5016896-43.2025.8.21.0019

Intimação

TJRS · 2ª Vara Cível da Comarca de Novo Hamburgo · DESPACHO/DECISÃO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5016896-43.2025.8.21.0019/RS EXEQUENTE: BLUMEN RESIDENCE ADVOGADO(A): GIOVANY PIZZATTO PASSOS DE SOUZA (OAB PR081526) DESPACHO/DECISÃO 1. DEFIRO a penhora do imóvel matrícula 128.994 do Registro de Imóveis de Novo Hamburgo/RS (evento 40, MATRIMÓVEL2), uma vez que os débitos originados da relação jurídica condominial (taxas condominiais) têm natureza propter rem, e o imóvel que motivou tais despesas é a própria garantia do pagamento, ou seja, a própria unidade condominial responde pelo débito, ainda que esteja gravado com cláusula de alienação fiduciária. Cito os seguintes entendimentos jurisprudenciais sobre a matéria: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A INTEGRALIDADE DO BEM. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO DO RECURSO. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. I. CASO EM EXAME:1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE DETERMINOU A PENHORA APENAS DOS DIREITOS E AÇÕES QUE A PARTE EXECUTADA DETÉM SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, NOS AUTOS DA EXECUÇÃO PROPOSTA EM DESFAVOR DA PARTE DEVEDORA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE NA POSSIBILIDADE DE PENHORA DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL, E NÃO APENAS DOS DIREITOS E AÇÕES DO EXECUTADO, QUANDO O BEM ESTÁ ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A DÍVIDA DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS POSSUI NATUREZA JURÍDICA PROPTER REM, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL, SENDO INCONTESTÁVEL QUE O PRÓPRIO IMÓVEL PODE RESPONDER PELO DÉBITO, SENDO POSSÍVEL A CONSTRIÇÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL.2. A PENHORA DO BEM GERADOR DAS DESPESAS CONDOMINIAIS É ADMISSÍVEL MESMO QUE ELE ESTEJA ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM GARANTIA, POIS O DIREITO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR, NÃO PREVALECE SOBRE A OBRIGAÇÃO PROPTER REM, QUE TEM FUNDAMENTO NA LEI.3. O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM JULGADO PROFERIDO PELA SEGUNDA SEÇÃO, FIRMOU ENTENDIMENTO DE QUE EM EXECUÇÃO POR DÍVIDA CONDOMINIAL É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO CRÉDITO CONDOMINIAL, TENDO EM VISTA A NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA.4. OS CRÉDITOS CONDOMINIAIS POSSUEM PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO, CONFORME SÚMULA 478 DO STJ, O QUE REFORÇA A POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.5. A PENHORA SOBRE A TOTALIDADE DO IMÓVEL NÃO IMPLICA RESPONSABILIZAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POIS A LEGISLAÇÃO CIVIL PREVÊ A DEDUÇÃO DOS VALORES DEVIDOS NA HIPÓTESE DE ARREMATAÇÃO, PRESERVANDO A CONDIÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO COMO PROPRIETÁRIO RESOLÚVEL.6. A RESTRIÇÃO DA PENHORA APENAS AOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO CONTRATO FIDUCIÁRIO TENDE A FRUSTRAR A ALIENAÇÃO JUDICIAL, POIS A POSSIBILIDADE DE ARREMATAÇÃO SE TORNA PRATICAMENTE INVIÁVEL, DADO O DESINTERESSE DE LICITANTES EM BENS COM LIMITAÇÕES JURÍDICAS DESSA NATUREZA. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO PROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. EM EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL, DE NATUREZA PROPTER REM, É POSSÍVEL A PENHORA DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO, AINDA QUE ALIENADO FIDUCIARIAMENTE, POIS O DIREITO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO PREVALECE SOBRE A OBRIGAÇÃO DECORRENTE DE LEI. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ARTS. 1.345, 1.368-B; CPC, ART. 932, VIII.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP N. 1929926/SP, REL. MIN. ANTONIO CARLOS FERREIRA, REL. P/ ACÓRDÃO MIN. RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, J. 12/3/2025; STJ, SÚMULA 478; TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO, Nº 53515269520248217000, REL. VANISE RÖHRIG MONTE AÇÃO, J. 07-01-2025.(Agravo de Instrumento, Nº 52682729320258217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alessandra Abrao Bertoluci, Julgado em: 05-11-2025) - grifei AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA PENHORA SOBRE OS BENS IMÓVEIS, AINDA QUE GRAVADOS COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LIMITAÇÃO DA PENHORA AOS DIREITOS E AÇÕES AFASTADA. É cabível a penhora os imóveis gravados com alienação fiduciária e de titularidade registral de terceiro estranho à lide. A obrigação condominial tem natureza propter rem, com caráter ambulatório, cabendo a penhora dos imóveis em si, e não apenas dos respectivos direitos e ações do devedor. Eventuais direitos do credor fiduciário e do proprietário registral devem ser assegurados mediante sua intimação do ato constritivo. Precedentes da Câmara e do STJ. DERAM PROVIMENTO.(Agravo de Instrumento, Nº 51578999720228217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em: 07-06-2023). Assim, expeça-se o termo de penhora, nos termos do disposto no art. 845, §1º,do CPC. À CCC (Central de Cumprimento Cartorário) para cumprimento. 2. Adverte-se que a averbação da penhora no registro compete ao exequente, que deve comprová-la no prazo de 15 (quinze) dias. Somente após a averbação haverá presunção absoluta de conhecimento por terceiros (art. 844 do CPC) 3. Intime-se todos os envolvidos na penhora — proprietários, cônjuges e demais titulares de direitos que constarem na matrícula — para ciência do ato. 4. Considerando que o imóvel indicado à penhora, é objeto de contrato de alienação fiduciária, cadastre-se a Caixa Econômica Federal no Eproc como “intimado”, intimando-a da penhora realizada. Havendo a manifestação da CEF, dê-se vistas ao exequente. 5. Cumpridos os itens acima, expeça-se mandado de avaliação e intimação. 6. Havendo impugnação à penhora ou à avaliação, intime-se a parte contrária para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias. 7. Transcorrido o prazo sem impugnação, intime-se o exequente para dizer se possui interesse em adjudicar o bem ou promover a venda em leilão, em 15 (quinze) dias. Agendada a intimação eletrônica das partes.