5015595-71.2024.8.21.0027

Intimação

TJRS · 4ª Vara Cível da Comarca de Santa Maria · DESPACHO/DECISÃO

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5015595-71.2024.8.21.0027/RS AUTOR: CRISTIANO RAFAEL WERLANG ADVOGADO(A): BIANCA ROCHA SACCHIS FERRIGOLO (OAB RS079345) RÉU: INCORPORADORA HRH N 45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ADVOGADO(A): CARLOS MARCIO RISSI MACEDO (OAB GO022703) DESPACHO/DECISÃO CRISTIANO RAFAEL WERLANG ajuizou ação de rescisão de contrato em desfavor de INCORPORADORA HRH N 45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. alegando que, em 20/09/2023, celebrou dois contratos de promessa de compra e venda com a parte ré, referente à aquisição de dois apartamentos, de números 2214 e 2228, no bloco 02/2, no valor de R$ 124.900,00 cada. Disse que já efetuou o pagamento de R$ 8.326,68, por unidade, e que o empreendimento ainda está em construção, com previsão de entrega para o mês de setembro de 2028. Ressaltou que, após a assinatura do contrato, foi enviado um anexo informando que a multipropriedade não poderia usar a marca Hard Rock, alegando que esse foi um dos motivos relevantes para o fechamento do negócio. Sustentou ser possível a resolução do contrato, com a restituição da integralidade dos valores já pagos. Teceu considerações acerca da abordagem da ré nas vias públicas da cidade de Gramado/RS, destacando que habitualmente emprega táticas de convencimento que podem ser consideradas confusas e enganosas. Mencionou a existência de inúmeras ações judiciais em desfavor da ré e expôs os fundamentos jurídicos que entende aplicáveis ao caso. Requereu a concessão de tutela de urgência para suspender as cobranças relativas às parcelas ajustadas para a aquisição das unidades, bem como para determinar à ré que se abstenha de inscrever seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Indeferida a gratuidade de justiça à parte autora (evento 4.1). Declarada a suspeição do magistrado (evento 11.1). Recebida a inicial e indeferida a tutela provisória de urgência (evento 15.1). A parte ré apresentou contestação (evento 20.2) arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial. Defendeu a validade do negócio jurídico, sustentando a ausência de vícios de consentimento, a transparência na contratação, bem como assinalando o decurso do prazo de arrependimento de sete dias. Argumentou que a rescisão decorre de culpa exclusiva do comprador, sendo devidas as retenções contratuais e legais de 50% dos valores pagos, nos termos da Lei nº 4.591/64, além de ser indevida a restituição da comissão de corretagem, paga a terceiro intermediador. A parte autora apresentou réplica (evento 25.1), refutando as teses defensivas e reiterando os termos da petição inicial. Enfatizou que a vinculação do empreendimento à marca Hard Rock foi determinante para o negócio e que a posterior vedação ao uso da marca configurou quebra de expectativa e vício de consentimento. Reafirmou a necessidade de inversão do ônus da prova devido à sua hipossuficiência técnica e informacional. Reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, oportunidade em que foi rejeitada a preliminar de incompetência territorial (evento 27.1). A parte autora requereu a produção de prova oral, com a oitiva de prepostos, outros consumidores, acompanhantes e representante da marca Hard Rock, bem como a exibição de documentos complementares pela ré (evento 32.1). É o relatório. Passo a fundamentar a decisão de saneamento e organização. 1 – DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO SOBRE AS QUAIS RECAIRÁ A ATIVIDADE PROBATÓRIA, DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA E DOS MEIOS DE PROVA ADMITIDOS São incontroversas as seguintes questões de fato: as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de fração unidade imobiliária do empreendimento “Condomínio Hotel HRH Gramado” no regime de multipropriedade (eventos 1.2 e 1.3), referentes às cotas 22 e 26, vinculadas às unidades 2228 e 2214; que a parte autora efetuou o pagamento do montante de R$ 8.326,68 por cada unidade, totalizando R$ 16.653,36; o empreendimento se encontra em fase de construção, com previsão de entrega para o mês de setembro de 2028 (cláusula oitava);. São controvertidas as seguintes questões de fato, sobre as quais se admitirá a produção de provas: 1.1 – se a parte ré prestou, na fase pré-contratual e no momento da oferta, informações claras, precisas e ostensivas acerca da possibilidade de perda, restrição ou inexistência de licença para uso da marca Hard Rock no empreendimento 1.2 – se os prepostos da parte ré adotaram métodos comerciais coercitivos, agressivos ou enganosos durante a abordagem da parte autora em via pública na cidade de Gramado/RS, capazes de viciar o consentimento; 1.3 – se as cláusulas relativas à comissão de corretagem, taxas acessórias e retenções rescisórias foram objeto de real e livre negociação entre as partes ou se foram impostas unilateralmente em contrato de adesão sem o devido esclarecimento de seu impacto econômico; 1.4 – se a associação do empreendimento à marca Hard Rock foi elemento essencial e determinante para a decisão de contratação por parte do autor; e 1.5 – se, dos fatos narrados no processo, decorreu redução do patrimônio da parte autora ou perda de razoável oportunidade de a ele acrescer e, em caso positivo, em qual extensão; e Considerando que se trata de relação de consumo, na qual a parte autora é presumidamente hipossuficiente, e apresentou indícios robustos que se coadunam com o contexto narrado na exordial, é cabível a inversão do ônus probatório, com fulcro nos art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor e art. 369, § 1°, do Código de Processo Civil. Entretanto, a inversão do ônus da prova não possui caráter absoluto, devendo ser aplicada de forma pontual e específica, não eximindo o consumidor do dever de apresentar elementos mínimos que confiram verossimilhança às suas alegações, tampouco de trazer aos autos as provas que se encontrem ao seu alcance. Por isso, INVERTO o ônus probatório especificamente com relação aos pontos controvertidos n.º "1.1" a"1.3". Quanto aos itens "1.4" e "1.5", o ônus da prova deverá observar a regra geral do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil, em razão da impossibilidade de atribuir à parte ré a produção de prova negativa. A fim de esclarecer os pontos controvertidos expostos acima, defiro a produção de prova documental para determinar que a empresa ré promova a juntada dos documentos indicados no item "V" do evento 32.1. Admito, também, a produção da prova oral requerida. 2 – DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES PARA A DECISÃO DE MÉRITO São controvertidas as seguintes questões de direito: 2.1 – a existência de vício de consentimento por erro substancial ou dolo por omissão na fase pré-contratual capaz de ensejar a anulação dos negócios jurídicos; 2.2 – a violação do dever de informação clara e adequada ao consumidor; 2.3 – a possibilidade de restituição da comissão de corretagem ao consumidor em regime de multipropriedade; 2.4 – a validade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente à luz da Lei nº 4.591/64 e do Código de Defesa do Consumidor; 2.5 – definição da culpa pela rescisão contratual e o consequente direito à restituição integral ou parcial dos valores despendidos pelo autor; e 2.5 – a caracterização e a quantificação de eventuais danos materiais. 3 – DEMAIS PROVIDÊNCIAS Considerando a inversão do ônus da prova, intimem-se as partes para, querendo, apresentarem manifestação, no prazo de quinze dias, nos termos do artigo 357, §§ 1º, 4º e 6º. No mesmo prazo, deverá a parte ré apresentar os documentos indicados no item "V" do evento 32.1. ➤ AUDIÊNCIA 1. Designo o dia 21/10/2026, às 15 horas, para realização de audiência de instrução em que serão ouvidas as testemunhas a serem indicadas pelas partes, no prazo de 15 dias. 2. Essa audiência será conduzida na modalidade presencial, na sala de audiências desta 4ª Vara Cível. É possível a realização da audiência na modalidade híbrida, excepcionalmente, se formulado pedido de participação telepresencial acompanhado de justificativa fundamentada. Nesse caso, o interessado deverá adotar as cautelas necessárias para garantir seu acesso à sala virtual, ciente de que audiência não será postergada ou redesignada em razão de dificuldades técnicas evitáveis. A audiência na modalidade híbrida será realizada por meio da plataforma digital Cisco Webex e o acesso à sala virtual deverá ser feito por meio de link que será disponibilizado por ato ordinatório, caso acolhido o pedido, em data próxima à solenidade. 3. Consigno, com fulcro nos artigos 270 e 455 do Código de Processo Civil, que a intimação das partes e das testemunhas arroladas dar-se-á da seguinte forma: caso as partes tenham procuradores constituídos, a intimação deverá ser efetivada por meio de seus respectivos patronos, eletronicamente, que ficam advertidos que deverão comunicar seus representados, bem como as testemunhas arroladas, da audiência designada, sob pena de desistência da inquirição da(s) testemunha(s). A intimação deverá ser realizada judicialmente quando: (a) frustrada a intimação prevista no art. 455, § 1º, do Código de Processo Civil; (b) figurar no rol de testemunhas servidor público ou militar, o qual deverá ser requisitado ao chefe da repartição ou ao comando do corpo em que servir; ou (c) a testemunha houver sido arrolada pelo Ministério Público ou pela Defensoria Pública. Desde logo consigno que a intimação dirigida ao endereço mais atualizado constante dos autos será reputada eficaz mesmo que o destinatário não seja encontrado para recebê-la, já que conforme o artigo 274, parágrafo único, do Código de Processo Civil, são presumidas “válidas as intimações dirigidas ao endereço constante dos autos, ainda que não recebidas pessoalmente pelo interessado, se a modificação temporária ou definitiva não tiver sido devidamente comunicada ao juízo, fluindo os prazos a partir da juntada aos autos do comprovante de entrega da correspondência no primitivo endereço.”