Código Civil). Destarte, apesar da ocorrência da resolução do contrato, é de rigor a condenação do requerido ao ressarcimento integral dos valores adimplidos, sob pena de enriquecimento sem causa. No tocante ao pedido de lucros cessantes, a pretensão autoral também prospera, embora exija adequação em seu critério de cálculo. Com a rescisão do segundo contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente comprador, fato atestado pela sentença transitada em julgado no processo nº 0014792-24.2019.8.08.0024, a posse mantida pelo requerido durante o período de inadimplência (abril de 2017 a agosto de 2019) tornou-se injusta. Quanto à indenização por lucros cessantes relativa à taxa de fruição indevida do bem, a jurisprudência pátria admite a sua condenação visando evitar o enriquecimento ilícito do promitente comprador inadimplente. Veja: Promessa de compra e venda de imóvel entre particulares. Ação de rescisão contratual ajuizada pelos vendedores cumulada com pedido de reintegração de posse e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Apelo dos réus . Mora ex re. Obrigação líquida com vencimento certo. Desnecessária interpelação prévia para constituição em mora do devedor. Citação válida que constituiu o devedor em mora . Ausência de interesse dos compromissários compradores na purgação da mora. Compromisso de compra e venda entre particulares. Pretensão de rescisão do contrato pelos vendedores diante do inadimplemento dos compromissários compradores. Inadimplemento incontroverso . Ausência de interesse na purgação da mora pelos compromissários compradores. Rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas pelos compradores, com retenção do sinal nos termos do contrato. Condenação no pagamento de multa de 10% do valor do contrato afastada. Ausência de previsão contratual para o caso de rescisão do contrato . Cabível a condenação dos compromissários compradores ao pagamento aos vendedores de indenização pela fruição do imóvel durante o período da posse do imóvel. Valor fixado na r. sentença que está condizente com o patamar estimado pela jurisprudência deste Eg. Tribunal de 0,5% do valor atualizado do contrato . Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10209208320218260602 Sorocaba, Relator.: Morais Pucci, Data de Julgamento: 08/11/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2024) O contrato assinado em 30/05/2016 fixou o vencimento da primeira parcela mensal para 30/06/2016 (ID 9303211 - Pág. 2, Cláusula 3.1.1). A petição inicial alega que o requerido adimpliu apenas 10 (dez) parcelas e interrompeu os pagamentos a partir de abril de 2017 (ID 9302918 - Págs. 2 e 6), o que foi confirmado pelo réu em sua contestação (ID 10608622 - Pág. 6). Como as 10 parcelas quitaram o período de junho de 2016 a março de 2017, a mora teve início incontroversamente na 11ª parcela, vencida em abril de 2017. Nos autos da Ação de Rescisão nº 0014792-24.2019.8.08.0024 (anexada no Num. 9302945 - Pág. 1-3), o Juízo proferiu sentença em 20/08/2019 declarando rescindido o contrato e deferindo a tutela de urgência autorizando a troca imediata das chaves e a retomada da posse do imóvel pela autora. A petição inicial consolida que a impossibilidade de fruição do imóvel perdurou do início da mora até a autorização judicial de troca de chaves em agosto de 2019 (ID 9302918 - Pág. 6). Todavia, a parte autora postula que a fixação se dê com base em um contrato de locação não residencial acostado aos autos, inaplicável ao presente caso, eis que o imóvel objeto da lide é de natureza residencial. Nesta senda, aplicando a razoabilidade e a jurisprudência, a taxa de fruição deverá ser equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde o início do inadimplemento até a retomada da posse pelo vendedor. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral e extingo o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Condenar o requerido a restituir à autora a quantia de R$15.942,03 (quinze mil, novecentos e quarenta e dois reais e três centavos), referente ao IPTU e cotas condominiais inadimplidas, acrescido dos seguintes consectários legais: Correção Monetária: O valor principal será corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir da data do efetivo prejuízo (data do desembolso de cada parcela, Súmula 43/STJ) até a data da citação. Juros de Mora e Correção Monetária (Pós-Citação): A partir da citação (art. 405 do Código Civil), inclusive, e até o efetivo pagamento, sobre o montante apurado (principal corrigido pelo IPCA até a citação), incidirá exclusivamente a Taxa SELIC, que já engloba juros moratórios e correção monetária, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice (conforme REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024). b) Condenar o requerido ao pagamento de indenização por lucros cessantes (taxa de fruição), equivalente 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (R$266.962,00). Para o cálculo, o valor do contrato deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de sua assinatura (30/05/2016) até o mês de referência de cada prestação mensal de fruição devida (com incidência pro rata die de 01/04/2017 a 20/08/2019). Sobre cada valor mensal de fruição assim apurado, aplicar-se-ão os seguintes consectários: Correção Monetária (Pré-Citação): O valor de cada parcela mensal será corrigido pelo IPCA desde a data do vencimento de cada mês de ocupação (Súmula 43/STJ) até a data da citação. Juros de Mora e Correção Monetária (Pós-Citação): A partir da citação (art. 405 do Código Civil), inclusive, e até o efetivo pagamento, sobre o montante apurado incidirá exclusivamente a Taxa SELIC, vedada sua cumulação com qualquer outro índice (conforme REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024). c) Determinar e autorizar, por ocasião da liquidação e cumprimento de sentença, a respectiva compensação (art. 368 do Código Civil) entre os débitos reconhecidos nesta lide contra o requerido e o crédito por ele titularizado na sentença proferida nos autos associados (nº 5016152-02.2021.8.08.0035, consistente na restituição de 75% das quantias pagas pelo segundo contrato), operando-se a extinção das obrigações até o montante em que se encontrarem. Considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido (apenas quanto ao critério quantitativo dos lucros cessantes), condeno o requerido ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais. Fixo os honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais em face do requerido, eis que amparado pelos benefícios da gratuidade de justiça que ora defiro, observada a condição suspensiva do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Havendo interposição de recurso, certifique-se o prazo e recolhimento das custas. Intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos à Instância Superior. Diligencie-se Vila Velha/ES, 31 de agosto de 2026. AKEL DE ANDRADE LIMA Juiz de Direito
Intimação
TJES · Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível · Intimação - Diário
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 5020284-38.2021.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ADILAR ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO LTDA - EPP REU: ITAMAR DE OLIVEIRA DOS SANTOS Advogado do(a) AUTOR: LUIS GUILHERME ALBOGUERTI MARTINS - ES17713 Advogados do(a) REU: ADALTON DINIZ GONCALVES MAIA - ES16144, HUMBERTO ARAUJO DOS SANTOS - ES18111 SENTENÇA Inicialmente, deixo registrado que passei a atuar na presente unidade judiciária (1ª Vara Cível de Vila Velha/ES) como magistrado integrante do Núcleo de Aceleração de Processos (NAPES) a partir de 03/08/2026, de acordo com o Ofício DM n. 0124/2026, da Egrégia Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo. Trata-se de ação de cobrança ajuizada por ADILAR ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA - EPP em desfavor de ITAMAR DE OLIVEIRA DOS SANTOS. Na inicial de ID 9302918, aduz a parte autora que celebrou contrato de compra e venda do apartamento nº 1.004, do Condomínio Residencial Paris, com o requerido, no valor de R$266.962,00 (duzentos e sessenta e seis mil, novecentos e sessenta e dois reais), tendo o requerido pago R$43.053,81 (quarenta e três mil, cinquenta e três reais e oitenta e um centavos). Afirma que, ante o inadimplemento do réu a partir de abril de 2017, ajuizou ação de rescisão contratual (nº 0014792-24.2019.8.08.0024), cujos pedidos foram julgados procedentes. Alega que, durante o período em que o réu esteve inadimplente e na posse do bem, deixou de arcar com R$ 14.136,34 (quatorze mil, cento e trinta e seis reais e trinta e quatro centavos), relativos à cotas condominiais e R$ 1.805,69 (mil, oitocentos e cinco reais e sessenta e nove centavos) referente ao IPTU, além de ter impossibilitado o aluguel do imóvel. Requer, assim, a condenação do requerido ao ressarcimento dos valores inadimplidos, bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes em decorrência da impossibilidade de fruição do imóvel no período de inadimplência. Contestação de ID 10608622, na qual o requerido requereu a concessão da gratuidade de justiça e arguiu, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo de Vitória/ES. No mérito, alegou que não há débito a ser cobrado, argumentando que celebrou um primeiro contrato de compra e venda do mesmo imóvel em 2014, tendo pagado a quantia de R$157.582,70 (cento e cinquenta e sete mil, quinhentos e oitenta e dois reais e setenta centavos), montante que superaria os débitos ora cobrados. Aduziu que, considerando a resolução do negócio, faria jus à restituição dos valores, o que elidiria a cobrança autoral, tanto que ajuizou ação nº 5016152-02.2021.8.08.0035 com pedido de resolução do primeiro contrato, com restituição dos valores adimplidos na referida contratação, mediante abatimento de eventual cláusula penal e dos valores devidos por ocasião dos débitos arguidos nessa ação. Pugnou, assim, pela improcedência dos pedidos. Manifestação da autora no interesse na conciliação ao ID 65314548. Réplica ao ID 16793531. Decisão do Juízo de Vitória/ES que declarou a incompetência ao ID 21673787. Despacho de ID 53677918 instou às partes a especificação de provas, manifestação quanto à possibilidade de acordo e auxílio na fixação de pontos controvertidos. Despacho de ID 73273055 facultou às partes a apresentarem memoriais. Certidão de decurso de prazo sem manifestação ao ID 91693593. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, passo a analisar as questões preliminares. DO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA DO REQUERIDO Acerca do pedido de Assistência Judiciária Gratuita formulado pelo réu, verifico que a questão já foi objeto de detida análise nos autos da Ação Conexa nº 5016152-02.2021.8.08.0035. Na referida demanda, em prestígio à presunção do art. 99, § 3º, do CPC, o benefício foi deferido e expressamente mantido em sede de sentença. A fim de evitar decisões conflitantes entre juízos conexos e manter a coerência das decisões judiciais (art. 926 do CPC), DEFIRO os benefícios da justiça gratuita ao réu neste feito. DO PEDIDO DA AUTORA PARA DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO Quanto à designação de audiência de conciliação, observo que o feito seguiu seu trâmite regular, tendo as partes sido instadas a especificar provas e manifestar interesse em acordo, consoante despacho de ID 53677918, oportunidade na qual a autora informou o interesse no acordo e pugnou pela designação de audiência, conforme ID 65314548. Contudo, posteriormente a esta manifestação, houve oportunização às partes no despacho de ID 73273055 para apresentação de alegações finais, o qual transcorreu in albis (ID 91693593), restando preclusa a fase instrutória e infrutífera a via autocompositiva, incidindo o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC). Vencida a etapa preliminar, passo a enfrentar o mérito da demanda. A controvérsia cinge-se em apurar: a) a existência de crédito do réu oponível à autora; b) a responsabilidade do réu pelo ressarcimento do IPTU e taxas condominiais; e c) o cabimento de lucros cessantes (taxa de fruição). Por ter havido decisão anterior (sentença proferida na Ação associada nº 5016152-02.2021.8.08.0035), a presente fundamentação abordará os reflexos daquela relação jurídica sobre os pontos controvertidos desta demanda. A tese defensiva é de suposta existência de um crédito de R$157.582,70 (cento e cinquenta e sete mil, quinhentos e oitenta e dois reais e setenta centavos) oriundo do primeiro contrato firmado entre as partes, o qual compensaria os valores aqui cobrados. Contudo, conforme assentado na sentença do processo associado, as partes celebraram um distrato no qual o ora requerido e sua companheira renunciaram a qualquer direito de restituição dos valores outrora pagos, conferindo quitação para viabilizar a celebração do segundo contrato, este sim objeto da ação de rescisão pretérita (0014792-24.2019.8.08.0024). Como fundamentado na referida sentença, o distrato constitui negócio jurídico perfeito (art. 104 do Código Civil) e as cláusulas de renúncia e quitação recíproca são válidas, consubstanciando o princípio do pacta sunt servanda. Logo, inexiste qualquer crédito a favor do requerido oponível como matéria de defesa nesta cobrança. No que pertine à cobrança do IPTU e das taxas condominiais (R$ 1.805,69 e R$ 14.136,34, respectivamente), é incontroverso que o réu deteve a posse direta do imóvel de 2014, até a determinação judicial de troca de chaves (agosto de 2019). Isso porque, na pág. 06 da contestação (ID 10608622), o requerido aduz que “A partir da anuência ao contrato descrito, a posse do imóvel foi outorgada ao Requerido, onde no período em que eram realizados os pagamentos o bem foi ocupado e utilizado normalmente, tendo sido mobiliado, passando a ser guarnecido de eletrodomésticos e bens pessoais do casal” e o contrato foi firmado em 2014. No mesmo sentido, a sentença do processo nº 0014792-24.2019.8.08.0024, proferida em 20/08/2019, foi o ato judicial que autorizou a "troca das chaves do imóvel objeto desta ação", marcando o fim jurídico da posse do réu. Nesse exato sentido, a jurisprudência pátria pacificou o entendimento de que a obrigação pelos encargos condominiais recai sobre quem detém a posse direta da unidade. Veja-se: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por incorporadora imobiliária com o objetivo de atribuir aos promitentes compradores a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais incidentes sobre unidade residencial objeto de promessa de compra e venda, alegando que o empreendimento se encontra concluído e com habite-se expedido desde 06.01.2023. A agravante sustenta que os compradores deveriam assumir os encargos a partir dessa data, mesmo sem terem tomado posse do imóvel. A decisão agravada afastou tal responsabilidade, mantendo a obrigação com a agravante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a expedição do habite-se e a conclusão das obras são suficientes para transferir ao promitente comprador a responsabilidade pelas despesas condominiais; e (ii) estabelecer se, na ausência de imissão na posse e de ciência inequívoca do comprador, persiste a obrigação do promitente vendedor pelos encargos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, embora ostente natureza propter rem, recai sobre quem possui relação jurídica material com o imóvel, o que, no caso de promessa de compra e venda, pressupõe a efetiva imissão na posse pelo comprador. 4. A tese firmada no Tema 886 do STJ, interpretada sob a ótica da dualidade da obrigação, determina que o promitente comprador só assume os encargos condominiais após a posse e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 5. Não consta nos autos qualquer notificação extrajudicial ou outro meio idôneo que comprove a ciência inequívoca dos agravados acerca da conclusão do empreendimento e da disponibilidade das chaves, não sendo possível presumir o início da posse. 6. A jurisprudência pacífica do STJ e dos tribunais locais estabelece que a mera expedição do habite-se ou conclusão da obra não implica, por si só, na transferência da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. 7. A ausência de imissão na posse e de comunicação inequívoca impede a caracterização de relação jurídica material com o imóvel por parte dos agravados, mantendo-se, assim, a responsabilidade do promitente vendedor pelos encargos incidentes até que o comprador tome posse do bem. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. (TJES. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5017958-75.2024.8.08.0000. 2ª CÂMARA CÍVEL. RELATOR: DES. LUIZ GUILHERME RISSO. DATA DE JULGAMENTO: 31/03/2026) Os documentos de ID 9302928, 9302931 e 9302952 evidenciam que a autora precisou quitar tais dívidas perante o Município e o Condomínio para evitar atos expropriatórios contra o seu patrimônio, vez que figurava como proprietária registral. Ao quitar dívida de responsabilidade do possuidor direto, a autora sub-rogou-se nos direitos do credor originário (art. 346, III, do Código Civil). Destarte, apesar da ocorrência da resolução do contrato, é de rigor a condenação do requerido ao ressarcimento integral dos valores adimplidos, sob pena de enriquecimento sem causa. No tocante ao pedido de lucros cessantes, a pretensão autoral também prospera, embora exija adequação em seu critério de cálculo. Com a rescisão do segundo contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente comprador, fato atestado pela sentença transitada em julgado no processo nº 0014792-24.2019.8.08.0024, a posse mantida pelo requerido durante o período de inadimplência (abril de 2017 a agosto de 2019) tornou-se injusta. Quanto à indenização por lucros cessantes relativa à taxa de fruição indevida do bem, a jurisprudência pátria admite a sua condenação visando evitar o enriquecimento ilícito do promitente comprador inadimplente. Veja: Promessa de compra e venda de imóvel entre particulares. Ação de rescisão contratual ajuizada pelos vendedores cumulada com pedido de reintegração de posse e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Apelo dos réus . Mora ex re. Obrigação líquida com vencimento certo. Desnecessária interpelação prévia para constituição em mora do devedor. Citação válida que constituiu o devedor em mora . Ausência de interesse dos compromissários compradores na purgação da mora. Compromisso de compra e venda entre particulares. Pretensão de rescisão do contrato pelos vendedores diante do inadimplemento dos compromissários compradores. Inadimplemento incontroverso . Ausência de interesse na purgação da mora pelos compromissários compradores. Rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas pelos compradores, com retenção do sinal nos termos do contrato. Condenação no pagamento de multa de 10% do valor do contrato afastada. Ausência de previsão contratual para o caso de rescisão do contrato . Cabível a condenação dos compromissários compradores ao pagamento aos vendedores de indenização pela fruição do imóvel durante o período da posse do imóvel. Valor fixado na r. sentença que está condizente com o patamar estimado pela jurisprudência deste Eg. Tribunal de 0,5% do valor atualizado do contrato . Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10209208320218260602 Sorocaba, Relator.: Morais Pucci, Data de Julgamento: 08/11/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2024) O contrato assinado em 30/05/2016 fixou o vencimento da primeira parcela mensal para 30/06/2016 (ID 9303211 - Pág. 2, Cláusula 3.1.1). A petição inicial alega que o requerido adimpliu apenas 10 (dez) parcelas e interrompeu os pagamentos a partir de abril de 2017 (ID 9302918 - Págs. 2 e 6), o que foi confirmado pelo réu em sua contestação (ID 10608622 - Pág. 6). Como as 10 parcelas quitaram o período de junho de 2016 a março de 2017, a mora teve início incontroversamente na 11ª parcela, vencida em abril de 2017. Nos autos da Ação de Rescisão nº 0014792-24.2019.8.08.0024 (anexada no Num. 9302945 - Pág. 1-3), o Juízo proferiu sentença em 20/08/2019 declarando rescindido o contrato e deferindo a tutela de urgência autorizando a troca imediata das chaves e a retomada da posse do imóvel pela autora. A petição inicial consolida que a impossibilidade de fruição do imóvel perdurou do início da mora até a autorização judicial de troca de chaves em agosto de 2019 (ID 9302918 - Pág. 6). Todavia, a parte autora postula que a fixação se dê com base em um contrato de locação não residencial acostado aos autos, inaplicável ao presente caso, eis que o imóvel objeto da lide é de natureza residencial. Nesta senda, aplicando a razoabilidade e a jurisprudência, a taxa de fruição deverá ser equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde o início do inadimplemento até a retomada da posse pelo vendedor. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral e extingo o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Condenar o requerido a restituir à autora a quantia de R$15.942,03 (quinze mil, novecentos e quarenta e dois reais e três centavos), referente ao IPTU e cotas condominiais inadimplidas, acrescido dos seguintes consectários legais: Correção Monetária: O valor principal será corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir da data do efetivo prejuízo (data do desembolso de cada parcela, Súmula 43/STJ) até a data da citação. Juros de Mora e Correção Monetária (Pós-Citação): A partir da citação (art. 405 do Código Civil), inclusive, e até o efetivo pagamento, sobre o montante apurado (principal corrigido pelo IPCA até a citação), incidirá exclusivamente a Taxa SELIC, que já engloba juros moratórios e correção monetária, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice (conforme REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024). b) Condenar o requerido ao pagamento de indenização por lucros cessantes (taxa de fruição), equivalente 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (R$266.962,00). Para o cálculo, o valor do contrato deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de sua assinatura (30/05/2016) até o mês de referência de cada prestação mensal de fruição devida (com incidência pro rata die de 01/04/2017 a 20/08/2019). Sobre cada valor mensal de fruição assim apurado, aplicar-se-ão os seguintes consectários: Correção Monetária (Pré-Citação): O valor de cada parcela mensal será corrigido pelo IPCA desde a data do vencimento de cada mês de ocupação (Súmula 43/STJ) até a data da citação. Juros de Mora e Correção Monetária (Pós-Citação): A partir da citação (art. 405 do Código Civil), inclusive, e até o efetivo pagamento, sobre o montante apurado incidirá exclusivamente a Taxa SELIC, vedada sua cumulação com qualquer outro índice (conforme REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024). c) Determinar e autorizar, por ocasião da liquidação e cumprimento de sentença, a respectiva compensação (art. 368 do Código Civil) entre os débitos reconhecidos nesta lide contra o requerido e o crédito por ele titularizado na sentença proferida nos autos associados (nº 5016152-02.2021.8.08.0035, consistente na restituição de 75% das quantias pagas pelo segundo contrato), operando-se a extinção das obrigações até o montante em que se encontrarem. Considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido (apenas quanto ao critério quantitativo dos lucros cessantes), condeno o requerido ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais. Fixo os honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais em face do requerido, eis que amparado pelos benefícios da gratuidade de justiça que ora defiro, observada a condição suspensiva do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Havendo interposição de recurso, certifique-se o prazo e recolhimento das custas. Intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos à Instância Superior. Diligencie-se Vila Velha/ES, 31 de agosto de 2026. AKEL DE ANDRADE LIMA Juiz de Direito
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