5017766-46.2025.8.21.0033

Intimação

TJRS · 4ª Vara Cível da Comarca de São Leopoldo · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5017766-46.2025.8.21.0033/RS EXEQUENTE: CONDOMINIO SAO MIGUEL ADVOGADO(A): DIANA CECILIA MAIA (OAB RS084660) REPRESENTANTE LEGAL DO EXECUTADO: JULIANE GORGEN FRAGOSO (Sucessor) ADVOGADO(A): PAULA CARRIERO LOPES (OAB RS132196) ADVOGADO(A): PEDRO ALBERTO CARDOSO SAMUEL (OAB RS079421) DESPACHO/DECISÃO Vistos. 1. Trata-se de analisar exceção de pré-executividade apresentada pela parte-executada no evento 26, EXCPRÉEX2. Como é consabido, a estreita via da exceção de pré-executividade somente se presta à análise daquelas questões de ordem pública que cabe ao próprio Julgador apreciar de ofício, tais como as condições da ação, os pressupostos processuais e os requisitos necessários ao título executivo (certeza, liquidez e exigibilidade). Trata-se de entendimento já consolidado, consoante Enunciado nº 393 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça: A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. No caso concreto, a Sucessão de MARIA HELENA GORGEN FRAGOSO argumentou que não exerce posse e nem tem qualquer relação com o imóvel há muitos anos, o que afastaria sua legitimidade passiva. Embora a legitimidade passiva seja matéria de ordem pública, a discussão fática que pretende estabelecer, enquanto sem prova pré-constituída nos autos, não tem espaço na reduzida abrangência de exceção de pré-executividade. A discussão envolve que se produza prova e se analise mérito de eventual exercício ou não de posse, assim como a origem e data da alienação do imóvel, com comprovada imissão de posse pelo promissário comprador, e existência, ou não, de ciência inequívoca do condomínio exequente quanto ao exercício da posse, a fim de se identificar se o contexto fático permitiria a conclusão de afastamento da legitimidade passiva do proprietário registral nos termos do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça. Tese Firmada a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Nesse trilhar: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. A OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS É PROPTER REM E HÁ SOLIDARIEDADE PASSIVA EM RELAÇÃO ÀS DESPESAS DO CONDOMÍNIO ENTRE OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS E TODOS AQUELES QUE TÊM VÍNCULO JURÍDICO COM A COISA. CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ, HAVENDO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO, A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO PODE RECAIR TANTO SOBRE O PROMITENTE VENDEDOR QUANTO SOBRE O PROMISSÁRIO COMPRADOR, DEPENDENDO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DE CADA CASO CONCRETO. NO CASO O PROMITENTE COMPRADOR CEDEU OS DIREITOS CONTRATUAIS A TERCEIRO. EM NÃO POSSUINDO O CONDOMÍNIO CIÊNCIA DESTA CESSÃO, O EXECUTADO POSSUI LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DO FEITO EXECUTIVO. APELAÇÃO PROVIDA.(Apelação Cível, Nº 50007541420168210072, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 15-12-2023) De outro lado, MARIA HELENA GORGEN FRAGOSO era coproprietária registral (evento 1, MATRIMÓVEL3, R-3, p. 2), o que atrai a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. Em suma, a discussão acima elencada trata de matéria típica de embargos à execução ou em via própria, demandando dilação probatória, portanto é caso de rejeição da exceção proposta. Ante o exposto, DESACOLHO a exceção de pré-executividade e, em consequência, determino o prosseguimento da execução. Sem custas processuais ou honorários sucumbenciais por se tratar de incidente processual sem extinção do processo. 2. Por sua vez, no mesmo raciocínio, inviável a inclusão dos promitentes compradores indicados no evento 27, CONTR2, uma vez que a parte-exequente não comprovou a imissão na posse por esses, devendo a inclusão de terceiros ser demonstrada a partir da relação direta com o imóvel e sua imissão na posse. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA. RESP 1.345.331/RS. TEMA 886/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça firmou-se, por meio de recurso representativo de controvérsia, no sentido de que a responsabilidade pela taxa condominial possui relação direta com a imissão de posse do comprador, independente do registro do negócio jurídico. 2. Oentendimento desta Corte é no sentido de que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.986.977/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.) No âmbito do e. Tribunal de Justiça do Estado: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS EXISTÊNCIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADA A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA, NO CASO CONCRETO, DO PROMITENTE-VENDEDOR (PROPRIETÁRIO REGISTRAL). ENTENDIMENTO DO E. STJ. I. Conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, em recurso julgado na sistemática dos recursos repetitivos (REsp 1345331/RS): "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (I) que o promissário comprador se imitira na posse; e (II) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”. II. No caso, não há, no acervo probatório, qualquer indicativo de posse do suposto promitente-comprador, tampouco de ciência do condomínio acerca de tal transação. Confirma-se, pois, o julgamento de desacolhimento dos embargos, mantendo-se o reconhecimento da legitimidade passiva do proprietário registral (promitente-vendedor). RECURSO DESPROVIDO À UNANIMIDADE.(Apelação Cível, Nº 50042612720218210033, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 25-08-2022) No caso dos autos, a mera disposição da cláusula quarta do evento 27, CONTR2, é insuficiente para demonstrar a imissão na posse, podendo ela ser caracterizada por termo de entrega de chaves; comprovantes de pagamento de água, luz, gás atuais ou antigas em nome do terceiro; ou ainda cadastros internos do próprio condomínio, como livro de moradores, autorizações de mudança, atas de assembleia com comparecimento e voto do promitente comprador. A relação material incerta do "contrato de gaveta" sem prova de posse fática não é suficiente para afastar o ônus do exequente de indicar corretamente o devedor, previsto no artigo 798, I, "a", do Código de Processo Civil. Assim, por ora, INDEFIRO a inclusão dos promitentes compradores referidos no evento 27, CONTR2. Intimem-se, devendo a parte-exequente dizer acerca do prosseguimento do feito no prazo de 15 dias, sob pena de suspensão.