5017378-35.2024.8.13.0702

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia

220 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5017378-35.2024.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR: ARTHUR SANTOS DE MARCELLO TONDINELLI CPF: 064.997.116-75 e outros RÉU: MANASSES ALVES DE FARIA CPF: 062.658.966-52 e outros SENTENÇA Vistos etc. I.RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL, proposta por ARTHUR SANTOS DE MARCELLO TONDINELLI e BARBARA GALVÃO ALVARENGA MORAES E SILVA TONDINELLI, em desfavor de MANASSES ALVES DE FARIA e MIRELLE CRISTINE DE SOUZA BISPO, todos devidamente qualificados nos autos. Os autores narram na petição inicial que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel residencial no importe de R$ 410.000,00, porém os demandados deixaram de efetuar o pagamento do saldo residual da avença, de R$ 351.000,00, no prazo de 60 dias acordado. Acrescentam que, mesmo com a formalização de um aditivo contratual para prorrogação da data limite e a entrega da posse do bem, o pagamento do consórcio habitacional ocorreu com expressivo atraso, apenas em 16/10/2020. Reverberaram sobre os severos prejuízos materiais suportados com locação e mudança gerados pela mora na conclusão do negócio. Teceram considerações acerca da clara infração contratual, defendendo a plena aplicabilidade da cláusula penal de 10% do valor do instrumento. Ao final, pugnaram pelo acolhimento do pedido inicial, para o fim de condenar a parte demandada ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 41.000,00, devidamente corrigida e acrescida de juros legais desde o inadimplemento. Ainda, pugnaram pela concessão dos benefícios da gratuidade judiciária. Juntaram documentos. Pelo despacho proferido sob o ID 10204108981, foi designada audiência de conciliação perante o CEJUSC, a qual restou infrutífera, conforme atesta a respectiva ata (ID 10303668527). Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação no ID 10302017741. Nela, não aventou preliminares. No mérito, alegou, em suma, que o atraso na liberação da carta de crédito pela Caixa Econômica Federal ocorreu por culpa estrita e exclusiva dos próprios vendedores, que entregaram um imóvel repleto de irregularidades documentais e físicas. Acrescenta que havia grave divergência de área construída entre o IPTU e a matrícula, atraso no envio de declarações de Imposto de Renda e pendências na quitação da alienação fiduciária e do ISS. Reverberou sobre a flagrante má-fé da parte autora, destacando que os compradores atuaram de forma diligente e chegaram a custear despesas do imóvel e a antecipar valores (R$ 59.000,00) que não lhes competiam apenas para tentar viabilizar o consórcio. Teceu considerações acerca do princípio de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza e formulou pedidos contraposto e reconvencional visando a condenação dos autores ao pagamento de multa e restituição de valores. Após tecer demais comentários, requereu a improcedência da pretensão autoral. Juntou documentos. Impugnação à contestação consignada no ID 10317768915. No decurso do feito, a parte demandada noticiou a desistência do pedido reconvencional, pretensão esta que restou devidamente homologada pelo Juízo por decisão proferida nos autos. Instadas à especificação de provas, as partes requereram a dilação probatória, procedendo-se à oitiva de testemunhas e ao depoimento pessoal, conforme registrado na Ata de Audiência de Instrução e Julgamento no ID 10678701580. Alegações finais nos ID’s 10689570750 e 10703356731. Vieram-me os autos conclusos. É o breve relato. Fundamento e decido. II.FUNDAMENTAÇÃO Ausentes matérias preliminares pendentes de apreciação e preenchidos os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito. A controvérsia vertida nos autos cinge-se em verificar a existência de inadimplemento contratual culposo por parte dos réus em razão do atraso na quitação do saldo remanescente de contrato de compra e venda de imóvel, a fim de averiguar o cabimento da cobrança da cláusula penal postulada pelos autores. Norteando as relações obrigacionais, o Código Civil consagra a liberdade contratual sob a égide dos princípios da probidade e da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422, CC/02). No tocante ao descumprimento das obrigações, preceitua o diploma civilista que a responsabilidade contratual assenta-se na culpabilidade, estabelecendo o art. 392 do Código Civil que nos contratos onerosos responde cada uma das partes por culpa, salvo as exceções previstas em lei. De igual modo, estipula o art. 408 do mesmo diploma que o devedor apenas incorre na cláusula penal quando, culposamente, deixar de cumprir a obrigação ou se constituir em mora. Ademais, vigora no ordenamento pátrio a regra da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), positivada no art. 476 do Código Civil, segundo a qual nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o adimplemento da do outro. Pois bem. O arcabouço probatório produzido nos autos, consubstanciado tanto na prova documental idônea quanto nos depoimentos colhidos sob o crivo do contraditório, impõe a conclusão inequívoca de que o atraso na liberação da carta de crédito do consórcio Caixa e no consequente pagamento integral do preço se deu por culpa exclusiva da demora da parte autora em cumprir com as suas obrigações preliminares perante a instituição financeira. Com efeito, não há como prosperar a tese autoral de que os autores desconheciam as exigências burocráticas ou que não possuíam responsabilidade perante a entidade financiadora/consorciante. Primeiro, porque o coautor Arthur Santos de Marcello Tondinelli atua profissionalmente no ramo imobiliário, de sorte que possuía pleno discernimento sobre a rigidez e os requisitos formais exigidos por agentes financeiros para a liberação de crédito para aquisição de imóvel. Segundo, porque era de sabença solar que o repasse do valor do consórcio pela Caixa Econômica Federal pressupunha a prévia e regular disponibilização de toda a documentação do bem e dos vendedores, devidamente livre e desembaraçada de quaisquer ônus. Ocorre que, no momento do ajuste e durante o transcurso dos prazos avençados, o imóvel encontrava-se em situação absolutamente irregular. Havia expressiva divergência entre a área construída constante do cadastro de IPTU da Prefeitura Municipal (176,62 m²) e a metragem efetivamente averbada na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis (115,10 m²), situação esta que travou a avaliação e o repasse do crédito consorcial pela instituição financeira, exigindo trâmites de retificação, expedição de alvará, vistoria, que competiam estritamente aos alienantes. Não bastasse a irregularidade formal da metragem, os autos revelam, por meio do acervo de mensagens de WhatsApp e documentos colacionados (IDs 10302028018, 10302025723 e ss.), que o imóvel ostentava alienação fiduciária antecedente em favor da Caixa Econômica Federal e que a parte autora somente efetuou a devida quitação do saldo devedor dessa alienação em 13 de agosto de 2020. Ora, a própria sistemática operada pela instituição financeira interveniente quitante impede a liberação de novos haveres e a expedição/registro do contrato final antes que o gravame anterior seja desonerado e quitado. Nesse contexto, resta evidente que o pagamento a cargo dos réus dependia causalmente do adimplemento das obrigações prévias e indispensáveis afetas aos autores (regularização da matrícula, obtenção de certidões, Habite-se e liquidação do contrato de alienação fiduciária pré-existente). A parte ré, por sua vez, demonstrou atitude pautada na mais estrita boa-fé e cooperação, envidando esforços para auxiliar no andamento das vistorias junto ao DMAE, efetuando adiantamentos financeiros e pagamentos de taxas e impostos de responsabilidade dos vendedores apenas para impulsionar o feito e viabilizar a conclusão do negócio. Insta lembrar que o réu arcou com o pagamento do ISS perante a municipalidade, e foi ressarcido pela autora, com o intuito de agilizar o procedimento administrativo, conforme confessou a autora em depoimento pessoal, comprovando a veracidade dos fatos alegados em defesa. Corroborando tal raciocínio, impende destacar a redação da Cláusula 6ª constante do aditivo contratual, a qual dispõe expressamente que as penalidades e o eventual desfazimento da avença e devolução da posse somente ocorreriam se o atraso de 60 dias no pagamento se desse por "culpa exclusiva da PARTE COMPRADORA". Conforme exaustivamente demonstrado nos autos, tal hipótese não se materializou no caso em testilha. Nada obstante conste da Cláusula 4ª a estipulação de que seria obrigação da parte compradora efetuar o pagamento por "outros meios" caso houvesse impedimento com o consórcio, tal dispositivo não pode ser invocado de forma a eximir as falhas da própria alienante. Evidencia-se a má-fé da parte autora em pretender exigir a quitação imediata ou por recursos alternativos, mesmo ciente de que não cumpriu a sua parte no contrato a tempo e modo ao disponibilizar um imóvel embaraçado. Não há como a parte autora exigir da parte ré o cumprimento rigoroso de uma cláusula temporal quando foram os próprios alienantes que deram causa a esse descumprimento. Admitir o pleito autoral seria chancelar que a parte se beneficie de sua própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans). Incide, com perfeição, a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC), fulminando a pretensão de cobrança de multa contratual ante a manifesta ausência de culpa ou mora imputável aos compradores. Por conseguinte, constatada que a demora na quitação da parcela final decorreu exclusivamente da morosidade da parte autora em regularizar a documentação do imóvel e dar quitação ao gravame fiduciário anterior, a improcedência do pedido de cobrança de multa contratual é medida imperativa de justiça, ante a manifesta ausência de culpa ou mora imputável aos compradores. III. DISPOSITIVO Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão veiculada na inicial, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito da lide. Por conseguinte, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, e observadas as formalidades legais, arquive-se o feito com baixa. Uberlândia-MG, data da assinatura eletrônica. Carlos José Cordeiro Juiz de Direito