5016909-36.2025.8.24.0091

Intimação

TJSC · 1ª Vara Cível da Comarca da Capital · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum Cível Nº 5016909-36.2025.8.24.0091/SCAUTOR: EDOARDO SECHI ADVOGADO(A): EDEMILSO DOMINGUES (OAB PR046094) RÉU: SENDA INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA ADVOGADO(A): MURILO DUTRA LUCIANO (OAB SC035708) DESPACHO/DECISÃO 1) Segue decisão de saneamento e organização do processo, com base no art. 357 do Código de Processo Civil. A parte autora pretende a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, no valor mensal de R$ 4.500,00 por unidade imobiliária, durante o período de atraso na entrega dos apartamentos 401 e 408 do Residencial Jardim do Oriente. Subsidiariamente, requereu a incidência da cláusula penal prevista no contrato de permuta, correspondente a 0,5 do CUB por unidade e por mês de atraso, acrescida dos encargos legais. Alegou, em síntese, que recebeu as unidades em decorrência de sua retirada da sociedade Greco Romana Construções e Incorporações Ltda., que a ré posteriormente assumiu a conclusão do empreendimento e que as chaves somente foram entregues em 11/07/2025, após o prazo contratual. Sustentou, ainda, que deixou de concretizar locação ajustada verbalmente pelo valor mensal de R$ 4.500,00. A ré, por sua vez, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, em razão da origem societária da aquisição das unidades e da participação do autor como anuente no contrato de permuta. Defendeu que a execução da obra foi afetada por circunstâncias extraordinárias, entre elas a pandemia da COVID-19, a escassez de mão de obra e insumos, a interrupção das atividades da empreiteira contratada e a necessidade de correção de problemas preexistentes no empreendimento. Alegou, também, que o demandante reconheceu tais circunstâncias e concordou com novo prazo de entrega durante reunião realizada em 30/05/2025, além de impugnar a existência e a extensão dos lucros cessantes e requerer, subsidiariamente, a redução da penalidade contratual. Não houve reconvenção. 2) Questões processuais pendentes. 2.a) Alegada ausência de impugnação específica Na petição do evento 30, a demandada sustentou que o autor não teria impugnado especificamente diversos fatos e fundamentos apresentados na contestação, postulando a incidência da presunção de veracidade prevista no art. 341 do CPC. A alegação não merece acolhimento. O art. 341 do CPC dirige ao réu o ônus de impugnação específica dos fatos narrados na petição inicial, não estabelecendo presunção automática de veracidade de toda alegação defensiva que não seja reiteradamente rebatida pelo autor. Além disso, a réplica do evento 28 enfrentou as questões centrais da defesa, inclusive a origem das unidades, a responsabilidade assumida pela ré, a alegada renúncia aos direitos decorrentes do atraso e os fatos externos apontados como justificadores da mora. O autor negou expressamente ter renunciado à multa ou à indenização na reunião de 30/05/2025 e, posteriormente, juntou no evento 36 a gravação mencionada na réplica. A circunstância de a prova não ter acompanhado aquela manifestação não torna incontroversa a versão apresentada pela ré, sobretudo porque a existência e o significado jurídico das declarações prestadas na reunião permanecem controvertidos. Rejeito, portanto, o pedido de aplicação da presunção de veracidade formulado no evento 30. 2.b) Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A controvérsia acerca da incidência do Código de Defesa do Consumidor, suscitada pela ré em razão da origem societária da aquisição das unidades e da condição anterior do autor como sócio da incorporadora originária, não constitui questão processual preliminar. Trata-se de matéria jurídica relacionada ao regime normativo aplicável à relação contratual e à distribuição do ônus da prova, a ser examinada nesta decisão e, quanto aos seus demais efeitos, por ocasião do julgamento do mérito. Não há outras questões processuais pendentes alegadas e a serem analisadas. 3) Delimitação das questões de fato. Os fatos sobre os quais recairá a atividade probatória são: A existência do contrato de permuta, a identificação das unidades destinadas ao autor, a assunção pela ré da obrigação de concluir o empreendimento, a previsão contratual de prazo e de cláusula penal e a entrega das chaves em 11/07/2025 encontram-se documentadas nos autos. A condição anterior do demandante como sócio da Greco Romana Construções e Incorporações Ltda. também não é controvertida. A definição do prazo contratual exigível, a natureza e a interpretação da cláusula penal, a incidência ou não do Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade de cumulação ou substituição da cláusula penal por lucros cessantes e a eventual redução da penalidade constituem questões jurídicas, não sujeitas à atividade probatória. Excluídos esses aspectos, constituem questões de fato controvertidas: 3.a) A ocorrência e a repercussão concreta, sobre o cronograma da obra, da pandemia da COVID-19, da escassez de mão de obra e insumos, da interrupção das atividades da empreiteira contratada e dos problemas construtivos preexistentes. A ré atribuiu o atraso a tais circunstâncias, enquanto o autor negou que tenham sido extraordinárias ou suficientes para justificar o descumprimento do prazo. O fato poderá ser esclarecido pela prova documental já produzida e pela prova testemunhal requerida pela demandada no evento 39. 3.b) O conteúdo das tratativas realizadas entre as partes na reunião de 30/05/2025, especialmente a existência de concordância do autor com a prorrogação do prazo de entrega ou de renúncia à cobrança de multa e indenização pelo atraso. Embora as partes reconheçam a realização da reunião, divergem sobre o conteúdo e os efeitos das declarações nela prestadas. A questão será examinada a partir da gravação juntada no evento 36, das demais provas documentais e do depoimento pessoal do autor, requerido pela ré no evento 39. 3.c) A existência de negociação destinada à locação de uma das unidades ao Sr. Abdul Hadi Fadi Abou Fard, o valor mensal ajustado, a data prevista para início da locação e as razões pelas quais o negócio não foi concretizado. O demandante afirmou que a locação foi frustrada por não ter recebido as chaves oportunamente, ao passo que a ré impugnou a existência e a extensão do prejuízo. O fato poderá ser demonstrado pela prova documental e pela oitiva da testemunha arrolada pelo autor no evento 36. 4) Meios de prova. Os meios de prova para tais finalidades, além da documental já produzida, serão o depoimento pessoal do autor, requerido pela ré no evento 39, a prova testemunhal do demandante, mediante a oitiva de Abdul Hadi Fadi Abou Fard, arrolado no evento 36, e a prova testemunhal da demandada, mediante a oitiva de Eduardo Orlandini Keller, Sérgio da Rosa Cardoso, João Francisco de Azevedo, Evandro Gentil dos Santos e Jefferson Mingota, arrolados no evento 39. Indefiro o pedido formulado pelo autor para prestar seu próprio depoimento pessoal. Nos termos dos arts. 385 e 386 do CPC, o depoimento pessoal é meio de prova destinado à obtenção da confissão da parte contrária e deve ser requerido pelo adversário ou determinado de ofício pelo juízo, não podendo a parte requerê-lo em benefício próprio. O demandante poderá acompanhar a audiência e prestar os esclarecimentos que eventualmente lhe forem solicitados pelo juízo, sem que isso configure deferimento de seu próprio depoimento pessoal. Quanto à prova pericial mencionada genericamente na petição inicial, observo que o despacho do evento 31 determinou às partes que especificassem os meios de prova pretendidos, sob pena de preclusão, e que, em caso de interesse em prova pericial, indicassem sua natureza e a especialidade do perito. Intimado, o autor requereu no evento 36 apenas a juntada do áudio, seu próprio depoimento pessoal e a oitiva da testemunha indicada, sem reiterar ou especificar a prova pericial. A ré, por sua vez, requereu no evento 39 somente prova testemunhal e depoimento pessoal do autor. Assim, além de não ter sido requerida de forma adequada no momento processual oportuno, a realização de perícia não se mostra necessária para a apuração dos fatos delimitados. O valor da locação cuja perda é alegada na inicial foi vinculado a uma negociação concreta, cuja existência, conteúdo e frustração podem ser examinados mediante os documentos e a prova oral. Indefiro, portanto, a produção de prova pericial, com fundamento nos arts. 370, parágrafo único, e 464, §1º, II, do CPC. 5) Distribuição do ônus da prova. A relação jurídica discutida não decorreu de típica aquisição de imóvel por consumidor perante a incorporadora, pois as unidades foram atribuídas ao autor como contrapartida por sua retirada da sociedade empresária originária, tendo ele posteriormente figurado como anuente no contrato de permuta celebrado com a ré. Não se evidencia, nesse contexto, a destinação final própria da relação de consumo, nem foi demonstrada hipossuficiência técnica ou probatória que justifique a inversão prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. O ônus da prova seguirá, portanto, a regra geral do art. 373 do CPC. Caberá ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a existência, o conteúdo e a frustração da negociação locatícia, o valor mensal ajustado e a vinculação do desfazimento do negócio à indisponibilidade da unidade, conforme item 3.c. À ré incumbirá provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado, notadamente a ocorrência e a repercussão concreta das circunstâncias apresentadas como justificativas para o atraso, conforme item 3.a, bem como a alegada concordância do autor com a prorrogação do prazo ou sua renúncia à cobrança da multa e da indenização, conforme item 3.b. 6) Com base no art. 357, V, do CPC, designo audiência de instrução e julgamento para o dia 23/02/2027 às 14h, a qual será realizada por meio de videoconferência, já que se trata de unidade denominada Juízo 100% digital, quando será colhido o depoimento pessoal da parte autora, requerido pela ré, e será inquirida a testemunha Abdul Hadi Fadi Abou Fard, arrolada pelo autor no evento 36, além das cinco testemunhas arroladas pela ré no evento 39, Eduardo Orlandini Keller, Sérgio da Rosa Cardoso, João Francisco de Azevedo, Evandro Gentil dos Santos e Jefferson Mingota. Quanto ao rol, lembro às partes que assistente técnico e/ou perito extrajudicial não são testemunhas e estão impedidos de assim depor, consoante art. 447, §2º, III, última figura, do CPC, já que assumem a posição de assistentes da parte. De outro lado, a oitiva de perito e assistente técnico restringe-se ao disposto e à forma do art. 477, §3º, do CPC. 6.a) Intimem-se os procuradores de que deverão contar com ambiente e equipamentos adequados, possibilitando, se for o caso, a oitiva das testemunhas no mesmo local, bem como de que cabe ao advogado de cada parte informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, da hora e do local da audiência, dispensando-se a intimação do juízo, nos termos do art. 455 do CPC, observando-se os prazos constantes do referido dispositivo legal. 6.b) Os procuradores deverão consultar o link de acesso à sala virtual no menu Ações/Audiência existente em cada processo. 6.c) Os procuradores e as partes deverão acessar a sala virtual de audiência com antecedência mínima de 10 (dez) minutos do horário designado, para realização de testes de conexão, áudio e vídeo. As testemunhas deverão solicitar ingresso na sala virtual no horário designado para o ato, ocasião em que permanecerão na sala de espera da plataforma Microsoft Teams até serem admitidas na sala principal, no momento de sua oitiva, mediante determinação do juízo. 6.d) A gravação juntada no evento 36 será valorada após o contraditório, em conjunto com os demais elementos probatórios, não se extraindo, nesta fase processual, conclusão antecipada quanto à existência de prorrogação consensual do prazo ou de renúncia a direitos. 6.e) Intime-se pessoalmente o autor para prestar depoimento pessoal, sob pena de confissão, nos termos do art. 385, §1º, do CPC. Intimem-se.