2026-09-16 · TJRS
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5017791-29.2023.8.21.0001/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAL PARQUE IGUATEMI ADVOGADO(A): PAULO RICARDO MIRCO SCHARLAU (OAB RS029708) EXECUTADO: LUIS EDUARDO LOPES HADLER ADVOGADO(A): ANDRE DE ALEXANDRI (OAB RS025307) EXECUTADO: MARJORIE MOOJEN CANEVESE ADVOGADO(A): MARIA AMELIA DOERING (OAB RS009888) ADVOGADO(A): AMANDA PAES SANTOS (OAB RS115304) ADVOGADO(A): Jonathan Doering Darcie (OAB RS068892) ADVOGADO(A): BEATRIZ JACQUES (OAB RS119948) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de cumprimento de sentença promovido pelo Condomínio Edifício Residencial Parque Iguatemi, visando à satisfação de cotas condominiais pendentes sobre o imóvel de matrícula nº 92.767 do Registro de Imóveis da 4ª Zona de Porto Alegre. No curso do feito, a terceira interessada, EMGEA, ingressou no processo e apresentou manifestações (evento 158, PET1 e evento 174, PET1). Nelas, sustenta ser credora hipotecária de primeiro grau sobre o imóvel penhorado, conforme registro R.5/92.767 da matrícula, pleiteando o reconhecimento de seu direito de preferência sobre o produto de eventual alienação judicial, com a consequente reserva de valores para quitação de seu crédito garantido por hipoteca. Subsidiariamente, postulou sua habilitação no concurso de credores e o desentranhamento de petição que reputa protocolada de forma equivocada em evento 157, PET1. A leiloeira nomeada manifestou-se aceitando o encargo, apresentando proposta de datas para a realização das hastas públicas e minuta de edital para a venda do bem(evento 175, PET1). O executado Luis Eduardo Lopes Hadler peticionou informando que o TRF da 4ª Região, no julgamento do agravo de instrumento nº 5014650-12.2023.4.04.0000/RS (evento 177, PET1), declarou perfeita e acabada a adjudicação do imóvel em favor da EMGEA, extinguindo a execução fiscal federal em relação a ele. Diante disso, requereu sua imediata exclusão do polo passivo do presente cumprimento de sentença, sob o argumento de que a propriedade e a responsabilidade pelas despesas condominiais passaram a ser da EMGEA. O condomínio exequente manifestou-se concordando com a avaliação judicial(evento 145, CERTGM1) e requereu o prosseguimento dos atos de expropriação, com a manutenção de todas as partes e interessados no feito para evitar nulidades. I) Da Natureza Propter Rem da Obrigação Condominial e da Responsabilidade pelo Débito A controvérsia sobre a propriedade do imóvel encontra-se definida. Conforme certidão de trânsito em julgado acostada aos autos (evento 177, CERTACORD2), a decisão do TRF da 4ª Região no agravo de instrumento nº 5014650-12.2023.4.04.0000/RS consolidou a adjudicação do imóvel em favor da EMGEA, restando o ato perfeito e acabado desde a lavratura do respectivo auto na esfera federal. Saliento, contudo, que não consta da matrícula do imóvel averbação da adjudicação do imóvel em favor da EMGEA(evento 123, MATRIMÓVEL3). Ocorre que as taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o imóvel independentemente de quem seja o seu proprietário, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. Dessa forma, o próprio imóvel responde pelas despesas necessárias para a sua conservação e manutenção, servindo de garantia natural para a satisfação do crédito da comunidade condominial. A adjudicação do bem pela EMGEA não afeta a higidez da penhora registrada na matrícula imobiliária para garantir o pagamento das cotas devidas ao condomínio. Na condição de atual proprietária do imóvel, a EMGEA deve figurar no feito na qualidade de terceira interessada, sofrendo os efeitos da expropriação do bem, mas sem que isso signifique o redirecionamento subjetivo da execução contra si. O título executivo judicial que ampara este cumprimento de sentença foi regularmente constituído na fase de conhecimento em desfavor dos executados originais; a alteração do polo passivo nesta fase de cumprimento para incluir a EMGEA como devedora direta encontra óbice no artigo 513, § 5º, do Código de Processo Civil, uma vez que a empresa pública não participou da fase cognitiva. Portanto, os devedores originários devem permanecer no polo passivo da execução, respondendo pelo débito que deu origem ao título judicial, ao passo que a expropriação do imóvel prossegue normalmente, figurando a EMGEA na qualidade de terceira interessada, proprietária do bem garantidor, devendo ser intimada de todos os atos do leilão. Indeferem-se, por conseguinte, os pedidos de exclusão de polo passivo formulados pelo executado. Por fim, a própria Engea manifestou expressa concordância com a realização da hasta pública(evento 174, PET1), não havendo óbice, portanto, a sua realização. II) Da Preferência do Crédito Condominial sobre o Crédito Hipotecário A EMGEA pleiteia a reserva de valores sob a alegação de possuir garantia hipotecária de primeiro grau registrada sobre o imóvel, invocando o direito de preferência estabelecido nos artigos 1.419 e 1.422 do Código Civil, bem como no artigo 908 do Código de Processo Civil. A pretensão da credora hipotecária não merece acolhimento. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado estabelece que o crédito decorrente de taxas condominiais prefere ao crédito hipotecário. Isso ocorre porque as despesas de condomínio são indispensáveis para viabilizar a própria conservação e a existência do bem. Trata-se de gastos destinados a evitar a deterioração da coisa comum, o que beneficia diretamente o próprio credor hipotecário, preservando o valor da garantia real. Nesse sentido: Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. PENHORA SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença, deferiu a penhora apenas sobre os direitos e ações aquisitivos sobre o imóvel, em razão de alienação fiduciária constituída sobre o bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora sobre a integralidade do imóvel que originou a dívida condominial, ainda que o bem esteja gravado com alienação fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A obrigação de concorrer para as despesas condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se à coisa e não à pessoa do devedor, de modo que o próprio imóvel responde pelo débito.2. A penhora restrita aos direitos e ações do devedor fiduciante possui baixa liquidez, tornando ineficaz a execução e transferindo o ônus da inadimplência à coletividade condominial.3. A alienação fiduciária não afasta a natureza propter rem da dívida condominial nem impede a constrição sobre a integralidade do bem, pois o crédito condominial visa à conservação do próprio imóvel que serve de garantia ao credor fiduciário.4. A penhora sobre a totalidade do bem não viola os direitos do credor fiduciário, que deve ser intimado nos termos do art. 799, inc. I, CPC, podendo intervir no processo para defender seus interesses.5. A Súmula nº 478 do STJ, que reconhece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário, aplica-se por analogia à alienação fiduciária, dada a identidade de razão entre as duas formas de garantia real. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso provido.(Agravo de Instrumento, Nº 52969516920268217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Newton Fabrício, Julgado em: 25-08-2026) Publicação: 25-08-2026 Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. IMÓVEL DE TERCEIRO GARANTIDOR HIPOTECÁRIO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA DEVEDORA PRINCIPAL. VALORES REMANESCENTES DA ARREMATAÇÃO. LEVANTAMENTO PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:Agravo de instrumento interposto contra decisão que, ao acolher embargos de declaração para corrigir erro material sobre a titularidade do imóvel arrematado, determinou a permanência dos valores remanescentes da arrematação nos autos da execução condominial, afastou a remessa ao juízo da recuperação judicial da devedora principal e autorizou o levantamento do saldo pelo credor hipotecário, após a satisfação do crédito condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:Há duas questões em discussão: (i) se os embargos de declaração promoveram indevida modificação do julgado ao corrigir o erro material sobre a titularidade do imóvel; (ii) se os valores remanescentes da arrematação de imóvel pertencente a terceiro garantidor hipotecário devem ser remetidos ao juízo da recuperação judicial da devedora principal. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A alegação de nulidade dos embargos de declaração não procede, pois a decisão originária partiu de premissa fática equivocada sobre a titularidade do imóvel, e a correção desse equívoco, demonstrada pela matrícula imobiliária, repercute naturalmente na solução jurídica da controvérsia, sem configurar uso inadequado da via integrativa.2. O imóvel arrematado pertence à agravante, terceira garantidora hipotecária, e não à empresa em recuperação judicial, razão pela qual o produto da alienação judicial não integra o patrimônio da recuperanda.3. Quitado o crédito condominial, a garantia hipotecária regularmente constituída projeta-se sobre o saldo remanescente da arrematação, assegurando ao credor hipotecário preferência legal sobre tais valores, observado o limite de seu crédito.4. A referência ao art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005 e a precedente relativo à propriedade fiduciária não compromete a conclusão adotada, pois o fundamento determinante da decisão reside na constatação de que o bem jamais integrou o patrimônio da recuperanda.5. O próprio juízo da recuperação judicial, instado a se manifestar, concluiu pela inexistência de amparo jurídico para a transferência dos valores ao processo recuperacional, corroborando a solução adotada. IV. DISPOSITIVO:Recurso desprovido.(Agravo de Instrumento, Nº 52615743720268217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Murilo Magalhaes Castro Filho, Julgado em: 03-08-2026) Publicação: 03-08-2026 Admitir a prevalência do crédito hipotecário sobre o condominial significaria transferir aos demais condôminos o ônus de suportar sozinhos as despesas de manutenção da unidade inadimplente, enriquecendo indevidamente o credor hipotecário, que usufruiria de um bem conservado sem participar do rateio de seus custos. Assim, na hipótese de arrematação do imóvel em leilão judicial, o produto da alienação deve ser destinado primeiramente à satisfação integral do débito condominial exequendo. Somente após a quitação das despesas de condomínio é que o saldo remanescente, se houver, poderá ser disponibilizado à credora hipotecária EMGEA em razão da garantia real de que é detentora. III) Da Homologação das Datas dos Leilões e do Edital Tendo em vista o decurso de prazo necessário para intimação das partes e demais interessados, deixo de homologar as datas sugeridas para a hasta pública. Intimo a leiloeira para que designe datas a partir de 60 dias da publicação desta decisão. O edital deverá indicar que o bem poderá ser arrematado por valor inferior ao da avaliação, desde que o lance alcance no mínimo 60% da avaliação (art. 891 do CPC), bem com explicitar a existência de credor hipotecário, nos termos do art. 886 do CPC. Com a designação de novas datas, venham para homologação do edital. IV) De eventuais débitos de IPTU O Município de Porto Alegre deverá ser intimado para informar a existência de eventuais débitos de IPTU e demais taxas e impostos de natureza propter rem, que se sub-rogam no produto da arrematação do imóvel que será levado a leilão. Ante o exposto: a) deixo de homologar o edital e datas indicadas em evento 175, PET1 e intimo a leiloeira para designar novas datas nos termos acima delineados (item III); b) rejeito os pedidos de reserva de valores e de preferência formulados pela EMGEA, declarando expressamente que o débito condominial exequendo prefere ao crédito hipotecário no concurso de preferência sobre o produto da arrematação; c) indefero o pedido de exclusão do polo passivo formulado pelo executado Luis Eduardo Lopes Hadler, mantendo a EMGEA no feito na condição de terceira interessada; d) acolho o pedido de desentranhamento da manifestação de evento 157, PET1. e)Determino a intimação do Município de Porto Alegre, para informar a existência de eventuais débitos de IPTU e demais taxas e impostos de natureza propter rem, que se sub-rogam no produto da arrematação do imóvel que será levado a leilão. Intimem-se.