2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5015970-22.2026.4.03.0000 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: TEYLOR MADALENA LEITE RIBEIRO ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Cuida-se de agravo de instrumento interposto por TEYLOR MADALENA LEITE RIBEIRO em face de decisão proferida em sede de Ação Anulatória movida contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Sustenta a parte agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei nº 9514/97, ante a ausência de notificação para purgação da mora e a falta de notificação das datas dos leilões designados. Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Foi apresentada contraminuta. É o relatório. VOTO O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal. Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado: “Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado "pacta sunt servanda"), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de "procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição. Sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Sobreveio decisão do C. STJ, proferida em 10/12/2025, nos autos do REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. 2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência. 3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. 4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato. 5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. 6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial. 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação. (REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025). Nesse REsp 2.126.726/SP, o e.STJ firmou a seguinte Tese no Tema nº 1.288: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. Nos termos da Tese fixada no Tema 1.288 pelo C. STJ, a Lei nº 13.465/2017 é aplicável também aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, a depender da data da consolidação da propriedade. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não remanesce o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sendo garantido ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência. No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: " Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Teylor Madalena Leite Ribeiro em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a anulação de todos os leilões extrajudiciais e demais atos e efeitos, com a devolução do prazo para a purgação da mora. Requer, ainda, os benefícios da gratuidade de justiça. Alega, em síntese, que em dezembro/2023, firmou Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária sobre o bem, localizado na Avenida Joao Francisco da Silva, N. SN, Pindamonhangaba/SP, matricula 83.113 CRI Pindamonhangaba (contrato juntado no id 357129018). Aduz que não houve a intimação pessoal do autor para a purgação da mora, e depois de consolidado a propriedade, as notificações dos leilões não respeitaram o rito legal, bem como não apresentaram o saldo devedor atualizado para que se pudesse purgar a mora. Pleiteia a concessão da tutela de urgência para a sua suspensão dos efeitos dos leilões, arrematação do imóvel, com direito à purgação da mora, uma vez que confirmada a presença dos elementos que evidenciem a plausibilidade dos fundamentos invocados pelo autor e demonstrado o risco de dano irreparável, já que a venda do imóvel em leilão é eminente e imissão na posse do arrematante é certa. Juntou edital de leilão designados para os dias 19/05/2026 e 25/05/2026. É a síntese do necessário, passo a decidir. Defiro os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, sem prejuízo de sua posterior revogação, haja vista que, por se tratar de cláusula rebus sic stantibus, poderá ser revogada caso, no curso do processo, subsistam elementos a partir dos quais seja possível concluir não haver motivos para a manutenção do benefício. Anote-se. A concessão da tutela antecipatória depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil/2015, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Legislação aplicável A despeito da possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras, é certo que isto não se aplica às hipóteses que envolvem contratos de alienação fiduciária em garantia. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (...) (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022) Sobre a alienação fiduciária em garantia A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis é regida pela Lei 9.514/1997, a partir de seu artigo 22. No caso de inadimplência do devedor, é estabelecido um procedimento a ser observado para a retomada do imóvel, previsto no artigo 26 e seguintes. Em primeiro lugar, nos termos do artigo 26, §1º, deve haver intimação por meio de oficial de registro de imóveis, para que seja feito o pagamento no prazo de 15 (quinze) dias da prestação vencida e das que se vencerem, além dos demais encargos previstos no dispositivo. Caso purgada a mora, permanece vigente o contrato (art. 25, §5º). Em caso negativo, o oficial de Registro de Imóveis certificará este fato e o averbará na matrícula do imóvel (art. 25, §7º), no prazo de 30 (trinta) dias do fim do prazo para purgação da mora (art. 26-A, §1º). Até a averbação, é possível ao devedor pagar os valores devidos e manter o contrato vigente (art. 26-A, §2º). No momento em que feita a averbação acima, ocorre a consolidação (ou seja, a união dos direitos de domínio direto e útil) da propriedade em nome do credor fiduciário. A partir de então, o credor fiduciário tem o prazo de 60 (sessenta) dias para promover leilão público do imóvel (art. 27). Nos termos art. 27, §2º-A, o credor fiduciário deve comunicar o devedor do leilão por meio de correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico. A finalidade da comunicação acima é levar ao devedor o conhecimento das hastas extrajudiciais, a fim de que lhe seja possível o exercício de seu direito de preferência, na forma do art. 27, §2º-B, Lei 9.514/1997. Por fim, no caso de alienação fiduciária em garantia firmada antes da edição da Lei 13.465/2017, fixou o STJ o entendimento de que não é possível a sua aplicação para contratos em curso, desde que, antes de sua vigência, tenha havido a consolidação da propriedade e a purgação da mora. Caso não preenchidos estes requisitos, aplica-se a nova lei. Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. (...) 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) No caso concreto, consta do registro de imóveis (fls. 03, 04, ID 355013861), documento que goza de fé pública não afastada com elementos concretos pelo Autor, ter havido a regular consolidação da propriedade em 11.01.2024, e ulterior (e, também, em tese, regular) arrematação por terceiros. Em princípio, portanto, não há elementos para se acolher o pedido de urgência na tutela, o que não inviabiliza ulterior revisão deste entendimento caso, no curso do processo, seja constatada nulidade com efetiva demonstração de prejuízo concreto. Diante de todo o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. Cite-se a CEF, intimando-a para que junte cópia do processo administrativo demonstrando, inclusive, a intimação do autor para purgar a mora e para os leilões designados, bem como para dizer se há possibilidade de acordo nos presentes autos. Providencie a Autora com a juntada do contrato de financiamento. Após a contestação, intime-se o Autor para réplica e, em seguida, se em termos, venham os autos conclusos para sentença. Intimem-se." Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 26/02/2026 (id. 580751054 dos autos originários). Consta, na referida averbação, que foram observados os termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, §3º da Lei nº 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei nº 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico). Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor. Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief): AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019). In casu, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 07/05/2026, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, o recorrente pede a anulação das praças designadas para 19/05/2026 e 25/05/2026, juntando o respectivo edital (id. 580751060 dos autos originários). Restou demonstrado, portanto, que possuía ciência inequívoca de tal data. Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. Posto isso, INDEFIRO o pedido de concessão de antecipação da tutela recursal..” Ante o exposto, negou provimento ao agravo de instrumento. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DAS NOTIFICAÇÕES PARA PURGAÇÃO DA MORA E DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS HASTAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. TEMA 1.288 DO STJ. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. A parte agravante pretende a anulação do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, com a devolução do prazo para purgação da mora, ao argumento de inexistência de notificação pessoal para esse fim e de ausência de comunicação válida acerca dos leilões extrajudiciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária por ausência de regular intimação para purgação da mora; (ii) saber se a ausência de comprovação formal da comunicação dos leilões extrajudiciais conduz à nulidade do procedimento; e (iii) definir o regime jurídico aplicável à purgação da mora após as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alienação fiduciária de bem imóvel possui disciplina específica na Lei nº 9.514/1997, cujo procedimento de execução extrajudicial foi reconhecido como constitucional pela jurisprudência, observadas as garantias legais de informação e defesa do devedor fiduciante. 4. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora somente é admitida até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Consolidada a propriedade em momento posterior à vigência da nova disciplina legal, assegura-se ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.288. 5. No caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/2017. Consta do registro imobiliário, dotado de fé pública, a observância das formalidades previstas no art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997, inexistindo prova suficiente para afastar sua presunção de veracidade. 6. Embora a comprovação da comunicação dos leilões constitua requisito destinado a assegurar o exercício das prerrogativas do devedor, a nulidade depende da demonstração de efetivo prejuízo. A própria parte agravante ajuizou a ação antes da realização das hastas, indicando expressamente as datas dos leilões e juntando o respectivo edital, circunstância que evidencia ciência inequívoca dos atos expropriatórios e afasta a alegação de prejuízo. 7. Ausentes elementos que evidenciem probabilidade do direito alegado ou ilegalidade apta a justificar a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, deve ser mantida a decisão que indeferiu a tutela de urgência. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A Lei nº 13.465/2017 aplica-se aos procedimentos de consolidação da propriedade fiduciária ocorridos após sua entrada em vigor, ainda que o contrato tenha sido celebrado anteriormente. 2. Após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor não possui direito à purgação da mora, subsistindo apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 3. A alegação de nulidade da comunicação dos leilões exige demonstração de prejuízo efetivo, inexistente quando comprovada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas das hastas extrajudiciais.” Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º; CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 25, § 5º, 26, §§ 1º, 3º e 7º, 26-A, §§ 1º e 2º, 27, §§ 2º-A, 2º-B, 4º e 5º, e 39, II; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34; CPC/1973, arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.11.2014; STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022; STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.02.2023; STJ, REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025 (Tema 1.288); STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.03.2019; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, Primeira Turma, j. 03.04.2020. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO Relator do Acórdão