2026-09-16 · TRF3
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5015907-98.2024.4.03.6100 AUTOR: ROGERIO CUNHA DUARTE, FRANCINE BIASIOLI DUARTE ADVOGADO do(a) AUTOR: MAURICIO CARLOS PICHILIANI - SP183445 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472 ADVOGADO do(a) REU: MAICON CORTES GOMES - ES16988 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por ROGERIO CUNHA DUARTE e FRANCINE BIASIOLI DUARTE em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, em tutela de urgência de natureza antecipada, que a ré se abstenha de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, até que se efetive a revisão contratual, e, ao final, requerem que o valor da prestação mensal do contrato de alienação fiduciária em garantia seja revisado considerando a situação financeira da parte autora, bem como que a requerida seja impedida de realizar a consolidação da propriedade do imóvel e conduzir o imóvel a leilão. Informam ter firmado o contrato de alienação fiduciária com a CEF em 2009, comprometendo-se a efetuar o pagamento do valor de R$ 71.000,00 (setenta e um mil reais) por meio de 200 (duzentas) parcelas mensais de R$ 1.001,98 (mil e um reais e noventa e oito centavos), iniciando-se em abril de 2009 e com termo final em novembro de 2025. Alegam que, à época, sua situação financeira era compatível com as parcelas a pagar e que, durante mais de 11 (onze) anos, realizaram pontualmente o pagamento de parcelas mensais do contrato de alienação fiduciária em garantia. Contudo, em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia, não conseguiram manter em dia as prestações do financiamento, tendo em vista que são profissionais liberais (dentistas). Alegam que não estão se negando a pagar as prestações, mas necessitam da redução do valor inicialmente pactuado. Invocam a cláusula rebus sic stantibus, que permite a readequação do contrato quando verificada a significativa alteração das condições iniciais em que o negócio foi firmado. E, ainda, a Teoria da Imprevisão (art. 478, CC), já que não poderiam prever as circunstâncias extraordinárias supervenientes. Afirmam ter interesse na realização de audiência de conciliação. Juntaram documentos. Determinada a inclusão de FRANCINE BIASIOLI DUARTE no polo ativo da demanda, já que também firmou o contrato em discussão, houve cumprimento do quanto determinado (ID 331919389). Foi, juntada, ainda, a matrícula atualizada do imóvel (ID 332510499). Por fim, requerem que seja concedido o benefício da gratuidade da justiça. Atribuíram à causa o valor de R$ 71.000,00 (setenta e um mil reais) Inicial acompanhada de procuração e de documentos. Indeferidos os benefícios da Justiça Gratuita (ID 334329246), foram recolhidas as custas (ID 338773459 e 338773461). Recebidos os autos, foi indeferida a tutela de urgência. (ID 339292842) A CEF apresentou contestação (ID 342365652), impugnando, preliminarmente, a concessão da justiça gratuita, porquanto a parte autora não teria prova ser pobre na acepção jurídica da palavra. No mérito, requer a improcedência da pretensão. Afirma que a consolidação do imóvel de alienação fiduciária se deu em 02/07/2024. Defende que a atualização do saldo devedor do contrato está ocorrendo conforme previsto contratualmente, conforme se comprova na planilha de evolução da dívida, e que as prestações serão recalculadas anualmente no dia correspondente ao da assinatura do contrato com base no saldo devedor atualizado, mantidos a taxa de juros, sistema de amortização contratados e prazo remanescente. Aduz que a apuração de renda ocorre quando da contratação do financiamento para fins de enquadramento da operação na modalidade de crédito e apuração da capacidade de pagamento, não havendo qualquer vínculo do financiamento com o comprometimento de renda/reajustes salariais dos mutuários, nem com a composição da estrutura familiar. Recebidos os autos, foi proferida decisão liminar para deferir os benefícios da Justiça Gratuita e indeferir a tutela requerida (ID 336903760). Houve Réplica (ID 347853016). Instadas a manifestarem-se sobre a produção de novas provas, as partes não demonstraram interesse. O feito foi saneado. Rejeitada a impugnação da Justiça Gratuita (ID 360316044) A parte autora requer a concessão da tutela de urgência incidental, de natureza cautelar, para suspensão da eficácia da consolidação da propriedade resolúvel em nome da instituição financeira requerida, com o intuito de não tornar inútil a prestação da tutela jurisdicional e viabilizar a revisão contratual, ainda que extrajudicialmente (ID 374234075). Com a informação da CAIXA de que os Autores exerceram o direito de preferência na recompra do imóvel objeto da presente demanda, nos termos previstos no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97 e o pedido de que seja reconhecido, nos presentes autos, esse exercício regular do direito de preferência na recompra do imóvel pelos Autores, e o regular prosseguimento do feito, com as providências necessárias à formalização da recompra (ID 415455276), vieram os autos à conclusão. 2. FUNDAMENTAÇÃO Partes legítimas e bem representadas, o feito se encontra em termos para julgamento. Cinge-se a controvérsia na possibilidade de declaração de suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto de financiamento e de revisão do contrato. A presente ação foi ajuizada em 20/06/2024, tendo a parte autora formulado pedido liminar para impedir a consolidação do imóvel em nome da instituição financeira e a condução de aludido bem a leilão extrajudicial, até que se efetivasse a revisão contratual. É de rigor anotar que, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia de dívida, a consolidação prevista pela Lei nº 9.514/97 é constitucional, conforme seguinte tese firmada no Tema 982 de Repercussão Geral: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. Portanto, não há discussão sobre a constitucionalidade da consolidação prevista pela Lei nº 9.514/97. Outro ponto relevante a ser consignado é a inaplicabilidade do Código do Consumidor às hipóteses de resolução do contrato por inadimplemento do devedor, conforme definiu o Tema 1.095 do STJ: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Os arts. 26 e 27 da Lei n° 9.514/97 preveem o procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel alienado fiduciariamente. Esse dispositivo já foi alterado pela Lei nº 13.465/2017 e, mais recentemente, pela Lei nº 14.711/2023: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Quanto à possibilidade de purgar a mora, a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecia a possibilidade do devedor-fiduciante purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Porém, sobreveio a Lei nº 13.465, de 11/07/2017 introduzindo alterações no art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a prever a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Assim, aos contratos com previsão de alienação fiduciária (que é instituto diverso da garantia hipotecária) não mais se aplica a possibilidade do devedor-fiduciante purgar a mora em 15 dias após a intimação ou até a assinatura do auto de arrematação do bem em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Posteriormente, o inciso II do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 foi revogado pela Lei nº 14.711, de 30/10/2023. Portanto, a partir das alterações legislativas (após 11/07/2017), não é mais possível a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, especialmente quanto ao prazo e o momento para purgação da mora. O Superior Tribunal de Justiça assim decidiu: "PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido." (STJ, 3ª Turma, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, j. 14/2/2023 DJe 16/2/2023) No mesmo sentido já havia decidido a Terceira Turma do STJ que “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020). Também restou reconhecida “a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes”. Em suma: a) a partir da Lei nº 13.465, de 11/07/2017, não é mais possível a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, especialmente quanto ao prazo e o momento para purgação da mora. b) até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas, purgando a mora; c) após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos; d) a purgação da mora inclui o pagamento das parcelas vencidas da dívida e seus acréscimos legais, bem como demais despesas e encargos; e) a Lei nº 13.465/2017 aplica-se aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como marcos temporais. Registre-se, por fim, a edição da Lei nº 14.711, de 30/10/2023, que deu nova redação ao art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97: “Art. 26-A. (...) § 2º. Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária”. Destaquei. Feitas tais considerações, passo ao exame do caso concreto. Compulsando os autos, a demanda tem por fundamento contrato com cláusula de alienação fiduciária do imóvel como garantia, prevista na Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisas imóveis e dá outras providências. Trata-se de contrato de financiamento nº 130390000238 (ID 329267790) firmado em 24 de março de 2009 no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, em que o imóvel objeto do contrato foi dado em garantia da satisfação da dívida por meio de alienação fiduciária, na forma regulada pela Lei nº 9.514/1997, com um prazo acertado de 200 meses, taxa de juros e garantia por ALIENAÇÁO FIDUCIÁRIA. Nos contratos de alienação fiduciária são explícitos no sentido de que, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o devedor/fiduciante aliena à Caixa Econômica Federal, em carácter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento. No presente caso, está incluído na cláusula décima terceira (ID 331553497 fls. 8). Nas diretrizes da Lei nº 9.514/97, concretamente no art. 39, inciso I, há expressa referência aos artigos 22 e ss. do Decreto-lei nº 70/66, sendo previsto em ambos procedimentos a necessidade de notificação para purgação da mora (art. 31, § 1º, do referido Decreto-lei e art. 26 da Lei 9.514/97). É de nítida clareza o texto legal ao estabelecer que, uma vez vencida e não paga a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Assim está disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/97. Desta maneira, no instituto da alienação fiduciária em garantia de dívida, o fiduciante mantém somente a posse direta do imóvel, e a instituição financeira tem a propriedade do bem, que se consolida, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, ante o descumprimento do contrato por parte do fiduciante. Agora bem, o artigo 27, no parágrafo 2º- B do mesmo diploma legal prevê a possibilidade de, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no património do credor, a possibilidade do fiduciante faz uso do direito de preferência. O exercício do direito de preferência previsto no artigo 27, paragrafo 2o. – B, da Lei nº 9.514/97 implica a aquisição do imóvel pelo devedor fiduciante pelo valor da dívida, somado às despesas, custas e tributos. Ao optar por essa via e obter a concordância da instituição financeira (ID 415455276), a parte reconhece a higidez do procedimento expropriatório e optou pela solução pacífica de readquirir o bem, o que esvazia por completo o interesse processual em revisar o contrato extinto ou em suspender os efeitos da consolidação da propriedade. Portanto, entendo que houve perda superveniente de objeto em relação ao pedido de tutela de urgência de natureza cautelar (ID 374234075) e do pedido de revisão do contrato. A atitude da parte autora ao exercer o direito de preferência e a concordância da CAIXA geraram um fato novo extintivo do litigio originário, transmutando a disputa em um ato de autocomposição (recompra). 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PREJUDICADA a tutela incidental requerida pela parte autora e o pedido de revisão, ante a perda do seu objeto, EXTINGUINDO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil. HOMOLOGO para que produza seus jurídicos e legais efeitos, o reconhecimento do exercício do direito de preferência parte autora, informado pelas partes, autorizando a CEF a proceder com os trâmites administrativos necessários para a formalização da recompra do imóvel pelo autor, nos termos do artigo 27, parágrafo 2º. B, da Lei nº 9.514/97. Custas processuais e honorários advocatícios na forma acordada entre as partes. Registre-se e publique-se eletronicamente. Intimem-se. São Paulo/SP, data lançada eletronicamente. ANA CELIA DE SOUSA RIBEIRO Juíza Federal Substituta