5016992-10.2025.8.24.0008

Intimação

TJSC · 2ª Vara Cível da Comarca de Blumenau · DESPACHO/DECISÃO

CONSIGNATÓRIA DE ALUGUÉIS Nº 5016992-10.2025.8.24.0008/SC AUTOR: CLAUDIO CESAR DIAS ADVOGADO(A): JONES PEREIRA (OAB SC040884) AUTOR: ELIANA PEREIRA DIAS ADVOGADO(A): JONES PEREIRA (OAB SC040884) AUTOR: DIEGO HENRIQUE DIAS ADVOGADO(A): JONES PEREIRA (OAB SC040884) RÉU: ZELT IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A): MARCO ANTONIO FELISBERTO (OAB SC022360) ADVOGADO(A): RUBENS OTTO SCHERNIKAU JUNIOR (OAB SC020742) ADVOGADO(A): JEFFERSON LUÍS ESTOFELE (OAB SC022637) ADVOGADO(A): JOÃO PAULO CARLINI (OAB SC020298) RÉU: EDEMAR WENSING ADVOGADO(A): MARCO ANTONIO FELISBERTO (OAB SC022360) ADVOGADO(A): RUBENS OTTO SCHERNIKAU JUNIOR (OAB SC020742) ADVOGADO(A): JOÃO PAULO CARLINI (OAB SC020298) ADVOGADO(A): JEFFERSON LUÍS ESTOFELE (OAB SC022637) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de consignação de chaves e pagamento proposta por Diego Henrique Dias, locatário do imóvel comercial situado na Rua São Joaquim n. 103, Centro, Blumenau, e pelos fiadores Claudio Cesar Dias e Eliana Pereira Dias, em face de Zelt Imóveis Ltda. e Edemar Wensing. Sustentaram os autores que denunciaram o contrato de locação em 12/11/2024 e buscaram devolver o imóvel, mas os réus teriam recusado o recebimento das chaves, condicionando a extinção da locação ao pagamento de valores controvertidos e à realização de reparos. Diante disso, postularam a consignação das chaves e de valores que entendiam devidos, bem como tutela de urgência para impedir a inscrição de seus nomes em órgãos de proteção ao crédito. No evento 10 foi deferida parcialmente a tutela provisória, autorizando-se a consignação das chaves e dos valores discutidos, bem como determinando-se que os réus se abstivessem de promover inscrições restritivas em razão da dívida objeto da demanda. Após a decisão, houve o depósito judicial dos valores e a entrega das chaves em cartório. AS chaves do imóvel foram depositadas em Juízo em 16-06-2025 (ev.17). Em contestação, os réus sustentaram que jamais recusaram injustificadamente a devolução do imóvel, afirmando que este foi apresentado em desacordo com o estado descrito na vistoria inicial, com obras inacabadas, danos, remoções de equipamentos e falta de manutenção. Defenderam a existência de expressivos débitos locatícios e apresentaram reconvenção postulando a condenação dos autores ao pagamento de aluguéis, encargos e indenização pelos alegados prejuízos causados ao imóvel. Em réplica e resposta à reconvenção, os autores reiteraram a abusividade da recusa ao recebimento das chaves, alegaram que o imóvel foi entregue em condições superiores àquelas originalmente recebidas, impugnaram os valores cobrados e suscitaram a ilegitimidade da imobiliária para cobrança dos créditos em nome próprio. Sustentaram, ainda, que o imóvel foi posteriormente disponibilizado ao mercado e novamente locado, circunstância incompatível com a alegada inaptidão ao uso sustentada pelos réus. No ev. 72 foi anexado o laudo de constatação do imóvel por Oficial de Justiça (em 25-02-2026). Posteriormente, os réus juntaram nova vistoria, orçamentos particulares para reforma do imóvel e ampliaram substancialmente o pedido reconvencional para incluir alegados prejuízos de R$ 283.200,00 decorrentes de reparos e reformas que afirmam necessárias após a retomada da posse do bem. É o necessário. Passo ao saneamento. I – DAS PRELIMINARES I.1 – Da ilegitimidade ativa da imobiliária em relação à reconvenção Os autores sustentam que a corré Zelt Imóveis Ltda. não possui legitimidade para cobrar, em nome próprio, créditos decorrentes da locação. Assiste-lhes razão em parte. A documentação acostada evidencia que a imobiliária atua como administradora do imóvel e mandatária do locador, possuindo poderes para intermediar a contratação, administrar a locação e representar os interesses do proprietário. Contudo, inexiste demonstração de cessão dos créditos locatícios em seu favor. A titularidade dos créditos decorrentes da locação pertence ao locador Edemar Wensing, não havendo prova de transferência desses direitos à administradora. Todavia, como a reconvenção também foi deduzida pelo próprio locador, a questão não compromete o prosseguimento do pedido reconvencional. Dessa forma, reconheço a ilegitimidade ativa da Zelt Imóveis Ltda. para figurar, em nome próprio, como titular dos créditos locatícios discutidos na reconvenção, permanecendo a pretensão processada em favor do locador Edemar Wensing. II – DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Fixo como pontos controvertidos: II.1. Se a recusa ao recebimento das chaves pelos réus, após a denúncia da locação em 12/11/2024, foi legítima ou abusiva. II.2. Qual o marco final das obrigações locatícias e da exigibilidade dos aluguéis e encargos posteriores à denúncia contratual. II.3. Se os valores consignados pelos autores são suficientes para extinguir total ou parcialmente as obrigações locatícias discutidas nos autos. II.4. Se existem débitos locatícios remanescentes referentes a aluguéis, encargos, IPTU, seguro incêndio, multa rescisória e demais obrigações contratuais. II.5. Quais reformas, ampliações e intervenções foram efetivamente realizadas pelos autores durante a vigência da locação. II.6. Se as intervenções realizadas pelos autores constituíram benfeitorias aptas a gerar valorização do imóvel. II.7. Quais eram as condições efetivas do imóvel quando da desocupação pelos autores e entrega das chaves. II.8. Se existiam danos imputáveis aos autores quando da devolução do imóvel. II.9. Qual a extensão da eventual responsabilidade dos fiadores pelos débitos que vierem a ser reconhecidos. III – DO ÔNUS DA PROVA Aplica-se a regra geral do art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbe aos autores comprovar: a alegada recusa abusiva ao recebimento das chaves; a suficiência dos valores consignados; o término das obrigações locatícias na forma sustentada na inicial; as reformas e benfeitorias alegadamente realizadas; a valorização do imóvel decorrente dessas intervenções. Incumbe ao reconvinte comprovar: a existência dos débitos alegados; a ocorrência de danos imputáveis aos autores; a efetiva necessidade dos reparos apontados; a extensão dos prejuízos cuja reparação pretende. IV – DAS PROVAS IV.1 – Da prova pericial Os autores postularam a realização de prova pericial com o objetivo de demonstrar a extensão das reformas realizadas no imóvel e apurar eventual valorização do bem. Os réus, por sua vez, passaram a sustentar a existência de prejuízos superiores a R$ 283.000,00, amparados em vistorias particulares e orçamentos produzidos unilateralmente após a retomada da posse do imóvel. Todavia, a prova pericial não se mostra adequada ao estágio atual do feito. Isso porque o imóvel foi devolvido ao locador por força da decisão judicial, sendo posteriormente retomado por este, submetido a novas intervenções e novamente inserido em atividade econômica. Há, inclusive, alegação de que o bem foi novamente locado a terceiro após a retomada da posse (em abril de 2026). Nessas circunstâncias, eventual perícia judicial seria realizada sobre realidade distinta daquela existente quando da devolução das chaves, impossibilitando reconstrução técnica fidedigna do estado do imóvel à época dos fatos controvertidos. A situação foi agravada pela própria conduta da parte ré, que retomou a posse do bem, providenciou novas avaliações e passou a lhe conferir nova destinação econômica, retirando da perícia a utilidade necessária para apuração segura dos fatos. Também não passa despercebido que os documentos utilizados para embasar a ampliação da reconvenção consistem em orçamentos particulares produzidos unilateralmente após a retomada do imóvel. Embora pretendam justificar cobrança superior a R$ 283.000,00, não vieram acompanhados de demonstração de efetiva contratação dos serviços, execução das reformas ou mesmo de apresentação de pelo menos três orçamentos de empresas diversas e aptas a conferir maior segurança aos valores indicados. Diante desse quadro, indefiro a produção de prova pericial, por ausência de utilidade prática e impossibilidade de reconstrução confiável do estado do imóvel quando da devolução. IV.2 – Da prova testemunhal Por outro lado, a prova oral revela-se pertinente para esclarecimento dos fatos remanescentes. Fica deferida a produção de prova testemunhal para apuração dos seguintes pontos: Pela parte autora: a) tentativa de devolução das chaves após a denúncia contratual; b) eventual condicionamento do recebimento das chaves ao pagamento de débitos ou realização de reparos; c) reformas, ampliações e benfeitorias efetivamente realizadas no imóvel; d) condições em que o imóvel se encontrava quando da desocupação; e) circunstâncias relacionadas às negociações mantidas entre as partes após novembro de 2024. Pela parte ré/reconvinte: a) condições do imóvel quando da devolução; b) fatos que teriam motivado a recusa ao recebimento das chaves; c) existência de danos e imputáveis aos autores; d) negociações mantidas entre as partes após a denúncia contratual; e) efetiva realização de gastos decorrentes dos alegados reparos e reformas. Registre-se que a prova testemunhal não se destina à demonstração técnica dos valores dos prejuízos ou à quantificação de danos, mas apenas à comprovação dos fatos acima delimitados. IV.3. Ficam as partes intimadas para, no prazo de 15 (quinze) dias: apresentar rol de testemunhas; indicar, de forma fundamentada, qual ponto controvertido cada testemunha pretende esclarecer; observar o limite previsto no art. 357, § 6º, do CPC. IV.4. Registro que pedidos genéricos de produção probatória não vinculados aos pontos controvertidos acima delimitados serão indeferidos, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. IV.5. Tudo cumprido, voltem os autos conclusos para designação de audiência de instrução e julgamento. Intimem-se.