5019087-69.2022.8.13.0672

Intimação

TJMG · 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas Rua José Duarte de Paiva, 715, Jardim Cambuí, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5019087-69.2022.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Benfeitorias] AUTOR: FERNANDA MARIELE FONSECA NEVES CPF: 083.113.366-01 e outros RÉU: LUCAS TEIXEIRA DA SILVA CPF: 784.137.026-15 e outros SENTENÇA 1. RELATÓRIO Cuida-se de Ação de Ressarcimento de Benfeitorias cumulada com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Fernanda Mariele Fonseca Neves e Leonardo Neves Silva em face de Lucas Teixeira da Silva e Rosita Rocha Teixeira, todos qualificados nos autos (ID 9595348188). Afirmam os autores, em síntese, que em 01 de dezembro de 2020 celebraram com os requeridos contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua Major Oswaldo Lourenço, n.º 124, Bairro Santa Maria, em Sete Lagoas/MG, com aluguel mensal fixado em R$ 1.200,00, com vigência estipulada de 15 de dezembro de 2020 a 15 de dezembro de 2023. Sustentam que, no curso do pacto locatício, edificaram uma sauna no valor de R$ 9.955,47 e executaram reformas adicionais no montante de R$ 22.908,37, totalizando o importe de R$ 32.863,84 em melhorias introduzidas no bem. Aduzem que as referidas intervenções foram realizadas com a plena ciência e autorização verbal dos locadores, os quais acompanharam as obras e realizaram visitas ao imóvel sem manifestar qualquer oposição. Alegam que as benfeitorias valorizaram substancialmente o bem, o qual foi inicialmente ofertado para aquisição verbal pelos requeridos pelo valor de R$ 400.000,00 e, posteriormente, objeto de notificação formal para exercício de preferência em 22 de junho de 2022 pela quantia de R$ 580.000,00, ensejando a renúncia dos locatários. Registram que realizaram vistoria técnica em 05 de agosto de 2022 e que as chaves foram definitivamente restituídas em 08 de agosto de 2022, recusando-se os réus a ressarci-los. Requereram a concessão de tutela de urgência de natureza cautelar para averbação premonitória da existência da demanda na matrícula imobiliária n.º 24.805 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Sete Lagoas e, ao final, a total procedência dos pedidos para condenar os requeridos ao ressarcimento de R$ 32.863,84, com os devidos consectários legais de juros e correção monetária. Juntaram procuração e documentos (ID 9595353600 a 9595393183). O pedido de parcelamento das custas processuais iniciais foi deferido (ID 9600458184) e as parcelas devidamente recolhidas (ID 9626973803, 9679334606 e 9777517659). A tutela de urgência foi indeferida pelo juízo em decisão fundamentada (ID 9630273287). Contra tal decisão os autores interpuseram agravo de instrumento autuado sob o n.º 1.0000.22.270123-7/001, ao qual a 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais negou provimento, com trânsito em julgado certificado (ID 10112958263 e 10112958264). Citados regularmente (ID 9840658728 e 9840696407), os réus apresentaram contestação conjunta com reconvenção (ID 9842034271). Em sede de contestação, sustentaram que inexiste no contrato de locação qualquer cláusula autorizando benfeitorias úteis ou voluptuárias. Argumentaram que os autores realizaram modificações unilaterais no imóvel sem autorização por escrito, promovendo a sobreposição de pisos, transformação de cozinha em sala com colocação de gesso e redução da planta da residência de três para dois quartos funcionais, além da construção de uma sauna voluptuária que foi desativada e teve seus maquinários retirados. Defenderam que as obras foram assumidas por conta e risco dos locatários em razão da expectativa pessoal de compra que não se concretizou por entraves de financiamento bancário destes, inexistindo dever de indenizar. Na reconvenção, alegaram que os autores reconvindos rescindiram o contrato antecipadamente em 08 de agosto de 2022 e deixaram de adimplir os aluguéis referentes aos meses de junho e julho de 2022, no valor de R$ 3.244,14, bem como as parcelas do IPTU do exercício de 2021 e a fração proporcional de 7/12 do exercício de 2022 no importe de R$ 721,87, além da Taxa de Resíduos Sólidos de 2022 na quantia de R$ 69,63. Pleitearam ainda o arbitramento judicial de multa compensatória pela rescisão antecipada da locação com fundamento no art. 4º da Lei n.º 8.245/1991. Juntaram documentos (ID 9842038515 a 9842037375). Os autores apresentaram impugnação à contestação e resposta à reconvenção (ID 9860385538). Na ação principal, reiteraram a ciência e consentimento prévio dos locadores e a valorização do imóvel. Quanto à reconvenção, comprovaram o pagamento tempestivo do aluguel de junho de 2022 em 11 de junho de 2022 (ID 9863044557), asseveraram que o aluguel de julho de 2022 e os encargos foram objeto de compensação legítima com os créditos de benfeitorias, e defenderam a impossibilidade de condenação ao pagamento de multa rescisória em razão da ausência de previsão contratual expressa. As custas devidas pelo manejo da reconvenção foram recolhidas pelos reconvintes (ID 10388871834 e 10388885922). Em sede de instrução probatória, realizou-se audiência de instrução e julgamento (ID 10209467408), oportunidade em que foram colhidos os depoimentos pessoais dos autores Fernanda Mariele e Leonardo, do réu Lucas Teixeira, e ouvidas as testemunhas arroladas pelas partes, Susana Figueiredo França, Valquíria Cristina Camilo Galvão, Márcio Pereira de Oliveira e Lucas Freire Miranda. As partes apresentaram suas razões finais sob a forma de memoriais escritos (ID 10220391984 e 10224064249). Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento de mérito com base nos elementos fáticos e probatórios coligidos aos autos, inexistindo preliminares pendentes de apreciação, nulidades a sanar ou outras provas a produzir, encontrando-se plenamente assegurado o contraditório e a ampla defesa. Passo ao exame detido dos pedidos formulados na ação principal e na reconvenção. 2.1. Da Ação Principal: Indenização por Benfeitorias e Eficácia da Cláusula de Renúncia Contratual A controvérsia vertida na lide principal reside em apurar se os autores, na condição de locatários, possuem direito ao ressarcimento pecuniário pelas obras e melhorias realizadas no imóvel locado, compreendendo a construção de uma sauna e intervenções em pisos, revestimentos e alvenaria interna, que somam o importe de R$ 32.863,84 (ID 9595348188). A disciplina das benfeitorias nas locações urbanas encontra regramento específico no art. 35 e no art. 36 da Lei Federal n.º 8.245/1991. Estabelece a norma de regência que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção, ressalvada expressa disposição contratual em contrário. O Superior Tribunal de Justiça consolidou a diretriz jurisprudencial a respeito da plena validade da cláusula de não indenização em contratos de locação por meio do enunciado da Súmula 335: SÚMULA STJ nº 335 (TERCEIRA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL - CONTRATO DE LOCAÇÃO]: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007, p. 456) No caso vertente, o exame do Contrato Particular de Locação Residencial firmado livremente entre as partes (ID 9595327294) revela que os contratantes deliberaram sobre as obras e intervenções físicas de forma específica. A Cláusula Oitava, em seu parágrafo único, previu que os locatários estavam autorizados a efetuar reformas nos banheiros, na cozinha, nos pisos e na área externa, prevendo genericamente a possibilidade de ajustes futuros entre as partes no momento da devolução (ID 9595327294, pág. 4). Ocorre que, ao disciplinar de modo expresso e cogente a responsabilidade financeira e os efeitos jurídicos de tais obras, a Cláusula Décima Quarta do mesmo pacto fixou expressamente: "Qualquer benfeitoria ou construção que seja destinada ao imóvel objeto deste, deverá de imediato, ser submetida a autorização expressa do LOCADOR. Vindo a ser feita benfeitoria, faculta ao LOCADOR aceitá-la ou não, restando ao LOCATÁRIO em caso do LOCADOR não aceitá-la, modificar o imóvel da maneira que lhe foi entregue. As benfeitorias, consertos ou reparos farão parte integrante do imóvel, não assistindo ao LOCATÁRIO o direito de retenção ou indenização sobre a mesma." (ID 9595327294, pág. 05). Observa-se que o contrato escrito encerra expressa e inequívoca estipulação de renúncia à indenização e ao direito de retenção por quaisquer benfeitorias, consertos ou reparos, dispondo que tais intervenções incorporam-se definitivamente ao patrimônio do imóvel. A alegação dos autores de que os réus teriam concedido autorização verbal ou anuído tacitamente com as obras não possui o condão de afastar ou revogar a cláusula contratual expressa de renúncia. Com efeito, a própria Cláusula Décima Segunda do contrato de locação (ID 9595327294, pág. 5) impõe ao locatário o dever de “não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador”, de sorte que eventual anuência ou tolerância verbal dos locadores quanto às obras, ainda que se pudesse tê-la por demonstrada, não teria o condão de suprir a exigência contratual de forma escrita, tampouco de afastar a Cláusula Décima Quarta, que exige autorização expressa do locador para qualquer benfeitoria ou construção. Tampouco socorre os autores a autorização genérica constante da Cláusula Oitava, parágrafo único, para a realização de reformas no banheiro, na cozinha, nos pisos e na área externa. Ainda que se reconhecesse que determinadas intervenções realizadas pelos locatários estivessem abrangidas por essa autorização genérica, tal circunstância não lhes asseguraria direito à indenização, diante da renúncia expressamente estabelecida na Cláusula Décima Quarta, cuja validade é reconhecida pela Súmula 335 do STJ: a Cláusula Oitava autoriza a realização de determinadas reformas, mas não afasta, nem modifica, a disciplina financeira e os efeitos jurídicos das benfeitorias e construções fixados, de modo expresso e específico, pela Cláusula Décima Quarta, que rege a matéria de forma exaustiva e prevalece, no ponto, por força do critério da especialidade. Nesse exato sentido caminha a jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. SÚMULA 335, STJ. IMPROCEDÊNCIA. - A não produção de provas testemunhal e pericial, por desnecessárias ao julgamento da lide, não configura cerceamento de defesa, haja vista que os elementos necessários ao convencimento do julgador estão presentes na prova documental produzida nos autos. - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, a teor do entendimento constante da súmula 335, STJ. - Tendo sido o contrato de locação firmado por escrito, estabelecendo a inexistência do direito à indenização por benfeitorias, eventual alteração dessa cláusula deveria observar esta mesma forma escrita, nos termos do art. 472, do CC. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.016630-0/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/06/2017, publicação da súmula em 23/06/2017) Cumpre destacar ainda que a existência de cláusula contratual expressa de renúncia afasta por completo a tese autoral de enriquecimento sem causa. Isso porque o acréscimo patrimonial decorrente da incorporação das melhorias encontra justa causa jurídica no próprio negócio livremente celebrado e no exercício da autonomia da vontade das partes contratantes. Ademais, a prova testemunhal e os depoimentos pessoais colhidos em audiência corroboram a improcedência do pedido de ressarcimento sob a ótica fática e volitiva. A autora Fernanda Mariele e o autor Leonardo Neves admitiram em seus depoimentos que não celebraram aditivo contratual escrito para estipular o ressarcimento das obras e que as melhorias foram executadas sob a perspectiva e o desejo pessoal de comprarem a casa própria (ID 10209467408). Conforme admitido pela própria autora, as tratativas de alienação não prosperaram em decorrência de discordâncias sobre o saldo devedor do financiamento preexistente dos locadores e da recusa mútua em formalizar garantias. Assim, resta evidente que as intervenções de acabamento e de ampliação da sala foram realizadas no exclusivo interesse e conveniência dos locatários, que projetavam a futura aquisição do bem, assumindo voluntariamente o risco financeiro de suas escolhas negociais. No tocante à sauna edificada no imóvel, orçada em R$ 9.955,47, cuida-se de típica benfeitoria voluptuária, voltada exclusivamente ao lazer e deleite pessoal, que, a teor do art. 36 da Lei Federal n.º 8.245/1991, não comporta indenização, facultando-se ao locatário apenas o levantamento da obra ao término da locação, desde que sem prejuízo da coisa. De todo modo, ainda que se cogitasse de benfeitoria de outra natureza, a conclusão pela improcedência do pedido a este título permaneceria a mesma, por força da cláusula contratual de renúncia à indenização já examinada no início deste tópico (Cláusula Décima Quarta), que constitui o fundamento principal e suficiente, por si só, para afastar a pretensão indenizatória relativa a todas as benfeitorias descritas na inicial. Os locatários exerceram parcialmente a faculdade de levantamento da sauna, tendo o réu relatado, em seu depoimento pessoal, que toda a fiação e o maquinário gerador de calor foram retirados no momento da entrega do imóvel, restando apenas o invólucro de alvenaria desativado. Outrossim, a prova testemunhal colhida esclareceu que parte substancial das obras descaracterizou a planta da residência em detrimento dos proprietários. O depoimento da testemunha Márcio Pereira de Oliveira, pintor contratado pelos autores, atestou que a residência possuía originariamente três quartos e que, após a intervenção dos locatários para expansão da sala, passou a contar com apenas dois quartos funcionais. Não se afigura juridicamente sustentável compelir o locador a indenizar intervenções estruturais que reduziram a capacidade de dormitórios do imóvel residencial sem anuência formal por escrito. Conclui-se, portanto, que a pretensão de ressarcimento formulada pelos autores esbarra na expressa vedação contratual de indenização fixada na Cláusula Décima Quarta, na disciplina legal aplicável às benfeitorias voluptuárias e na exigência contratual de consentimento prévio e por escrito do locador para qualquer modificação do imóvel (Cláusula Décima Segunda), não suprida por eventual aditivo verbal ou tolerância dos locadores. A improcedência total dos pedidos formulados na ação principal é medida de rigor. 2.2. Da Reconvenção: Débitos Locatícios, Encargos Acessórios e Multa Compensatória Na reconvenção proposta em sede de contestação (ID 9842034271), os reconvintes postulam a condenação dos reconvindos ao pagamento de: a) aluguéis em atraso referentes aos meses de junho e julho de 2022, no valor de R$ 3.244,14; b) ressarcimento do IPTU relativo ao exercício de 2021 e a fração de 7/12 do exercício de 2022, totalizando R$ 721,87; c) ressarcimento da Taxa de Resíduos Sólidos do exercício de 2022, no valor de R$ 69,63; d) arbitramento de multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato de locação. Passo ao exame de cada uma das verbas postuladas. 2.2.1. Do Aluguel do Mês de Junho de 2022 Quanto ao aluguel referente ao mês de junho de 2022, os autores reconvindos comprovaram nos autos a realização de transferência bancária no valor correspondente ao aluguel, em 11 de junho de 2022 (ID 9863044557), cuja imputação à competência de junho de 2022 não foi especificamente impugnada pelos reconvintes. Demonstrado o fato extintivo do direito alegado quanto a esta parcela, nos moldes do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, impõe-se a rejeição da cobrança alusiva ao aluguel do mês de junho de 2022. 2.2.2. Do Aluguel do Mês de Julho de 2022 — Identificação da Competência e Base de Cálculo Impõe-se, preliminarmente, identificar com precisão as competências a que se refere o pedido reconvencional. A Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro, do contrato de locação estabelece que o locatário pagará o aluguel "até o dia 10 (dez) de cada mês, subsequente ao vencido" (ID 9595327294, pá. 2), isto é, o aluguel é pago em regime de pós-pagamento, vencendo-se a parcela referente a determinado mês no dia 10 do mês seguinte. É à luz desse regime que devem ser lidas as duas competências identificadas na memória de cálculo apresentada pelos próprios reconvintes (ID 9842037373): a parcela com vencimento em 10/07/2022 corresponde ao aluguel do mês de junho de 2022, e a parcela com vencimento em 10/08/2022 corresponde ao aluguel do mês de julho de 2022 — em perfeita correspondência com o pedido formulado no item B.2 da reconvenção, que postula expressamente a cobrança dos "aluguéis referentes aos meses de junho e julho de 2022" (ID 9842034271), no valor total de R$ 3.244,14. Quanto ao aluguel de junho de 2022, já se reconheceu no item 2.2.1 supra o pagamento correspondente a essa competência, impondo-se a rejeição da cobrança respectiva. Resta, pois, o exame do aluguel de julho de 2022, quanto ao qual restou incontroverso nos autos que não houve pagamento em dinheiro pelos locatários. Os reconvindos admitiram expressamente na notificação extrajudicial (ID 9595380652) e na peça de resposta (ID 9860385538) que retiveram o valor do aluguel sob o pretexto de operarem compensação unilateral com os gastos de benfeitorias. O instituto da compensação exige a existência de dívidas líquidas, certas e exigíveis entre partes reciprocamente credoras e devedoras. No caso em apreço, inexistindo obrigação do locador em indenizar benfeitorias diante da expressa cláusula de renúncia contratual, o crédito alegado pelos locatários era meramente hipotético e litigioso, revelando-se ilegítima a retenção dos aluguéis. O dever de pagar pontualmente o aluguel e encargos constitui obrigação primária do locatário, nos termos do art. 23, inciso I, da Lei n.º 8.245/1991. Rejeitada a pretensão indenizatória de benfeitorias na lide principal, resta desprovida de eficácia a compensação unilateral invocada, incidindo os locatários em mora contratual. Nesse sentido orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - CLÁUSULA DE RENÚNCIA - VALIDADE. Consoante enunciado 335 da súmula do STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção", devendo ser julgado improcedente o pedido de compensação quando houver previsão contratual expressa quanto ao dever de devolução do imóvel sem quaisquer objetos, bem como cláusula excluindo direito de indenização por benfeitorias. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.228971-0/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/11/2023, publicação da súmula em 13/11/2023) Fixada a existência do débito, impõe-se enfrentar, de forma expressa, controvérsia sobre a base de cálculo do valor mensal do aluguel a ser considerada. Os próprios reconvintes acostaram aos autos memória de cálculo elaborada por sistema de cálculo judicial (ID 9842037373), na qual o valor do aluguel é reajustado de R$ 1.200,00 para R$ 1.414,77 por competência, com fundamento no índice IGP-M, invocando o Parágrafo Sexto da Cláusula Quarta do contrato, que prevê reajuste anual do aluguel. Ocorre que os próprios autos contêm elemento documental que precisa ser expressamente enfrentado nesta sede e que não foi referido por nenhuma das partes em suas manifestações escritas: o “Aviso de Reajuste do Valor do Aluguel” (ID 9595376889), datado de 22 de junho de 2022, subscrito pelos dois locadores, Lucas Teixeira da Silva e Rosita Rocha Teixeira, e dirigido a ambos os locatários. No documento, os locadores comunicam formalmente que, com fundamento no Parágrafo Sexto da Cláusula Quarta e no índice IGP-M, o aluguel mensal passaria de R$ 1.200,00 para R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais) a partir do primeiro dia do mês de julho de 2022, esclarecendo, ainda, que o reajuste, originalmente devido em janeiro de 2022, não fora implementado à época em razão de manifestação informal dos locatários quanto ao interesse de deixar o imóvel, retomando-se sua vigência tão logo constatado que a desocupação não se concretizaria. Referido documento, cuja autenticidade não foi impugnada por nenhuma das partes, integra os autos desde o ajuizamento da ação principal (ID 9595376889) e deve ser apreciado pelo juízo por força do princípio da comunhão da prova, independentemente de ter sido expressamente invocado pelos litigantes em suas peças. Sua existência afasta a premissa de que o reajuste contratual não teria sido comunicado aos locatários: ao contrário, há comunicação formal, escrita, datada e assinada por ambos os locadores, disponibilizada aos locatários mais de um mês antes do início de sua vigência. No caso concreto, portanto, o reajuste previsto no Parágrafo Sexto da Cláusula Quarta foi formalmente comunicado aos locatários em 22/06/2022 e, por essa razão, é exigível a partir da competência de julho de 2022. Também não subsiste eventual objeção fundada no comprovante de pagamento do aluguel de junho de 2022 (ID 9863044557), no valor nominal de R$ 1.200,00, depositado em 11/06/2022: tal pagamento antecede a própria comunicação do reajuste (22/06/2022) e o início de sua vigência (01/07/2022), sendo, portanto, integralmente compatível com o aviso, e dele não se pode extrair qualquer inferência sobre a invalidade do reajuste comunicado para a competência seguinte. Pela mesma razão, não se caracteriza aplicação retroativa do índice de reajuste, tampouco violação à boa-fé objetiva ou ao venire contra factum proprium, na medida em que o aviso produziu efeitos exclusivamente prospectivos, a partir da competência de julho de 2022 — em linha com o entendimento de que a inércia do locador impede a cobrança retroativa de reajustes não implementados a tempo, mas não obsta a sua cobrança a partir da data em que o locatário é formalmente cientificado do novo valor. Assim, o valor mensal do aluguel a partir da competência de julho de 2022 não é nem o originário de R$ 1.200,00, nem o valor de R$ 1.414,77 unilateralmente apurado pelo sistema de cálculo judicial utilizado na memória de cálculo da reconvenção — o qual não corresponde ao montante efetivamente comunicado aos locatários e não vincula o juízo —, mas sim o valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), expressamente informado no aviso de reajuste de 22/06/2022 (ID 9595376889) e não impugnado especificamente pelos locatários quanto à sua higidez formal. Reconhece-se, portanto, a eficácia do reajuste efetivamente comunicado, nos exatos termos em que o foi, e não o valor diverso posteriormente calculado pelos reconvintes para fins da demanda; como este último (R$ 1.414,77) é superior ao ora reconhecido (R$ 1.400,00), a condenação permanece integralmente contida nos limites do pedido (art. 141 e art. 492 do Código de Processo Civil), sem incorrer em julgamento ultra petita. Por tais razões, é devido pelos reconvindos, exclusivamente, o aluguel integral de julho de 2022 — corretamente identificado, como visto, como a parcela vencida em 10/08/2022 —, no valor nominal de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), calculado com base no reajuste formalmente comunicado pelo aviso de 22/06/2022 (ID 9595376889), com vigência a partir da competência de julho de 2022, correspondente ao montante principal da condenação a este título. Sobre tal importância incidem os encargos moratórios expressamente pactuados na Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro, do contrato de locação (ID 9595327294): multa de 10% (dez por cento) sobre o débito locatício e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além de correção monetária. Tratando-se de encargo moratório livremente convencionado pelas partes para a hipótese específica de atraso no pagamento do aluguel, prevalece a taxa contratual de juros sobre a taxa legal supletiva do art. 406 do Código Civil, que, por sua própria redação, somente se aplica "quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada" — o que não é o caso dos autos. Como índice de correção monetária, à falta de estipulação específica no Parágrafo Terceiro para a hipótese de mora (distinta do reajuste anual do Parágrafo Sexto, já disciplinado nos parágrafos anteriores), adota-se o IPCA, de uso corrente na praxe judicial. 2.2.3. Do IPTU e da Taxa de Resíduos Sólidos Nos termos da Cláusula Sexta, Parágrafo Único, e da Cláusula Décima Segunda do pacto locatício (ID 9595327294), as partes atribuíram expressamente aos locatários o pagamento do IPTU e das taxas públicas incidentes sobre o imóvel no período de ocupação. Tal estipulação encontra amparo no art. 22, inciso VIII, da Lei Federal n.º 8.245/1991, que impõe ao locador o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel apenas “salvo disposição expressa em contrário no contrato” — ressalva exatamente configurada no caso concreto —, bem como no art. 25 da mesma lei, segundo o qual, “atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos […], o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel”. O dever geral de pontualidade no pagamento do aluguel e dos encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, decorre, por sua vez, do art. 23, inciso I, da Lei n.º 8.245/1991. Os reconvintes acostaram aos autos os comprovantes de pagamento que demonstram a quitação do IPTU do exercício de 2021 e da fração de 7/12 do exercício de 2022, no valor total de R$ 873,70 (R$ 510,87 e R$ 362,83, respectivamente — ID 9842037534 e 9842034831), montante que supera o valor de R$ 721,87 efetivamente postulado a este título pelos reconvintes na petição de reconvenção (ID 9842034271), de modo que o pleito reconvencional está integralmente coberto pela prova documental produzida, observados os limites objetivos da demanda fixados pelo próprio pedido (art. 141 e art. 492 do Código de Processo Civil). Comprovado, igualmente, o pagamento da Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos do ano de 2022, no valor de R$ 69,63 (ID 9842037375). Não tendo os locatários apresentado qualquer comprovante de quitação tempestiva de tais encargos municipais, procede integralmente o pleito de ressarcimento de tais quantias comprovadamente suportadas pelos locadores. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais corrobora esse dever de ressarcimento: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO - PAGAMENTO DO DÉBITO - ÔNUS DA PROVA - LOCATÁRIO - SENTENÇA MANTIDA - Em ação de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do onus probandi apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado e da entrega das chaves. - Nos termos do contrato e do art. 62 da Lei n. 8.245/91, o fiador é solidariamente responsável pelo pagamento dos acessórios da locação, tais como Imposto Predial e Territorial Urbano, despesas com água, luz e taxa de incêndio até a efetiva entrega das chaves. - A obrigação assumida pelo locatário em relação ao pagamento do IPTU se trata de obrigação pessoal e, não havendo demonstração do regular adimplemento dos valores relativos ao IPTU, impositiva a condenação dos requeridos/apelantes ao pagamento dos encargos locativos vencidos e não pagos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.246650-0/001, Relator(a): Des.(a) Rogério Medeiros, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/01/2023, publicação da súmula em 30/01/2023) Portanto, os reconvindos devem ser condenados a ressarcir aos reconvintes os valores nominais de R$ 721,87 e R$ 69,63, atualizados monetariamente pelo IPCA desde a data de cada desembolso comprovado nos autos pelos proprietários até a data de início da incidência dos juros de mora. A partir da intimação dos reconvindos para resposta à reconvenção, incidirão juros de mora, observando-se, no período anterior à produção de efeitos das alterações promovidas pela Lei n.º 14.905/2024, a taxa SELIC como índice único, nos termos do Tema 1.368 do STJ, vedada sua cumulação com o IPCA; a partir de então, incidirão correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, vedada a duplicidade de encargos. 2.2.4. Do Pedido de Arbitramento de Multa Compensatória por Rescisão Antecipada Postulam ainda os reconvintes a condenação dos reconvindos ao pagamento de multa compensatória pela rescisão antecipada da locação, mediante arbitramento judicial, com fundamento no art. 4º da Lei n.º 8.245/1991 (ID 9842034271). Dispõe o caput do art. 4º da Lei Federal n.º 8.245/1991: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. [...] o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." A literalidade do dispositivo é inequívoca: a hipótese de arbitramento judicial da multa compensatória não pressupõe a preexistência de cláusula penal genérica a ser "integrada" pelo Juízo, mas é, ao contrário, a própria consequência legal supletiva prevista pelo legislador exatamente para a hipótese de ausência de estipulação contratual ("na sua falta"). Trata-se de norma que tutela o equilíbrio contratual na locação de imóveis urbanos, assegurando ao locador um mínimo ressarcimento pela frustração da expectativa de adimplemento contratual até o termo final ajustado, independentemente de o instrumento escrito ter, ou não, versado expressamente sobre o tema. Não prospera, portanto, a tese segundo a qual a ausência de cláusula penal convencional obstaria, por si só, o arbitramento judicial — interpretação que inverteria o sentido da norma e esvaziaria por completo a sua parte final. No caso concreto, é fato incontroverso — e assim reconhecido por ambas as partes — que os locatários devolveram o imóvel antecipadamente em 08 de agosto de 2022 (ID 9595376894), mediante a entrega das chaves, quando o termo final do contrato estava fixado para 15 de dezembro de 2023 (Cláusula Terceira, ID 9595327294), ou seja, aproximadamente 16 (dezesseis) meses antes do termo contratualmente avençado. Não se vislumbra, outrossim, qualquer das hipóteses de dispensa da multa previstas no parágrafo único do art. 4º da Lei n.º 8.245/1991, tampouco restou comprovado nos autos que a devolução do imóvel tenha decorrido de infração contratual imputável aos locadores ou de resolução do contrato por culpa destes. A prova dos autos revela, isto sim, que a devolução decorreu de decisão volitiva dos próprios locatários, associada à frustração do projeto pessoal de aquisição do imóvel por dificuldades no financiamento bancário de que estes cogitavam, matéria já enfrentada no item 2.1 desta sentença. Tampouco a discordância dos locatários quanto ao reajuste do aluguel comunicado pelos locadores em junho de 2022 configura, por si só, infração contratual apta a excluir a incidência da multa, tratando-se de exercício, ainda que controvertido quanto ao valor, de direito contratualmente previsto (Cláusula Quarta, Parágrafo Sexto). Inexistindo, pois, hipótese legal de dispensa da penalidade, mostra-se cabível o seu arbitramento judicial. Assentada a incidência da multa compensatória, impõe-se fixar o critério de arbitramento, à falta de parâmetro contratual, de forma expressamente fundamentada. Na ausência de estipulação contratual e inexistindo nos autos elementos concretos aptos a quantificar o prejuízo efetivamente suportado pelos locadores, a multa deve ser arbitrada judicialmente mediante critério razoável e proporcional. A adoção do equivalente a 3 (três) meses de aluguel, como parâmetro inicial de arbitramento, mostra-se adequada às circunstâncias concretas da locação, consideradas a natureza residencial e o prazo determinado do contrato, a expressiva antecipação da devolução do imóvel — ocorrida com cerca de 16 meses de antecedência em relação ao termo final ajustado —, a ausência de cláusula penal contratual e a inexistência, nos autos, de prova específica de prejuízo superior ou inferior a esse parâmetro suportado pelos locadores. O parâmetro é utilizado apenas como base objetiva de quantificação, sujeita, em seguida, à proporcionalização temporal expressamente determinada pelo próprio art. 4º, caput, da Lei n.º 8.245/1991 ("multa [...] proporcional ao período de cumprimento do contrato"), de modo a resguardar tanto a vedação ao enriquecimento sem causa do locador quanto a vedação à onerosidade excessiva do locatário. Considerando que o contrato vigorou de 15/12/2020 a 15/12/2023 (36 meses, ou 1.095 dias corridos) e que a devolução do imóvel ocorreu em 08/08/2022, quando decorridos 601 dias de vigência contratual, restavam, à data da devolução, 494 dias até o termo final avençado, correspondentes a 45,11% do prazo total do contrato. Partindo-se do valor de referência de R$ 4.200,00 (três meses do aluguel de R$ 1.400,00 — valor nominal reconhecido, a partir da competência de julho de 2022, no item 2.2.2 supra, e já vigente, portanto, na data da devolução do imóvel, 08/08/2022 —), a multa compensatória proporcional resulta em: R$ 4.200,00 × (494 ÷ 1.095) = R$ 1.894,79 (um mil, oitocentos e noventa e quatro reais e setenta e nove centavos) Tal critério, além de expressamente fundamentado nesta decisão, revela-se proporcional e razoável, e observa estritamente o comando legal de proporcionalização temporal previsto no art. 4º da Lei do Inquilinato. Procede, portanto, o pedido de arbitramento judicial de multa compensatória, no valor de R$ 1.894,79, por se tratar de obrigação tornada líquida apenas nesta sentença (mora ex persona). Até a data desta sentença, o valor será acrescido de juros de mora a contar da intimação para responder à reconvenção, observando-se a incidência da taxa SELIC como índice único, nos termos do Tema 1.368 do STJ, no período anterior à produção de efeitos das alterações promovidas pela Lei n.º 14.905/2024, e da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, na redação por ela conferida, a partir de então. A contar desta sentença, data em que definitivamente arbitrado o respectivo valor, incidirão, concomitantemente, correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, vedada, em qualquer hipótese, a duplicidade de encargos. 3. SUCUMBÊNCIA E DESPESAS PROCESSUAIS Na ação principal, diante da improcedência integral dos pedidos, respondem os autores pelas custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos dos réus, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa principal, a teor do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Na reconvenção, diante do resultado do julgamento, impõe-se reconhecer a sucumbência recíproca entre as partes (art. 86, caput, do CPC). Dos quatro pedidos formulados pelos reconvintes — (i) aluguéis de junho e julho de 2022; (ii) ressarcimento do IPTU de 2021 e proporcional de 2022; (iii) ressarcimento da Taxa de Resíduos Sólidos de 2022; e (iv) arbitramento de multa compensatória pela rescisão antecipada —, três foram integralmente acolhidos (itens ii, iii e iv) e um foi acolhido apenas em parte (item i), tendo os reconvindos logrado afastar unicamente a cobrança do aluguel de junho de 2022, comprovadamente pago, e a diferença entre o índice de reajuste unilateralmente calculado pelos reconvintes (R$ 1.414,77 por competência) e o valor de reajuste efetivamente reconhecido nesta sentença (R$ 1.400,00, a partir de julho de 2022, nos termos do item 2.2.2 supra). Os valores que compõem o pedido reconvencional não são homogêneos entre si — parte líquida desde o ajuizamento (IPTU e Taxa de Resíduos Sólidos), parte dependente da identificação de competências e de índices contratuais (aluguéis) e parte submetida a arbitramento judicial, sem valor certo previamente postulado (multa compensatória) —, de modo que a apuração de uma proporção aritmética estrita a partir da soma desses valores, sobretudo cotejando montantes nominais com montantes já acrescidos de correção monetária, juros e multa moratória pré-calculados pelos próprios reconvintes em sua memória de cálculo, conduziria a distorção da real proporção de êxito entre as partes. Considerando, pois, o resultado substancial do julgamento, a extensão do decaimento de cada parte e a relevância econômica das pretensões acolhidas e rejeitadas (art. 86, caput, do CPC) — tendo os reconvintes obtido a procedência integral de três dos quatro pedidos formulados (IPTU, Taxa de Resíduos Sólidos e multa compensatória) e a procedência parcial do quarto (aluguéis), ao passo que os reconvindos, conquanto tenham logrado afastar a cobrança do aluguel de junho de 2022 e a aplicação do índice de reajuste unilateralmente calculado pelos reconvintes, decaíram na maior parte de sua resistência à reconvenção —, distribuem-se os ônus sucumbenciais na proporção de 70% (setenta por cento) a cargo dos autores reconvindos e 30% (trinta por cento) a cargo dos réus reconvintes. A título de honorários advocatícios sucumbenciais devidos na reconvenção (art. 85, § 1º, do CPC): a) condeno os autores reconvindos a pagarem aos advogados dos réus reconvintes honorários fixados em 10% sobre o valor total da condenação reconvencional líquida — R$ 4.086,29, soma das parcelas efetivamente acolhidas (R$ 1.400,00 de aluguel de julho de 2022, R$ 721,87 de IPTU, R$ 69,63 de taxa de resíduos sólidos e R$ 1.894,79 de multa compensatória), sem prejuízo dos acréscimos legais incidentes até a satisfação da obrigação; b) condeno os réus reconvintes a pagarem aos advogados dos autores reconvindos honorários fixados em 10% sobre o valor de R$ 1.429,54, correspondente ao proveito econômico obtido pelos reconvindos com o afastamento, em valores nominais e homogêneos, da cobrança do aluguel de junho de 2022 (R$ 1.414,77) e da diferença de reajuste do aluguel de julho de 2022 (R$ 14,77, correspondente à diferença entre os R$ 1.414,77 pleiteados e os R$ 1.400,00 ora reconhecidos); vedada, em qualquer caso, a compensação recíproca entre as verbas de sucumbência, nos termos do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil. 4. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal por Fernanda Mariele Fonseca Neves e Leonardo Neves Silva em face de Lucas Teixeira da Silva e Rosita Rocha Teixeira, com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; b) Condeno os autores da ação principal ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do procurador dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal (art. 85, § 2º, do CPC), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do ajuizamento da ação, nos termos da Súmula 14 do STJ, e acrescido de juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, a contar do trânsito em julgado; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção proposta por Lucas Teixeira da Silva e Rosita Rocha Teixeira em face de Fernanda Mariele Fonseca Neves e Leonardo Neves Silva, com resolução de mérito nos moldes do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: c.1) Condenar os reconvindos ao pagamento do aluguel relativo ao mês de julho de 2022 (parcela vencida em 10/08/2022, nos termos da Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro, do contrato), no valor principal de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais), calculado com base no reajuste formalmente comunicado aos locatários pelo “Aviso de Reajuste do Valor do Aluguel” de 22/06/2022 (ID 9595376889), com vigência a partir da competência de julho de 2022 (Cláusula Quarta, Parágrafo Sexto), acrescido da multa moratória contratual de 10% (dez por cento) e de juros de mora contratuais de 1% (um por cento) ao mês, ambos expressamente pactuados na Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro, do contrato de locação (ID 9595327294), com incidência, ainda, de correção monetária pelo IPCA a incidir a partir do respectivo vencimento contratual (mora ex re); c.2) Condenar os reconvindos a ressarcirem aos reconvintes os valores de R$ 721,87 (setecentos e vinte e um reais e oitenta e sete centavos), alusivo ao IPTU de 2021 e proporcional de 2022 (ID 9842037534 e 9842034831), e de R$ 69,63 (sessenta e nove reais e sessenta e três centavos), referente à Taxa de Resíduos Sólidos do exercício de 2022 (ID 9842037375), nos termos da Cláusula Sexta, Parágrafo Único, e da Cláusula Décima Segunda do contrato de locação, combinadas com os arts. 22, inciso VIII, e 25 da Lei n.º 8.245/1991, valores esses que deverão ser atualizados monetariamente pelo IPCA desde a data de cada desembolso comprovado nos autos pelos reconvintes até a data de início da incidência dos juros de mora; a partir da intimação dos reconvindos para resposta à reconvenção, incidirão juros de mora, observando-se, no período anterior à produção de efeitos das alterações promovidas pela Lei n.º 14.905/2024, a taxa SELIC como índice único, nos termos do Tema 1.368 do STJ, vedada sua cumulação com o IPCA; a partir de então, incidirão correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, vedada a duplicidade de encargos; c.3) Rejeitar a cobrança referente ao aluguel do mês de junho de 2022, por comprovado pagamento (ID 9863044557); c.4) Condenar os reconvindos ao pagamento de multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato de locação, arbitrada judicialmente nos termos do art. 4º, caput, da Lei n.º 8.245/1991, no valor de R$ 1.894,79 (um mil, oitocentos e noventa e quatro reais e setenta e nove centavos) — correspondente a 3 (três) meses de aluguel, já pelo valor reajustado de R$ 1.400,00 (R$ 4.200,00), reduzidos proporcionalmente à razão de 494/1.095 dias, referentes ao período remanescente do contrato na data da devolução do imóvel (08/08/2022) em relação ao seu prazo total (36 meses) —. Até a data desta sentença, o valor será acrescido de juros de mora a contar da intimação para responder à reconvenção, observando-se a incidência da taxa SELIC como índice único, nos termos do Tema 1.368 do STJ, no período anterior à produção de efeitos das alterações promovidas pela Lei n.º 14.905/2024, e da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, na redação por ela conferida, a partir de então. A contar desta sentença, data em que definitivamente arbitrado o respectivo valor, incidirão, concomitantemente, correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, vedada, em qualquer hipótese, a duplicidade de encargos; d) Em razão da sucumbência recíproca na reconvenção, considerados o resultado substancial do julgamento, a extensão do decaimento de cada parte e a relevância econômica das pretensões acolhidas e rejeitadas (art. 86, caput, do CPC) — tendo os reconvintes obtido a procedência integral de três dos quatro pedidos formulados e a procedência parcial do quarto —, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais da reconvenção na proporção de 70% (setenta por cento) a cargo dos autores reconvindos e 30% (trinta por cento) a cargo dos réus reconvintes; e) Condeno os autores reconvindos a pagarem honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos réus reconvintes no percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor da condenação reconvencional, inicialmente fixado em R$ 4.086,29, devidamente atualizado (art. 85, § 2º, do CPC); e condeno os réus reconvintes a pagarem honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos dos autores reconvindos no percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor de R$ 1.429,54, correspondente ao proveito econômico obtido pelos reconvindos com o afastamento, em valores nominais e homogêneos, da cobrança do aluguel de junho de 2022 e da diferença de reajuste do aluguel de julho de 2022; vedada, em qualquer hipótese, a compensação recíproca entre as verbas de sucumbência (art. 85, § 14, do CPC). Com o trânsito em julgado, havendo cumprimento voluntário ou provocação das partes com o demonstrativo discriminado do crédito, proceda-se ao cumprimento de sentença. Inexistindo pendências e recolhidas as eventuais custas finais pela Contadoria Judicial, arquivem-se os autos com a devida baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. Lívia Maria Mattos Melo Lima Juíza de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas