5015522-38.2022.8.13.0433

Intimação

TJMG · 2ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 2ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5015522-38.2022.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: DRY FIT CENTRO AUTOMOTIVO LTDA - ME CPF: 11.760.903/0001-97 RÉU: FRANCISCO ANTONIO PERES CORREA MACHADO CPF: 039.045.127-49 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação revisional de aluguel, proposta por DRY FIT CENTRO AUTOMOTIVO LTDA - ME em face de FRANCISCO ANTÔNIO PERES CORRÊA MACHADO, ambos devidamente qualificados nos autos. A autora, locatária de imóvel comercial, ajuizou ação revisional de aluguel alegando que a pandemia de COVID-19 afetou significativamente suas atividades e seu fluxo de caixa, tornando excessivamente oneroso o valor locatício então vigente. Sustenta a ocorrência de fato superveniente e imprevisível, apto a justificar o reequilíbrio contratual. Ao final, requer a redução do aluguel para R$ 4.000,00 mensais, inclusive em caráter provisório, com autorização para depósito do valor incontroverso. Instruiu a inicial com documentos. O réu originário faleceu no curso do processo, sendo promovida a citação de seu Espólio na pessoa da inventariante Maria das Graças Rabelo Machado (ID 10212472021). Citado, o Espólio réu deixou transcorrer o prazo legal sem a apresentação de contestação. Realizada audiência de conciliação, a proposta de composição restou infrutífera (ID 10522870148). Intimadas as partes para especificarem provas, o Espólio réu requereu o encerramento da instrução e a concessão de prazo para alegações finais por memoriais. A parte autora não postulou a produção de outras provas. Alegações finais em ID. 10699358957 e ID. 10702239270. É o relato. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação revisional de aluguel em que a locatária pretende a redução do valor da contraprestação locatícia mensal de R$ 6.766,25 para R$ 4.000,00, fundamentando sua pretensão nos impactos econômicos da pandemia da COVID-19 e na aplicação da teoria da imprevisão. Verifica-se que o réu Espólio de Francisco Antônio Peres Corrêa Machado foi regularmente citado na pessoa de sua inventariante. Ocorre que o prazo para contestar decorreu sem manifestação da parte requerida (ID 10309504698). Operou-se, portanto, a revelia do demandado, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Entretanto, impõe-se ressaltar que a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora decorrente da revelia é relativa (iuris tantum), não gerando o automático acolhimento dos pedidos nem eximindo o promovente do ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito. No mérito, a pretensão revisional encontra respaldo normativo nos artigos 18 e 19 da Lei nº 8.245/1991, bem como nos artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil. O art. 19 da Lei do Inquilinato assegura ao locador e ao locatário a possibilidade de requerer a revisão judicial do aluguel, com o propósito de adequá-lo ao valor de mercado, desde que observado o intervalo mínimo de três anos. De igual modo, o art. 317 do Código Civil admite a atuação judicial quando, em razão de circunstâncias imprevisíveis, houver manifesta desproporção entre o valor da prestação devida e aquele correspondente ao momento de seu cumprimento. A ocorrência da pandemia do coronavírus (COVID-19), por sua vez, configurou, em tese, acontecimento extraordinário e imprevisível. Contudo, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que a crise sanitária, por si só, não autoriza a revisão ou redução automática dos contratos de locação comercial. Para que seja possível a modificação judicial do valor locatício com fundamento na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva (arts. 317 e 478 do Código Civil), mostra-se imprescindível a comprovação concreta de que a situação excepcional repercutiu efetivamente sobre a atividade da empresa locatária, ocasionando desequilíbrio econômico-financeiro relevante e desproporcional. O STJ, nessa linha, firmou entendimento no sentido de que a intervenção judicial nos contratos paritários pressupõe demonstração inequívoca de que houve interferência substancial e prejudicial na relação contratual, consideradas as particularidades do caso concreto. EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19. CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO. ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus. 3. Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019. 4. Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos (317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado. 5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real. 6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado. Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem". 7. A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020). Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes. 8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial. 9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato. 10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art. 317 ou 478 do Código Civil. 11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico (REsp 1.984.277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022). 12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art. 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato. Necessidade de manutenção da decisão. 13. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) Assim, cabia à autora o ônus probatório de demonstrar a alegada onerosidade excessiva e a expressiva queda de faturamento que teriam inviabilizado o pagamento da quantia pactuada. Examinando detidamente os autos, constata-se que o conjunto probatório apresentado pela promovente com a petição inicial se restringe aos documentos de qualificação societária, ao contrato de locação originário e às guias de recolhimento das despesas processuais (ID 9525737303 e ID 9525760384). Não foram apresentados balancetes contábeis, demonstração do resultado do exercício (DRE), extratos bancários, livro-caixa, registros de faturamento anteriores e posteriores ao período pandêmico ou qualquer outro elemento de natureza contábil ou financeira capaz de demonstrar o efetivo impacto econômico suportado pela empresa. Do mesmo modo, não houve requerimento de realização de perícia contábil ou de avaliação do valor de mercado do aluguel do imóvel durante a fase instrutória. Assim, a insuficiência de documentação contábil, aliada à alegação genérica dos efeitos da pandemia, inviabiliza o acolhimento da pretensão, uma vez que eventual prejuízo financeiro não pode ser presumido, exigindo-se comprovação concreta e individualizada. Em hipóteses análogas envolvendo pleito de revisão de aluguel fundado na pandemia da COVID-19, o E. Tribunal rechaçam o pedido ante a ausência de comprovação do fato constitutivo: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO APLICAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. NÃO CABIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. Pela teoria da imprevisão, consagrada no CC/20012, em se tratando de contrato de execução continuada ou diferida e sobrevindo acontecimento extraordinário e imprevisível que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa em face da prestação da outra, a parte prejudicada pode pedir a rescisão ou a revisão desse contrato. Não havendo prova da onerosidade excessiva suportada pela parte autora em decorrência da pandemia de Covid-19, ônus que lhe competia (art. 373, I, do CPC), deve ser julgado improcedente o pedido de revisão do valor do aluguel. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.265882-7/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/2022, publicação da súmula em 03/02/2022) Da mesma forma, não se sustenta o pleito subsidiário formulado pela autora em memoriais no sentido de converter o julgamento em diligência para perícia, ante a preclusão consumativa e temporal, porquanto oportunizada a especificação de provas, a autora quedou-se inerte, pugnando pelo julgamento no estado em que se encontrava. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos do réu, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Os honorários advocatícios deverão ser corrigidos monetariamente a partir da data de seu arbitramento, pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça, acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado. Traslade-se cópia desta sentença para os autos conexos da Ação de Despejo nº 5010832-63.2022.8.13.0433. Com o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Intimem-se. Montes Claros, data da assinatura eletrônica. FAUSTO GERALDO FERREIRA FILHO Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros