5018010-44.2025.4.03.6100

Intimação

TRF3 · 12ª Vara Cível Federal de São Paulo · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 12ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5018010-44.2025.4.03.6100 AUTOR: GUILHERME RODRIGUES DA COSTA, ANA PAULA PEREIRA DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: IGOR ALVES DA SILVA - SP288624 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF TERCEIRO INTERESSADO: PAULO CRISOLOGO TEODORO REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO PAULO CRISOLOGO TEODORO: GABRIELLA AGUILAR FERREIRA RODRIGUES - SP483520 SENTENÇA Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por GUILHERME RODRIGUES DA COSTA e OUTRO em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando a declaração de nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento nº 155553220654, bem como a suspensão do respectivo procedimento e, na hipótese de arrematação, a declaração de sua nulidade. Alegam, em síntese, que, embora tenham adquirido o imóvel mediante financiamento habitacional e quitado mais de 100 parcelas, passaram a enfrentar dificuldades financeiras e inadimplência. Sustentam que não foram regularmente notificados acerca do débito, da consolidação da propriedade ou para purgação da mora, tampouco intimados das datas dos leilões, designados para 11 e 14 de agosto de 2025. Defendem, assim, a nulidade do procedimento extrajudicial por inobservância das formalidades previstas no Decreto-Lei nº 70/1966. Manifestam interesse na quitação do débito e requerem, ainda, a concessão da gratuidade da justiça e a condenação da ré aos ônus sucumbenciais. Gratuidade de Justiça deferida à parte autora (ID 374426985). Por decisão de ID 402902438, foi indeferida a tutela provisória e determinada à ré a apresentação de planilha do débito e dos documentos relativos ao procedimento extrajudicial. Os autores realizaram depósito judicial de R$ 54.013,28 (ID 411449043, 411449046) e reiteraram o pedido de tutela, novamente indeferido por decisão de ID 448430696, ao fundamento de que a consolidação da propriedade, ocorrida em 24/03/2025, já se dera sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, não sendo possível a purgação da mora após a consolidação. Interposto agravo de instrumento pelos autores (nº 5030448-69.2025.4.03.0000), foi deferido parcialmente o efeito suspensivo, por decisão de ID 462049138, para assegurar o direito de purgação da mora, sob o fundamento de que o contrato, celebrado em 2014, seria regido pela redação original da Lei nº 9.514/1997. Em cumprimento à decisão, o Juízo, por decisão de ID 556282419, considerando os depósitos realizados pelos autores, deferiu tutela de urgência para suspender a arrematação e determinar que a CEF se abstivesse de alienar o imóvel a terceiro, bem como determinou a inclusão e citação do terceiro adquirente e a apresentação de planilha atualizada do débito. Sobreveio a informação de que o imóvel já havia sido alienado, por venda direta, a Paulo Crisólogo Teodoro, em 24/09/2025, com escritura pública lavrada em 10/12/2025 e registro da propriedade em 12/01/2026, antes da decisão de ID 556282419. O terceiro manifestou-se nos IDs 559280728 e 582680278, defendendo a validade da aquisição e sua boa-fé. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 564049871), arguindo, preliminarmente, falta de interesse de agir, e, no mérito, sustentando a regularidade de todo o procedimento extrajudicial, pugnando pela improcedência dos pedidos. Os autores apresentaram réplica (ID 582660491), reiterando a alegação de nulidade da notificação extrajudicial e os pedidos formulados na inicial. Instadas a especificar provas, a CEF informou não ter outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do mérito (ID 581490324). Os autores continuaram a comprovar, mensalmente, o depósito judicial de parcelas do financiamento (de setembro/2025 a julho/2026). Em novo agravo de instrumento (nº 5006809-85.2026.4.03.0000), interposto pela CEF contra a decisão de ID 556282419, o TRF da 3ª Região, por acórdão de ID 598918144, deu provimento ao recurso para afastar a tutela de urgência que suspendia a alienação do imóvel, já consumada anteriormente, bem como a determinação de manifestação da CEF acerca dos depósitos e de apresentação de planilha para purgação da mora, mantendo, contudo, a inclusão e citação do terceiro adquirente. Assentou o Tribunal, à luz do Tema 1.288 do STJ, que, tendo a consolidação da propriedade ocorrido em 24/03/2025 e o depósito para purgação da mora somente em 07/08/2025, não subsiste o direito ao restabelecimento do contrato, remanescendo aos autores o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Deixo de analisar as preliminares suscitadas pela ré, diante da possibilidade de proferir decisão de mérito em seu favor, nos termos do art. 488 do Código de Processo Civil. Passo à análise do mérito. No presente caso, os autores pleiteiam a anulação dos leilões extrajudiciais do imóvel dado em garantia fiduciária, bem como a declaração de nulidade da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, sob o fundamento, em síntese, de irregularidades no procedimento extrajudicial, especialmente quanto à alegada ausência de comunicação pessoal acerca da consolidação da propriedade e das datas dos certames. Sobre a aplicação do procedimento de execução extrajudicial com base na Lei nº 9.514/97, tal questão já foi apreciada pelos nossos Tribunais, restando consolidado o entendimento acerca da constitucionalidade do procedimento (STF, RE 223.075/DF). Ressalte-se que, embora seja plenamente admitida a execução extrajudicial da dívida pela instituição financeira, o procedimento deve observar os requisitos previstos na Lei nº 9.514/97, sob pena de nulidade. O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece que, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deverá ser regularmente intimado para purgar a mora no prazo legal, findo o qual, sem pagamento, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, possibilitando o prosseguimento do procedimento de alienação do bem mediante leilão público. No caso dos autos, consta da matrícula do imóvel (ID 388457198) que os autores foram regularmente intimados para purgar a mora, sem que o débito fosse quitado no prazo concedido, tendo sido, na sequência, consolidada a propriedade em favor da Caixa Econômica Federal em 24/03/2025. Assim, verifica-se que foram observadas as formalidades legais necessárias à consolidação da propriedade fiduciária, não havendo elemento apto a infirmar a regularidade da intimação realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis. Registre-se que a certidão constante da matrícula acerca da intimação dos devedores e do decurso do prazo para purgação da mora goza de presunção juris tantum, não tendo os autores apresentado, ao longo de toda a instrução processual, elementos suficientes para afastá-la. Além disso, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em 24/03/2025, já na vigência da Lei nº 13.465/2017, não mais subsistia aos devedores fiduciantes o direito de purgar a mora após a consolidação, restando-lhes apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.* *1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.* *2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.* *3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.* *4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.* *(REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.) (grifo nosso) Tal entendimento, ademais, foi expressamente adotado pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região no julgamento do agravo de instrumento nº 5006809-85.2026.4.03.0000, interposto no bojo destes mesmos autos, ocasião em que se assentou, com fundamento no Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2.126.726/SP), que a incidência das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 depende das datas da consolidação da propriedade fiduciária e da purgação da mora — e não da data de celebração do contrato —, de modo que, consolidada a propriedade sem prévia purgação da mora sob a vigência da lei nova, não subsiste ao devedor fiduciante o direito ao restabelecimento do contrato de financiamento (ID 598918144). No que se refere à alegação de ausência de comunicação pessoal acerca da consolidação da propriedade e das datas dos leilões, igualmente não se verifica elemento suficiente para acolher a pretensão anulatória. Isso porque, embora os autores sustentem não ter recebido comunicação pessoal específica acerca dos certames, a própria petição inicial, protocolizada em 29/05/2025, informou expressamente as datas designadas para os leilões, quais sejam, 11/08/2025 e 14/08/2025 (ID 373872101). Desse modo, verifica-se que os autores tinham ciência inequívoca da realização dos leilões antes de sua ocorrência, tanto que ajuizaram a presente ação com o objetivo de impedir a realização dos certames. Tal circunstância evidencia que a finalidade da comunicação prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 foi plenamente alcançada, inexistindo qualquer prejuízo ao exercício do direito que remanesceria aos devedores após a consolidação da propriedade — qual seja, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão. Nesse sentido: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5033598-58 .2025.4.03.0000 RELATOR: RENATO LOPES BECHO AGRAVANTE: MIRIAN BATISTA DA CRUZ ADVOGADO do (a) AGRAVANTE: ERICA BORDINI DUARTE - SP282567-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Ementa AGRAVO INTERNO . AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL . AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. DESPROVIMENTO . I. Caso em exame Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão que indeferiu tutela de urgência para anular leilões extrajudiciais designados em contrato garantido por alienação fiduciária. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a alegada ausência de intimação pessoal da devedora acerca dos leilões extrajudiciais é suficiente para ensejar a nulidade do procedimento e justificar a concessão de tutela de urgência para sua suspensão . III. Razões de decidir O julgamento monocrático pelo relator encontra respaldo no art. 932, IV e V, do CPC e na Súmula 568 do STJ, não havendo violação ao contraditório, especialmente diante da possibilidade de interposição de agravo interno. Nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9 .514/97, a notificação do devedor acerca dos leilões tem por finalidade possibilitar o exercício do direito de preferência, não sendo a forma do ato superior ao seu conteúdo quando atingida sua finalidade. A ausência de intimação pessoal não enseja nulidade automática, sendo necessária a demonstração de prejuízo efetivo, especialmente quanto à impossibilidade de purgar a mora ou exercer o direito de preferência. No caso, evidenciado que a agravante tinha ciência prévia da realização dos leilões, inclusive tendo ajuizado ação antes de sua realização, não se verifica prejuízo concreto. A ausência de demonstração de intenção efetiva de purgar a mora ou exercer o direito de preferência afasta a probabilidade do direito alegado, inviabilizando a concessão da tutela de urgência . IV. Dispositivo e tese Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: “1. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca de leilão extrajudicial não acarreta nulidade automática, sendo necessária a demonstração de prejuízo . 2. Verificada a ciência inequívoca do devedor e a ausência de comprovação de intenção de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, é indevida a concessão de tutela de urgência para suspender o leilão.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932, IV e V; Lei nº 9 .514/97, arts. 26 e 27; CF/1988, art. 5º, LIV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 1 .032.835/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j . 22.03.2017; TRF3, AI 5014759-87.2022 .4.03.0000, Rel. Des . Fed. Wilson Zauhy, DJEN 07.11.2022 . (TRF-3 - AI: 50335985820254030000, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 20/06/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 24/06/2026) Diante desse contexto, não se verifica ilegalidade ou vício apto a macular o procedimento de consolidação da propriedade ou a realização dos leilões, tampouco a subsequente alienação direta do imóvel ao terceiro adquirente Paulo Crisólogo Teodoro, ocorrida em 24/09/2025, com escritura pública de 10/12/2025 e registro de 12/01/2026, atos que, à falta de vício na consolidação que lhes deu origem, devem ser preservados, em respeito à boa-fé do terceiro e à segurança das relações jurídicas registrais, consoante já reconhecido pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região no acórdão de (ID 598918144). Quanto aos depósitos judiciais realizados pelos autores — o inicial, de R$ 54.013,28, destinado à purgação da mora, e os subsequentes, referentes às parcelas mensais do financiamento entre setembro de 2025 e julho de 2026 —, tendo em vista que a mora não pode mais ser purgada após a consolidação da propriedade e que o contrato de financiamento não pode ser restabelecido, tais valores não se prestam à finalidade para a qual foram depositados, devendo ser levantados em favor dos próprios depositantes, tão logo transitada em julgado esta sentença. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para reconhecer a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto da matrícula nº 403.921 em favor da Caixa Econômica Federal, a regularidade dos leilões extrajudiciais realizados e a validade da alienação do imóvel ao terceiro adquirente Paulo Crisólogo Teodoro. Autorizo o levantamento, em favor dos autores, dos valores depositados judicialmente nos autos, referentes ao depósito inicial de R$ 54.013,28 e aos depósitos mensais subsequentes, tão logo transitada em julgado esta sentença. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida (ID 402902438), nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, expeça-se o necessário e, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas devidas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.